招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告.pdf_P21-P25

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及主要物业情况公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业主要分三大片区,蛇口片区、太子湾片区和前海片区。截止2015年12月31日在上述片区的土地资源情况如下土地使用权面积单位:万平方米土地使用权情况蛇口片区太子湾片区前海片区已经取得土地使用权证书 134 按是否取得土地使用权正在办理土地使用权证书证书分类尚未取得土地使用权证书 240.14 242.8 已经开发建设 204.11 14.58 正在开发建设 5.59 按开发进度分类尚未开发建设 46.28 228.28 240.14 53.28 注:上表中未包含蛇口在售的双玺花园三期对应的土地使用权以及已取得房产权属证书的房产所对应的土地使用权公司在前海蛇口自贸区已建成物业的情况如下皇筑面积单位:万平方米房产情况蛇口片区太子湾片区前海片区已取得红证按是否取得房产权属证已取得绿证书分类未取得权属证书 79.85 小计 172.13 1.78 27.20 用于出租按目前用途分类自用或其他用途小计 172.13 1.78 27.20 注:上表中未包含蛇口在售的双玺花园一、二、三期项目 1、关于蛇口片区的土地以及物业情况 203年1月20日,公司与深圳市国土局签署了《关于处理蛇口工业区用地问题的协议》。根据协议,公司在蛇口的用地范围为大南山、赤湾山分水岭以东,东滨路中心线以南,深圳湾以西,三突堤以北,土地面积约为10.85平方公里,协议对用地范围内每一类用地后续的处理原则和程序进行了明确。截止2015年12月31日,公司拥有《蛇口用地协议》项下的土地使用权面积共计240.14万平方米,其中尚有213.22万平米未取得土地使用权权属证书,按照分批办理的原则目前已启动其中5004万平米的土地办理权属证书的程序。根据《蛇口用地协议》的约定和《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》(深府[2004]193号)、《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》(深府[2010J66号)等相关规定对于《蛇口用地协议》范围内尚未办理土地使用权杈属证书但已签订増补协议的宗地,公司或其控股子公司在按照增补协议约定履行相关程序后,办理该等宗地的权属证书不存在重大法律障碍:对于尚未办理土地使用权权属证书且未签订增补协议的宗地,公司或其控股子公司在补办相关手续(包括但不限于与国土主管部门签订《增补协议》)后办理该等宗地的权属证

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 22 公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及主要物业情况公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业主要分三大片区，蛇口片区、太子湾片区和前海片区。截止 2015 年 12 月 31 日，公司在上述片区的土地资源情况如下表：土地使用权面积单位：万平方米土地使用权情况蛇口片区太子湾片区前海片区按是否取得土地使用权证书分类已经取得土地使用权证书 26.92 - 134.22 正在办理土地使用权证书 50.04 - - 尚未取得土地使用权证书 163.18 53.28 108.64 小计 240.14 53.28 242.86 按开发进度分类已经开发建设 204.11 - 14.58 正在开发建设 5.59 6.99 - 尚未开发建设 30.44 46.28 228.28 小计 240.14 53.28 242.86 注：上表中未包含蛇口在售的双玺花园一、二、三期对应的土地使用权以及已取得房产权属证书的房产所对应的土地使用权。公司在前海蛇口自贸区已建成物业的情况如下：建筑面积单位：万平方米房产情况蛇口片区太子湾片区前海片区按是否取得房产权属证书分类已取得红证 88.12 - 11.59 已取得绿证 4.16 - - 尚未取得权属证书 79.85 1.78 15.61 小计 172.13 1.78 27.20 按目前用途分类用于出租 155.93 1.78 22.19 自用或其他用途 16.20 - 5.01 小计 172.13 1.78 27.20 注：上表中未包含蛇口在售的双玺花园一、二、三期项目。 1、关于蛇口片区的土地以及物业情况 2003 年 1 月 20 日，公司与深圳市国土局签署了《关于处理蛇口工业区用地问题的协议》。根据协议，公司在蛇口的用地范围为大南山、赤湾山分水岭以东，东滨路中心线以南，深圳湾以西，三突堤以北，土地面积约为 10.85 平方公里，协议对用地范围内每一类用地后续的处理原则和程序进行了明确。