(三)个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素,具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素 的一财子
（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素
第三节房地产评估的成本法 基本思路及基本公式 评估值=重新购建价格一损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值,因此,首先需了解 房地产的价格构成 适用范围 主要适用于既不产生现金流(收益),又很少有交易案例的公益 性房地产;以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定,而非成本,因此成本法在评估土地价值时, 其应用范围受到限制,尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时,成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 (1)新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润 (2)土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 的一财子
第三节 房地产评估的成本法 一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解 房地产的价格构成。 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时， 其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
(一)估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金;是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权 1、从农村取得土地 (1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包 括:土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 (2)支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 (1)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 (2)支付给政府的土地使用权出让金 (二)估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费 的一财子
（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 （二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费
(三)估算管理费用 (四)估算投资利息 注意: (1)无论是自有资金,还是借入资金均应计算利息 (2)计息基础=土地取得成本+土地开发成本+管理费 (3)根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发 费是均匀投入,则按资金投入时间的一半计息。 (五)估算税费 (六)估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费(包括管理费用) 也可以是开发后土地的地价 *注意所用利润率的内涵。 七)土地增值收益的确定 的一财子
（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 ❖ 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发 费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定