2015年年度报告 七近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 币种:人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期 2013年 调整后 增减(%) 营业收入 207,256,594,799.38261,681,697,723.0310.279.725.95 2080252024528,362.08892,419.247.09 属于上市公司股东的净6,8826,698.715,569,793,59434-364,59,863 23.648,207,720,871.50 69,630,661.54 归属于上市公司股东的扣 5,625,477604.605508,856,013.69-438963051.13 2.12 6,791,693,191.8 39,961,679.0 除非经常性损益的净利润 经营活动产生的现金流量-24,239,23,203.01-52,984,3606.9430.529,383.27 54.25-35,150,527,413.45 2014年末 013年末 2015年末 本期末比上年同 调整后 调整前 期末增减(%) 调整后 归属于上市公司股东的净53,075,754,456.2046,484,485,803.901,865,068,681.48 1832,21,727,249.47|2,1837,422,165.0 600,436,070,425.93508,958,661,486 304,468.09 17.97372,160,890,381.676,158,879,530.05 期末总股本 12.1681543850011649834296 320.089.00 4.45 6,973,050,034.00518,320,089.00 (二)主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增 调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前 「基本每股收益(元/股) 16.00 1.52 稀释每股收益(元/股) 1600 基本每股收益(元/股) 「加权平均净资产收益率(%) 14.12 12.62-17.98增加1.5个百分点 28.24 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 11.53 12.48 21.64减少095个百分点 23.33 1.8
2015 年年度报告 6 / 362 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期 增减(%) 2013年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 207,256,594,799.38 261,681,697,723.03 110,279,725.95 -20.80 252,024,528,362.08 892,419,247.09 归属于上市公司股东的净 利润 6,886,426,698.71 5,569,793,594.34 -364,595,863.44 23.64 8,207,720,871.50 69,630,661.54 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 5,625,477,604.60 5,508,856,013.69 -438,963,051.13 2.12 6,791,693,191.85 39,961,679.09 经营活动产生的现金流量 净额 -24,239,237,203.01 -52,984,365,067.94 30,529,383.27 54.25 -35,150,527,413.45 61,524,375.45 2015年末 2014年末 本期末比上年同 期末增减（%） 2013年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净 资产 53,075,754,456.20 46,484,485,803.90 1,865,068,681.48 14.18 32,211,727,249.47 2,187,422,165.04 总资产 600,436,070,425.93 508,958,661,486.38 7,449,304,468.09 17.97 372,160,890,381.67 6,158,879,530.05 期末总股本 12,168,154,385.00 11,649,834,296.00 518,320,089.00 4.45 6,973,050,034.00 518,320,089.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增 减(%) 2013年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元／股） 0.58 0.50 -0.70 16.00 1.52 0.13 稀释每股收益（元／股） 0.58 0.50 -0.70 16.00 1.52 0.13 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.47 0.50 -0.85 -6.00 1.26 0.08 加权平均净资产收益率（%） 14.12 12.62 -17.98 增加1.5个百分点 28.24 3.18 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 11.53 12.48 -21.64 减少0.95个百分点 23.33 1.83
2015年年度报告 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 报告期内,公司进行了重大资产重组,绿地集团实现了借壳上市。由于本次发行股份购买资产构成反向购买,该次重组完成后,本公司的合并财务报表 依据财会函[2008]60号文所指的“权益性交易”原则进行編制,即本公司合并财务报表是会计上购买方(由法律上子公司构成的汇总模拟会计主体)的 汇总模拟财务报表的延续,其中与所购买资产相关的各项资产、负债、收入和成本费用按照其在所购买资产的汇总模拟财务报表层面所示的账面价值纳 入本公司合并财务报表:本公司并未保留重组前资产、负债及其相关的收入和成本费用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一同时按照国际会计准则与按中国会计准则披属的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 口适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况 口适用√不适用 九、2015年分季度主要财务数据 单位 币种:人民币 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份) (10-12月份) 37,985,293,974.0948,001,261,460.4850,081,540,633.19 71,188,498,731.62 上市公司股东的净利润 1,790659833 1,008,596,631 1,943,296,364.1 日属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净 利润 1,804,212,361.062,067,038,421.19 1,043,045,631.86 711,181,190.49 经营活动产生的现金流量净额 21,33.8506.16-6.61,719.987.73-7.801,300921 11,516,641,390.3 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用