截止 2015 年 12 月 31 日，公司拥有《蛇口用地协议》项下的土地使用权面积共计 240.14 万平方米，其中尚有 213.22 万平米未取得土地使用权权属证书，按照分批办理的原则目前已启动其中 50.04 万平米的土地办理权属证书的程序。根据《蛇口用地协议》的约定和《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府[2004]193 号）、《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66 号）等相关规定，对于《蛇口用地协议》范围内尚未办理土地使用权权属证书但已签订增补协议的宗地，公司或其控股子公司在按照增补协议约定履行相关程序后，办理该等宗地的权属证书不存在重大法律障碍；对于尚未办理土地使用权权属证书且未签订增补协议的宗地，公司或其控股子公司在补办相关手续（包括但不限于与国土主管部门签订《增补协议》）后办理该等宗地的权属证

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告书不存在重大法律障碍。目前公司正在按照相关协议、法规,办理尚未取得土地使用权属证书的宗地的用地确权手续以及其上已建成房产的房地产权登记手续经过公司以及招商地产历年来对蛇口片区30多年来的开发建设,大部分规划指标内的土地虽然未取得土地使用权证书已建成各种用途的建筑物,截止2015年12月31日,公司尚有3603万平方米土地使用权尚未开发,其中己经在建的有559 万平方米。已经开发的20411万平方米土地中有10486万平米土地上建设了6795万平方米的建筑物(包含在上述表格中已经取得绿证和尚未取得权属证书的物业中),主要为希尔顿南海酒店、海上世界船尾、船后广场、宝耀二、三、四期等近年来开发的综合性物业26.75万平米,剩余大部分为面积较大可进一步改造提升的工业类厂房。此外,已经开发的9925万平米的土地中包括了2040万平方米的SCT码头及其他用地。截止2015年12月31日,公司在蛇口片区拥有17213万平方米的建筑物,其中88.12万平方米物业已取得正式的房产证书,8401万平方米尚未取得正式权属证书,因权属没有争议该等物业绝大部分都己用于出租。年末,公司在蛇口可租物业的建筑面积达15593万平方米 2、关于太子湾片区的土地以及物业情况 011年12月26日,公司与深圳市规土委第二直属管理局签署了太子湾片区土地出让合同,深圳市规土委第二直属管理局将宗地编号为K202-0014的土地中除市政道路、公共绿地广场等需移交政府的土地使用权之外的532,786.57平方米土地使用权出让给公司。根据《深圳2030年城市发展策略》和《深圳港口布局规划》,公司将太子湾片区规划为总建筑面积约 1T0万平米的集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上门户”,定位为南中国最大的邮轮母港。太子湾邮轮母港分三期建设,第一期即太子湾自贸启动区一期作为公司吸收合并招商地产上市时的募集资金投向项目之一已开工建设(项目信息具体见2015年主要项目表)。截止报告期末,太子湾自贸区启动一期中邮轮中心主体实现封顶,1万GT客滚装码头交工验收,预计2016年底投λ试运行。因受该片区所涉详藍规划调整和法定图则局部调整等影响,前期一直无法办理土地分宗和确杈手续。截至报告期末,该片区所涉详蓝规划和法定图则局部调整已通过审批, 除小部分宗地涉及的土地总规地块个案调整正在上报审批中尚无法办理分宗确权手续外,公司将尽快按照《太子湾片区土地出让合同》的规定进行分宗并办理土地权属证书。目前在太子湾片区的已建成物业主要为用于运营的客运码头。未来,该客运码头将搬迁至太子湾邮轮中心关于前海片区的土地以及物业情况根据深圳市国土资源和房产管理局、招商局集团和平方公司签署的《前海物流园区用地协议》以及相关的补充协议,公司拥有该两个协议项下的土地使用权面积237.28万平方米。除上述前海片区土地使用权外,截至2015年12月30日,公司控股子公司深圳龙盛于前海片区拥有宗地编号分别为T102-0049、T102-0230的2项土地使用权,土地使用权面积为558万平方米。综上,公司合法拥有上述土地使用权,该等土地使用权的权属不存在任何争议:但由于上述土地使用权均位于前海深港合作区内,根据深圳市人民政府于2013年6月5日批准生效的《前海深港现代服务业合作区综合规划》及有关法律法规、规章和政府规范性文件,公司拥有的该等土地使用权需调整规划用途。由于目前前海合作区的单元规划还在制定当中, 具体宗地的规划用途尚未确定,相关部门暂停办理该区域的土地登记,公司及控股子公司尚未办理土地权属证书的前海湾物流园区出让土地暂无法办理权属证书。 2015年4月27日,深圳市人民政府与招商局集团签署《关于深化合作加快推进中国(广东)自由贸易试验区前海蛇口片区发展建设的框架协议》,协议明确“双方同意本着尊重历史、服从规划、搁置争议、先易后难、利益共享、双蠃发展的原则,通过友好协商,加快解决乙方(招商局集团)原前海物流园区约3.9平方公里用地(包含招商局蛇口及其控股子公司在前海湾物流园区的土地)的相关问题。”