第一阶段：宅基地私有（1949-1962) 在新中国成立及之后的土地改革时期，旨 在“有步骤地将封建半封建的土地所有制改变 为农民的土地所有制”，明确提出保护包括农 民在内的私有财产。 1954年新中国第一部《宪法》 明确提出： 国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产 资料所有权”以及“国家保护公民的合法收入、 储蓄、房屋和各种生活资料等的所有权”。宅基 地作为农民私有土地的一部分，自然受到平等、 合法保护。可以买卖、出租、继承、其他方式流 生笙
第一阶段：宅基地私有（1949-1962） 在新中国成立及之后的土地改革时期，旨 在“有步骤地将封建半封建的土地所有制改变 为农民的土地所有制” ,明确提出保护包括农 民在内的私有财产。 1954年新中国第一部《宪法》明确提出：“ 国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产 资料所有权”以及“国家保护公民的合法收入、 储蓄、房屋和各种生活资料等的所有权”。宅基 地作为农民私有土地的一部分，自然受到平等、 合法保护。可以买卖、出租、继承、其他方式流 转等
1956年，我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完 成，具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立， 土地等主要生产资料都归集体所有，实行统一经营、共同 劳动、统一分配。但在农业合作化过程中，农民的宅基地 及其房屋并未入社，仍归农民个人所有。 1956年3月《农业生产合作社示范章程》 规定，“社员原 有的坟地、房屋地基不入社。社员新修房屋需用的地基和 需用的坟地由合作社统筹解决，在必要的时候，合作社可 以申请乡人民委员会协助解决。” 《示范章程》是第一部涉及到宅基地规定的法律。这一 时期尽管土地经历了农民私有向合作社集体所有的转变， 但是农民的房屋仍然保持了私有属性
1956年，我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完 成，具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立， 土地等主要生产资料都归集体所有，实行统一经营、共同 劳动、统一分配。但在农业合作化过程中，农民的宅基地 及其房屋并未入社，仍归农民个人所有。 1956年3月《农业生产合作社示范章程》 规定，“社员原 有的坟地、房屋地基不入社。社员新修房屋需用的地基和 需用的坟地由合作社统筹解决，在必要的时候，合作社可 以申请乡人民委员会协助解决。” 《示范章程》 是第一部涉及到宅基地规定的法律。这一 时期尽管土地经历了农民私有向合作社集体所有的转变， 但是农民的房屋仍然保持了私有属性
第二阶段：（19621981年底)：宅基地归生产队集体 所有，农民享有宅基地使用权 1962年出台《农村人民公社工作条例》 (修正草案) “社员的宅基地一律不准出租和买卖”。对于农民房屋 权利的规定则非常详尽，且极具排他性：“社员的房屋永 远归社员所有”，“社员有买卖或者租赁房屋的权利” 1963年中共中央出台《关于各地对社员宅基地问题作 一 些补充规定的通知》，除了强调“社员的宅基地归生产 队集体所有、一律不准出租和买卖”外，同时明确宅基地 使用权“归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员 的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂
第二阶段：(1962~1981年底):宅基地归生产队集体 所有，农民享有宅基地使用权 1962年出台《农村人民公社工作条例》（修正草案） ，“社员的宅基地一律不准出租和买卖”。对于农民房屋 权利的规定则非常详尽，且极具排他性：“社员的房屋永 远归社员所有”，“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。 1963年中共中央出台《关于各地对社员宅基地问题作 一些补充规定的通知》，除了强调“社员的宅基地归生产 队集体所有、一律不准出租和买卖”外，同时明确宅基地 使用权“归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员 的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂
中国宅基地制度的雏形基本形成： ◆第一，宅基地的所有权归生产队集体所有，社员 禁止出租和买卖。 ◆第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户拥有 宅基地长期使用权，并受法律保护。 ◆第三，宅基地与其上的房屋权利安排相分离。 ◆第四，农户对房屋有排他性所有权，可以买卖、 租赁等。 ◆第五，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁而转 移。 ◆第六，确立了宅基地的依申请无偿取得制度
中国宅基地制度的雏形基本形成： 第一，宅基地的所有权归生产队集体所有，社员 禁止出租和买卖。 第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户拥有 宅基地长期使用权，并受法律保护。 第三，宅基地与其上的房屋权利安排相分离。 第四，农户对房屋有排他性所有权，可以买卖、 租赁等。 第五，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁而转 移。 第六，确立了宅基地的依申请无偿取得制度
第三阶段(19821997年)：宅基地属于农民集体所有， 农村居民和城镇居民享有宅基地使用权 宅基地农民集体所有制在法律上得到确认 1982年《宪法》第10条第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法 律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也 属集体所有。”1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法 》第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。 确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额 审批”为核心的宅基地分配（审批）与使用管理制度 1982年2月13日国务院制定《村镇建房用地管理条例》；1982年10月29日《 中共中央办公厅国务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护 部（关于切实解决滥占耕地建房问题的报告）的通知》；1990年1月3日国务 院批转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》； 1986年和1988年《土地管理法》
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体所有， 农村居民和城镇居民享有宅基地使用权 宅基地农民集体所有制在法律上得到确认 1982年《宪法》第10条第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法 律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也 属集体所有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法 》第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。 确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额 审批”为核心的宅基地分配（审批）与使用管理制度 1982年2月13日国务院制定《村镇建房用地管理条例》； 1982年10月29日《 中共中央办公厅国务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护 部(关于切实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》； 1990年1月3日国务 院批转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》； 1986年和1988年《土地管理法》