2016年年度报告 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为 住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅,目前,公司已形成华南、华东、华北、 华中、西北、东北、东南7大区域的全国化布局,精耕全国34座城市,开发产品包括普通住宅、洋 房、公寓、别墅等,公司已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华” “未来”、“社区商业”等八大产品系列。2016年,公司实现销售金额1,006亿元人民币,销售面 积658万平方米,同比分别增长63%和48% 公司商业地产业务主要包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的开发和运营。目前 公司旗下拥有北京金地中心、深圳威新科技园、西安金地中心等商业物业。金地商置作为金地集 团旗下的香港上市公司,是集住宅、商业、写字楼、产业地产、创新型商业投资、开发及运营的 集团公司,其专注发展的六大业务板块包括:住宅和公寓的开发销售,以城市综合体为主体的商 业中心投资与运营,写字楼的运营及物业管理,产业地产的开发、运营及物业管理,超五星级酒 店、精品酒店的开发与运营,iase联合办公及租赁公寓。 公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一,拥有专注于中国房地产市场投资的私募基 金管理公司—稳盛投资,旗下管理着多支人民币房地产基金。稳盛投资致力于为房地产企业提供 开发过程中需要的金融解决方案,未来将进一步加强资金募集能力,在此基础上持续提升管理规 模,扩大在房地产基金业界的影响力 公司旗下的物业集团金地物业始创于1993年,是为客户提供物业管理服务、资产运营的综合 服务平台。经过20余年的发展,金地物业已成为中国行业领先的社区管理与客户服务运营商。金 地物业在保持服务质量提升的同时,紧紧围绕规模化、信息化等方面的发展战略,实现管理规模 高质量増长,目前服务面积已超过1亿平方米。同时,金地物业在楼宇智能化、电梯、园林绿化、 不动产运营、房屋配套升级、公寓管理、养老服务、社区金融、家政、社区商业等全服务产业链 已开始布局。 公司设立集团-区域-城市三级管理模式,未来,公司将进一步推动做强做大城市公司,提高 城市公司的经营主动性,并通过不断提升项目经营能力,促进城市公司快速发展,提高集团整体 周转效率,实现销售规模和利润总额双增长。 房地产行业是中国经济的重要支柱之一,我国目前正处于工业化和快速城市化的发展阶段 国民经济持续稳定增长,人均收入水平稳步提高,快速城市化带来的城市新增人口的住房需求, 以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求,构成了我国房地产市场快速发展的动力。为 了促进房地产业平稳健康发展,近年来国家根据市场环境的变化,不断适时调整房地产行业政策 2016年,针对房地产市场分化加剧的情况,国家的房地产行业政策坚持了分类调控、精准施策的 原则,在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持,有利于市场回归平 稳。热点城市调控政策集中出台,遏制投资投机性需求,防范市场风险:三四线城市仍坚持去库 存策略,从供需两端改善市场环境。同时,中央加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城 镇化等不断探索和突破,为行业长期发展积极构建良好环境。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 11/7
2016 年年度报告 11 / 73 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为 住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，目前，公司已形成华南、华东、华北、 华中、西北、东北、东南7大区域的全国化布局，精耕全国34座城市，开发产品包括普通住宅、洋 房、公寓、别墅等，公司已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、 “未来”、“社区商业”等八大产品系列。2016年，公司实现销售金额1,006亿元人民币，销售面 积658万平方米，同比分别增长63%和48%。 公司商业地产业务主要包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的开发和运营。目前 公司旗下拥有北京金地中心、深圳威新科技园、西安金地中心等商业物业。金地商置作为金地集 团旗下的香港上市公司，是集住宅、商业、写字楼、产业地产、创新型商业投资、开发及运营的 集团公司，其专注发展的六大业务板块包括：住宅和公寓的开发销售，以城市综合体为主体的商 业中心投资与运营，写字楼的运营及物业管理，产业地产的开发、运营及物业管理，超五星级酒 店、精品酒店的开发与运营，ibase联合办公及租赁公寓。 