目前公司正在就前海土地的土地整备方式(包括但不限于土地规划用途变更、是否涉及补缴地价、土地增值收益分配等)等事宜与深圳市人民政府及深圳规土委、前海管理局进行协商。截止2015年12月31日,公司在前海片区的土地已经开发的主要为前海湾花园项目。报告期内,公司启动了前海自由贸易中心一期建设的相关准备工作,该项目是公司对前海片区进行开发的首个项目,位于前海妈湾片区十九单元01、02街坊,拟建成商业、办公、公寓、住宅综合体,定位为深港澳贸易自由化的国际现代商贸区。根据深圳市前海管理局于2015 年6月5日出具《深圳市前海管理局关于申请核发先期启动项目一期选址意见书的复函》(深前海函[2015409号),该项目于《关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书》项下的用地范围内,房地产证书上记载的土地用途为物流用地。根据深圳市人民政府于2013年6月5日批准生效的《前海深港现代服务业合作区综合规划》的规定,该项目区域范围内用地规划用途为商业、住宅及配套服务设施用地。根据上述规划及有关法律、法规、规章和政府规范性文件,该项目所涉用地将于公

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 23 书不存在重大法律障碍。目前公司正在按照相关协议、法规，办理尚未取得土地使用权属证书的宗地的用地确权手续以及其上已建成房产的房地产权登记手续。经过公司以及招商地产历年来对蛇口片区 30 多年来的开发建设，大部分规划指标内的土地虽然未取得土地使用权证书已建成各种用途的建筑物，截止 2015 年 12 月 31 日，公司尚有 36.03 万平方米土地使用权尚未开发，其中已经在建的有 5.59 万平方米。已经开发的 204.11 万平方米土地中有 104.86 万平米土地上建设了 67.95 万平方米的建筑物（包含在上述表格中已经取得绿证和尚未取得权属证书的物业中），主要为希尔顿南海酒店、海上世界船尾、船后广场、宝耀二、三、四期等近年来开发的综合性物业 26.75 万平米，剩余大部分为面积较大可进一步改造提升的工业类厂房。此外，已经开发的 99.25 万平米的土地中包括了 20.40 万平方米的 SCT 码头及其他用地。截止 2015 年 12 月 31 日，公司在蛇口片区拥有 172.13 万平方米的建筑物，其中 88.12 万平方米物业已取得正式的房产证书，84.01 万平方米尚未取得正式权属证书，因权属没有争议，该等物业绝大部分都已用于出租。年末，公司在蛇口可租物业的建筑面积达 155.93 万平方米。 2、关于太子湾片区的土地以及物业情况 2011 年 12 月 26 日，公司与深圳市规土委第二直属管理局签署了太子湾片区土地出让合同，深圳市规土委第二直属管理局将宗地编号为 K202-0014 的土地中除市政道路、公共绿地广场等需移交政府的土地使用权之外的 532,786.57 平方米土地使用权出让给公司。根据《深圳 2030 年城市发展策略》和《深圳港口布局规划》，公司将太子湾片区规划为总建筑面积约 170 万平米的集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上门户”，定位为南中国最大的邮轮母港。太子湾邮轮母港分三期建设，第一期即太子湾自贸启动区一期作为公司吸收合并招商地产上市时的募集资金投向项目之一已开工建设（项目信息具体见 2015 年主要项目表）。截止报告期末，太子湾自贸区启动一期中邮轮中心主体实现封顶，1 万 GT 客滚装码头交工验收，预计 2016 年底投入试运行。因受该片区所涉详蓝规划调整和法定图则局部调整等影响，前期一直无法办理土地分宗和确权手续。截至报告期末，该片区所涉详蓝规划和法定图则局部调整已通过审批，除小部分宗地涉及的土地总规地块个案调整正在上报审批中尚无法办理分宗确权手续外，公司将尽快按照《太子湾片区土地出让合同》的规定进行分宗并办理土地权属证书。目前在太子湾片区的已建成物业主要为用于运营的客运码头。未来，该客运码头将搬迁至太子湾邮轮中心。 3、关于前海片区的土地以及物业情况根据深圳市国土资源和房产管理局、招商局集团和平方公司签署的《前海物流园区用地协议》以及相关的补充协议，公司拥有该两个协议项下的土地使用权面积 237.28 万平方米。除上述前海片区土地使用权外，截至 2015 年 12 月 30 日，公司控股子公司深圳龙盛于前海片区拥有宗地编号分别为 T102-0049、T102-0230 的 2 项土地使用权，土地使用权面积为 5.58 万平方米。综上，公司合法拥有上述土地使用权，该等土地使用权的权属不存在任何争议；但由于上述土地使用权均位于前海深港合作区内，根据深圳市人民政府于 2013 年 6 月 5 日批准生效的《前海深港现代服务业合作区综合规划》及有关法律、法规、规章和政府规范性文件，公司拥有的该等土地使用权需调整规划用途。由于目前前海合作区的单元规划还在制定当中，具体宗地的规划用途尚未确定，相关部门暂停办理该区域的土地登记，公司及控股子公司尚未办理土地权属证书的前海湾物流园区出让土地暂无法办理权属证书。 