门(银行、保险公司)的积极性,美国城市住房与发展部(HD)在房屋价值转换抵押贷款 项目中加入了保险项目。对于贷款人,房屋价值转换抵押贷款项目中的保险项目保证了一旦 贷款数额达到了房屋价值的98%,住房反向抵押贷款的贷方便可以向房屋和城市发展部申请 保险补偿,以避免贷款数额超过房屋价值给自身带来的损失,在获得保险补偿后贷款的贷方 就终止与相应借方的贷借关系,由房屋和城市发展部来接替相应的贷方职能。 同时,房屋价值转换抵押贷款项目规定,借款人即房屋所有者需要支付贷款相应的保险 费,以确保借贷双方的利益都不受损失。保险费主要由两部分构成,一部分是基础的保险费, 另一部分是所欠保险费每月的增加额。借款人在贷款之初就需要缴纳相当于房屋价值%的 保险费,同时需要以每年0.5%的年利率来支付未偿还的保险费,未偿还的保险费数额每月 都会增加,以促使反向抵押贷款借款人尽快付清保险余款。如果借款人选择赊欠保险费,那 么借款人所能赊欠的保险费最高额度是不断减少的 3、政府主导住房反向抵押贷款 反向抵押贷款因其公共产品属性.得到了美国政府的大力扶持。美国除极少数住房反向 抵押贷款是由私人公司全程负责的外,大部分住房反向抵押贷款都是由政府主导。美国政府 为促进反向抵押贷款市场的顺利发展,直接或间接地参与改进产品设计、完善风险规避机制、 制定完善的法律法规、监管相关机构,以规范市场的发展。 以所占美国反向抵押贷款市场比重最大的房产价值转换抵押贷款项目为例,由于有政府 为贷款提供保险,贷款人无需担心无法收回贷款:而反过来,假如贷款机构因破产或其他原 因无法按约发放贷款,政府就会适时介入,保证贷款正常发放。 4、完善的金融体系基础 住房反向抵押贷款本质上是一种金融产品,虽原理简单但操作复杂且有一定的风险性 对金融体系有着很高的要求。在房产价值转换抵押贷款推出后,美国联邦国民抵押贷款协会 就开始大量收购该种贷款,并将收购的贷款进行证券化后再次投入市场,这为美国反向抵押 贷款业务枃建了一个新的二级市场,在增加住房反向贷款产品流动性的同时降低了贷款机构 的运营成本。同时由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组 成的房地产二级市场,与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了 反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大 的活力和极好的流动性
6 门（银行、保险公司）的积极性，美国城市住房与发展部（HUD）在房屋价值转换抵押贷款 项目中加入了保险项目。对于贷款人，房屋价值转换抵押贷款项目中的保险项目保证了一旦 贷款数额达到了房屋价值的 98%，住房反向抵押贷款的贷方便可以向房屋和城市发展部申请 保险补偿，以避免贷款数额超过房屋价值给自身带来的损失，在获得保险补偿后贷款的贷方 就终止与相应借方的贷借关系，由房屋和城市发展部来接替相应的贷方职能。 同时，房屋价值转换抵押贷款项目规定，借款人即房屋所有者需要支付贷款相应的保险 费，以确保借贷双方的利益都不受损失。保险费主要由两部分构成，一部分是基础的保险费， 另一部分是所欠保险费每月的增加额。借款人在贷款之初就需要缴纳相当于房屋价值 2%的 保险费，同时需要以每年 0.5%的年利率来支付未偿还的保险费，未偿还的保险费数额每月 都会增加，以促使反向抵押贷款借款人尽快付清保险余款。如果借款人选择赊欠保险费，那 么借款人所能赊欠的保险费最高额度是不断减少的。 ３、政府主导住房反向抵押贷款 反向抵押贷款因其公共产品属性．得到了美国政府的大力扶持。美国除极少数住房反向 抵押贷款是由私人公司全程负责的外，大部分住房反向抵押贷款都是由政府主导。美国政府 为促进反向抵押贷款市场的顺利发展，直接或间接地参与改进产品设计、完善风险规避机制、 制定完善的法律法规、监管相关机构，以规范市场的发展。 以所占美国反向抵押贷款市场比重最大的房产价值转换抵押贷款项目为例，由于有政府 为贷款提供保险，贷款人无需担心无法收回贷款；而反过来，假如贷款机构因破产或其他原 因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。 ４、完善的金融体系基础 住房反向抵押贷款本质上是一种金融产品，虽原理简单但操作复杂且有一定的风险性， 对金融体系有着很高的要求。在房产价值转换抵押贷款推出后，美国联邦国民抵押贷款协会 就开始大量收购该种贷款，并将收购的贷款进行证券化后再次投入市场，这为美国反向抵押 贷款业务构建了一个新的二级市场，在增加住房反向贷款产品流动性的同时降低了贷款机构 的运营成本。同时由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组 成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了 反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大 的活力和极好的流动性
