FHA的单一家庭保险背书计划由MMIF自筹资金。MMF的资金来源包括 两种类型的抵押贷款保险费:一种是由FHA担保的每笔抵押贷款在背书时向借款 人收取的预付抵押保险费,另一种是每月贷款人从借款人那里收取并汇给FHA 的保险费。 根据2008年《住房和经济恢复法案》(HERA)修订的《国家住房法》( National lousing act),要求联邦住房管理局(FHA)将单个家庭的远期抵押贷款上限设定在 房价中值的115%,但要在上下限范围内。FHA的远期抵押贷款限额由都市统计 区和州制定。2018年,在低成本地区,FHSA担保的单户家庭的远期抵押贷款上 限为294,515美元,而在高成本地区,贷款上限为679,650美元。阿拉斯加、夏 威夷、关岛和美属维尔京群岛的贷款上限更高 (1) Title ll Forward Mortgage Programs:1-4单元的中小型住宅的按揭保险;向 自然灾害受害者提供的抵押贷款保险;房屋改造抵押贷款保险计划 2018财年远期抵押贷款投资组合的亮点包括 ·2018财年远期抵押贷款投资组合的资本比率为3.93%,高于2017财年的 3.33%。 ·远期抵押贷款组合的经济净值仍为468.1亿美元,较2017财年增长84亿美 2018财年,美国联邦住房管理局(FHA)担保的抵押贷款中,有33.76%服务于 少数族裔借款人,57.39%服务于低收入至中等收入借款人。 ·2018财年远期抵押贷款平均金额为206041美元,较2017财年增长2.34%。 ·提前还款违约 Early Payment Default(EPD)保持相对稳定,2018财年降至 44%,低于2017财年的0.77%。2017财年EPD受到2017年秋季自然灾害
5 FHA 的单一家庭保险背书计划由 MMIF 自筹资金。MMIF 的资金来源包括 两种类型的抵押贷款保险费:一种是由FHA担保的每笔抵押贷款在背书时向借款 人收取的预付抵押保险费，另一种是每月贷款人从借款人那里收取并汇给 FHA 的保险费。 根据 2008 年《住房和经济恢复法案》(HERA)修订的《国家住房法》(National Housing Act)，要求联邦住房管理局(FHA)将单个家庭的远期抵押贷款上限设定在 房价中值的 115%，但要在上下限范围内。FHA 的远期抵押贷款限额由都市统计 区和州制定。2018 年，在低成本地区，FHSA 担保的单户家庭的远期抵押贷款上 限为 294,515 美元，而在高成本地区，贷款上限为 679,650 美元。阿拉斯加、夏 威夷、关岛和美属维尔京群岛的贷款上限更高。 （1）Title II Forward Mortgage Programs：1-4 单元的中小型住宅的按揭保险；向 自然灾害受害者提供的抵押贷款保险；房屋改造抵押贷款保险计划 2018 财年远期抵押贷款投资组合的亮点包括: · 2018 财年远期抵押贷款投资组合的资本比率为 3.93%，高于 2017 财年的 3.33%。 · 远期抵押贷款组合的经济净值仍为 468.1 亿美元，较 2017 财年增长 84 亿美 元。 · 2018 财年，美国联邦住房管理局(FHA)担保的抵押贷款中，有 33.76%服务于 少数族裔借款人，57.39%服务于低收入至中等收入借款人。 · 2018 财年远期抵押贷款平均金额为 206041 美元，较 2017 财年增长 2.34%。 · 提前还款违约 Early Payment Default (EPD)保持相对稳定，2018 财年降至 0.44%，低于 2017 财年的 0.77%。2017 财年 EPD 受到 2017 年秋季自然灾害
的重大影响。 ·严重违约率 Serious Delinquency(SDQ)继续下降,截止2018财年为4.19%, 低于一年前的432%。美属维尔京群岛、波多黎各和得克萨斯州的SDQ分别 在2017年12月和2018年1月出现飙升。波多黎各增长最快,2017年12月 SDQ增长率超过21%。 ·2018财年的远期抵押贷款索赔总额为74.508宗,总计958亿美元,低于2017 财年的102,469宗,总计1329亿美元 Exhibit Il-4: Forward and HECM Stand-Alone Capital Ratios 500% 307% 3.11% 393% 200%1.1 25.00% u Forward Stand-Alone HECM Sland-Aone SOURCE: U.S. Department HUDFHA Ocober 2018 *E 1-3 Forward and HECM Stand-Alone Capital Ratios 事实上,联邦住房金融局(FHFA)公布的美国月度房价指数显示,自2012年 1月以来,在低利率和经济走强的帮助下,全国房价平均每年上涨6%以上。总 的来说,美国经济形势良好,房地产市场普遍改善,再加上FHA所采取的风险 管理措施,在大多数关键的FHA投资组合信贷指标中都形成了有利的趋势 (2) Title I Insurance Endorsement Program:动房屋贷款计划;房屋改善贷款计 划。 Title II Reverse Mortgage Program