公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，拥有专注于中国房地产市场投资的私募基 金管理公司—稳盛投资，旗下管理着多支人民币房地产基金。稳盛投资致力于为房地产企业提供 开发过程中需要的金融解决方案，未来将进一步加强资金募集能力，在此基础上持续提升管理规 模，扩大在房地产基金业界的影响力。 公司旗下的物业集团金地物业始创于1993年，是为客户提供物业管理服务、资产运营的综合 服务平台。经过20余年的发展，金地物业已成为中国行业领先的社区管理与客户服务运营商。金 地物业在保持服务质量提升的同时，紧紧围绕规模化、信息化等方面的发展战略，实现管理规模 高质量增长，目前服务面积已超过1亿平方米。同时，金地物业在楼宇智能化、电梯、园林绿化、 不动产运营、房屋配套升级、公寓管理、养老服务、社区金融、家政、社区商业等全服务产业链 已开始布局。 公司设立集团-区域-城市三级管理模式，未来，公司将进一步推动做强做大城市公司，提高 城市公司的经营主动性，并通过不断提升项目经营能力，促进城市公司快速发展，提高集团整体 周转效率，实现销售规模和利润总额双增长。 房地产行业是中国经济的重要支柱之一，我国目前正处于工业化和快速城市化的发展阶段。 国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求， 以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场快速发展的动力。为 了促进房地产业平稳健康发展，近年来国家根据市场环境的变化，不断适时调整房地产行业政策。 2016 年，针对房地产市场分化加剧的情况，国家的房地产行业政策坚持了分类调控、精准施策的 原则，在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持，有利于市场回归平 稳。热点城市调控政策集中出台，遏制投资投机性需求，防范市场风险；三四线城市仍坚持去库 存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城 镇化等不断探索和突破，为行业长期发展积极构建良好环境。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用
2016年年度报告 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 1、良好的品牌影响力 公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。根据克尔瑞信息集团(CRIC)发布的2016 年中国房地产企业销售排行榜,2016年度公司房地产销售金额在全国房地产企业中排名第12位 在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办的“2016中 国房地产品牌价值硏究成果发布会暨第十三届中国房地产品牌发展高峰论坛”上,凭借卓越的价 值创造力与品牌实力,公司再次入选“2016中国房地产公司品牌价值TOP10榜单”。此外,公司 亦连续十三次荣获“中国蓝筹地产企业”殊荣,名列2016中国房地产百强开发企业“2016沪深上 市房地产公司综合实力TOP10”第八名和“2016中国房地产上市公司治理TOP10”第五名等荣誉。 中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段,优质资源加速向品牌企业聚集,公司将持续推动品牌 价值与品牌效益的提升,继续强化差异化特色品牌的铸造,在激烈的市场竞争中赢得发展。 2、卓越的产品创新能力 “科学筑家”是公司产品创新的核心理念和品牌基因。在不断的创新中,将这一基因注入不 同的产品系列,形成公司独具魅力的品牌系列。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、 科学的设计、领先的意识,在市场竞争中处于优势。十多年来,公司形成了八大产品线系列,同 时,公司积极运用互联网思维,推出HOME+产品创新行动,旨在用互联网及创新思维指导产品创 新研发及推广应用,以提升产品竞争力。公司推出五心精装家、360°景观健康家、Life智能家等 创新产品,从精装修、社区环境、智慧家居等方面满足客户需求;户型方面,公司在业界首创 SMART 及 MAGIC户型,分别为刚需及首次改善类客户量身定制,提供灵活多变的空间组合,满足客户不 同生命周期的居住使用需求;公司研发出极公寓和优品宅两大类创新产品,极公寓是为城市青年 人群打造面积紧凑而功能全面的小户型产品,而优品宅为改善型客户提供空间更舒适、性能更优 异的高品质住宅。