荣盛房地产发展股份有限公司2015年年度报告.pdf_P11-P15

荣盛房地产发展股份有限公司2015年年度报告全文第三节公司业务概要报告期内公司从事的主要业务报告期内公司的主营业务为房地产的开发与经营。经过多年的发展,公司已成长为线城市具有极强竞争力的代表性企业之一,在全国房地产行业前百名企业中位居前列。公司的产品以面向刚需和首次改善性需求的普通商品房住宅为主。随着经营模式多元化,公司目前已形成了以房地产开发为主业,贯穿设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条,通过主、辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明股权资产主要原因是权益法确认的投资损失固定资产主要原因是徐州阿尔卡迪亚酒店完工转入固定资产,收购金海地产、永清兴城使固定资产总额增加无形资产主要原因是黄山阿尔卡迪亚酒店、秦皇岛盛泰戴河首岭综合体土地使用权转入无形资产。在建工程主要原因是神农架阿尔卡迪亚国际森林酒店增加工程投入,导致在建工程增加。 2、主要境外资产情况口适用√不适用、核心竞争力分析自公司成立并从事房地产开发业务以来,公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托, 结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势,经过多年的用心打造,逐步确立了具有荣盛特色的核心竞争力。 1.公司独特的市场定位通过多年的努力,公司确立了自身独特的市场定位:立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市,稳步涉足风险较小的大城市,有选择地兼顾发展较快的小城市将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁;将大城市作为扩大影响、展示实力,提升技术与管理水平的平台;将小城市作为传播理念、控制风险,拓展

荣盛房地产发展股份有限公司 2015 年年度报告全文 11 第三节公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务报告期内公司的主营业务为房地产的开发与经营。经过多年的发展，公司已成长为二、三线城市具有极强竞争力的代表性企业之一，在全国房地产行业前百名企业中位居前列。公司的产品以面向刚需和首次改善性需求的普通商品房住宅为主。随着经营模式多元化，公司目前已形成了以房地产开发为主业，贯穿设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入、利润的快速增长。二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明股权资产主要原因是权益法确认的投资损失。固定资产主要原因是徐州阿尔卡迪亚酒店完工转入固定资产，收购金海地产、永清兴城使固定资产总额增加。无形资产主要原因是黄山阿尔卡迪亚酒店、秦皇岛盛泰戴河首岭综合体土地使用权转入无形资产。在建工程主要原因是神农架阿尔卡迪亚国际森林酒店增加工程投入，导致在建工程增加。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用三、核心竞争力分析自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有荣盛特色的核心竞争力。 1.公司独特的市场定位通过多年的努力，公司确立了自身独特的市场定位：立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展

荣盛房地产发展股份有限公司2015年年度报告全文企业发展的新空间。随着京津冀一体化进程的加速,公司将进一步加大在该区域的产业布局 2.公司产品以普通商品住宅为主,在项目所在的区域品牌优势突出公司以面向刚需和首次改善性需求的普通商品住宅为主导产品。多年来,公司致力于通过提供高性价比的产品,为项目所在地居民营造“自然的园,健康的家”,营造新型的生活方式,满足其现实及潜在的需求。为此,公司在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产开发有关的产业链上,进行全方位的努力,形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品,在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前,公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、南京六合、邯郸、徐州、聊城、湛江等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列,具有较强的市场影响力。 3.较快的存货周转和良好的费用控制水平多年来,公司以高周转、低成本的特点为市场所周知,获得了投资者的高度认可。公司合理安排项目前期各项工作,快速实现开工,并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程,严格控制主要生产节点,缩短项目开发周期,使得项目的建设过程合理、安全、高效。公司准确定位产品,秉承“不囤地、不捂盘”的原则,快速去化,实现了较高的周转效率。此外,作为一家具有鲜明民营企业印记的公司,公司已经建立了有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准,无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司期间费用控制长期保持了行业的领先水平 4.公司土地储备充足。报告期,公司紧紧抓住市场的有利时机,通过股权收购、招拍挂等多种方式,先后在多个城市获得土地40余宗,规划权益建筑面积820.55万平方米。截至报告期末,公司土地储备建筑面积2,340.08万平方米 5.公司项目实现全国布局公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖北、湖南、辽宁、广东四川、海南、内蒙古等10个省、1个自治区的24个城市,涉及房地产项目130余个。特别是最近几年,南京、蚌埠、廊坊、沧州、徐州等地的营业收入均有较大幅度的增长,使得公司对个别区域的依赖度显著下降,平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件。 6、经过多年来全方位的拓展,公司己打造了完整的产业链体系,涵盖与房地产开发相关的各个板块,实现了公司收入、利润的多元化

