实务要点：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋 不俯合《物权法》第97条规定的条件或共有人约定 的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请 求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共 有房屋并拒绝协助办理房屋权属变更登记手续的， 法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。 ●点评：物权登记公示及无权处分不得对抗善意相 对人是以往处理此类案通行裁判规则，本案尝试以 履行不能规则重建共有人权益保护制度
⚫实务要点：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋 不符合《物权法》第97条规定的条件或共有人约定 的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请 求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共 有房屋并拒绝协助办理房屋权属变更登记手续的， 法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。 ⚫点评：物权登记公示及无权处分不得对抗善意相 对人是以往处理此类案通行裁判规则，本案尝试以 履行不能规则重建共有人权益保护制度
·裁判要旨一房屋共有人擅自出卖登记在其 名下房产，另一共有人不同意的，法院应驳 回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。 ·部分共有人擅自出卖共有房屋的，合同有效 但不具备继续履行的条件
⚫裁判要旨——房屋共有人擅自出卖登记在其 名下房产，另一共有人不同意的，法院应驳 回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。 ⚫部分共有人擅自出卖共有房屋的，合同有效， 但不具备继续履行的条件
二、 物权变动的方式概述 (一)通过合同导致的物权变动： 合同十公示（登记或者交付）→物权变动 (二)通过事实行为、事件导致物权变动：行为、 事件成就时发生物权效力（享有、产生、消灭） 。1、法律文书、人民政府征收决定(28》 ●2、继承或受遗赠(29) ●3、合法建造、拆除房屋(30)
⚫ 二、物权变动的方式概述 （一）通过合同导致的物权变动： 合同＋公示（登记或者交付）→物权变动 （二）通过事实行为、事件导致物权变动：行为、 事件成就时发生物权效力（享有、产生、消灭） ⚫ 1、法律文书、人民政府征收决定（28） ⚫ 2、继承或受遗赠（29） ⚫ 3、合法建造、拆除房屋（30）
三、物权变动的公示原则： 物权设立、变动时，当事人必须将物权设立变动的 事实通过一定的公示方法使社会公众知晓，否则不 发生物权变动的效力。 ·第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让， 应当依照法律规定交付。 。(一)理由：物权的直接支配性和排他性。 。(二)功能：确定物权人享有物权的标志；让义 务人知晓物的归属和利用状况（侵权法）。 。(三)公示方式：不动产登记、动产交付
三、物权变动的公示原则： 物权设立、变动时，当事人必须将物权设立变动的 事实通过一定的公示方法使社会公众知晓，否则不 发生物权变动的效力。 ⚫第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让， 应当依照法律规定交付。 ⚫（一）理由：物权的直接支配性和排他性。 ⚫（二）功能：确定物权人享有物权的标志；让义 务人知晓物的归属和利用状况（侵权法）。 ⚫（三）公示方式：不动产登记、动产交付
4、效力（公示力）：生效要件主义（德国、瑞 士)；对抗要件主义（法国、日本） 5、我国物权法的规定： 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力 但法律另有规定的除外。 第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发 生效力，但法律另有规定的除外
4、效力（公示力）：生效要件主义（德国、瑞 士）；对抗要件主义（法国、日本） 5、我国物权法的规定： 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力， 但法律另有规定的除外。 第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发 生效力，但法律另有规定的除外