创新产品的陆续落地将为公司产品带来更多的溢价空间 3、高效、卓越的管理团队 公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富 的经验,部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历,具有国际化视野。部分董事和高管人 员是投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等相关领域的 专家,具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过10年,经过多年 的磨合,公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观,具备强有力的地产资源整合能力,能 以前瞻性的眼光洞悉房地产市场,对房地产行业的硏究和解读能力已处于国内前沿水平,具有准 确把控房地产开发与投资机会的能力,熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年 来,管理团队精诚团结,协同配合,保证了公司管理的高效性和执行力。 4、发展战略清晰、业务布局合理 公司在“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的战略导向下,通过基于城市群研究的投 资布局模型、城市评价模型和项目评价模型,形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域的战 略布局。上述区域是我国经济活动最活跃、区域经济总量较大的地区,辐射空间广阔,市场容量 大,有利于公司业务的持续发展 5、健全的法人治理结构 公司严格按照法律法规及监管要求,构建了健全的治理结构和完善的治理制度,充分发挥董 12/7
2016 年年度报告 12 / 73 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、良好的品牌影响力 公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。根据克尔瑞信息集团（CRIC）发布的2016 年中国房地产企业销售排行榜，2016年度公司房地产销售金额在全国房地产企业中排名第12位。 在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办的“2016中 国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十三届中国房地产品牌发展高峰论坛”上，凭借卓越的价 值创造力与品牌实力，公司再次入选“2016中国房地产公司品牌价值TOP10榜单”。此外，公司 亦连续十三次荣获“中国蓝筹地产企业”殊荣，名列2016中国房地产百强开发企业“2016沪深上 市房地产公司综合实力TOP10”第八名和“2016中国房地产上市公司治理TOP10”第五名等荣誉。 中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌 价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。 2、卓越的产品创新能力 “科学筑家”是公司产品创新的核心理念和品牌基因。在不断的创新中，将这一基因注入不 同的产品系列，形成公司独具魅力的品牌系列。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、 科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。十多年来，公司形成了八大产品线系列，同 时，公司积极运用互联网思维，推出HOME+产品创新行动，旨在用互联网及创新思维指导产品创 新研发及推广应用，以提升产品竞争力。公司推出五心精装家、360°景观健康家、Life智能家等 创新产品，从精装修、社区环境、智慧家居等方面满足客户需求；户型方面，公司在业界首创SMART 及MAGIC户型，分别为刚需及首次改善类客户量身定制，提供灵活多变的空间组合，满足客户不 同生命周期的居住使用需求；公司研发出极公寓和优品宅两大类创新产品，极公寓是为城市青年 人群打造面积紧凑而功能全面的小户型产品，而优品宅为改善型客户提供空间更舒适、性能更优 异的高品质住宅。创新产品的陆续落地将为公司产品带来更多的溢价空间。 3、高效、卓越的管理团队 公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富 的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。部分董事和高管人 员是投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等相关领域的 专家，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过10年，经过多年 的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能 以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，对房地产行业的研究和解读能力已处于国内前沿水平，具有准 确把控房地产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年 来，管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力。 