6 的重大影响。 · 严重违约率 Serious Delinquency (SDQ)继续下降，截止 2018 财年为 4.11%， 低于一年前的 4.32%。美属维尔京群岛、波多黎各和得克萨斯州的 SDQ 分别 在 2017 年 12 月和 2018 年 1 月出现飙升。波多黎各增长最快，2017 年 12 月 SDQ 增长率超过 21%。 · 2018 财年的远期抵押贷款索赔总额为 74,508 宗，总计 95.8 亿美元，低于 2017 财年的 102,469 宗，总计 132.9 亿美元。 表 1-3 Forward and HECM Stand-Alone Capital Ratios 事实上，联邦住房金融局(FHFA)公布的美国月度房价指数显示，自 2012 年 1 月以来，在低利率和经济走强的帮助下，全国房价平均每年上涨 6%以上。总 的来说，美国经济形势良好，房地产市场普遍改善，再加上 FHA 所采取的风险 管理措施，在大多数关键的 FHA 投资组合信贷指标中都形成了有利的趋势。 （2）Title I Insurance Endorsement Program：动房屋贷款计划；房屋改善贷款计 划。 Title II Reverse Mortgage Program
住房净值转换抵押贷款( Home equity Conversion Mortgage,HECM)FHA的 ICM反向抵押贷款计划允许年龄在62岁或以上、符合各种借款人、财产所有 权和财务要求的老年房主,在没有任何相应的定期还款要求的情况下,提取部分 房屋价值。相反,随着时间的推移,借款本金连同利息、抵押贷款保险费和服务 费一起被添加到抵押贷款余额中。因此,HECM余额最终可能超过房屋价值。 HECM借款人仍然有责任支付税款、保险和物业费用。HECM计划下的保险有 助于保护贷款人免受损失,并鼓励他们参与该计划 HECM抵押贷款组合的亮点包括 ·HECM投资组合的资本比率为负18.83%,比重申的2017财年负18.30%进一 步下降。 ·HECM投资组合的经济净值为负1363亿美元 ·2018财年HECM投资组合的总资本资源为21.1亿美元,被1575亿美元的 负现金流NPV抵消 Exhibit Il-15: HECM Cash Flow from insurance Operations as oCE: us Department HuDHA, Ember 205B *E 1-4 HECM Cash Flow from Insurance Operations as a Percent of insurance-in-Force 由于HECM的无追索权性质,HECM计划的财务健全性取决于准确的财产
7 住房净值转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，HECM): FHA 的 HECM 反向抵押贷款计划允许年龄在 62 岁或以上、符合各种借款人、财产所有 权和财务要求的老年房主，在没有任何相应的定期还款要求的情况下，提取部分 房屋价值。相反，随着时间的推移，借款本金连同利息、抵押贷款保险费和服务 费一起被添加到抵押贷款余额中。因此，HECM 余额最终可能超过房屋价值。 HECM 借款人仍然有责任支付税款、保险和物业费用。HECM 计划下的保险有 助于保护贷款人免受损失，并鼓励他们参与该计划。 HECM 抵押贷款组合的亮点包括: · HECM 投资组合的资本比率为负 18.83%，比重申的 2017 财年负 18.30%进一 步下降。 · HECM 投资组合的经济净值为负 136.3 亿美元。 · 2018 财年 HECM 投资组合的总资本资源为 21.1 亿美元，被 157.5 亿美元的 负现金流 NPV 抵消。 表 1-4 HECM Cash Flow from Insurance Operations as a Percent of insurance-in-Force 由于 HECM 的无追索权性质，HECM 计划的财务健全性取决于准确的财产
价值的使用。为了进一步加强HECM项目的财务可行性,FHA公布了新的HECM 项目的修订评估要求。新的评估政策将2018年10月1日以后发放的所有贷款 评估纳入抵押品风险评估,并要求贷款人在一定情况下进行二次评估 经进一步商讨,房委会将于未来决定是否将评核程序延长至2019财政年度 以后。 (二)多房屋计划办公室 1、部门概述 多户型住房项目办公室为经批准的贷款机构提供抵押贷款保险,以促进多户 型租赁住房项目的建设、修复、修复、再融资和购买。房委会的多户按揭保险背 书计划由房委会一般保险及特别风险保险(GI/SRI)基金自筹资金。多户保险计划 的资金来自于贷款机构在背书时支付的抵押保险费。 多房屋计划办公室项目通过其范围广泛的项目,分别在建筑、物业管理、支 持性服务、金融服务和行政领域支持了数以千计的私营部门。 2、该部门2018财年投资组合与业绩亮点 批核908宗多户贷款,总值152亿美元 ·担保了11625笔多户贷款,未付本金余额为954亿美元 ·监管260万个保险及援助单位,共31,154处房地产 ·维持低违约率:0.08% 2018财年运营亮点
