2019年年度报告 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 口适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用口不适用 1.资产及负债状况 单位:元 本期期末数 上期期末数本期期末金额 项目名称 本期期末数占总资产的上期期末数 情况说 匕例(%) 占总资产的较上期期末变明 比例(%)动比例(%) 货币资金 1,624,23609978 634|2,728,152,409.65 13.8 -40.46 交易性金融资产 24,142,865.49 以公允价值计量 且其变动计入当 0.12 期损益的金融资 0.0023,252930 -100.00 存货 11,386,498,998.2644454,34,05910.63 22.08 162.30 年内到期的非 流动资产 0.00116,00,000 100.00 其他流动资产 238012,9223 0.93621,683,231.29 可供出售金融资 0.00 0.001,813,88,898.10 l0000 其他非流动金融|2,269,048,450.19 资产 在建工程 0.00 3,369,261.35 100.00 无形资产 926,.648.94 2,042,606. 04 0.01 54.63 短期借款 2669,500000 10.42794,000000 29,038.,06631 -100.00 预收款项 80,487,64222 0.314、1,81400 0.23 81.1 218,696,070.55 一年内到期的非 流动负债 118,912,282.52 0.4680,00000.00 0.4 48.64 〖长期借佶款 6.871,130000000 55.71 预计负债 136,295,94548 538814631.2 0.45 54.68 其他说明 (1)货币资金:期末数较期初数减少40.46%,主要是由于本公司参与浦东新区重大项目科 学之门项目建设,项目投资支出有所增加。 (2)交易性金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、可供出售金融资 产、其他非流动金融资产:2019年1月1日起本公司执行新金融工具准则,根据新准则规定,上 期比较数据不调整 (3)存货:期末数较期初数增加162.30%,主要原因为本公司设立控股子公司上海灏集建设 发展有限公司,该公司支付土地出让金款 (4)一年内到期的非流动资产:期末数较期初数减少100%,主要原因为本公司下属子公司 收回上海张润置业有限公司长期委贷 (5)其他流动资产:期末数较期初数减少61.71%,主要原因为本期理财产品大幅减少,虽 然本公司下属子公司向上海张润置业有限公司短期贷款有所增加,但整体其他流动资产仍有所减 少 (6)在建工程:期末数较期初数减少100%,主要原因为公司本期自用办公楼装修完工结转 计入固定资产 16/183
2019 年年度报告 16 / 183 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金额 较上期期末变 动比例（%） 情况说 明 货币资金 1,624,236,099.78 6.34 2,728,152,409.65 13.88 -40.46 交易性金融资产 24,142,865.49 0.09 0.00 0.00 以公允价值计量 且其变动计入当 期损益的金融资 产 0.00 0.00 23,255,294.30 0.12 -100.00 存货 11,386,498,998.26 44.45 4,341,055,910.63 22.08 162.30 一年内到期的非 流动资产 0.00 0.00 116,000,000.00 0.59 -100.00 其他流动资产 238,012,922.23 0.93 621,683,231.29 3.16 -61.71 可供出售金融资 产 0.00 0.00 1,813,889,898.10 9.23 -100.00 其他非流动金融 资产 2,269,048,450.19 8.86 0.00 0.00 在建工程 0.00 0.00 3,369,261.35 0.02 -100.00 无形资产 926,648.94 0.00 2,042,606.04 0.01 -54.63 短期借款 2,669,500,000.00 10.42 794,000,000.00 4.04 236.21 应付票据 0.00 0.00 29,038,066.31 0.15 -100.00 预收款项 80,487,642.22 0.31 44,441,814.00 0.23 81.11 应交税费 218,696,070.55 0.85 165,878,088.00 0.84 31.84 一年内到期的非 流动负债 118,912,282.52 0.46 80,000,000.00 0.41 48.64 长期借款 1,759,496,000.00 6.87 1,130,000,000.00 5.75 55.71 预计负债 136,295,945.48 0.53 88,114,631.26 0.45 54.68 其他说明 （1）货币资金：期末数较期初数减少 40.46%，主要是由于本公司参与浦东新区重大项目科 学之门项目建设，项目投资支出有所增加。 （2）交易性金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、可供出售金融资 产、其他非流动金融资产：2019 年 1 月 1 日起本公司执行新金融工具准则，根据新准则规定，上 期比较数据不调整。 （3）存货：期末数较期初数增加 162.30%，主要原因为本公司设立控股子公司上海灏集建设 发展有限公司，该公司支付土地出让金款。 （4）一年内到期的非流动资产：期末数较期初数减少 100%，主要原因为本公司下属子公司 收回上海张润置业有限公司长期委贷。 （5）其他流动资产：期末数较期初数减少 61.71%，主要原因为本期理财产品大幅减少，虽 然本公司下属子公司向上海张润置业有限公司短期贷款有所增加，但整体其他流动资产仍有所减 少。 （6）在建工程：期末数较期初数减少 100%，主要原因为公司本期自用办公楼装修完工结转 计入固定资产
2019年年度报告 (7)无形资产:期末数较期初数减少54.63%,主要原因为无形资产本期摊销使得账面净值 有所减少 8)短期借款:期末数较期初数増加236.21%,主要原因为公司本期増加短期银行借款规模, 以补充流动资金需要 9)应付票据:期末数较期初数减少100%,主要原因为公司本期兑付上期开具的工程款银 行承兑汇票 (10)预收款项:期末数较期初数增加81.11%,主要原因为公司预收租赁款有所增加。 (11)应交税费:期末数较期初数增加31.84%,主要原因为公司本期应税利润有所增加导致 应交所得税有所增加。 (12)一年内到期的非流动负债:期末数较期初数增加48.64%,主要原因为公司2017年发 行的三年期张江高科自贸区债将于下年度到期,虽然一年内到期的长期借款有所减少,但整体 年内到期的非流动负债仍有所增加 (13)长期借款:期末数较期初数增加55.71%,主要原因为本公司新增经营性物业贷款等长 期借款用于补充公司中长期资金使用 (14)预计负债:期末数较期初数增加54.68%,主要原因为本公司下属控股子公司计提房产 销售违约金。 2.截至报告期末主要资产受限情况 √适用口不适用 单位:人民币元 项目期末账面价值期初账面价值 受限原因 货币资金5,451,156.139,065,401.04按揭款保证金及公积金保证金 本公司下属子公司上海张江集成电路产 业区开发有限公司于2019年10月28日 与中国工商银行有限公司签订了3.7亿元 投资性房地产58,966063.614 0.00的抵押借款合同,并就持有的投资性房 地产礼德国际办理了抵押及租金质押登 记,截至2019年12月31日已收到3.7 亿元借款。 5,451,156.139,065,401.04 3.其他说明 口适用√不适用
2019 年年度报告 17 / 183 （7）无形资产：期末数较期初数减少 54.63%，主要原因为无形资产本期摊销使得账面净值 有所减少。 （8）短期借款：期末数较期初数增加 236.21%，主要原因为公司本期增加短期银行借款规模， 以补充流动资金需要。 （9）应付票据：期末数较期初数减少 100%，主要原因为公司本期兑付上期开具的工程款银 行承兑汇票。 （10）预收款项：期末数较期初数增加 81.11%，主要原因为公司预收租赁款有所增加。 （11）应交税费：期末数较期初数增加 31.84%，主要原因为公司本期应税利润有所增加导致 应交所得税有所增加。 （12）一年内到期的非流动负债：期末数较期初数增加 48.64%，主要原因为公司 2017 年发 行的三年期张江高科自贸区债将于下年度到期，虽然一年内到期的长期借款有所减少，但整体一 年内到期的非流动负债仍有所增加。 （13）长期借款：期末数较期初数增加 55.71%，主要原因为本公司新增经营性物业贷款等长 期借款用于补充公司中长期资金使用。。 （14）预计负债：期末数较期初数增加 54.68%，主要原因为本公司下属控股子公司计提房产 销售违约金。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：人民币元 项目 期末账面价值 期初账面价值 受限原因 货币资金 5,451,156.13 9,065,401.04 按揭款保证金及公积金保证金 投资性房地产 587,966,063.64 0.00 本公司下属子公司上海张江集成电路产 业区开发有限公司于 2019 年 10 月 28 日 与中国工商银行有限公司签订了 3.7 亿元 的抵押借款合同, 并就持有的投资性房 地产礼德国际办理了抵押及租金质押登 记，截至 2019 年 12 月 31 日已收到 3.7 亿元借款。 合计 5,451,156.13 9,065,401.04 3. 其他说明 □适用 √不适用