4、发展战略清晰、业务布局合理 公司在“均衡全国市场布局，聚焦于重点城市群”的战略导向下，通过基于城市群研究的投 资布局模型、城市评价模型和项目评价模型，形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域的战 略布局。上述区域是我国经济活动最活跃、区域经济总量较大的地区，辐射空间广阔，市场容量 大，有利于公司业务的持续发展。 5、健全的法人治理结构 公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董
2016年年度报告 事会及其专门委员会的决策和指导作用,不断强化监事会的监督机制,完善股东大会的操作流 程,充分保障中小股东的知情权和决策权,为公司的健康发展打下了坚实的基础。 6、多元化、低成本的融资渠道 凭借雄厚的经营实力,在稳固传统银行合作渠道的同时,公司积极开拓中期票据、公司债等 长期限、低成本的融资渠道。报告期内,公司注册并发行5年期中期票据48亿元;以3%和3.5%的 低成本成功发行3+3年期公司债13亿元和5+3年期公司债17亿元,并新获批公司债券130亿元的发 行额度。 第四节经营情况讨论与分析 、经营情况讨论与分析 2016年,世界经济整体疲弱态势依旧,增长动力衰减,美国阶段性复苏、欧盟面临解体风险、 日本继续迷失、中国经济减速、资源型新兴经济体增长动力不再。为应对经济减速和调整,多数 国家近年来都采用宽松货币政策进行对冲,导致社会传统中间阶层的收入增长乏力,贫富差距拉 大,不断积累金融风险和资产泡沫。在这样的国际经济形势下,无法从全球一体化获益的国家和 地区正出现孤立主义、反全球化浪潮,地缘政治冲突不断加剧,国际经济的不确定性进一步增强。 国内经济方面,目前我国人口红利、土地红利、环境承载能力优势出现下降,经济增速出现 下滑,需要找到新的转型方向,带动下一轮经济增长。虽然从短期来看,国内经济呈现企稳态势, 2016年全年GDP增速67%(以下宏观经济数据均来源于国家统计局网站),出现止跌态势:PMI 连续6个月在荣枯线以上,2017年1月达到51.3%:工业用电量和铁路货运量回升;PPI上升至69%, CPI上升至2.5%。但受制于复杂的国际经济形势以及国内经济结构性调整仍存在较大困难,国内 经济前景依然存在不确定性。 2016年的房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。上半年,在“稳增长”和“去 库存”政策框架下,中央政策对于房地产市场的支持力度不断加大:一方面,央行不断释放流动 性激发了住宅需求的进一步释放,信贷、税收政策持续改善,另一方面,地方政府亦陆续出台房 地产去库存的相关政策。随着热点城市房价地价快速上涨,政府从三月份开始针对热点城市进行 政策调控,并在十月份开始扩大政策调控的城市范围,限购限贷集中出台,遏制投资投机性需求, 防范市场风险,三四线城市则仍坚持去库存政策。此轮政策继续坚持了分类调控、精准施策的原 则,在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持,有利于市场回归平稳。 从房地产行业开发经营指标来看,一线城市房地产开发投资增速为8%(以下行业数据均来源 于wIND资讯),二线城市开发投资增速为82%,三四线城市增速为76%;住宅新开工面积一线 城市增速为-4%,二线城市为16%,三四线城市为8%。全国开发经营指标的增长主要来源于在二 三线城市整体转暖及回升。 从商品住宅成交量具体来看,2016年全国商品住宅成交13.75亿平方米,同比上升224%,成 交金额99万亿元,同比上升362%‰。不同城市市场情况分化明显,受调控影响,深圳、北京、上 海、苏州等热点城市商品住宅销售面积降幅在20%到50%之间,天津、南京、杭州、宁波、武汉、 郑州等城市销售面积增幅在30%到70%之间,而三四线城市中的金华、常州、绍兴等城市的销售 面积同比增速波动幅度在20%以内。这说明受政策影响的一线城市和前期涨幅过大的热点二线城 市市场开始岀现成交量的下降,本轮市场启动稍晚的二线城市在16年全年表现较好,而三四线城 市大都处于市场修复阶段。 13/7
