深圳市注册会计师协会2005年注册会计师考试税法辅导 主讲:高海军 第十章房产税法 房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋这种不动产为征税对象,依据房产余值 或租金向房产产权所有人或经营人征收的一种税,属于财产税类 历年分值分布 [年份 单项选择题多项选择题判断题计算题综合题合计 1分 分 4分 [2003年1分 11分 2004年 本章变化内容: 1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由 纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中作相应说明。P210 第一节纳税义务人及征税对象 、纳税义务人 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。外商投资企业和外国企 业暂不缴纳房产税。 ·①产权属于全民所有的,由经营管理单位纳税; ②产权出典的,由承典人纳税 ·③产权所有人承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及典租纠纷未解决的,由房产代管 人或者使用人纳税。 ·④纳税单位和个人无租使用房产管理部门、兔税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴 纳房产税 二、征税对象:房产(有屋面和围护结构 房地产开发企业建造的商品房,在出售前不征收房产税;但对出售前已使用或出租、出 借的商品房应按规定征收房产税。(2004年新增内容) 第二节征税范围 征税范围:城市、县城、建制镇、工矿区。 不包括农村房屋。 例:农民王某,1998年将他在本村价值20万元的楼房出租,取得租金收入3000元。按照房产税 从租计征的规定计算,王某当年应缴纳房产税360元 解:(1)上述观点是错误的 (2)房产税的征税范围不包括农村房屋,因此,王某不要缴纳房产税 第三节计税依据与税率 计税依据:房产余值或租金 ①从价计征时,其计税依据是按房产原值一次性减除10%—30%后的余值。减除幅度由省级 人民政府确定 房产原值:纳税人按会计制度规定,在“固定资产账簿中记载的房屋原价;应包括与房 屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施;纳税人对原有房屋进行改
1 深圳市注册会计师协会2005年注册会计师考试税法辅导 主讲：高海军 第十章 房 产 税 法 房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋这种不动产为征税对象，依据房产余值 或租金向房产产权所有人或经营人征收的一种税，属于财产税类。 历年分值分布 年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 综合题 合计 2002年 1分 1分 1分 1分 4分 2003年 1分 1分 1分 3分 2004年 1分 1分 2分 本章变化内容： • 1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由 纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 P210 第一节 纳税义务人及征税对象 • 一、纳税义务人 • 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。外商投资企业和外国企 业暂不缴纳房产税。 • ①产权属于全民所有的，由经营管理单位纳税； • ②产权出典的，由承典人纳税； • ③产权所有人承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由房产代管 人或者使用人纳税。 • ④纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴 纳房产税。 二、征税对象：房产（有屋面和围护结构） 房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出 借的商品房应按规定征收房产税。（2004年新增内容） 第二节 征税范围 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。 不包括农村房屋。 例：农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税 从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。 解：（1）上述观点是错误的。 （2）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某不要缴纳房产税。 第三节 计税依据与税率 一、计税依据：房产余值或租金。 ①从价计征时，其计税依据是按房产原值一次性减除10％－30％后的余值。减除幅度由省级 人民政府确定。 房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价；应包括与房 屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施；纳税人对原有房屋进行改
建、扩建的,要相应地增加房屋原值。 从价计征还应注意的问题:第一、投资联营的房产参与利润分红,共担风险的以房产余 值计税;收取固定收入,不承担联营风险的按租金收入计税。第二,融资租赁按房产余值计 税,纳税人由税务机关椐实确定。第三,新建房屋中央空调应视是否包括在房产原值中确定 房产原值,旧房安装空调设备不计入房产原值 从租计征时,其计税依据是租金。 二、税率: 房产税适用比例税率,计税依据不同,适用的税率不同。 ①经营、自用房,按房产余值计算,从价计征,税率1.2% ②出租房屋,按房产租金计算,从租计征,税率12% ③个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。 第四节应纳税额的计算 、从价计征的计算 年应纳税额=房产原值×(1一次性减除率)×1.2% 例:某企业的经营用房原值为5000万元,按照当地规定允许减除30%后计税,适用税率为1.2%, 其应纳房产税税额的计算方法为: 应纳税额=5000×(1-30%)×1.2%42(万元) 二、从租计征的计算 年应纳税额=全年房产租金收入×12% 例如:某公司出租房屋三间,年租金收入为30000元,适用税率为12%,其应纳房产税税额的计 算方法为: 应纳税额=30000×12‰=3600(元) 综合举例如下 某企业有原值为2500万元的房产,19991月1日将其中的30%用于对外投资联营,投资期 限10年,每年固定利润分红50万元,不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20% 该企业1999年度应纳房产税为多少? 