活动,在流通服务领域中发挥作用的产业 第二节房地产经营历史回顾 房地产经营业是随着近代商品经济的发展而发展起来的。 建国前的房地产业 旧中国房地产从19世纪中叶到20世纪中叶,在这建国前的百年历程中, 房地产业的资本主义经营大体上可分为三个发展时期 1、从19世纪中叶到本世纪20年代初,是旧中国房地产业资本主义经营萌 芽和初步发展的时期。 2、从本世纪20年代初到抗战前夕,是旧中国房地产业资本主义经营的发展 时期,其中两个特点 (1)房地产投资增长极快; (2)房地产投机十分严重。 3、从1937年抗日战争爆发到全国解放前夕,是旧中国房地产业资本主义经 营缓慢发展和走向衰落的时期。 计划经济下的房地产经营业 1、1949—1955年房地产业的恢复、稳定与整顿阶段。在恢复、稳定与整顿 房地产业的同时,公有房地产却推行了“产品经济+自然经济”的政策,房地产 市场及资本主义经营已受极大限制。 2、56-78年房地产业的限制,萎缩乃至消灭阶段 计划经济下的房地产经营业的总特征可表述为:城市土地、寸土寸金被无 偿无期使用;公房亦相当于无偿分配(视为福利产品),私房在总量中微乎其微 这一切使得中国房地产业由限制逐步萎缩,最终归于消失
活动，在流通服务领域中发挥作用的产业。 第二节 房地产经营历史回顾 房地产经营业是随着近代商品经济的发展而发展起来的。 一、建国前的房地产业 旧中国房地产从 19 世纪中叶到 20 世纪中叶，在这建国前的百年历程中， 房地产业的资本主义经营大体上可分为三个发展时期。 1、从 19 世纪中叶到本世纪 20 年代初，是旧中国房地产业资本主义经营萌 芽和初步发展的时期。 2、从本世纪 20 年代初到抗战前夕，是旧中国房地产业资本主义经营的发展 时期，其中两个特点： （1） 房地产投资增长极快； （2） 房地产投机十分严重。 3、从 1937 年抗日战争爆发到全国解放前夕，是旧中国房地产业资本主义经 营缓慢发展和走向衰落的时期。 二、计划经济下的房地产经营业 1、1949—1955 年房地产业的恢复、稳定与整顿阶段。在恢复、稳定与整顿 房地产业的同时，公有房地产却推行了“产品经济+自然经济”的政策，房地产 市场及资本主义经营已受极大限制。 2、56—78 年房地产业的限制，萎缩乃至消灭阶段。 计划经济下的房地产经营业的总特征可表述为：城市土地、寸土寸金被无 偿无期使用；公房亦相当于无偿分配（视为福利产品），私房在总量中微乎其微， 这一切使得中国房地产业由限制逐步萎缩，最终归于消失
改革中房地产经营业的恢复、重建与发展 十一届三中全会确立了改革开放的方针路线之后,沉寂了三十余年的房地 产业开始复苏,进入改革和迅速发展的阶段,主要表现在 1、土地有偿使用制度改革 1988年修改《宪法》第一次明确了城镇土地所有权归国家所有,城镇土地 使用权可以依法有偿转让 1990年5月《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》为城镇土地使用权的出让和转让提 供了法律依据。 2、住房制度改革在全国范围内全面推行 88年2月国务院发布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施 方案的通知》 91年11月,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》。 93年国务院发布《关于进一步深化城镇化住房制度改革的意见》。这些政策 规定,为我国住房制度改革起到了极大的推动作用 3、住宅建设得到了较大发展,城镇居民住房水平有了较大提高。 4、房地产市场开始完善 1988年7月建设部发布了《关于建立和健全房地产交易所的通知》。 1988年8月《关于加强房地产交易市场管理的通知》。 1992年7月建设部发布了《城市房地产市场仨价管理暂行办法》 1992年国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布了《商 品住宅价格管理暂行办法》。 这些政策规定,使房地产市场完善,交易逐步法律化、制度化。 5、城市建设综合开发走上正轨,并得到了迅速发展
三、改革中房地产经营业的恢复、重建与发展 十一届三中全会确立了改革开放的方针路线之后，沉寂了三十余年的房地 产业开始复苏，进入改革和迅速发展的阶段，主要表现在： 1、土地有偿使用制度改革 1988 年修改《宪法》第一次明确了城镇土地所有权归国家所有，城镇土地 使用权可以依法有偿转让。 1990 年 5 月《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、 《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》为城镇土地使用权的出让和转让提 供了法律依据。 