2016 年年度报告 13 / 73 事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流 程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。 6、多元化、低成本的融资渠道 凭借雄厚的经营实力，在稳固传统银行合作渠道的同时，公司积极开拓中期票据、公司债等 长期限、低成本的融资渠道。报告期内，公司注册并发行5年期中期票据48亿元；以3%和3.5%的 低成本成功发行3+3年期公司债13亿元和5+3年期公司债17亿元，并新获批公司债券130亿元的发 行额度。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2016 年，世界经济整体疲弱态势依旧，增长动力衰减，美国阶段性复苏、欧盟面临解体风险、 日本继续迷失、中国经济减速、资源型新兴经济体增长动力不再。为应对经济减速和调整，多数 国家近年来都采用宽松货币政策进行对冲，导致社会传统中间阶层的收入增长乏力，贫富差距拉 大，不断积累金融风险和资产泡沫。在这样的国际经济形势下，无法从全球一体化获益的国家和 地区正出现孤立主义、反全球化浪潮，地缘政治冲突不断加剧，国际经济的不确定性进一步增强。 国内经济方面，目前我国人口红利、土地红利、环境承载能力优势出现下降，经济增速出现 下滑，需要找到新的转型方向，带动下一轮经济增长。虽然从短期来看，国内经济呈现企稳态势， 2016年全年GDP增速6.7%（以下宏观经济数据均来源于国家统计局网站），出现止跌态势；PMI 连续6个月在荣枯线以上，2017年1月达到51.3%；工业用电量和铁路货运量回升；PPI上升至6.9%， CPI上升至2.5%。但受制于复杂的国际经济形势以及国内经济结构性调整仍存在较大困难，国内 经济前景依然存在不确定性。 2016年的房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。上半年，在“稳增长”和“去 库存”政策框架下，中央政策对于房地产市场的支持力度不断加大：一方面，央行不断释放流动 性激发了住宅需求的进一步释放，信贷、税收政策持续改善，另一方面，地方政府亦陆续出台房 地产去库存的相关政策。随着热点城市房价地价快速上涨，政府从三月份开始针对热点城市进行 政策调控，并在十月份开始扩大政策调控的城市范围，限购限贷集中出台，遏制投资投机性需求， 防范市场风险，三四线城市则仍坚持去库存政策。此轮政策继续坚持了分类调控、精准施策的原 则，在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持，有利于市场回归平稳。 从房地产行业开发经营指标来看，一线城市房地产开发投资增速为8%（以下行业数据均来源 于WIND资讯），二线城市开发投资增速为8.2%，三四线城市增速为7.6%；住宅新开工面积一线 城市增速为-4%，二线城市为16%，三四线城市为8%。全国开发经营指标的增长主要来源于在二、 三线城市整体转暖及回升。 从商品住宅成交量具体来看，2016年全国商品住宅成交13.75亿平方米，同比上升22.4%，成 交金额9.9万亿元，同比上升36.2%。不同城市市场情况分化明显，受调控影响，深圳、北京、上 海、苏州等热点城市商品住宅销售面积降幅在20%到50%之间，天津、南京、杭州、宁波、武汉、 郑州等城市销售面积增幅在30%到70%之间，而三四线城市中的金华、常州、绍兴等城市的销售 面积同比增速波动幅度在20%以内。这说明受政策影响的一线城市和前期涨幅过大的热点二线城 市市场开始出现成交量的下降，本轮市场启动稍晚的二线城市在16年全年表现较好，而三四线城 市大都处于市场修复阶段
2016年年度报告 从供求关系来看,2014年4季度以来商品住宅需求的集中释放导致短期供求关系的改善,尤其 是热点一二线城市需求的过快释放造成短期供求关系极度不平衡,商品住宅库存量快速下降。但 与此同时,东北、西北等大部分二三线城市虽然成交有回升,但由于历史库存量较大,2016年仍 然处于供过于求的市场状态。现阶段,去库存成为弱二线城市和三四线城市成为去库存的主要目 标,其余大部分城市都已开始进入去库存的末期,尤其是个别城市已经开始进入缓慢加库存的阶 段,但总体来看库存水平仍然较低,短期内供求矛盾仍然存在。 从成交价格来看,由于销售回升导致库存水平不断下降,供求关系趋于改善,促使住宅成交 价格回升明显。从商品住宅价格同比变化情况来看,2016年全年基本保持上行态势,但受政策影 响,同样也存在明显的城市分化,前期涨幅过大的热点城市在调控政策不断加码的情况下从2016 年四季度开始价格停涨甚至出现回落,前期库存较大的城市价格开始岀现缓慢复苏。 土地市场方面,2016年北京、上海、深圳进一步显现土地的稀缺性、二线城市在有节制地供 应土地、三四线城市仍在严控土地出让的状态。资金集中涌入一二线城市,推动地价快速上涨, 导致房地价关系失衡。从四季度政策调控开始,前期热点城市地价开始出现回调,但仍处于相对 高位。 目前,中国经济发展进入结构调整和动力转换的关键时期,趋势性、阶段性、周期性矛盾相 互叠加,经济中长期发展趋势不明显,这也必然影响房地产业的发展。从中长期来看房地产政策 调节回归市场化,长效机制逐步建立,房地产行业政策会以维稳为主,因城施策会更加明显,对 过热的地方加以抑制,对过冷的地方进行刺激会变成常态,总体市场表现也将会趋于稳定。房地 产市场的走势短期会受政策影响而出现政策市,但中长期更多地还是依赖自身供求关系等基本面 要素。