2019年年度报告 (四)行业经营性信息分析 √适用口不适用 报告期内,公司主营行业经营性数据见下表 房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况 √适用口不适用 地整理规划计容建筑是/否涉及合/合作开发项合作开发 持有待开发级土 序|持有特开发士土地的面积 目涉及的面 项目的权 (平方米)面积(平面积(平方米)作开发项目积(平方米/益占比 方米) 1集电港 46,664 欣凯元 54,923 54,923 3中区 12,176 36,528 4中区 58,225.5 425,355.85 否否否是 425,3585 5张江西北区 50,851 136,228 合计 42289.50 1,152,30285 2.报告期内房地产开发投资情况 √适用口不适用 位:万元币种:人民币 地区项目经营/在建项目/项目用地/项目规划总建筑面在建建/工 业态新开工项目面积(平/计容建筑积(平方面积(平方面积总投资报告期实 /竣工项目方米)面积(平方 米)(平方额际投资额 2-4项目商办在建 57,700173,100264,600264,600 48,891100,368 集电集电港日|绿地 车库 在建 10,951 21016,80016,800 7,82 6,535 港/3-2项目/研发 集电 新开38,056.2151,937.3238,738.7238,738 284,34811,488 中区德馨中区商业 C-7-3|办公/在建 9,11425,53637,01337,01 43,3478,090 5中区限中区在建84d2526.sod 43,1265,972 3.报告期内房地产销售情况 适用口不适用 号地区 项目 经营业态可供出售面积已预售面积 (平方米) (平方米) 上海集创路200号、银冬路491号3幢 科研 2,525.30 祥科路268号尚佳商务楼1幢1层 2上海104室和2层(201、202、203、204、办公、商业 3,860.42 3,860.42 205、206、207、208) 雅安 御景雅苑车位 车库 1,392.67 128.20 4雅安 山水豪庭一期车库 车库 10,680.99 215.15 雅安 山水豪庭二期住宅 住宅 223.49 6雅安 山水豪庭二期车库 车库 3,060.53 260.8 报告期内,公司共计实现销售金额540,337,446.55元,销售面积17,213.43平方米
2019 年年度报告 18 / 183 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 报告期内，公司主营行业经营性数据见下表 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有待开发土 地的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容建筑 面积(平方米) 是/否涉及合 作开发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 集电港 246,664 499,268 否 2 欣凯元 54,923 54,923 否 3 中区 12,176 36,528 否 4 中区 58,225.5 425,355.85 是 425,355.85 51 5 张江西北区 50,851 136,228 否 合计 422,839.50 1,152,302.85 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营 业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地 面积(平 方米) 项目规划 计容建筑 面积(平方 米) 总建筑面 积(平方 米) 在建建筑 面积(平方 米) 已竣工 面积 (平方 米) 总投资 额 报告期实 际投资额 1 集电 港 2-4 项目 商办 在建 57,700 173,100 264,600 264,600 - 248,891 100,368 2 集电 港 集电港 B 区 3-7 地 块 绿地 车库 在建 10,951 210 16,800 16,800 - 7,821 6,535 3 集电 港 3-2 项目 研发 楼 新开 38,056.2 151,937.3 238,738.7 238,738.7 - 284,348 11,488 4 中区 德馨中区 C-7-3 商业 办公 在建 9,119 25,536 37,013 37,013 - 43,347 8,090 5 中区 思锐中区 C-7-2 商业 办公 