利润最大化：⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述 八条中的任何一条，就是不完全市场。纯悴的完全市场在现实中几乎不存在。证 券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品 质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，尽管房地产所有权（中 国为房屋所有权和建设用地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合 第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场 房地产的不可移动性和区位影响价值导致房地产的独一无二性。（例：海景 房的价格)》 以上两者个原因，使得房地产的价格无法在市场上通过大量的同质商品比较 而得出确定的价格。（衣服、书包等物则不同） 房地产的价值量大。 2.从国际需求上分析 国际上，一般把估价专业划分为房地产、古董和艺术品、矿产资源、机器设 备、企业价值、无形资产等几大类。 即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估 价和商业房地产估价两大类。在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在住宅估 价中，有的房地产估价师专做小型的（一至四个单元）给多户家庭使用的住宅估 价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中，有的房地产 估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做工业房地产估价，或 者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。总之，估价如果不分专业 个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么书都可以教，一个 医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可承揽而一时得利，但 终因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会 认可，得不到社会尊重、没有尊严，估价行业难以持续发展，最终受害的将是估 价师和估价行业自身。至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自 己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构：或者从事 多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。（例，在建工程某开发商某小区的 贷款延续估价) 二、房地产估价的社会需求 (一)房地产估价的主体地位 房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比 重最大的部分，一般占50%一70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅 占30%一50%。例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占美国全 部财富的56。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。据有关资料，房地产占 家庭总资产的比重，在西欧国家为30%~40%，在美国为25%左右。美国家庭平均 拥有的房地产资产4倍于其股票资产。2002年，中国农村居民的财产中，土地 和房产是最大的两项，约占74%：城市居民的财产中，房产占的比重高达64.39% 在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独 无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要 专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专 门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。一旦需要估价，通常 是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑 起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资 产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。 (二)房地产需要估价的情形较多（引导学生看书，之后总结） 其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让 行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、 抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产 租赁、抵押、征收、征用、分制、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价 纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。估价机构 出具的估价报告还具有鉴证、证明的效力，具有一定的公信力，城市房屋拆迁补 偿、国有企业改制资产价值认定、司法拍卖物价格的确定都是以估价机构出具的 估价报告作为权威的、基本的依据。 (三)房地产估价的衍生服务（未来发展的主方向） 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评 估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产 价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价 师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们 通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项 目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、 房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information