第六章成本法 一、教学目的 理解成本法的基本内涵与理论依据，清楚成本法的适用范围：掌握重新购建价格、建筑 物折旧的内涵与计算方法，理解并学握成本法应用的几种基本公式及详细计算。 二、教学重点 重新购建价格、折旧、计息期 三、教学方法 讲授、讨论 教学过程： 第六章成本法(Cost Approach) 第一节成本法基本原理 《房地产估价规范》5.1,7：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收 益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 一、成本法的含义 成本核算-一房地产建设成本（价值时点）一一？新、旧等值？（例，同一价值时点， 新建成房地产与已建成10年房地产价值等值？)-一折旧 价值时点的房地产建设成本=估价时点的重新购建价格 成本法，是求取估价对象在价值时点的重新购建价格与折旧，然后将重新购建价格减 去折旧来求取估价对象价值的方法。 注意： 1)成本法中的成本不是一般意义的成本，而是价格成本，包含合理的利润。 2)成本法是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价格的一种估价方法， 也可以说是房地产价格各个组成部分的累加为基础米求取房地产价格的方法。 价格组成--一各组成部分相加-一累积-一积算法-一积算价格（成本价格） 3)客观成本，非实际成本 二、成本法的理论依据 生产费用价值论：商品的价格是依据其生产所必要的费用决定的。 卖方：基于过去的“生产费用”，最低价格不能低于其投入的基本生产费用。 引申-一当一种房地产的市场价格低于它的成本时，它就不会被开发建设，除非它的 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
市场价格升高了：如地王囤地一新政策，政府监管地王开发。而如果一种房地产的市场价 格远高于它的成本，则会很快进入市场，直到其市场价格降下来。 买方：类似于“替代原理”，最高价格不能超过预计重新开发建设所花费的费用。（例， 当房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如 果自己另外购买一块类似土地时的现时价格会是多少，然后再在这块土地上建造类似建纳 时所需要费用又是多少，此二者之和即为自己所愿意支付的最高价格)。 一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的 代价，买卖又方可以接受的其同点必然是正常的代价（包含正常的费用、税费和利润）。 因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必盖的支出和获得的利润为基础（客观 数据》来求取估价对象的价值。 问题：成本越高价值越大，成本低价值低？ 经济学-平均利润+平均成本市场 正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资 有赚钱与赔钱的问题。无论是从一个房地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来 看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由 房地产开发建设的成本决定的，就不会存在房地产泡沫破碎后的惨局”。 三、成本法的适用范围 是否所有的房产都可用成本法进行估价？ 局限性：不适用于过于老旧的房地产估价。 原因：成本法的使用费时费力，过于老旧的房地产已没有实际利用价值，用成本法不 能客观评估其使用价值。 过于老旧的房产如何评估？ 建筑物-一残值 房地综合-一建筑无利用价值--一重新建设开发（最高最佳使用原则，房地不均衡） 假设开发法计算未来开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得的利润，本质是士 地的价值。 成本法适用于：新的、较新的房地产。 具体情况： 1、无交易、无收益的房地产估价有些房地产既不能交易，又无法产生收益，如政 府办公用房、军队营房、医院、图书馆、学校、体有场馆、公园等公用、公益性房地产。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
2、特殊目的的房地产估价如房地产保险，由于在属于保险范围的内容，遭受损害 的往往是建筑物，保险价值的构成最适宜的方法即是以成本法评估建筑物价值。又如某种 补偿为目的的估价，如征收补偿，其补偿方法是对重置进行估价，其实质是成本法。 3、特殊建造的房地产有些房地产因个别用户的特殊需要而设计建造，具有显著的 独一无二性，如安装特殊设施设备的厂房及机场、码头、桥梁、隧道等。 4、狭小市场上的房地产由于市场狭小或不完善，会很难找到可比实例房地产，于 是无法使用市场比较法进行估价。 5、市场比较法中的修正计算当估价对象房地产与可比实例房地产的实体特征差异 显著时，可用成本法估计差异数值予以修正。例如，估价对象房地产与可比实例房地产由 于电梯数量差异需要修正，进行这项修正的适宜方法是估计成本差异。 四、基本公式 房地产成本价格=房地产重新购建价格一折旧 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物的折旧 针对不同的估价对象，成本价格的内涵及估价公式是不同的 1、新开发土地的成本价格 新开发土地价格=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 2、新开发房地产的成本价格 新开发房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税 费+开发利润 3、新建筑物的成本价格 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 4、旧建筑物成本价格 旧建筑物价格=建筑物重新购建价格一建筑物的折旧 5、旧房地产成本价格 旧房地产价格=房地产重新购建价格一建筑物的折旧 五、成本法的基本过程 1、搜集有关房地产开发成本、税费、利润等资料 2、估算土地或建筑物重新购建价格 3、估算建筑物的折旧 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