荣盛房地产发展股份有限公司 2015 年年度报告全文 12 企业发展的新空间。随着京津冀一体化进程的加速，公司将进一步加大在该区域的产业布局。 2.公司产品以普通商品住宅为主，在项目所在的区域品牌优势突出公司以面向刚需和首次改善性需求的普通商品住宅为主导产品。多年来，公司致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地居民营造“自然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需求。为此，公司在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产开发有关的产业链上，进行全方位的努力，形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品，在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前，公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、南京六合、邯郸、徐州、聊城、湛江等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列，具有较强的市场影响力。 3.较快的存货周转和良好的费用控制水平多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。公司合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、高效。公司准确定位产品，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现了较高的周转效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司期间费用控制长期保持了行业的领先水平。 4.公司土地储备充足。报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂等多种方式，先后在多个城市获得土地 40 余宗，规划权益建筑面积 820.55 万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积 2,340.08 万平方米。 5.公司项目实现全国布局公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖北、湖南、辽宁、广东、四川、海南、内蒙古等 10 个省、1 个自治区的 24 个城市，涉及房地产项目 130 余个。特别是最近几年，南京、蚌埠、廊坊、沧州、徐州等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险，也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件。 6、经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地产开发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化

荣盛房地产发展股份有限公司2015年年度报告全文第四节管理层讨论与分析概述 2015年,世界经济继续増长,但整体复苏乏力,分化加重。主要发达国家经济继续复苏, 新兴经济体增速放缓。中国经济增速下行压力加大,经济增长继续探底,全年经济增长6.9%, 创1990年以来低点 2015年,房地产行业外部政策环境继续改善。中央明确提岀“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,各地政府也采取相应促进房地产消费的支持措施。放松限贷、降低首付等政策为房地产市场发展提供了较为宽松的政策环境。从全国房地产市场销售来看,2015年商品房销售面积128,495万平方米,同比增长6.5% 其中,住宅销售面积增长6.9%。商品房销售额87,281亿元,同比增长14.4%。其中,住宅销售额増长16.6%。70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市数量由1月份的64个减少为 12月份的27个,住宅销售价格环比上涨的城市数量由1月份的2个上升为12月的39个。 2015年,全国房地产开发投资95,979亿元,比上年名义增长1.0%。其中,住宅投资64,595 亿元,增长0.4%。国房景气指数由2014年12月份的93.93降至2015年12月份的93.34, 下降速率明显减缓。 2015年全国房地产整体市场较2014年有所回暖和改善,但各城市间市场分化加剧。线城市及部分二线城市市场恢复较快,明显回暖。而三、四线城市复苏态势相对较弱,整体销售滞后于一、二线城市 2015年,面临新形势,新挑战,公司加强内部控制,合理控制开发节奏,强化工程质量管理。加强对城市结构、产品结构的整合和调整力度,提髙在发展潜力大的区域和中心城市投资力度,加大品质型产品开发。公司融资渠道进一步拓宽,融资成本有所下降,积极发行公司债,成功完成定向增发,为项目开发以及新业务的开展提供了较充裕的资金。加强营销推广,改进营销方式,将营销工作充分前置,有效地促进了市场销售,徐州荣盛城等多个项目取得显著成果

荣盛房地产发展股份有限公司 2015 年年度报告全文 13 第四节管理层讨论与分析一、概述 2015 年，世界经济继续增长，但整体复苏乏力，分化加重。主要发达国家经济继续复苏，新兴经济体增速放缓。中国经济增速下行压力加大，经济增长继续探底，全年经济增长 6.9%，创 1990 年以来低点。 2015 年，房地产行业外部政策环境继续改善。中央明确提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，各地政府也采取相应促进房地产消费的支持措施。放松限贷、降低首付等政策为房地产市场发展提供了较为宽松的政策环境。从全国房地产市场销售来看，2015 年商品房销售面积 128,495 万平方米，同比增长 6.5%。其中，住宅销售面积增长 6.9%。商品房销售额 87,281 亿元，同比增长 14.4%。其中，住宅销售额增长 16.6%。70 个大中城市住宅销售价格环比下降的城市数量由 1 月份的 64 个减少为 12 月份的 27 个，住宅销售价格环比上涨的城市数量由 1 月份的 2 个上升为 12 月的 39 个。 2015 年，全国房地产开发投资 95,979 亿元，比上年名义增长 1.0%。其中，住宅投资 64,595 亿元，增长 0.4%。国房景气指数由 2014 年 12 月份的 93.93 降至 2015 年 12 月份的 93.34，下降速率明显减缓。 2015 年全国房地产整体市场较 2014 年有所回暖和改善，但各城市间市场分化加剧。一线城市及部分二线城市市场恢复较快，明显回暖。而三、四线城市复苏态势相对较弱，整体销售滞后于一、二线城市。 2015 年，面临新形势，新挑战，公司加强内部控制，合理控制开发节奏，强化工程质量管理。加强对城市结构、产品结构的整合和调整力度，提高在发展潜力大的区域和中心城市投资力度，加大品质型产品开发。公司融资渠道进一步拓宽，融资成本有所下降，积极发行公司债，成功完成定向增发，为项目开发以及新业务的开展提供了较充裕的资金。加强营销推广，改进营销方式，将营销工作充分前置，有效地促进了市场销售，徐州荣盛城等多个项目取得显著成果

