后的建筑物成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递减1%，2000年与2001年基 本保持不变：2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5%，2004年内平均每月比上月 递增2%。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 建筑物重新建造成本=880X(1-1%)5×(1+0.5%)×(1+2%)-1083.54元/m 二、房地产价格的构成 运用成本法估价的基础工作，是要弄清楚估价对象的价格构成。关键是要模拟估价对象所 在地的房地产开发建设过程，深入调查从取得土地到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程 所需要做的各项工作 一般要经过获取土地、前期工作、施工建设、竣工验收、商品 房租售等阶段，在该全过程过发生的各项成本、费用、税金等必要支出及支付的标准、时 间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润的清单，做到 不遗漏、不重复。 一般情况： 房地产价格（成本角度）=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润 (一)土地取得成本 土地取得成本简称土地成本、土地费用，指购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出 及应得利润。 土地取得成本的构成因土地取得途径不同而不同。 土地取得的途径：市场购买、征收集体土地、国有土地房屋征收后取得 1.市场购买的土地取得成本 1)建设用地使用权价格（地价）招拍挂价格、或其他企业完成一定的土地开发后转让 价格 2)土地取得税费契税、交易手续费、印花税 例：某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为 800元/平方米，受让人需要按价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为： 5000*800*2*(1+30%) 2.征收集体土地的土地取得成本 土地征收补偿费用+相关税费（新菜地开发基金+耕地占用税+耕地开垦费+征地管理费+其 他)+地上物拆除费用+渣土清运费+场地平整费+城市基础设施建设费+建设用地出让金 3.征收国有土地上房屋取得土地成本 This document is produced by trial version of PrinFlsh.Visit www.print2fash.comfor more infomation
房屋征收补偿费+相关费用（被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费 +补助和奖励+房屋征收评估费+房屋征收服务费)+地上物拆除费+渣土清运费+场地平整费 +城市基础设施建设费+建设用地使用权出让金 (二)建设成本 建设成本是取得土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等 1、勘察设计和前期工程费 市场调研、可行性研究、项目策划、工程锄察、环境影响评价、交通影响评价、规划及缒 筑设计、建设工程招标、及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项 目前期工作的必要支出。 注意：与土地取得费用衔接，如果土地取得中取得的开发用地已是完成了七通一平的熟地， 则此处就没有场地平整费。 2、建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装 饰装修工程费等。 附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。注意避免与下面的基础设施建 设费、公共配套建设费重复 3、基础设施建设费，建筑物以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。包括： 自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的 建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 如果取得的是熟地，则本项中不需要计算基础设施建设费 4、公共配套建设费，包括城市规划要求配套的教有、医疗卫生、文化体育（活动中心）， 社区服务中心、市政公用等非营业性设施的建设费用。 5、其他工程费（工程监理费、竣工验收费） 6、开发期间税费，包括有关税收和地方政府或共有关部门收取的费用，如绿化建设费、 人防工程费等。 注：有时将该项分为土地建设成本和建筑物建设成本。基础设施建设费用归入土地建设成 本。 (三)管理费用 管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：开发 企业人员工资、福利费、办公费、差旅费等，一般以土地取得成本与建设成本之和的一定 比例来计算：49一5%。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information