4、求取成本价格 第二节重新购建价格的测算 一、房地产的重新购建价格 (一)概 重新购建价格也称重新购建成本，是指假设在价值时点时重新取得全新状况的估价 对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润， 重新取得 一一重新购买 重新开发建设 一重新生产 注意： 1、重新购建价格是价值时点时的价格。 应按照估价时点时的市场状况、财税政策依据房地产成本价格的构成测算价格。 2、重新购建价格应当是客观价格。平均支出与平均利润，而非个别支出和个别利润 3、建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估 价时点状况下的价格。 例：待估对象中的土地是10年前获取的商业用途为40年的土地使用权，求其重新购建价 格时，不是求取40年的土地使用权价格，而是求取30年的土地使用权价格。如果目前的 交通状况比10年前有了很大的改善，求取该土地的重新购建价格时不是求取10年前交通 状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。因此，待估对象中土地的重新购建价 格，不需要扣除折旧。所扣除的折旧只是建筑物的折旧。 如果采用成本法估算土地的重新购建价格，则在取得土地时，就用30年土地使用权的价 格，而不用40年土地使用权的价格。土地的基础与公共配套也不是以10年前的状况计算， 而是以价值时点时的状况计算。 旧房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 (二)土地重新购建价格的求取 市场法、基准地价系数修正法、成本法（计算重新开发成待估对象土地状况的开发成本） (三)建筑物重新购建价格的求取 重建价格：与估价对象相同的技术、工艺、材料“复制”历史、美学建筑多用此法 重置价格：价值时点的技术、工艺、材料 “形似” 一般采用重置价格。 重置价格一般大于重建价格。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
求取方法： 市场法、政府部门公布的房屋重置价格、成本法， 建筑物的重新购建价格相当于在价值时点新建成的建筑物的价值，成本法公式为： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利 润 具体计算方法： 1、单位比较法单位体积法、单位面积法 例：某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建造成本费 用为1200元每平方米，管理费用为建造成本费用的3%，销售费用为重新购建价格的4%， 销售税费为重新购建价格的6，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入， 年利率为6。，开发商的销售利润率为15。，计算该房屋的重新购建成本。 单位体积法一般用于以体积计算的对象，如泳池，油库等 2、分部分项法分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基 础来估算建筑物的重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以 相应的单位价格或成本，再相加 注：一是应结合各构件或工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积， 有的要用长度，有的要用容量，如基础工程单位通常为体积，装修工程的单位通常为面积。 二是不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。 3、工料测量法 以称数量调查法，估价时先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数、然后 逐一乘以估价时点的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物 的重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算出工程量， 再配上概（预）算定额的单价和取费标准来估算。 工料测量法的优点是比较详实，缺点是费时、费力。应用这种方法，需要其他专业人员的 参与，如建筑师、造价工程师等。这种方法主要用于具有特殊价值的建筑物的估价 4、指数调整法此方法主要用于检验其他方法的测算结果。 是运用建筑造价指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点的现行 成本来估算建筑物重新购建价格的方法。具体的调整计算，类似于市场比较法中的交易日 期修正。 例：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/m,此 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information