解:(1)纳税人以房产联营投资,不承担联营风险,只收取固定收入的,房产税应由出租方 按租金收入计缴。 (2)未投资的房产仍按房产余值计缴房产税。 (3)本年应纳房产税 =50×12%+2500X70%X(1-20%)x1.2% =6+16.8=22.8(万元) 第五节税收优惠 下列房产免纳房产税: (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产 (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产; (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 (4)个人所有非营业用的房产。以及经省(市、自治区)确定的免税房产。 (5)中国人民银行总行(含国家外汇管理局所属分支机构)自用的房产。 (6)经财政部批准免税的其他房产。P210-211共10条 注意:兔税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房,不属于免税范围
2 建、扩建的，要相应地增加房屋原值。 从价计征还应注意的问题：第一、投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余 值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。第二，融资租赁按房产余值计 税，纳税人由税务机关椐实确定。第三，新建房屋中央空调应视是否包括在房产原值中确定 房产原值，旧房安装空调设备不计入房产原值。 ②从租计征时，其计税依据是租金。 二、税率： 房产税适用比例税率，计税依据不同，适用的税率不同。 ①经营、自用房，按房产余值计算，从价计征，税率1.2% ②出租房屋，按房产租金计算，从租计征，税率12% ③个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 第四节 应纳税额的计算 一、从价计征的计算 年应纳税额＝房产原值×（1－ 一次性减除率）×1.2％ 例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后计税，适用税率为1.2%， 其应纳房产税税额的计算方法为： 应纳税额=5000×（1--30%）×1.2%=42（万元） 二、从租计征的计算 年应纳税额＝全年房产租金收入×12％ 例如：某公司出租房屋三间，年租金收入为30000元，适用税率为12%，其应纳房产税税额的计 算方法为： 应纳税额=30000 ×12％=3600（元） 综合举例如下： 某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期 限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%， 该企业1999年度应纳房产税为多少？ 解：（1）纳税人以房产联营投资，不承担联营风险，只收取固定收入的，房产税应由出租方 按租金收入计缴。 （2）未投资的房产仍按房产余值计缴房产税。 （3）本年应纳房产税 =5012%+250070%（1--20%）1.2% =6+16.8=22.8（万元） 第五节 税收优惠 下列房产免纳房产税： （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； （4）个人所有非营业用的房产。以及经省（市、自治区）确定的免税房产。 （5）中国人民银行总行（含国家外汇管理局所属分支机构）自用的房产。 （6）经财政部批准免税的其他房产。P210-211共10条 注意：免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围
例如 某省政府机关有办公用房一幢,房产价值5000万元。2002年将其中的四分之一对外出租,取得 租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%,该省政府机关当年 应纳的房产税为多少? 解:①省政府机关办公用房兔税 ②出租部分应以租金交税,应纳税额为: 应纳房产税=100×12%12(万元) 第六节征收管理与纳税申报 、纳税义务发生的时间 原有房产用于生产经营的,从生产经营之月起缴纳房产税; 纳税人自建房屋用于生产经营,自建成次月起缴纳房产税; 纳税人委托施工企业建房的,从办理验收手续次月起纳税; 纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用次月起缴纳房产税 纳税人购置存量房地产,自房产证签发次月起缴纳房产税 纳税人出租、出借房产,自出租、出借次月起缴纳房产税。 房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房,自房产使用或交付次月起缴纳房产税 二、纳税期限 房产税实行按年征收,分期缴纳的办法,具体纳税期限由省(市、自治区)政府决定。 三、纳税地点 房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产座落地 点分别向房产所在地税务机关纳税
3 例如： 某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2002年将其中的四分之一对外出租，取得 租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年 应纳的房产税为多少？ 解：①省政府机关办公用房免税 ②出租部分应以租金交税，应纳税额为： 应纳房产税=10012%=12（万元） 第六节 征收管理与纳税申报 • 一、纳税义务发生的时间： • 原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税； • 纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税； • 纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税； • 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。 • 纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税。 • 纳税人出租、出借房产，自出租、出借次月起缴纳房产税。 • 房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税 • 二、纳税期限 • 房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。 • 三、纳税地点 • 房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产座落地 点分别向房产所在地税务机关纳税