2、住房制度改革在全国范围内全面推行 88 年 2 月国务院发布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施 方案的通知》。 91 年 11 月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》。 93 年国务院发布《关于进一步深化城镇化住房制度改革的意见》。这些政策 规定，为我国住房制度改革起到了极大的推动作用。 3、住宅建设得到了较大发展，城镇居民住房水平有了较大提高。 4、房地产市场开始完善。 1988 年 7 月建设部发布了《关于建立和健全房地产交易所的通知》。 1988 年 8 月《关于加强房地产交易市场管理的通知》。 1992 年 7 月建设部发布了《城市房地产市场仨价管理暂行办法》。 1992 年国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布了《商 品住宅价格管理暂行办法》。 这些政策规定，使房地产市场完善，交易逐步法律化、制度化。 5、城市建设综合开发走上正轨，并得到了迅速发展
第三节房地产经营的地位和作用 地产经营的界定 “经营”是市场经济的一个重要范畴,它是商品生产者以市场为对象, 以商品生产和商品交换为手段,为实现企业的目标,使企业的生产技术经济 活动与企业的外部环境达到动态均衡的一系列有组织的活动。 狭义的房地产经营指建设地块和房屋的流通过程和售后管理,实质上是 营销策略的研究和实施 广义的房地产经营指房地企业对从事的房地产开发经营的全过程做出 科学合理的经营决策。它包括两部分一是生产过程的经营,二是流通过程的 经营,其运行程序如下图: 土地选址 勘察设 项目立项 购买土地 建筑施 房屋出售出租 房屋修缮保养 前期工程
第三节 房地产经营的地位和作用 一、地产经营的界定 “经营”是市场经济的一个重要范畴，它是商品生产者以市场为对象， 以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济 活动与企业的外部环境达到动态均衡的一系列有组织的活动。 狭义的房地产经营指建设地块和房屋的流通过程和售后管理，实质上是 营销策略的研究和实施。 广义的房地产经营指房地企业对从事的房地产开发经营的全过程做出 科学合理的经营决策。它包括两部分一是生产过程的经营，二是流通过程的 经营，其运行程序如下图： ↘ ↗ ↘ → → ↘ ↗ ↗ 生产过程 流通过程 土 地 选 址 可 行 性 分 析 项 目 立 项 购 买 土 地 勘 察 设 计 前 期 工 程 建 筑 施 工 房 屋 出 售 出 租 房 屋 修 缮 保 养
房地产经营业务与经营方式 1、房地产经营业务: (1)建筑地块的开发与再开发 (2)房屋及配套设施的开发与再开发 (3)房地产商品流通 (4)房地产咨询服务 (5)房地产物业管理 (6)房地产融资 (7)房地产跨业经营 2、经营方式 (1)单项经营 (2)多元化经营 (3)涉外经营 三、房地产经营特点与经营思想 、特点 (1)生产周期长,投资数额大 (2)经营业务复杂 (3)价值实现过程的多样化 (4)经营活动政策性强 (5)经营活动风险性大 2、房地产经营思想 (1)为用户服务的思想 (2)开拓思想 (3)效益思想 四、房地产经营的地位和作用
二、房地产经营业务与经营方式 1、房地产经营业务： （1）建筑地块的开发与再开发 （2）房屋及配套设施的开发与再开发 （3）房地产商品流通 （4）房地产咨询服务 （5）房地产物业管理 （6）房地产融资 （7）房地产跨业经营 2、经营方式 （1）单项经营 （2）多元化经营 （3）涉外经营 三、房地产经营特点与经营思想 1、特点 （1）生产周期长，投资数额大 （2）经营业务复杂 （3）价值实现过程的多样化 （4）经营活动政策性强 （5）经营活动风险性大 2、房地产经营思想 （1）为用户服务的思想 （2）开拓思想 （3）效益思想 四、房地产经营的地位和作用
(一)地位 房地产经营业为国民经济发展提供了基本的物质保证 房地产经营业的发展为国家财政收入开辟了重要的来源 (二)作用 1、房地产经营业的发展有利于建立和完善社会主义市场体系 有利于促进产业结构的合理化 3、有利于促进住房制度改革 4、有助于扩大对外开放、引进外资 5、有助于充分发展房地产生财聚财的作用 复习思考题 1、房地产的含义及其特性 房地产经营业务及其经营方式 3、房地产经营特点及经营思想
（一）地位 1、房地产经营业为国民经济发展提供了基本的物质保证 2、房地产经营业的发展为国家财政收入开辟了重要的来源。 （二）作用 1、房地产经营业的发展有利于建立和完善社会主义市场体系 2、有利于促进产业结构的合理化 3、有利于促进住房制度改革 4、有助于扩大对外开放、引进外资 5、有助于充分发展房地产生财聚财的作用 复习思考题 1、房地产的含义及其特性。 2、房地产经营业务及其经营方式。 3、房地产经营特点及经营思想