●2、划拨取得土地的转让条件：应当按照国务院 规定，报有批准权的人民政府审批。 ●有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方 办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴 纳土地使用权出让金。 ○转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国 务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的， 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益 中的土地收益上缴国家或作其他处理。 (二)抵押和出租
⚫2、划拨取得土地的转让条件：应当按照国务院 规定，报有批准权的人民政府审批。 ⚫有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方 办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴 纳土地使用权出让金。 ⚫转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国 务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的， 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益 中的土地收益上缴国家或作其他处理。 ⚫ （二）抵押和出租
四、建设用地使用权的效力 ● (一)权利：建造并保有建筑物构筑物附属设施。 。(二)义务：1、支付出让金等费用； ○2、合理利用土地，按土地用途使用土地。 《土地管理法》56条：建设单位使用国有土地的， 应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或 者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需 改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府士 地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批 准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报 批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意
⚫ 四、建设用地使用权的效力 ⚫（一）权利：建造并保有建筑物构筑物附属设施。 ⚫（二）义务：1、支付出让金等费用； ⚫2、合理利用土地，按土地用途使用土地。 《土地管理法》56条：建设单位使用国有土地的， 应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或 者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需 改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土 地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批 准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报 批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意
五、房地关系 。(一)解决房地关系问题的宗旨 ·我国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物， 实行的是建筑物所有权独立于土地所有权但依赖于 土地使用权的体制。对土地权利与建筑物权利关系 的处理，应当服从现实的社会经济生活需要，既要 促进不动产资源的充分利用，又要保障土地或建筑 物上的权利归属明确，简化产权关系
⚫ 五、房地关系 ⚫（一）解决房地关系问题的宗旨 ⚫我国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物， 实行的是建筑物所有权独立于土地所有权但依赖于 土地使用权的体制。对土地权利与建筑物权利关系 的处理，应当服从现实的社会经济生活需要，既要 促进不动产资源的充分利用，又要保障土地或建筑 物上的权利归属明确，简化产权关系
(二)房地一体原则的效力： ○1、房地一体规范的性质：强制还是任意？解释 或倡导、推定。物权法142、146、147、182条。 。推定效力： ·(1)推定意思，即当事人没有约定或约定不明 时，推定同时转让。 (2)推定事实，即在没有相反的证明时，推定 土地使用权人为该土地上建筑物所有人；反之亦然
⚫（二）房地一体原则的效力： ⚫1、房地一体规范的性质：强制还是任意？解释 或倡导、推定。物权法142、146、147、182条。 ⚫推定效力： ⚫（1）推定意思，即当事人没有约定或约定不明 时，推定同时转让。 ⚫（2）推定事实，即在没有相反的证明时，推定 土地使用权人为该土地上建筑物所有人；反之亦然
●2、房地一体能否作为确权依据？暂行条例23、 24、25条。将房地一体予以绝对化理解的弊端： 。(1)妨碍了土地资源的充分利用。 ●在土地使用权长期出租的场合（暂行条例第四 章)，承租人并未取得土地使用权，则承租人可否 在承租土地上为自己建造建筑物？如果不可，这势 必限制了土地资源的充分利用：如果可以，没有士 地使用权的承租人拥有自建建筑物的所有权，显然 不符合房地一体原则。 ●(2)提高了房地产交易的成本。 ●卖地或售房时一次性收回成本的做法，制约了房 地产市场的发展
⚫2、房地一体能否作为确权依据？暂行条例23、 24、25条。将房地一体予以绝对化理解的弊端： ⚫（1）妨碍了土地资源的充分利用。 ⚫在土地使用权长期出租的场合（暂行条例第四 章），承租人并未取得土地使用权，则承租人可否 在承租土地上为自己建造建筑物?如果不可，这势 必限制了土地资源的充分利用;如果可以，没有土 地使用权的承租人拥有自建建筑物的所有权，显然 不符合房地一体原则。 ⚫（2）提高了房地产交易的成本。 ⚫卖地或售房时一次性收回成本的做法，制约了房 地产市场的发展