第五章收益法 一、教学目的 通过学习了解收益法的基本概念，理解收益法的原理及公式的含义，能够灵活运用公 式解决问题：理解净收益的相关规定，掌握净收益的测算的基本原理及测算方法：了解报 酬率的求取方式及报酬率与资本化率的区别。 二、教学重点 收益法公式的理解与应用、收益法的基本计算过程。 三、教学难点 未来收益与报酬率的确定。 四、教学方法 讲授、案例讨论。过程中提及收益法使用中的一些问题，引起学生的注意。 教学过程： 第一节收益法的基本原理 提问：收益一 一？投资 最简单直接的投资收益 7 银行：本金一一利息 房地产的投资收益 房地产投资 开发投资 置业投资 出售 装修后转让 出租 简单地说，收益法就是用未来取得的收益来计算投资的资金数（房地产价值）的方法 利息 +本金 本金=利息资本化率 资本化 资本化方式不同分为两种： 0 报盛资本化法一报蓟率（现金流量折现） This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
直接资本化法一资本化率（收益乘数） 举例“投资一个酒店"详细解释以上两种资本化。 一、概念 收益法，是房地产估价中预测待估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘 数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 收益资本化法、收益现值法、收益还原法 报酬资本化法(yield capitalization):是一种现金流量折现法(discounted cash flow.. DCF),房地产的价值等于其未米各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未米各期的 净收益，然后利用适当的报酬率将期折算到估价时点后相加起来求取估价对象价值的方 法。（每一期） 直接资本化法(direct capitalization):是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后 将其除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（某一期） 直接资本化法 →报酬资本化法 二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。 如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在 其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益 买方：未来收益的现值之和为最高出价 卖方：损失的收益现值之和为最低要价 三、收益法的适用对象和条件 收益法适用的对象：是有收益或有潜在收益的房地产。 提问：有哪些？ 住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、 仓库、农地等。 “自用住宅、空闲住宅”。也能用收益法吗？ 潜在收益的理解：不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产 有获取收益的能力，而且是合法的即可。 学校、行政办公楼、公园等公用公益性房地产不适用收益法。 收益法适用的条件：是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。数学的方法很重要， 对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调 研为基础。 This document is produced by trial version of PrinFlash.Visit www.print2flash.comfor more information
第二节收益法的公式 (一)报资本化法最一般的公式 An-1 r000d0 V一房地产在估价时点的收益价格，也称为现值 A一房地产的未来净运营收益，净收益 Y一房地产的报酬率（折现率） 一房地产的收益期限，从价值时点开始计算的未来可以获取净收益的时间。 对最基本公式的补充说明： (1)是收益法的理论公式，主要用于理论分析。 (2)假设报酬率长期维持不变，公式可简化为： l0r (3)Ai和n根据一定条件假设变化，可导出后面的各种公式。 (4)假设净收益相对于估价时点发生在期末。若不是在期末要进行换算。 A*DA彻010Y- (5)A、Y、n时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 (二)净收益每年不变的公式 (一)收益期限为有限年的公式 v如8.1 Y10y" 假设前提：净收益每年不变为A:报酬率不等于零为Y:收益期限为有限年。 (二)收益期限为无限年的公式 o 假设前提：净收益每年不变为A:报率大于零为Y:收益期限为无限年。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(三)净收益每年不变的公式的作用 (1)直接用于测算价格 例：某宗房地产是政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的士地使用年限为 50年，至今已经用了6年，预收益价计利用该地产正常情况下每年可获得净收益8万元： 该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算改宗房地产的格 (2)用于不同期限价格之间的换算 例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2,报酬率为10%。试求该 宗房地产30年收益权利的价格。 提示：由有限年期与无限年期公式得到它们之间的关系系数：K1“a了 V O VOK, (3)用于比较不同期限价格之间的高低 例：有甲乙两宗房地产，甲房地产受益期限为50年，单价为2000元/m2,乙房地产的受 益期限为30年，单价为1800/m2,试比较两宗房地产价格的高低 (三)收益期在前若干年有变化的公式 例：某房产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年净收益分别为20万元、22万元 25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年第年净收益将稳定在35万元左右， 该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 估价实际中存在假设，但是如果总是得每年的收益定为不变，有时太片面，如果都根据每年收益都变化 来估算，又不大可能，为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对在未来35 年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益不变或者按照一定的规律 变化。 一般情况，像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产在建成后前几年收益可能不稳定，成熟后除非市场 发生大的变化，一般收益是会维持在一个相当的水平。 1、收益期限为有限年的公式 A 1 式中：t一一净收益有变化的期限 假设前提：净收益在未米的前t年（含第t年）有变化，分别为A1,A2,…,A1,在t年 以后无变化为A:报酬率不等于零为Y:收益期限为有限年。 2、收益期限为无限年的公式 4 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(四)预知未来若干年后的房地产价值（持有转售的房地产价值） 例1：某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写 字楼为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，试求该宗房地产的现值。 分析：已知房地产未来第T年末的价格为VL,(或第t年末的市场价值，或第t年末的残值， 如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售的价格 减去销售税费后的净值，简称期末转售收益) 1、已知房地产未来t年的净收益（期间收益）》 2、期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率 v0aa700a7 例2：某宗房地产近期的价格水平为3500元/平方米，年纯收益为180元/平米方，收益 率为8%，现获知该地区将兴建一座大型现代化长途汽车站，该长途汽车站将在4年后建成 投入使用，到那时该地区将达到该城市现有长途汽车站区域的繁荣程度。在该城市现有长 途汽车站地区，该类房地产价格为5000元/平方米，据此预计新长途汽车站建成投入使用 后，新长途汽车站地该类房地产价格水平将达到5000元/平方米。试求得知兴建汽车站后 该宗房地产的价格。 (五)未来净收益规律性变动公式（等比、等差） 第三节收益法的操作步骤 1、收集整理资料 2、确定总收益（租金收益、经营收益） 3、确定总费用 4、计算纯收益（净收益》 5、确定收益期 6、确定报酬率（资本化率） 7、选用适合的公式求取收益价格 ·、收集整理资料（讲完所有内容后最后讲这个，引导学生根据收益法的数据需要进行总 结。) 1、资料收集内容 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information