第三章房地产价格和价值 一、教学目的 理解房地产价格的概念及特征：熟悉房地产价格的主要类型：熟悉影响房地产价格的 影响因素。 二、教学重点 房地产价格的特征、价格与价值类型：影响因素对房地产价值的影响分析。 三、教学难点 房地产价格与价值类型 四、教学方法 讲授、讨论 教学过程： 一、房地产价格的含义及形成条件 (一)房地产价格的形成条件 西方经济学：商品的价格是商品的效用、相对稀缺性、有效需求三个因素共同作用的 结果。因此，房地产价格的形成条件为： 1、房地产的效用或有用性 房地产的效用或有用性是指房地产能满足人们的某种需要或欲望的能力： 不用效用的房地产价格不同（商业房地产、工业房地产、住宅房地产） 2、房地产的相对稀缺性 房地产的相对稀缺性是指房地产的数量是有限的，不能满足所有人的全部需要和欲 望。价格决定稀缺商品的归属， 3、房地产的有效需求 房地产的有效需求是指由于有购买力而形成的对房地产的需求 (二)房地产价格的概念 房地产价格是指有用且稀缺的房地产在人们的有效需求前提下，合法（和平）获得他人的 房地产所必须付出的代价，是房地产经济价值（交换价值）的货币表示。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
二、房地产价格的特征 房地产作为商品具有普通商品的价格特征：都用货币表示：都有价格波动（供需变化）： 都是按质论价（优劣不同）。 1、房地产价格形式的双重性 房地产价格的形式具有双重性，即房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收益 代价的租金。 房地产价格与租金之间存在一定的转换关系，就如同资本与利息的关系一样。房地产价格 2、实质的权益性（权益价格） 房地产的不可移动性一一交易后不可移动（例，运城人在海南澄迈买房） 如何证明房子是自已的？一一一权益所有权 例：银行贷款给买房人，房子买房人住着，银行凭借什么放款？抵押权 实物相同的房地产，由于权益状态不同，价值差异巨大。 如：学校周边消尚创意城和舜德佳苑（大小产权） 剩余期限不同价值不同 存在产权争议的房地产价值低 限制权益（被查封的房地产不能被抵押，就没有抵押价值） 要求：根据该特点，房地产估价人员在进行房地产估价时，要充分了解房地产的权益状况， 考虑权益状况对房地产价格的影响。 3、房地产价格范围的地区性（区位影响大） 表现：一是宏观地区差异，反映在不同城市区域之间的房地产差价 二是微观上的地区差异，主要表现在同一城市地区范围之内，不同地段之间存 在着较大的房地产差价。 原因：一是不同地区的房地产其周围的社会经济环境不同，包括社会经济发展的 程度、市场发达的程度、供求状况等，这些都会影响到房地产价格 二是相同地区，不同地段的公共配套、环境条件不同。 4、房地产价格形成的长期性 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
房地产的不可移动性、独一无二性等造成人们难以在短时间内对影响房地产价格的产 权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况有比较充分的了解。同时房地产本身的价 值量较大，所以房地产交易双方对房地产的价格的相当慎重，正常情况下，具体的交易价 格在短期内无法形成 5、房地产价格表现的个别性 房地产价格的个别性是指房地产价格通常是一宗房地产一个价格。 房地产的不可移动性或位置固定性，使人们不能把房地产拿到同一处进行比较，要认 识房地产，必须亲自到实地去查勘、观察和判断。 同时，人们对同一房地产的看法也会有所不同，交易主体在房地产交易过程中的个 别因素也存在差异，如交易主体的知识水平、个人偏好、讨价还价能力、赎买动机、购买 习惯、性格类型等都会影响其对房地产价格的判断。就会产生交易主体不同，房地产价格 不同。 6、房地产价格变化的敏感性 房地产是人类生产、生活的必需品，房地产价格的变化不仅会影响经济和社会发展， 而且还涉及广大人民的生活、涉及社会稳定和政治局势等方面。 三、房地产价格类型 (一)按房地产价格形成基础划分 1、成交价格交易中双方协定的实际价格，实际发生。具有个别性 2、市场价格已经发生的价格的统计平均价格 3、理论价格供需平衡的价格 4、评估价格估价测算价格 理论上，一个良好的评估价格等于市场价格和理论价格 5、市场调节价二手房价 6、政府指导价基准地价、标定地价、重置成本、经济适用房价等 7、政府定价限价房 (二)按房地产的物质存在形态来划分 3 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
1、土地价格地价 土地位置不同，土地价格不同。如，城市中心向郊区土地价格的变化（基准地价图 土地开发条件不同，土地价格不同。如，生地、毛地、熟地 三通一平：通水、通电、通路和场地平整 七通一平：通上水、通下水、通电力、通电信、通气、通热力、通路和场地平整 2、建筑物价格纯建筑物不包含土地的价格 3、房地价格通常所称的“房价” 同一宗房地产来说，房地价格=建筑物价格+土地价格 (三)按房地产的权属来划分 1、所有权价格 所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格或者房屋所有权与土地使用权的合 一价格。 所有权是物权的最高形式，其他权利只是对其不同程度的分制或削弱。 特例：我国的城镇土地属于全民所有，由国务院代表全民行使权利。土地所有权不能 进入市场流通，只有使用权在市场流通，评估价格为土地使用权价格。 农村集体土地所有权的征收价格为补偿价格。 我国的房地产所有权价格是土地使用权价格与建筑物所有权价格合一。 房地产所有权价格会因其他权利的设定而降低，例：带有租约的房屋所有权价格，设 定了抵押的房屋所有权价格，设定了地役权的土地使用权价格。 2、使用权价格 土地使用权价格 集体土地承包价格、宅基地使用权价格 3、他项权价格抵押价格（银行贷款的依据价格） (四)按政府价格行为来划分 1、出让价格 2、征用价格 4 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
3、征收价格 4、课税价格：是政府为课征税赋而对房地产评定的价格，是作为对房地产计税的价 格。 5、拆迁价格（国有土地上房屋征收） 6、补地价是指更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、 抵押划拨土地使用权、出让土地使用权续期需要补交给政府的地价。 补地价=改变用途后的地价一改变用途前的地价 容积率增加的补地价公式 补地价=(（增加后容积率一原容积率）/原容积率)◆原容积率下的地价 (五)按房地产的出让方式来划分 1、协议价格 2、招标价格 3、拍卖价格 4、挂牌价格 (六)按房地产销售的价格形式来划分 1、起价销售商品房的最低价格。一般是最差商品房的价格，或虚设价格，广告价 格。 2、标价报价，商品房出售者在价格表上标注的不同楼层、朝向、户型商品房出售 价格。一般标价高于成交价。 3、均价所销售商品房的平均价格。标价平均价成交平均价 4、成交价实际交易价格，买卖价格。 5、现房价格 6、期房价格 现房价格=期房价格+预计等待时间的收益现值之和+风险补偿（画图解释）》 (七)按房地产的价格单位来划分 1、总价格土地总价建筑物总价房地合一总价 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information