总体上,各城市市场因城市经济发展、人口流动和供求关系的差异,出现了明显的分化 企业只有具备较强的硏究能力和预判能力,具备扎实过硬的经营能力,才能迎接挑战,抓住机遇。 、报告期内主要经营情况 报告期内,公司提出“固本培元、创新突破”的经营导向,在坚持做大做强主营业务的同时 积极探索和尝试地产新业务和多元化业务,促进集团规模和效益的不断提升。公司各职能部门和 主要子公司积极完善体系建设,提升工作效率,在销售运营、投资拿地、财务管理、多元融资、 产品创新、成本控制、工程管理、信息建设、人力资源建设、物业管理等方面,都取得了不俗成 2016年公司实现销售金额1,0063亿元人民币,销售面积6582万平方米,同比分别增长63% 和48%,行业销售排名上升一位至第12位。面对不断变化的市场和政策形势,公司把握市场需 求,坚持推出以首置首改类为主的刚需类产品,统一组织制定销售策略、开展销售行动,推动了 库存去化和销售目标的完成。报告期内,公司各区域项目销售表现优异,其中,华东区域公司在 2016年销售额实现突破性增长,三季度销售额即破百亿,成为公司2016年首个实现销售额破百 亿的区域,全年累计签约金额约175亿元;华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿元, 最终公司实现全年销售额、回款额和利润的稳步增长。从具体项目来看,公司合计有24个项目的 销售金额超过10亿元,其中,武汉自在城单项目销售金额超过26亿元,深圳龙城中央、北京未 未来、上海天地云墅、上海都会艺境、武汉天悦等项目年度销售金额超过20亿元。广州天河公馆、 上海都会艺境、北京华宸、北京未未来等项目首次开盘几近售罄。在城市深耕战略的指引下,公 司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升,公司在上海、武汉、西安、沈阳、大连、宁波、东 莞等城市市场排名均位列前十。 投资拿地方面,公司加强了市场研究工作,合理把握了投资节奏。公司强化市场监控制度 根据政策和市场变化及时调整投资策略,2016年项目投资决策基本做到了既有前瞻性,又保持住 14/7
2016 年年度报告 14 / 73 从供求关系来看，2014年4季度以来商品住宅需求的集中释放导致短期供求关系的改善，尤其 是热点一二线城市需求的过快释放造成短期供求关系极度不平衡，商品住宅库存量快速下降。但 与此同时，东北、西北等大部分二三线城市虽然成交有回升，但由于历史库存量较大，2016年仍 然处于供过于求的市场状态。现阶段，去库存成为弱二线城市和三四线城市成为去库存的主要目 标，其余大部分城市都已开始进入去库存的末期，尤其是个别城市已经开始进入缓慢加库存的阶 段，但总体来看库存水平仍然较低，短期内供求矛盾仍然存在。 从成交价格来看，由于销售回升导致库存水平不断下降，供求关系趋于改善，促使住宅成交 价格回升明显。从商品住宅价格同比变化情况来看，2016年全年基本保持上行态势，但受政策影 响，同样也存在明显的城市分化，前期涨幅过大的热点城市在调控政策不断加码的情况下从2016 年四季度开始价格停涨甚至出现回落，前期库存较大的城市价格开始出现缓慢复苏。 土地市场方面，2016年北京、上海、深圳进一步显现土地的稀缺性、二线城市在有节制地供 应土地、三四线城市仍在严控土地出让的状态。资金集中涌入一二线城市，推动地价快速上涨， 导致房地价关系失衡。从四季度政策调控开始，前期热点城市地价开始出现回调，但仍处于相对 高位。 目前，中国经济发展进入结构调整和动力转换的关键时期，趋势性、阶段性、周期性矛盾相 互叠加，经济中长期发展趋势不明显，这也必然影响房地产业的发展。从中长期来看房地产政策 调节回归市场化，长效机制逐步建立，房地产行业政策会以维稳为主，因城施策会更加明显，对 过热的地方加以抑制，对过冷的地方进行刺激会变成常态，总体市场表现也将会趋于稳定。房地 产市场的走势短期会受政策影响而出现政策市，但中长期更多地还是依赖自身供求关系等基本面 要素。总体上，各城市市场因城市经济发展、人口流动和供求关系的差异，出现了明显的分化， 企业只有具备较强的研究能力和预判能力，具备扎实过硬的经营能力，才能迎接挑战，抓住机遇。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司提出“固本培元、创新突破”的经营导向，在坚持做大做强主营业务的同时， 积极探索和尝试地产新业务和多元化业务，促进集团规模和效益的不断提升。公司各职能部门和 主要子公司积极完善体系建设，提升工作效率，在销售运营、投资拿地、财务管理、多元融资、 产品创新、成本控制、工程管理、信息建设、人力资源建设、物业管理等方面，都取得了不俗成 绩。 2016 年公司实现销售金额 1,006.3 亿元人民币，销售面积 658.2 万平方米，同比分别增长 63% 和 48%，行业销售排名上升一位至第 12 位。面对不断变化的市场和政策形势，公司把握市场需 求，坚持推出以首置首改类为主的刚需类产品，统一组织制定销售策略、开展销售行动，推动了 库存去化和销售目标的完成。