2015 年 4 月 27 日，深圳市人民政府与招商局集团签署《关于深化合作加快推进中国（广东）自由贸易试验区前海蛇口片区发展建设的框架协议》，协议明确“双方同意本着尊重历史、服从规划、搁置争议、先易后难、利益共享、双赢发展的原则，通过友好协商，加快解决乙方（招商局集团）原前海物流园区约 3.9 平方公里用地（包含招商局蛇口及其控股子公司在前海湾物流园区的土地）的相关问题。”目前公司正在就前海土地的土地整备方式（包括但不限于土地规划用途变更、是否涉及补缴地价、土地增值收益分配等）等事宜与深圳市人民政府及深圳规土委、前海管理局进行协商。截止 2015 年 12 月 31 日，公司在前海片区的土地已经开发的主要为前海湾花园项目。报告期内，公司启动了前海自由贸易中心一期建设的相关准备工作，该项目是公司对前海片区进行开发的首个项目，位于前海妈湾片区十九单元 01、02 街坊，拟建成商业、办公、公寓、住宅综合体，定位为深港澳贸易自由化的国际现代商贸区。根据深圳市前海管理局于 2015 年 6 月 5 日出具《深圳市前海管理局关于申请核发先期启动项目一期选址意见书的复函》（深前海函[2015]409 号），该项目于《关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书》项下的用地范围内，房地产证书上记载的土地用途为物流用地。根据深圳市人民政府于 2013 年 6 月 5 日批准生效的《前海深港现代服务业合作区综合规划》的规定，该项目区域范围内用地规划用途为商业、住宅及配套服务设施用地。根据上述规划及有关法律、法规、规章和政府规范性文件，该项目所涉用地将于公

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 24 司取得前海管理局签署的框架协议后进行相应调整。房地产出租情况表报告期末，公司拥有可出租的土地面积 240.52 万平米，出租率达 99%，报告期出租收入 2.43 亿元；公司拥有可出租面积 240.48 万平米的投资性物业，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入 17.55 亿元，总体出租率达 88%；2015 年年末公司在深圳、北京、漳州等地拥有酒店客房 1,895 套，酒店收入 6.19 亿元。土地出租可出租土地面积（万平米）累计已出租面积（万平米）出租收入（万元）平均出租率（%）平均单价（元/平米/年）土地 240.52 2959.78 24,262.77 99% 98.37 出租性物业类别可出租面积（万平米）累计已出租面积（万平米）出租收入（万元）平均出租率（%）平均单价（元/ 平米/月）公寓 55.02 551.30 38,526.78 89% 69.88 其中：壹间公寓 5.72 62.01 7,585.48 90% 122.33 别墅 6.54 54.48 6,053.00 71% 111.10 其中：鲸山别墅 5.76 47.87 5,635.00 69% 117.71 写字楼 69.08 626.82 62,679.16 86% 99.99 其中：招商局广场 5.68 54.45 10,305.00 80% 189.27 厂房 61.72 604.92 28,661.16 92% 47.38 其中：南海意库 7.10 82.53 8,293.00 97% 100.49 商铺及商业中心 48.12 415.13 39,593.35 89% 95.38 其中：南京花园城中心 5.27 61.59 4,379.63 97% 71.11 出租性物业合计 240.48 2,252.65 175,513.46 88% 77.91 酒店经营客房套数累计入住套数营业收入（万元）入住率平均净房价（元/间/晚）酒店 1,895 504,917 61,931.80 73% 其中：深圳希尔顿南海酒店 323 92,216 20,089.39 78% 1,138.97 北京康莱德酒店 289 79,350 15,521.20 75% 1,186.17 （3）公司报告期销售情况公司报告期销售、结转面积如下：行业分类项目单位 2015 年 2014 年同比增减房地产销售面积万平米 347.45 364.28 -5% 房地产结转面积万平米 307.65 283.33 9%