荣盛房地产发展股份有限公司2015年年度报告全文主营业务分析 1、概述报告期,公司实现营业收入234.32亿元,同比增长1.35%,营业利润32.07亿元,同比下降28.58%,归属于母公司所有者净利润24.28亿元,同比下降24.87%。截至2015年12月 31日,公司总资产1,028.71亿元,同比增长35.73%;归属于上市公司股东的所有者权益 206.36亿元,同比增长48.59%,公司净资产收益率16.49%。报告期,经过公司全体员工的共同努力,较好地完成了年初制定的各项生产经营计划, 实现开工面积674.59万平米、竣工面积409.90万平米、签约金额309亿元、销售回款248 亿元、融资额343.18亿元、新增土地储备权益建筑面积820.55万平方米报告期,公司以销售为龙头,秉承“做优存量,做好増量”的策略,把握住市场的变化, 及时加大适销产品的推盘力度,充分运用销售激励政策,积极尝试全民营销、联动营销等形式,取得了积极成效,年度签约额同比增长9.19%。报告期,公司顺应形势变化,不断扩大业务领域。在做强做大传统住宅地产的同时,加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资,通过“建体系、塑模式”, 积极推进公司战略转型,培育竞争新优势,强化盈利能力,打造“大地产、大健康、大金融以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。根据公司发展战略需要,公司投资设立了荣盛康旅投资有限公司、河北荣盛兴城投资有限责任公司、四众互联(北京)网络科技有限公司报告期,公司与黄山市黄山区人民政府签订《黄山北大门整体开发项目合作框架协议书》、与北京京台永清投资有限公司、永清台湾工业新城管理委员会等相关方签订了《河北省永清台湾工业新城整体合作开发项目股权收购合同》,通过股权收购方式取得永清台湾工业新城区域内37.8平方公里“土地一级开发项目”等权益。与河北省涞水县人民政府签订了《野三坡景区合作开发框架协议书》,拟将野三坡打造成集休闲旅游、度假娱乐、养老养生等功能为体的国内外独具特色的著名综合型景区。上述项目的获取为公司未来发展打下了坚实基础也为公司实施战略转型提供了有力保障报告期,公司紧紧围绕“一带一路”、“京津冀协同发展”和“长江经济带”等国家重大发展规划,不断拓宽拿地渠道,创新购地模式。充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购、级整理等方式多管齐下加强土地储备。尤其是紧紧抓住京津冀协同发展的历史机遇,充分

荣盛房地产发展股份有限公司 2015 年年度报告全文 14 二、主营业务分析 1、概述报告期，公司实现营业收入 234.32 亿元，同比增长 1.35%，营业利润 32.07 亿元，同比下降 28.58%，归属于母公司所有者净利润 24.28 亿元，同比下降 24.87%。截至 2015 年 12 月 31 日，公司总资产 1,028.71 亿元，同比增长 35.73％；归属于上市公司股东的所有者权益 206.36 亿元，同比增长 48.59％，公司净资产收益率 16.49%。报告期，经过公司全体员工的共同努力，较好地完成了年初制定的各项生产经营计划，实现开工面积 674.59 万平米、竣工面积 409.90 万平米、签约金额 309 亿元、销售回款 248 亿元、融资额 343.18 亿元、新增土地储备权益建筑面积 820.55 万平方米。报告期，公司以销售为龙头，秉承“做优存量，做好增量”的策略，把握住市场的变化，及时加大适销产品的推盘力度，充分运用销售激励政策，积极尝试全民营销、联动营销等形式，取得了积极成效，年度签约额同比增长 9.19%。报告期，公司顺应形势变化，不断扩大业务领域。在做强做大传统住宅地产的同时，加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资，通过“建体系、塑模式”，积极推进公司战略转型，培育竞争新优势，强化盈利能力，打造“大地产、大健康、大金融以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。根据公司发展战略需要，公司投资设立了荣盛康旅投资有限公司、河北荣盛兴城投资有限责任公司、四众互联(北京)网络科技有限公司。报告期，公司与黄山市黄山区人民政府签订《黄山北大门整体开发项目合作框架协议书》、与北京京台永清投资有限公司、永清台湾工业新城管理委员会等相关方签订了《河北省永清台湾工业新城整体合作开发项目股权收购合同》，通过股权收购方式取得永清台湾工业新城区域内 37.8 平方公里“土地一级开发项目”等权益。与河北省涞水县人民政府签订了《野三坡景区合作开发框架协议书》，拟将野三坡打造成集休闲旅游、度假娱乐、养老养生等功能为一体的国内外独具特色的著名综合型景区。上述项目的获取为公司未来发展打下了坚实基础，也为公司实施战略转型提供了有力保障。报告期，公司紧紧围绕“一带一路”、“京津冀协同发展”和“长江经济带”等国家重大发展规划，不断拓宽拿地渠道，创新购地模式。充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购、一级整理等方式多管齐下加强土地储备。尤其是紧紧抓住京津冀协同发展的历史机遇，充分