夏美联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 【历史原因】 一东面：石碣老中心市场（己废弃）所在地，在石碣现代商业、零售业起步之 前就是当地的商贸集中场所，在物质并不充裕的年代已经成为镇区的 日常生活用品集散地。 西面：开发的时间晚，以工业作为区域的起步，缺少对商业的培育。 —影响：日常用品的消费容易形成习惯性消费，历史原因造成了本地人，尤其 是中老年阶层的特定消费趋向，一定程度带动了区域的人流导向，形 成延续的消费习惯。 【消费群体导向】 一东面：居民区、商贸区密集，本地高端消费力充足，加上各种休闲场所集中， 整体的消费群体层面较高 一西面：主要是工厂，主要消费群体为外来务工人员，消费需求主要集中在日 常用品类，单次购买花费小，消费层次低。 一影响：东、西面由于城镇功能规划的区别，导致两地的消费群体及消费层次 差异较大，对商业业态，尤其是餐饮及休闲业的驱动作用差异非常大。 【业已形成的商业环境】 一东面：华润、嘉荣等大型商业体为主导，加上各类品牌连锁店，己经形成丰 富的经营业态。 —西面：一般为街铺形式的五金及各类小商品，缺乏龙头商业的带动，没有能 够与东面抗衡的大型商业体。 一影响：东面形成群聚效应，旺者越旺。 【交通系统导向】 一东面：交通路网系统决定了东面车流、人流从南（市区）而至，从东（石龙） 而至，日流量大，带来的消费群体数量也随之上升。 一西面：车流、人流从西（工厂区）而至，从北（增城）而至，流量小，与东 面有较大的差距。 一影响：交通系统导致的车流、人流导向的差异，影响了东风路两端的商业氛 第21页 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 21 页 【历史原因】 ——东面：石碣老中心市场（已废弃）所在地，在石碣现代商业、零售业起步之 前就是当地的商贸集中场所，在物质并不充裕的年代已经成为镇区的 日常生活用品集散地。 ——西面：开发的时间晚，以工业作为区域的起步，缺少对商业的培育。 ——影响：日常用品的消费容易形成习惯性消费，历史原因造成了本地人，尤其 是中老年阶层的特定消费趋向，一定程度带动了区域的人流导向，形 成延续的消费习惯。 【消费群体导向】 ——东面：居民区、商贸区密集，本地高端消费力充足，加上各种休闲场所集中， 整体的消费群体层面较高。 ——西面：主要是工厂，主要消费群体为外来务工人员，消费需求主要集中在日 常用品类，单次购买花费小，消费层次低。 ——影响：东、西面由于城镇功能规划的区别，导致两地的消费群体及消费层次 差异较大，对商业业态，尤其是餐饮及休闲业的驱动作用差异非常大。 【业已形成的商业环境】 ——东面：华润、嘉荣等大型商业体为主导，加上各类品牌连锁店，已经形成丰 富的经营业态。 ——西面：一般为街铺形式的五金及各类小商品，缺乏龙头商业的带动，没有能 够与东面抗衡的大型商业体。 ——影响：东面形成群聚效应，旺者越旺。 【交通系统导向】 ——东面：交通路网系统决定了东面车流、人流从南（市区）而至，从东（石龙） 而至，日流量大，带来的消费群体数量也随之上升。 ——西面：车流、人流从西（工厂区）而至，从北（增城）而至，流量小，与东 面有较大的差距。 ——影响：交通系统导致的车流、人流导向的差异，影响了东风路两端的商业氛 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 围差异。 3、石碣镇房地产市场预测 ■未来1~2年内仍保持平稳开发的态势，上市项目少，市场竞争压力小： ■购房群体对居住品质的提升将促进物业开发模式及品质的提升： ■住宅市场需求将持续旺盛，需求结构仍以两房、三房及四房的中等居家户型 为主： ■客户构成将继续维持在现时的6：3：1结构，即60%为当地工厂的外来管理 层、30%为当地居民、10%为当地的港澳台及海外商人： 第22页 Wwm.cg35.cm最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 22 页 围差异。 