在建 8,400 25,200 36,000 36,000 -- 43,126 5,972 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 上海 集创路 200 号、银冬路 491 号 3 幢 科研 12,525.30 12,525.30 2 上海 祥科路 268 号尚佳商务楼 1 幢 1 层 104 室和 2 层（201、202、203、204、 205、206、207、208） 办公、商业 3,860.42 3,860.42 3 雅安 御景雅苑车位 车库 1,392.67 128.20 4 雅安 山水豪庭一期车库 车库 10,680.99 215.15 5 雅安 山水豪庭二期住宅 住宅 223.49 223.49 6 雅安 山水豪庭二期车库 车库 3,060.53 260.87 报告期内，公司共计实现销售金额 540,337,446.55 元，销售面积 17,213.43 平方米
2019年年度报告 4.报告期内房地产出租情况 √适用口不适用 单位:万元币种:人民币 序号 地区 项目 经营业态出租房地产的建出租房地产的租用公允入房地 筑面积(平方米) 价值计产公允 量模式价值(%) 技创区 68,524 6,309.56否 四标二期 23,666 2,09342否 张江大厦 办公楼 5张江领袖之都东 研发楼 6,839.13否 张江 银行卡 40,955 170594否 夏新楼 8,283 3.63 张江 863基地 研发楼 13,762 66.27否 高科苑 公寓+商业 5,397.13否 10 创业公寓 公寓+商业 28,610 1,24.70否 张江 创新园北 厂房 房+研发楼 47,190 4,180.44否 房+研发楼 15 北大项目 研发楼 2,682.57否 梦想园 研发楼 34,40l 3,437.03否 天之骄子北公寓 3,23979否 张江天之骄子南 公寓+商业+ 研发楼 67,313 4,096.61否 19 3#地块 20,507 1,782.15否 2 矽岸国际 研发楼 46,485 3,651.90否 樟盛苑商业 4,083 518.09否 23 创企天地 研发楼 80,742 1,936.27否 24 张江 集创公园 研发楼 37,300 2.69901否 25,117 3,093.29 26 期标房 20,871 1,972.00否 佑越国际办公楼+商业 28张江创想园北园厂 51,047.38否 张江壹领域南、北块 54,116 787.3 上述为主要项目 5.报告期内公司财务融资情况 √适用口不适用 单位:万元币种:人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 923,800 3.88 3,355.62 6.其他说明 口适用√不适用
2019 年年度报告 19 / 183 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建 筑面积(平方米) 出租房地产的租 金收入 是否采 用公允 价值计 量模式 租金收 入/房地 产公允 价值(%) 1 张江 技创区 厂房 68,524 6,309.56 否 2 张江 四标一期 厂房 33,502 3,098.11 否 3 张江 四标二期 厂房 23,666 2,093.42 否 4 张江 张江大厦 办公楼 15,762 2,379.97 否 5 张江 领袖之都东 研发楼 76,455 6,839.13 否 6 张江 银行卡 厂房 40,955 1,705.94 否 7 张江 夏新楼 厂房 8,283 983.63 否 8 张江 863 基地 研发楼 13,762 661.27 否 9 张江 高科苑 公寓+商业 79,179 5,397.13 否 10 张江 创业公寓 公寓+商业 23,610 1,241.70 否 11 张江 创新园北 厂房 4,422 92.38 否 12 张江 休闲中心 体育 8,586 226.41 否 13 张江 集电一期 厂房+研发楼 47,190 4,180.44 否 14 张江 领袖之都西 厂房+研发楼 19,760 3,563.93 否 15 张江 北大项目 研发楼 37,830 2,682.57 否 16 张江 梦想园 研发楼 34,401 3,437.03 否 17 张江 天之骄子北 公寓 76,362 3,239.79 否 18 张江 天之骄子南 公寓+商业+ 研发楼 67,313 4,096.61 否 19 张江 43#地块 厂房 20,507 1,782.15 否 20 张江 礼德国际 研发楼 55,128 3,428.16 否 21 张江 矽岸国际 研发楼 46,485 3,651.90 否 22 张江 樟盛苑商业 商业 4,083 518.09 否 23 张江 创企天地 研发楼 80,742 1,936.27 否 24 张江 集创公园 研发楼 37,300 2,699.01 否 25 张江 SOHO 二期 研发楼 25,117 3,093.29 否 26 张江 三期标房 厂房 20,871 1,972.00 否 27 张江 佑越国际 办公楼+商业 40,365 2,364.19 否 28 张江 创想园北园 厂房 9,705 1,047.38 否 29 张江 壹领域南、北块 厂房 54,116 787.33 否 上述为主要项目。 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 923,800 3.88 3,355.62 6. 其他说明 □适用 √不适用