8 价值的使用。为了进一步加强 HECM 项目的财务可行性，FHA 公布了新的 HECM 项目的修订评估要求。新的评估政策将 2018 年 10 月 1 日以后发放的所有贷款 评估纳入抵押品风险评估，并要求贷款人在一定情况下进行二次评估。 经进一步商讨，房委会将于未来决定是否将评核程序延长至 2019 财政年度 以后。 （二）多房屋计划办公室 1、部门概述 多户型住房项目办公室为经批准的贷款机构提供抵押贷款保险，以促进多户 型租赁住房项目的建设、修复、修复、再融资和购买。房委会的多户按揭保险背 书计划由房委会一般保险及特别风险保险(GI/SRI)基金自筹资金。多户保险计划 的资金来自于贷款机构在背书时支付的抵押保险费。 多房屋计划办公室项目通过其范围广泛的项目，分别在建筑、物业管理、支 持性服务、金融服务和行政领域支持了数以千计的私营部门。 2、该部门 2018 财年投资组合与业绩亮点 · 批核 908 宗多户贷款，总值 152 亿美元 · 担保了 11625 笔多户贷款，未付本金余额为 954 亿美元 · 监管 260 万个保险及援助单位，共 31,154 处房地产 · 维持低违约率：0.08% 3、2018 财年运营亮点
透过租金援助示范计划,将26,977个公营房屋单位转换为第8分区平台( Section 8 platform ·对4,821处房地产进行初步评估,并对380处房地产进行现场最终评估,以 提供灾难支援 表1-5:多户保险项目背书 对会计年度的背书 法案的部分 2016*2017·2018 第22d(4)条新建筑和大量重建方案 3653美元4453美元6349美元 容量(百万美元) 3350% 百分比 204 269 #的抵押贷款 第223(和223a)条: 购买/再融资现有MHP项目 6312美元9846美元8076美元 容量(百万美 5790% 百分比 570 #的抵押贷款 第542()和542(c)条:与QPE和HFAs分担风险 容量(百万美元) 934美元941美元790美元 860%620% 5.30% #的抵押贷款 总数 10899美元15239美元15215美元 *百分比基于总共核准的抵押数量 表1-5联邦住宅管理局2018财政年度多户保险组合资料 分析: ·会计年度背书总额:2017与2018年明显高于2016年。2017、2018年相近。 相比2016年增长率高达40%。原因可能与飓风等自然灾害有关 新建筑和大量重建方案”,2017、2018年数值明显高于2016年,并且呈现逐 年递增趋势。其原因可能是2017、2018年美国遭受了重大自然灾害:飓风 以2018年为例,联邦住房管理局长在卷首中写道:“虽然飓风哈维、伊尔玛 和玛丽亚的破坏性影响对一些人来说可能正在减弱,取而代之的是飓风弗洛 伦斯和迈克尔的新挑战”,由此可以判断得出,飓风给美国的建筑大量重建提 出了更高挑战
9 · 透过租金援助示范计划，将26,977个公营房屋单位转换为第8分区平台（Section 8 platform） · 对 4,821 处房地产进行初步评估，并对 380 处房地产进行现场最终评估，以 提供灾难支援 *百分比基于总共核准的抵押数量 表 1-5 联邦住宅管理局 2018 财政年度多户保险组合资料 分析： · 会计年度背书总额：2017 与 2018 年明显高于 2016 年。2017、2018 年相近。 相比 2016 年增长率高达 40%。原因可能与飓风等自然灾害有关。 · “新建筑和大量重建方案”，2017、2018 年数值明显高于 2016 年，并且呈现逐 年递增趋势。其原因可能是 2017、2018 年美国遭受了重大自然灾害：飓风。 以 2018 年为例，联邦住房管理局长在卷首中写道：“虽然飓风哈维、伊尔玛 和玛丽亚的破坏性影响对一些人来说可能正在减弱，取而代之的是飓风弗洛 伦斯和迈克尔的新挑战”，由此可以判断得出，飓风给美国的建筑大量重建提 出了更高挑战。 法案的部分 2016 * 2017 * 2018 * 第221(d)(4)条:新建筑和大量重建方案 3653美元 4453美元 6349美元 · 容量(百万美元) 33.50% 29.20% 41.70% · 百分比 214 204 269 · #的抵押贷款 第223(f)和223(a)(7)条: 购买/再融资现有MHP项目 6312美元 9846美元 8076美元 · 容量(百万美元) 57.90% 64.60% 53.10% · 百分比 592 757 570 · #的抵押贷款 第542(b)和542(c)条:与QPEs和HFAs分担风险 · 容量(百万美元) 934美元 941美元 790美元 · 百分比 8.60% 6.20% 5.30% · #的抵押贷款 82 94 69 总数 10899美元 15239美元 15215美元 表1-5:多户保险项目背书 对会计年度的背书