报告期内，公司各区域项目销售表现优异，其中，华东区域公司在 2016 年销售额实现突破性增长，三季度销售额即破百亿，成为公司 2016 年首个实现销售额破百 亿的区域，全年累计签约金额约 175 亿元；华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿元， 最终公司实现全年销售额、回款额和利润的稳步增长。从具体项目来看，公司合计有 24 个项目的 销售金额超过 10 亿元，其中，武汉自在城单项目销售金额超过 26 亿元，深圳龙城中央、北京未 未来、上海天地云墅、上海都会艺境、武汉天悦等项目年度销售金额超过 20 亿元。广州天河公馆、 上海都会艺境、北京华宸、北京未未来等项目首次开盘几近售罄。在城市深耕战略的指引下，公 司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，公司在上海、武汉、西安、沈阳、大连、宁波、东 莞等城市市场排名均位列前十。 投资拿地方面，公司加强了市场研究工作，合理把握了投资节奏。公司强化市场监控制度， 根据政策和市场变化及时调整投资策略，2016 年项目投资决策基本做到了既有前瞻性，又保持住
2016年年度报告 了理性、避免追高。公司全年共获取了33宗土地,总投资额399亿元,权益投资额168亿元,为 公司新增了约533万平米的土地储备。同时,公司坚持了合理布局,深耕一线城市及强二线城市, 线城市的总投资额占比26%,二线城市的总投资额占比63%,三线城市的总投资额占比仅11% 而三线城市中大部分位于东莞,且投资项目主要在临深片区。截止报告期末,公司总土地储备约 2,950万平方米,权益土地储备约1,500万平方米 016年,公司实现营业收入55509亿元,同比上升6943%;归属于母公司净利润6300亿 元,同比上升%687%。利润上升主要得益于本期结转的项目规模大幅度提高。房地产项目结算面 积43582万平方米,同比上升6405%;结算收入52293亿元,同比上升7128%报告期内,公 司的房地产业务毛利率为2873%,较上年同期增加0.94个百分点。公司高度重视现金流管理 强调销售及时回款。报告期内,公司销售回款率超过90%。通过积极销售,合理投资,年内公司 实现经营性现金流净额人民币170.82亿元。公司在确保资金安全的前提下,加强资金流动性管理, 通过投融资结合,提升资金利用效率。截至报告期末,公司持有货币资金人民币21565亿元。公 司持续通过坚持项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的偾务结构和资金状况来确保公司经营的安 全稳定。 融资方面,由于公司保持良好的信用状况,国际权威评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司 的长期信用评级分别为BB、Ba2。报告期内,公司完成48亿元中期票据及30亿元公司债的发行, 联合资信评估有限公司给予本公司的主体信用级别为AAA,中期票据的信用级别为AAA,联合 信用评级有限公司给予本公司的主体信用等级为AAA级,债券的信用等级为AAA级。公司始终 将负债规模和融资成本保持在合理水平,报告期末,公司债务融资余额为36647亿元,债务融资 加权平均成本为452%,资产负债率为6543%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司 实际资产负债率为5790%,净负债率为2840%。 产品创新方面,公司秉持一贯对产品的极致追求,一方面加强八大产品系列的落地应用并在 实践中不断完善更新升级,另一方面在产品创新研发上紧跟市场趋势不断推陈出新,助力公司千 亿规模发展。八大产品系列中的风华系列在2016年先后在宁波、杭州、沈阳、南京、苏州等七个 项目落地,其对中国传统文化符号的时尚化表达,为客户带来全新的居住体验,获得市场广泛赞 誉。金地褐石系列二代升级产品在上海一线城市三个项目落地,既传承上一代产品的经典风情又 更年轻时尚,得到新老客户的认同。在产品创新方面,2016年公司完成新高端产品研发,提出顺 应客户新需求的高端产品价值体系,强化“尊享、智慧、惊艳、美学”等价值点,形成了一整套 设计技术导则。在敏锐洞察到科技发展对未来居住产生的影响之下,公司适时对智能化及产品性 能进行价值体系统一规划,整合形成了“LIFE智享家”品牌,构建十全十美健康科技生活系统, 并已在多个项目中落地,取得良好的市场反响。此外,在住区环境上,公司不断挖掘居住者生活 习惯,提岀针对不冋人群的环境最佳舒适体验解决对策,形成了住区“微气候智慧决策系统”, 开启了智慧景观时代 成本管理方面,公司根据市场形势的变化,通过对一二线城市改善型住宅项目进行成本对标, 内部梳理配置建议,严控各项关键指标,有效提高了中高端项目的竞争力:通过采用成本信息化 手段,公司加强了项目建造过程中变更签证结算的及时性,达到了较好的效果。成本采购方面, 公司不断鼓励引入新的供应商,增加战略采购的部品范围,进一步拓宽跨区域战略采购的范围和 层次,规模效应得到体现。 工程管理方面,公司借助管理创新和工艺创新,不断提升工程质量水平和工程管控效率。工 程质量满意度再创新高,并成为盖洛普2016年度数据库的行业标杆。管理创新方面,公司开发了 金地智检APP,为进一步提升管理效率和完善决策流程提供了新的工具。同时,通过集团工程管 理行为巡检、两级工程策划评审和供应商履约评价及优胜劣汰等措施,提升了工程一级节点的达 15/7