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 (4)公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况为实现对深圳蛇口“南海意库梦工场”的整体销售,本公司之子公司深圳招商理财服务有限公司(以下简称“招商理财”) 深圳招商商置投资有限公司(以下简称“招商商置”)拟向栢艺投资有限公司(以下简称“栢艺投资”)转让其各自持有的深圳金域融泰投资发展有限公司(以下简称“金域融泰”)50%股权,股权转让对价总额为204,67892万元。截止报告期末, 招商商置、招商理财与栢艺投资已签署《股权转让协议》并收到股权转让定金共计50.00万元。因部分股权转让条件尚未满足,报告期内股权交易未完成。公司与栢艺投资的实际控制人均为招商局集团,上述交易构成关联交易并己履行相关审批程序,因交易未完成,故未作为本年度关联交易披露 (5)营业成本构成单位:万元 015年 2014年行业分类项目同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重园区开发与运营营业成本 323.438.59 10.54%288,37252 1049% 12.16% 其中:原材料61,18960 199%6025618 2.19% 1.55% 人工 103.45893 3.37% 4.352.53 3.07% 2265% 折旧 63.62075 2.07%66,0064 2.40% 361% 社区开发与运营营业成本 2.729618.35 8898%2,445,33568 88.95 1163% 其中:原材料2,494,92405 81.332,31126080 84.07% 795% 人工 51923.3 1.69% 34.491.30 50.54% 折旧 4,365.9 0.14% 1,308.30 2371% 邮轮产业建设与运营营业成本 14.634.09 0.48% 15,473.17 0.56% 5.42 其中:原材料人工 5,105.1 0.17%4,318.34 18.22% 折旧 1,2 004% 0.05% 2.55% (6)报告期内合并范围是否发生变动报告期内,本公司因新设或收购房地产项目公司导致合并范围发生变化详见第五节第八项 7)主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额(万元) 55.5620 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.13% 公司前5大客户资料客户名称销售额(万元) 占年度销售总额比例

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 25 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况为实现对深圳蛇口“南海意库梦工场”的整体销售，本公司之子公司深圳招商理财服务有限公司（以下简称“招商理财”）、深圳招商商置投资有限公司（以下简称“招商商置”）拟向栢艺投资有限公司（以下简称“栢艺投资”）转让其各自持有的深圳金域融泰投资发展有限公司（以下简称“金域融泰”）50%股权，股权转让对价总额为 204,678.92 万元。截止报告期末，招商商置、招商理财与栢艺投资已签署《股权转让协议》并收到股权转让定金共计 50,000 万元。因部分股权转让条件尚未满足，报告期内股权交易未完成。公司与栢艺投资的实际控制人均为招商局集团，上述交易构成关联交易并已履行相关审批程序，因交易未完成，故未作为本年度关联交易披露。（5）营业成本构成单位：万元行业分类项目 2015 年 2014 年同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重 1、园区开发与运营营业成本 323,438.59 10.54% 288,372.52 10.49% 12.16% 其中：原材料 61,189.60 1.99% 60,256.18 2.19% 1.55% 人工 103,458.93 3.37% 84,352.53 3.07% 22.65% 折旧 63,620.75 2.07% 66,006.46 2.40% -3.61% 2、社区开发与运营营业成本 2,729,618.35 88.98% 2,445,335.68 88.95% 11.63% 其中：原材料 2,494,924.05 81.33% 2,311,260.80 84.07% 7.95% 人工 51,923.38 1.69% 34,491.30 1.25% 50.54% 折旧 4,365.95 0.14% 1,308.30 0.05% 233.71% 3、邮轮产业建设与运营营业成本 14,634.09 0.48% 15,473.17 0.56% -5.42% 其中：原材料 42.56 0.00% 101.66 0.00% -58.14% 人工 5,105.17 0.17% 4,318.34 0.16% 18.22% 折旧 1,270.23 0.04% 1,238.61 0.05% 2.55% （6）报告期内合并范围是否发生变动报告期内，本公司因新设或收购房地产项目公司导致合并范围发生变化详见第五节第八项。（7）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（万元） 55,562.04 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.13% 公司前 5 大客户资料序号客户名称销售额（万元）占年度销售总额比例