2019年年度报告 (五)投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 √适用口不适用 单位:人民币万元 报告期内公司投资额 55,090.00 报告期内公司投资额比上年增减数 31,090.00 年同期公司投资额 24,000.00 报告期内公司投资额增减幅度(%) 29.54 2、新增金融资产投资情况 单位:人民币万元 占被投资公 公司名称 主要经营活动 投资额司注册资本 备注 上海浦东科技创新投资 基金合伙企业(有限合股权投资及投资管理 8,000.00 7.27% 新增 伙) 杭州经天纬地投资合伙 企业(有限合伙) 股权投资及投资管理 3,000.003.70% 增资 杭州创徒创业投资合伙 企业(有限合伙) 股权投资及投资管理 800.00 17.17% 增资 上海钛米机器人科技有 限公司 机器人、医疗相关设备研发、销售 1,000.00 新增 上海查湃智能科技有限\智能、数据、信息技术开发 公司 1,000.0 新 上海科创中心一期胶权股权投资及投资 投资基金合伙企业 20,00007.67% 增资 华景传感科技(无锡)有/传感设备的研发、生产、制造:物联网的 限公司 技术开发、技术咨询、技术服务、技术轩 1,000.00 3.85% 新增 恒泰柯半导体〔上海)有「功率半导体、电子产品的研究、开发、销 限公司 800.0 3.94% 新增 华勤通讯技术有限公司 通讯产品及相关软硬件的设计、研究开 发、制造、销售 15,000.00 0.96% 新增 上海酷芯微电子有限公|微电子集成电路芯片和其他电子产品及 4,00003.85% 新增 开发、销售 上海张江浩珩创新股权股权投资及投资管理 投资管理有限公司 49,00% 新增 「合计 090.00 (1)重大的股权投资 口适用√不适用 (2)重大的非股权投资 口适用√不适用 (3)以公允价值计量的金融资产 √适用口不适用 项目名称初始投资成本 期初余额 期末余额 报告期对利润的影 当期变动「响金额(损失以
2019 年年度报告 20 / 183 (五)投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 单位：人民币万元 报告期内公司投资额 55,090.00 报告期内公司投资额比上年增减数 31,090.00 上年同期公司投资额 24,000.00 报告期内公司投资额增减幅度(%) 129.54 2、 新增金融资产投资情况 单位：人民币万元 公司名称 主要经营活动 投资额 占被投资公 司注册资本 比例 备注 上海浦东科技创新投资 基金合伙企业（有限合 伙） 股权投资及投资管理 8,000.00 7.27% 新增 杭州经天纬地投资合伙 企业（有限合伙） 股权投资及投资管理 3,000.00 3.70% 增资 杭州创徒创业投资合伙 企业（有限合伙） 股权投资及投资管理 800.00 17.17% 增资 上海钛米机器人科技有 限公司 机器人、医疗相关设备研发、销售 1,000.00 1.28% 新增 上海查湃智能科技有限 公司 智能、数据、信息技术开发 1,000.00 6.25% 新增 上海科创中心一期股权 投资基金合伙企业 股权投资及投资管理 20,000.00 7.67% 增资 华景传感科技（无锡）有 限公司 传感设备的研发、生产、制造；物联网的 技术开发、技术咨询、技术服务、技术转 让 1,000.00 3.85% 新增 恒泰柯半导体（上海）有 限公司 功率半导体、电子产品的研究、开发、销 售 800.00 3.94% 新增 华勤通讯技术有限公司 通讯产品及相关软硬件的设计、研究开 发、制造、销售 15,000.00 0.96% 新增 上海酷芯微电子有限公 司 微电子集成电路芯片和其他电子产品及 通信局域网、广域网应用软件设计、分析、 开发、销售 4,000.00 3.85% 新增 上海张江浩珩创新股权 投资管理有限公司 股权投资及投资管理 490.00 49.00% 新增 合计 55,090.00 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：人民币元 项目名称 初始投资成本 期初余额 期末余额 当期变动 报告期对利润的影 响金额（损失以“－