2015 年年度报告 7 / 362 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 报告期内，公司进行了重大资产重组，绿地集团实现了借壳上市。由于本次发行股份购买资产构成反向购买，该次重组完成后，本公司的合并财务报表 依据财会函[2008]60 号文所指的“权益性交易”原则进行编制，即本公司合并财务报表是会计上购买方（由法律上子公司构成的汇总模拟会计主体）的 汇总模拟财务报表的延续，其中与所购买资产相关的各项资产、负债、收入和成本费用按照其在所购买资产的汇总模拟财务报表层面所示的账面价值纳 入本公司合并财务报表；本公司并未保留重组前资产、负债及其相关的收入和成本费用。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 九、 2015 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 37,985,293,974.09 48,001,261,460.48 50,081,540,633.19 71,188,498,731.62 归属于上市公司股东的净利润 1,799,065,987.33 2,135,467,715.96 1,008,596,631.29 1,943,296,364.13 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净 利润 1,804,212,361.06 2,067,038,421.19 1,043,045,631.86 711,181,190.49 经营活动产生的现金流量净额 -21,330,858,506.16 -6,617,719,987.73 -7,807,300,099.42 11,516,641,390.3 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用
2015年年度报告 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注(如适用) 2014年金额 非流动资产处置损益 111,988,361.81 58,331921184192 越权审批,或无正式批准文件,或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切相 422.313,640.62 303,900640.1637.01,09 关,符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 [计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,416570 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得 27,718,726.50 1.146.143.596.03 投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准 1,248,112.33 备 务重组损益 13,524,623.19 企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等 [交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净 损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 24,912,161.09 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交1,325,817,483.01 84,787,161.68 7,125,770.35 易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益, 以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
2015 年年度报告 8 / 362 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益 111,988,361.81 58,339,797.42 186,481,909.12 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 422,313,640.62 303,900,640.16 378,021,079 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,441,655.70 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收 益 27,718,726.50 1,146,143,596.03 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准 备 -1,248,112.33 债务重组损益 13,524,623.19 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净 损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -24,912,161.09 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融 1,325,817,483.01 84,787,161.68 7,125,770.35
2015年年度报告 资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值 变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性 92.758.74 调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 70,072,025.82 -27619161-129,369.82.88 其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,762,403.03 23.805.810.77 5,542,223.2 少数股东权益影响额 1169819.22 39.544.194.55 79,019,728.15 所得税影响额 35067,08350 =92,689,718.73-11,17.852.88 1.260.949,094.11 60,937,580.651,416,027,679.65 十、采用公允价值计的项目 单位:元币种:人民币 项目名称 当期变动 以公允价值计量且其变动 1,116,033,704.77 4,114,476,914. 2,998,443,209.55 计入当期损益的金融资产 以公允价值计量的可供出 3,048,640,294.04 2,773,938,404.90 977,773.45 售金融资产 1,390,735,593.91 7,163,117,208.36 5,772,381,614.45 2,944,902,544.24
