第一章房地产估价概论 第一节房地产估价的含义及要素 一、教学目的 理解房地产估价的含义，学握房地产估价各要素的内涵。通过房地产估价的含义 与要素理解房地产估价师及房地产估价人员应具备的基本职业素质。 二、教学重点 房地产估价的概念、估价委托人、价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 价值类型。 三、教学难点 估价委托人与产权人的关系、价值类型 四、教学方法 讲授、案例启发 教学过程： 一、房地产估价概念Real estate appraisal美Property valuation英 启发引导：WHOW附YHOW 房地产估价是房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序 选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象 在价值时点的特定价值进行测算和判断并提出专业意见的活动。 三项基本内容：分析市场把握（因素分析） 测算公式计算 判断专业经验 二、房地产估价要素 (一)估价当事人谁估价？谁要求估价？ 房地产估价机构、房地产估价人、委托人 (1)房地产估价机构(appraisal firms,appraisal companies） 具备足够数量的房地产估价师、（由自然人）依法设立并取得房地产估价机构资 质，从事房地产估价活动的专业服务机构。 等级：暂定期内三级、三级、二级、一级（地域不限，业务范围有限制 房地产估价报告由估价机构出具，而非估价师个人。 (2)房地产估价师(real estate appraisers,,real estate valuers) This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
1、种类（注册房地产估价师、资格房地产估价师） 2、房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，同一时间只能在一个房地产 估价机构从事房地产估价业务。 3、不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委 托并统一收费。 (3)委托人客户 注意区分房地产委托人与权利人（两者在特别情况下可能不是同一人） 举例：法院拍卖房屋买卖房地产保险抵押贷款房屋征收房地产投资 (二)估价目的appraisal purpose为什么估？（估价的龙头） 委托人对估价报告的预期用途 估价目的不同最终估价结果不同 例1：美国雷利巴洛维教授在《土地资源经济学.不动产经济学》一书中 一个经营者花费5东南部美元购置了一块建筑场地然后再花费20万美元修建一幢办公楼 财产总投入25万美元，当他将财产抵押贷救评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值 估税员以13万美元估定财产收税价值。如果该财产所有者决定出告该财产，在与房地产经 纪人谈妥以后，他决定标价30万美元，而当他发现自己的财产正是某种公共项目所需，征 收价值为27.5万美元。 分析：成本、贷款价值、税收价值、市场价值、征收价值 为什么会不同呢？不同估价目的估价对象的范围、估价选择方法、估价考虑因素会不同 最终的估价值会不同。 例2：有租约的房地产抵押（转让）价值估价需要考虑租约，而征收价值不考虑租约，同一 宗房地产不同的估价目的，由于考虑的因素不同，导致最终的价值不同。 例3：同一宗属地产交易价值与抵押价值，由于抵押价值评估要求谨慎，所采用的参数与数 据一般属于保守、悲观状态。 注意：一般委托人不能准确描述估价目的，所以由估价师咨询委托人的预期用途，最后由估 价师总结表述 This document is produced by trial version of Prin2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(三)估价对象(subject property)对什么估价？ 房地产及其相关权利（抵押权、地役权、租赁权等） (四)价值类型 估价目的决定价值类型 征收、抵押、转让、租赁、投资、税收 投资价值、快速变现价值、在用价值 (五)价值时点(valuation date,appraisal date)什么时侯？ 估价目的决定价值时点，不能随意定。先有价值时点后有价值。 如征收估价的时点为征收公告发出之日。 “估价时点原则”细讲 (六)估价原则(appraisal principle)标准、准则？ 合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则、独立客观 公正原则 (七)估价程序(appraisal process). （八)估价方法(appraisal approach(P67-68) 市场比较法(market comparison approach)、收益法(income approach)、成本 法(cost approach) 假设开发法、基准地价系数修正法、路线价法 (九)估价结果 估价师的职业道德一不迎合、客观、公正、独立。 注意： 1、客观合理价值 公正中立第三方遵循市场规律内在的（发现价值） 2、专业估价特点：专业意见、公信力、法律责任、有偿服务 专业意见、公信力是指估价是模拟大多数市场主体的市场价值，而非估价师自已定价， 例：运城玛雅房屋卖房，要求估价公司做低价格，从中谋利，估价公司必须遵循市场价值规 律，不能乱估。专业意见更非价格保障，是供委托方参考的，而并不是一定用这个价，所 估价值与市场价值可以有误差，但是偏差过多，致一方损失的，须承担法律责任。如银行贷 款。 (十)估价依据依据什么？ 1、政策法规 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
《物权法》《城市房地产管理法》《房地产估价规范》《征收评估办法》《房地产估 价术语》 2、委托人提供的资料 3、估价师调查资料数据 (十一)估价假设条件限制时表么办？ 估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须明确的前提条件 作出的某种假定。 1、一般假设产权无理由怀疑其真实 2、未定事项假设例：在评估某一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建 筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出假定。 3、背离事实假设征收不考虑查封、抵押、租约等实际存在的因索 4、不一致假设规划与现实不一致 5、依据不足假设司法拍卖、征收不允许进入进行实地查勘 参考资料： 1.《房地产估价理论与方法》 2.《房地产估价案例分析》 课后作业： 习题练习 教学后记： This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
第二节房地产估价的必要性 五、教学目的 理解房地产估价是一种专业估价，了解房地产估价的社会需求。 六、教学重点 专业估价的特点、房地产估价的业务需求方向、主要的房地产估价业务。 七、教学难点 理解房地产估价是一种专业估价。 八、教学方法 讲授、案例启发 教学过程： 上一节课的内容中，可以了解到房地产估价是专业人员进行的专业估价。为什 么房地产必须进行专业估价呢？ 一、专业估价 (一)专业估价存在的必要前提 提问：大家认为什么样的东西需要专业的估价？举例，总结一下这些需要估价的 东西的特征。 珠宝、矿产资源、企业价值、无形资产 价值量大、独一无二（同时具备，需要估价》 一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆 知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业 估价。一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘诗专业机构 或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值， 骋请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。 (二)房地产需要专业估价的原因 1.从房地产的特性上分析： 房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下 8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买：②买者和卖者的人数众多 ③买者和卖者都有进出市场的自由：④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息 并能预测未米的价格：⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要 的：⑥买者和卖者无串通共谋行为：⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information