1.根据国家规定: 土地所有和城镇土地b国家所有 农村和市效土地b农民集体所有 但二者的地位并不平等,农村集体所有的土地不能 直接出让其使用权,需由国家征用后,再出让。 土地使用权」 划拨土地使用权 开出让土地使用权 土地使用权属无形资(对物产权),其价值取决于 其载体——土地的特性和条件 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同,主要有:无使用权年限规定;不可单独 转让、出租、抵押。 的一财子
❖ 1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能 直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于 其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。 ìï Þ ï í ï ï Þ î 城镇土地 国家所有 土地所有权 农村和市效土地 农民集体所有 ìï ï í ï ïî 划拨土地使用权 土地使用权 出让土地使用权
2.土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定:居住七十年,工业五十年,文 教、科、卫、体五十年,商业等四十年,综合或其他 五十年 出让土地使用权权益:可转让、出租、抵押 令土地使用权使用期限届满,土地使用者可申请续期, 否则国家将无偿收回土地使用权 的一财子
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 ❖ 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权
(二)我国土地使用权价格体系 1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上,确定的具体宗地在一定使用年期内的价格 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时,根据土地出让年限、用途、地产 市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1~3属土地一级市场价格,由政府垄断定价。4~5属土地 级市场价格,由市场竞争决定价格 的一财子
（二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产 市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格
房地产价格分类 )土地价格、建筑物价格、房地产价格 (二)总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价≡土地总价格÷建筑总面积 楼面地价=土地单价÷容积率 例题 7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5,单 价为1000元/平方米;乙地的容积率为3,单价为800元 /平方米。假使两幅土地的其他条件相同,问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济? 的一财子
二、房地产价格分类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 ❖ 例题 7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元 /平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
、影响房地产价格的因素 )一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 二)区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域,以上因素的影响程度会略有区别。 的一财子
三、影响房地产价格的因素 （一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别