2015 年年度报告 9 / 362 资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值 变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性 调整对当期损益的影响 92,758.74 受托经营取得的托管费收入 -39.61 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -70,072,025.82 -277,661,916.1 -129,369,827.88 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -76,762,403.03 23,805,810.77 5,542,223.2 少数股东权益影响额 -117,609,819.22 -39,544,194.55 -79,019,728.15 所得税影响额 -355,067,083.50 -92,689,718.73 -111,173,852.88 合计 1,260,949,094.11 60,937,580.65 1,416,027,679.65 十一、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 1,116,033,704.77 4,114,476,914.32 2,998,443,209.55 2,922,924,770.79 以公允价值计量的可供出 售金融资产 274,701,889.14 3,048,640,294.04 2,773,938,404.90 21,977,773.45 合计 1,390,735,593.91 7,163,117,208.36 5,772,381,614.45 2,944,902,544.24
2015年年度报告 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是一家总部位于中国上海的跨国经营企业,同时也是中国首家以房地产为主业并跻身《财 富》世界500强的综合性企业集团。多年来,公司以“公众化、资本化、国际化”为导向,坚持 产业经营与资本运作双轮驱动,坚持“走出去”与“引进来”同步发展,已在全球范围内形成了 以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。 (一)房地产 1.主要业务及经营模式 公司具有国家住建部批准的房地产一级资质。长期以来,房地产都是公司的核心主导产业。 公司房地产主业的开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业领先地位,特别是在超高层、大型 城市综合体、高铁站商务区及产业园开发等领域保持领先。目前,公司建成和在建的超高层城市 地标建筑多达23幢,其中4幢高度位列世界排名前十。公司已开发的房地产项目遍及全国29个 省(直辖市、自治区)80余个城市。与此同时,公司还顺应全球化趋势,积极推进海外房地产项 目拓展,已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国等“四大洲九个国家十余座城 市”,是中国房地产行业全球经营的领跑者。2014年及2015年,公司房地产主业连续两年合同 销售金额均超过2300亿元,稳居全球行业前列。 公司房地产项目业态多元,主要包括住宅和商办两大类。2015年,在公司房地产主业合同销 售金额中,住宅占比50.8%,商办占比49.2%;在合同销售面积中,住宅占比68.4%,商办占比31.6% 公司住宅项目开发完成后基本用于出售;商办项目除大部分出售外,也有部分保留用于出租及商 业、酒店运营。 2.行业情况 从长期来看,随着中国经济逐渐步入“新常态”,房地产行业也进入了新的发展阶段,并呈 现出新的特点。首先,高增长红利逐渐缩减。自2014年以来,房地产行业持续调整,过去那种全 行业整体扩张、房价单边上涨的局面己经逐渐远去。根据国家统计局的数据,2015年全国房地产 开发投资完成95979亿元,同比仅微增1.0%;房屋施工面积73.57亿平方米,同比仅微增1.3% 房屋新开工面积15.45亿平方米,同比下降14.0%;房屋竣工面积15.45亿平方米,同比下降6.9% 上述指标的增速,均为十年来的最低。与此同时,土地投资意愿低迷的状况也较为明显。2015年 房地产开发企业土地购置面积仅为2.28亿平方米,同比大幅下降了31.7%。其次,结构性分化日 益凸显。一方面,区域结构分化。一线城市及重点二线城市,由于产业和人口集聚程度较高,土 地供给相对稀缺,供求关系相对合理,部分城市甚至供不应求,因此仍有较大的市场空间。众多 三四线城市,则需求乏力,库存高企,市场短期内难言乐观。另一方面,产品结构分化。刚需及 改善型住宅行情看涨,商办产品需求则在逐渐放缓 10/362
2015 年年度报告 10 / 362 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是一家总部位于中国上海的跨国经营企业，同时也是中国首家以房地产为主业并跻身《财 富》世界 500 强的综合性企业集团。多年来，公司以“公众化、资本化、国际化”为导向，坚持 产业经营与资本运作双轮驱动，坚持“走出去”与“引进来”同步发展，已在全球范围内形成了 以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。 （一）房地产 1.主要业务及经营模式 公司具有国家住建部批准的房地产一级资质。长期以来，房地产都是公司的核心主导产业。 公司房地产主业的开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业领先地位，特别是在超高层、大型 城市综合体、高铁站商务区及产业园开发等领域保持领先。目前，公司建成和在建的超高层城市 地标建筑多达 23 幢，其中 4 幢高度位列世界排名前十。公司已开发的房地产项目遍及全国 29 个 省（直辖市、自治区）80 余个城市。与此同时，公司还顺应全球化趋势，积极推进海外房地产项 目拓展，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国等“四大洲九个国家十余座城 市”，是中国房地产行业全球经营的领跑者。2014 年及 2015 年，公司房地产主业连续两年合同 销售金额均超过 2300 亿元，稳居全球行业前列。 公司房地产项目业态多元，主要包括住宅和商办两大类。2015 年，在公司房地产主业合同销 售金额中，住宅占比50.8%，商办占比49.2%；在合同销售面积中，住宅占比68.4%，商办占比31.6%。 公司住宅项目开发完成后基本用于出售；商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商 业、酒店运营。 2.行业情况 从长期来看，随着中国经济逐渐步入“新常态”，房地产行业也进入了新的发展阶段，并呈 现出新的特点。首先，高增长红利逐渐缩减。自 2014 年以来，房地产行业持续调整，过去那种全 行业整体扩张、房价单边上涨的局面已经逐渐远去。根据国家统计局的数据，2015 年全国房地产 开发投资完成 95979 亿元，同比仅微增 1.0%；房屋施工面积 73.57 亿平方米，同比仅微增 1.3%； 房屋新开工面积 15.45 亿平方米，同比下降 14.0%；房屋竣工面积 15.45 亿平方米，同比下降 6.9%。 上述指标的增速，均为十年来的最低。与此同时，土地投资意愿低迷的状况也较为明显。2015 年 房地产开发企业土地购置面积仅为 2.28 亿平方米，同比大幅下降了 31.7%。其次，结构性分化日 益凸显。一方面，区域结构分化。一线城市及重点二线城市，由于产业和人口集聚程度较高，土 地供给相对稀缺，供求关系相对合理，部分城市甚至供不应求，因此仍有较大的市场空间。众多 三四线城市，则需求乏力，库存高企，市场短期内难言乐观。另一方面，产品结构分化。刚需及 改善型住宅行情看涨，商办产品需求则在逐渐放缓