蓝山江南财富城 ■商业物业需要精心定位 蓝山毛织产业从2001年兴起，经过5年的发展，造就了一批毛 织行业的老板，这些人无疑是商业物业的主要消费者，所以蓝山的商 业物业市场具备潜力。但是蓝山商业体系紊乱，基本无规律可循，之 前仅开发了蓝山商业步行街的一个商业项目，销售情况也不理想，基 本无参考价值，所以发展商业物业更需要精心的定位，细心操作。 4.3相关项目的市场调查分析 本案+蓝山商业步行街=蓝山新核心商圈 4.3.1支撑点： 1、城市唯一的两具商业项目。 2、总商业面积超过13000m。 3、综合性商业体。 4、统一操作，互相借势，互为补充。 4.3.2优势 1、避免定位重复，形成恶性竞争。 2、避免价格战。 4.3.3项目销售价格预测 A、按照15年的投资回收期确定项目的销售价格，比照周边门 面的租赁价格，可以确定本项目的租赁价格也为41元/平米月。按 照15年的投资回收期计算，则项目临街门面的平均销售单价是41 元/平·月×12月×15=7380元/m。 如果把半年的晚租进入，则应该是7380+7380×7%2=7638元/m 约等于7800元/m. B、商铺抛出市场的价格区间 一层临街门面：9000~11000元/m㎡左右 11
蓝山江南财富城 11 ■商业物业需要精心定位 蓝山毛织产业从 2001 年兴起，经过 5 年的发展，造就了一批毛 织行业的老板，这些人无疑是商业物业的主要消费者，所以蓝山的商 业物业市场具备潜力。但是蓝山商业体系紊乱，基本无规律可循，之 前仅开发了蓝山商业步行街的一个商业项目，销售情况也不理想，基 本无参考价值，所以发展商业物业更需要精心的定位，细心操作。 4.3 相关项目的市场调查分析 本案+蓝山商业步行街=蓝山新核心商圈 4.3.1 支撑点： 1、城市唯一的两具商业项目。 2、总商业面积超过 13000 ㎡。 3、综合性商业体。 4、统一操作，互相借势，互为补充。 4.3.2 优势 1、避免定位重复，形成恶性竞争。 2、避免价格战。 4.3.3 项目销售价格预测 A、按照 15 年的投资回收期确定项目的销售价格，比照周边门 面的租赁价格，可以确定本项目的租赁价格也为 41 元/平米·月。按 照 15 年的投资回收期计算，则项目临街门面的平均销售单价是 41 元/平·月×12 月×15=7380 元/㎡。 如果把半年的免租进入，则应该是7380+7380×7%/2=7638 元/㎡ 约等于7800元/㎡。 B、商铺抛出市场的价格区间 一层临街门面：9000～11000 元/㎡左右
蓝山江南财富城 一层内部：4000~6000元/m左右 二层商铺：2000元/m左右 三层商铺：1800元/m㎡左右 4.4项目周边环境分折 本项目位于蓝山县城城东路成熟地段，但偏离城市核心商圈， 不能依托已形成的商业氛围。周边的城市核心商圈以城东路和塔峰 路两条道路交叉点为核心，西至湘粤路，东至城东路、零售商业集 中，主要有蓝山步行街、实惠多超市、仙东超市。不存在恶性竞争 而是互补优势需要实现双赢。 4.5市场调查结论 当前商场及商品住宅市场状况良好，消费基础稳定，有着相当 多的优势条件，有利于本项目开发，具体分析如下； 1、有利因素 (1)经济持续增长，居民生活水平不断提高： (2)成熟商业核心区，得天独厚的绝版地段，无需大量宣传即 可得到消费者认可； (3)独特的设计，打破现有商铺与多层住宅模式，易于制造热点 (4)政府政策扶持，加大培育市场力度；同时对国有土地的严 格控制，使地价与房价在近期内得到飚升； （5)旧城区的整合与改造，使旧城商业环境与居住环境得到了 相当大的改善。 2、不利因素 （1)土地开发成本较高，存在一定竞争压力，开发周期要短。 (2)项目位于旧城中心，施工场地较小，要加强施工管理，进 行文明施工
蓝山江南财富城 12 一层内部：4000～6000 元/㎡左右 二层商铺：2000 元/㎡左右 三层商铺：1800 元/㎡左右 4.4 项目周边环境分折 本项目位于蓝山县城城东路成熟地段，但偏离城市核心商圈， 不能依托已形成的商业氛围。周边的城市核心商圈以城东路和塔峰 路两条道路交叉点为核心，西至湘粤路，东至城东路、零售商业集 中，主要有蓝山步行街、实惠多超市、仙东超市。不存在恶性竞争， 而是互补优势需要实现双赢。 4.5 市场调查结论 当前商场及商品住宅市场状况良好，消费基础稳定，有着相当 多的优势条件，有利于本项目开发，具体分析如下； 1、有利因素 （1）经济持续增长，居民生活水平不断提高； （2）成熟商业核心区，得天独厚的绝版地段，无需大量宣传即 可得到消费者认可； （3）独特的设计，打破现有商铺与多层住宅模式，易于制造热点； （4）政府政策扶持，加大培育市场力度；同时对国有土地的严 格控制，使地价与房价在近期内得到飚升； （5）旧城区的整合与改造，使旧城商业环境与居住环境得到了 相当大的改善。 2、不利因素 （1）土地开发成本较高，存在一定竞争压力，开发周期要短。 （2）项目位于旧城中心，施工场地较小，要加强施工管理，进 行文明施工