五、美国反向抵押贷款的历史沿革 1、起步阶段(1989年之前) (1)过程描述 “以房养老”用房子养老的思想来源甚早,早在400多年前,地处欧洲的荷兰就已经出 现了类似于反向抵押贷款售房养老的现象,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允 许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。“大萧条”时期英格兰 出现的一种被称为房产价值反转继承的金融工具,法国的民间社会也广泛流行一种被称为 vlager的准金融产品,甚至中国长期的封建社会里民间社会大量遗赠扶养的实例,都蕴涵 着以房养老的思想 美国的反向抵押贷款在20世纪60年代初萌芽,真正意义上的反向抵押贷款可以追溯到 1961年,这是由美国 Deering Savings&Loan公司的 Ne lson Haynes发放给他的中学足球教 练的遗孀的一份特殊融资贷款 到了20世纪80年代,大量“二战”后出生的美国人成为“房子富人,现金穷人”的一 代,联邦政府为解决养老保障问题,成立了独立的非营利性组织—一国家住房资产价值转换 中心( NCHEC),专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。 (2)原因分析 该阶段美国的反向抵押贷款没有实质性地得到推广,主要原因是:第一,反向抵押贷款 业务比较复杂,一般人很难完全理解,甚至出现了某些机构借机欺诈老年住户的违约现象 第二,政府还没有意识到该产品的重要用途,支持、监管不到位 2、小步发展阶段(19892000年) (1)过程描述 随着养老问题变得越来越严峻,美国政府开始重视反向抵押贷款产品,希望能缓解日趋 严峻的养老压力。1987年,联邦政府颁布《1987年国家住房法案》,国会授权联邦住宅和 城市开发部(UD)设计了住房价值转换抵押贷款示范项目 HECMs,且由联邦住房管理局(FHA) 为此项目提供风险担保。1989年,美国住房按揭贷款联合会(即房利美 Fannie mae),大 量在资本市场上融资,并出资购买所有合格的 HECMs贷款,为反向抵押贷款构建了一个盘 活资本的二级市场,大大增加了该产品的流动性,并于1995年推出了自己的反向抵押贷款 产品 Home Keeper
7 五、美国反向抵押贷款的历史沿革 1、起步阶段（1989 年之前） （1）过程描述 “以房养老”用房子养老的思想来源甚早，早在 400 多年前，地处欧洲的荷兰就已经出 现了类似于反向抵押贷款售房养老的现象，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允 许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。“大萧条”时期英格兰 出现的一种被称为房产价值反转继承的金融工具，法国的民间社会也广泛流行一种被称为 viager 的准金融产品，甚至中国长期的封建社会里民间社会大量遗赠扶养的实例，都蕴涵 着以房养老的思想。 美国的反向抵押贷款在 20 世纪 60 年代初萌芽，真正意义上的反向抵押贷款可以追溯到 1961 年，这是由美国 Deering Savings&Loan 公司的 Nelson Haynes 发放给他的中学足球教 练的遗孀的一份特殊融资贷款。 到了 20 世纪 80 年代，大量“二战”后出生的美国人成为“房子富人，现金穷人”的一 代，联邦政府为解决养老保障问题，成立了独立的非营利性组织——国家住房资产价值转换 中心（NCHEC），专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。 （2）原因分析 该阶段美国的反向抵押贷款没有实质性地得到推广，主要原因是：第一，反向抵押贷款 业务比较复杂，一般人很难完全理解，甚至出现了某些机构借机欺诈老年住户的违约现象； 第二，政府还没有意识到该产品的重要用途，支持、监管不到位。 2、小步发展阶段（1989—2000 年） （1）过程描述 随着养老问题变得越来越严峻，美国政府开始重视反向抵押贷款产品，希望能缓解日趋 严峻的养老压力。1987 年，联邦政府颁布《1987 年国家住房法案》，国会授权联邦住宅和 城市开发部(HUD)设计了住房价值转换抵押贷款示范项目 HECMs，且由联邦住房管理局（FHA） 为此项目提供风险担保。1989 年，美国住房按揭贷款联合会（即房利美 Fannie Mae），大 量在资本市场上融资，并出资购买所有合格的 HECMs 贷款，为反向抵押贷款构建了一个盘 活资本的二级市场，大大增加了该产品的流动性，并于 1995 年推出了自己的反向抵押贷款 产品 Home Keeper