2016 年年度报告 15 / 73 了理性、避免追高。公司全年共获取了 33 宗土地，总投资额 399 亿元，权益投资额 168 亿元，为 公司新增了约 533 万平米的土地储备。同时，公司坚持了合理布局，深耕一线城市及强二线城市， 一线城市的总投资额占比 26%，二线城市的总投资额占比 63%，三线城市的总投资额占比仅 11%， 而三线城市中大部分位于东莞，且投资项目主要在临深片区。截止报告期末，公司总土地储备约 2,950 万平方米，权益土地储备约 1,500 万平方米。 2016 年，公司实现营业收入 555.09 亿元，同比上升 69.43%；归属于母公司净利润 63.00 亿 元，同比上升 96.87%。利润上升主要得益于本期结转的项目规模大幅度提高。房地产项目结算面 积 435.82 万平方米，同比上升 64.05%；结算收入 522.93 亿元，同比上升 71.28%。报告期内，公 司的房地产业务毛利率为 28.73%，较上年同期增加 0.94 个百分点。公司高度重视现金流管理， 强调销售及时回款。报告期内，公司销售回款率超过 90%。通过积极销售，合理投资，年内公司 实现经营性现金流净额人民币 170.82 亿元。公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理， 通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金人民币 215.65 亿元。公 司持续通过坚持项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安 全稳定。 融资方面，由于公司保持良好的信用状况，国际权威评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司 的长期信用评级分别为 BB、Ba2。报告期内，公司完成 48 亿元中期票据及 30 亿元公司债的发行， 联合资信评估有限公司给予本公司的主体信用级别为 AAA，中期票据的信用级别为 AAA，联合 信用评级有限公司给予本公司的主体信用等级为 AAA 级，债券的信用等级为 AAA 级。公司始终 将负债规模和融资成本保持在合理水平，报告期末，公司债务融资余额为 366.47 亿元，债务融资 加权平均成本为 4.52%，资产负债率为 65.43%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司 实际资产负债率为 57.90%，净负债率为 28.40%。 产品创新方面，公司秉持一贯对产品的极致追求，一方面加强八大产品系列的落地应用并在 实践中不断完善更新升级，另一方面在产品创新研发上紧跟市场趋势不断推陈出新，助力公司千 亿规模发展。八大产品系列中的风华系列在 2016 年先后在宁波、杭州、沈阳、南京、苏州等七个 项目落地，其对中国传统文化符号的时尚化表达，为客户带来全新的居住体验，获得市场广泛赞 誉。金地褐石系列二代升级产品在上海一线城市三个项目落地，既传承上一代产品的经典风情又 更年轻时尚，得到新老客户的认同。在产品创新方面，2016 年公司完成新高端产品研发，提出顺 应客户新需求的高端产品价值体系 ，强化“尊享、智慧、惊艳、美学”等价值点，形成了一整套 设计技术导则。在敏锐洞察到科技发展对未来居住产生的影响之下，公司适时对智能化及产品性 能进行价值体系统一规划，整合形成了“LIFE 智享家”品牌，构建十全十美健康科技生活系统， 并已在多个项目中落地，取得良好的市场反响。此外，在住区环境上，公司不断挖掘居住者生活 习惯，提出针对不同人群的环境最佳舒适体验解决对策，形成了住区“微气候智慧决策系统”， 开启了智慧景观时代。 成本管理方面，公司根据市场形势的变化，通过对一二线城市改善型住宅项目进行成本对标， 内部梳理配置建议，严控各项关键指标，有效提高了中高端项目的竞争力；通过采用成本信息化 手段，公司加强了项目建造过程中变更签证结算的及时性，达到了较好的效果。成本采购方面， 公司不断鼓励引入新的供应商，增加战略采购的部品范围，进一步拓宽跨区域战略采购的范围和 层次，规模效应得到体现。 工程管理方面，公司借助管理创新和工艺创新，不断提升工程质量水平和工程管控效率。工 程质量满意度再创新高，并成为盖洛普 2016 年度数据库的行业标杆。管理创新方面，公司开发了 金地智检 APP，为进一步提升管理效率和完善决策流程提供了新的工具。同时，通过集团工程管 理行为巡检、两级工程策划评审和供应商履约评价及优胜劣汰等措施，提升了工程一级节点的达