蓝山江南财富城 3、商业定位 发展理念—一城沛商业引擎，自由消费体验 让蓝山进入第四消费时代，这个时代的精神就是自由与体验。 人们在这个商业建筑里自由穿梭，或购物或游憩，或美食或玩 乐，或看书或游戏，这就是最具体的都市生活，我们的项目创造了 体验自由的空间。 我们给予蓝山这样的体验空间，某种程度上，我们是城沛的活 力引擎。 5·项目规划设计方案及项目建设内容 5.1规划设计说明 5.1.1设计依据 1、甲方所提供《设计方案征集邀请书》 2、甲方所提供有关该项目用地红线图及地形图； 3、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005): 4、《建筑设计防火规范》(GB16-87,2001版)： 5、《工程建设标准强制性条文X房屋建筑部分)建标2002]219 号； 6、建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》。 5.1.2工程概况 该工程规划用地位于城东路和规划道路十字交差路口的西北角 和西南角。该建筑为综合性商住楼。总建筑面积为30307m,建 筑层数为十二层。 5.1.3设计理念 1、充分关注商业，住宅建筑的形象塑造，力图保持城市主干道 景观序列的延续性和完整性 13
蓝山江南财富城 13 3、商业定位 发展理念——城市商业引擎，自由消费体验 让蓝山进入第四消费时代，这个时代的精神就是自由与体验。 人们在这个商业建筑里自由穿梭，或购物或游憩，或美食或玩 乐，或看书或游戏，这就是最具体的都市生活，我们的项目创造了 体验自由的空间。 我们给予蓝山这样的体验空间，某种程度上，我们是城市的活 力引擎。 5·项目规划设计方案及项目建设内容 5.1 规划设计说明 5.1.1 设计依据 1、甲方所提供《设计方案征集邀请书》； 2、甲方所提供有关该项目用地红线图及地形图； 3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）； 4、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87，2001 版）； 5、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分），建标[2002]219 号； 6、建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》。 5.1.2 工程概况 该工程规划用地位于城东路和规划道路十字交差路口的西北角 和西南角。该建筑为综合性商住楼。总建筑面积为 30307 ㎡，建 筑层数为十二层。 5.1.3 设计理念 1、充分关注商业，住宅建筑的形象塑造，力图保持城市主干道 景观序列的延续性和完整性
蓝山江南财富城 2、突出城市办公性建筑的特殊性质，使建筑形象充分反映新时 代的特色。 3、室内外空间互相融合，创造出丰富而有层次的建筑空间效果。 4、建筑外形明快、现代，以展现新世纪新建筑的风貌。 5.1.4功能布局 本项目打破传统的空间组织形式，力图营造一种多层次主体化 的公共活动空间，采用不同功能空间之间的互相渗透，加上边廊、 内院、中庭、联系平台的相互穿插，使平面和竖向空间层次丰富。 主商业中心入口设置于城东路和规划道路交叉路口西南角处。 一层为普通商业铺面用房，此铺面可做生活超市及邮电，通讯营业 厅及其普通商业门面；二层及延城东路局部三层为普通商业门面用 房；三层以上为商品住宅。值得一提的是在路口西南角主体建筑的 内部设置了跨两层空间高度的中庭，其中设置休憩广场，方便顾客 在购物的同时也有一个休息和交流的场所，而使建筑无论在平面功 能上还是在装门面造型上都丰富了许多，起到了画龙点晴的效果。 另外对于商品住宅进行了精心的设计，创造舒适、适用的居住 空间，优美的绿化环境；祥和与繁华同在，时尚与典雅并存。住宅 基本特点：1)各个户型的主卧或客厅至少有一个朝南，最大限度 的利用冬季南向的直射太阳光。2)通风良好，不闭塞，夏季能有 效的组织穿堂风。3)除部分主卧室卫生间外，其他所有房间全为 明厨、明房、明厅，实现“四明”，适合湘南本地情况，达到自然 采光要求。4)餐厅、客厅均有机结合在一起，加大了空间流动性、 丰富了空间层次。5)各户型、功能分区明确、闹静、干湿、脏、 净分区合理。6)客厅均采用大玻璃落地，主卧室采用大凸窗（外 设有阳台的除外)。使空间更加明亮，同时扩大视野，将个部景色 14
蓝山江南财富城 14 2、突出城市办公性建筑的特殊性质，使建筑形象充分反映新时 代的特色。 3、室内外空间互相融合，创造出丰富而有层次的建筑空间效果。 4、建筑外形明快、现代，以展现新世纪新建筑的风貌。 5.1.4 功能布局 本项目打破传统的空间组织形式，力图营造一种多层次主体化 的公共活动空间，采用不同功能空间之间的互相渗透，加上边廊、 内院、中庭、联系平台的相互穿插，使平面和竖向空间层次丰富。 主商业中心入口设置于城东路和规划道路交叉路口西南角处。 一层为普通商业铺面用房，此铺面可做生活超市及邮电，通讯营业 厅及其普通商业门面；二层及延城东路局部三层为普通商业门面用 房；三层以上为商品住宅。值得一提的是在路口西南角主体建筑的 内部设置了跨两层空间高度的中庭，其中设置休憩广场，方便顾客 在购物的同时也有一个休息和交流的场所，而使建筑无论在平面功 能上还是在装门面造型上都丰富了许多，起到了画龙点睛的效果。 另外对于商品住宅进行了精心的设计，创造舒适、适用的居住 空间，优美的绿化环境；祥和与繁华同在，时尚与典雅并存。住宅 基本特点：1）各个户型的主卧或客厅至少有一个朝南，最大限度 的利用冬季南向的直射太阳光。2）通风良好，不闭塞，夏季能有 效的组织穿堂风。3）除部分主卧室卫生间外，其他所有房间全为 明厨、明房、明厅，实现“四明”，适合湘南本地情况，达到自然 采光要求。4）餐厅、客厅均有机结合在一起，加大了空间流动性、 丰富了空间层次。5）各户型、功能分区明确、闹静、干湿、脏、 净分区合理。6）客厅均采用大玻璃落地，主卧室采用大凸窗（外 设有阳台的除外）。使空间更加明亮，同时扩大视野，将个部景色
蓝山江南财富城 更加完全的引入室内，使居住者心情得以开阔、舒畅，将健康型住 宅设计理念彰显得淋漓尽致。 5.1.5造型设计 建筑造型以现代风格为基调，外观虚实对比强烈，造型纯朴而 明快，色彩丰富，体现浓厚的现代办公建筑的氛围。外墙以面砖、 石材、墙漆和玻璃组成，既保证房间充足的阳光，又在装门面上形 成丰富的光景效果，展而大气的入口处理，使建筑具有鲜明的标志 性。屋顶造型轻盈，弥漫着浓郁的现代人文气息 建筑风格突出一种充分体现时代感的新锐特色。建筑形体既有 整体的大气磅礴，也不乏丰富的细致纤巧，通过整体造型的几何特 性，材料的巧妙运用，传达了新时代锐意进取，力争上游的拼搏精 神。 5.1.6技术经济指标 总用地面积：4705.2平方米（其中道路面积328.34平方米） 净用地面积：4376.86平方米 总建筑面积：30307平方米（住宅面积：22471.5平方米，商 业面积：7835.5平方米) 基底面积：4052.0平方米 容积率：4.9 建筑密度：65.8% 5.2项目规划建筑物设计方案 根据已经批复的蓝山江南财富城规划，项目建设总建筑面积 30307m2,其中：商铺7835.5m,住宅22471.5m。总基底面积 约4052m,建筑密度65.8%，设计为一、二层商为业用房。三层 局部商业用房，三层以上为小高层商品住宅。设计商铺可售面积 15
蓝山江南财富城 15 更加完全的引入室内，使居住者心情得以开阔、舒畅，将健康型住 宅设计理念彰显得淋漓尽致。 5.1.5 造型设计 建筑造型以现代风格为基调，外观虚实对比强烈，造型纯朴而 明快，色彩丰富，体现浓厚的现代办公建筑的氛围。外墙以面砖、 石材、墙漆和玻璃组成，既保证房间充足的阳光，又在装门面上形 成丰富的光景效果，展而大气的入口处理，使建筑具有鲜明的标志 性。屋顶造型轻盈，弥漫着浓郁的现代人文气息。 建筑风格突出一种充分体现时代感的新锐特色。建筑形体既有 整体的大气磅礴，也不乏丰富的细致纤巧，通过整体造型的几何特 性，材料的巧妙运用，传达了新时代锐意进取，力争上游的拼搏精 神。 5.1.6 技术经济指标 总用地面积：4705.2 平方米（其中道路面积 328.34 平方米） 净用地面积:4376.86 平方米 总建筑面积：30307 平方米（住宅面积：22471.5 平方米，商 业面积：7835.5 平方米） 基底面积：4052.0 平方米 容积率：4.9 建筑密度：65.8% 5.2 项目规划建筑物设计方案 根据已经批复的蓝山江南财富城规划，项目建设总建筑面积 30307m2，其中：商铺 7835.5 ㎡,住宅 22471.5 ㎡。总基底面积 约 4052 ㎡，建筑密度 65.8%，设计为一、二层商为业用房。三层 局部商业用房，三层以上为小高层商品住宅。设计商铺可售面积