3、石碣镇房地产市场预测 未来 1～2 年内仍保持平稳开发的态势，上市项目少，市场竞争压力小； 购房群体对居住品质的提升将促进物业开发模式及品质的提升； 住宅市场需求将持续旺盛，需求结构仍以两房、三房及四房的中等居家户型 为主； 客户构成将继续维持在现时的 6：3：1 结构，即 60％为当地工厂的外来管理 层、30％为当地居民、10％为当地的港澳台及海外商人； www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
美联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第二部分项目竞争条件分析 一、项目概况 1、项目概况回顾 总用地面积 51868.9m 总建筑面积 124599.13m 建设类型 酒店、主体商业、住宅底商、小高层住宅、小户公寓 1#、2#楼公离建筑面积25706.45m,共计200户 住宅部分建筑规模 3#楼公寓建筑面积7466.85m,共计176户。 2、项目周边状况分析 2.1交通便利，路网发达 项目位于临近主干道东风路及崇焕路，是大部分跨镇区公交车必经之地：南 面通过石碣大桥与东莞市区相连，北面连通广州增城，是东莞对外交通的枢纽。 2.2商业成熟，潜在竞争压力大 位于石碣中心商圈东风中路及崇焕路交界处，当地最大的两个商业体华润及 嘉荣均集合与此，加上各类服装、精品及电讯电子产品的连锁经营，商业氛围浓 厚，竞争激烈。 随者家和购物中心和经贸中心的相继面世，商圈品牌的竞争将进一步加刷， 上市时间及推售方式成为考验项目开发成败的关键因素。 第23页 mwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 23 页 第二部分 项目竞争条件分析 一、项目概况 1、项目概况回顾 总用地面积 51868.9 ㎡ 总建筑面积 124599.13 ㎡ 建设类型 酒店、主体商业、住宅底商、小高层住宅、小户公寓 住宅部分建筑规模 1＃、2＃楼公寓建筑面积 25706.45 ㎡，共计 200 户。 3＃楼公寓建筑面积 7466.85 ㎡，共计 176 户。 2、项目周边状况分析 2.1 交通便利，路网发达 项目位于临近主干道东风路及崇焕路，是大部分跨镇区公交车必经之地；南 面通过石碣大桥与东莞市区相连，北面连通广州增城，是东莞对外交通的枢纽。 2.2 商业成熟，潜在竞争压力大 位于石碣中心商圈东风中路及崇焕路交界处，当地最大的两个商业体华润及 嘉荣均集合与此，加上各类服装、精品及电讯电子产品的连锁经营，商业氛围浓 厚，竞争激烈。 随着家和购物中心和经贸中心的相继面世，商圈品牌的竞争将进一步加剧， 上市时间及推售方式成为考验项目开发成败的关键因素。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 2006/03101 20067 2.3居民区密集，消费力集中 项目附近是石碣的主要居民区，聚集了以盈翠豪园和新世纪花园居住群体为 代表的中高端消费群体及附近民宅出租屋的中低消费群体，消费力层次丰富，增 加了商业定位的可包容性。 6703 2.4休闲及市政配套齐全完普。 项目周边分布各类餐饮及娱乐休闲业，如石碣豪华酒店、麦当劳、肯德基， 桃源浴足等，加上各种政府机关及邮政、电讯、银行等公共设施，共同构成项目 周边齐全完善的商业配套。 2006/03/01 第24页 Wwm.cg35.cm最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 2.3 居民区密集，消费力集中 项目附近是石碣的主要居民区，聚集了以盈翠豪园和新世纪花园居住群体为 代表的中高端消费群体及附近民宅出租屋的中低消费群体，消费力层次丰富，增 加了商业定位的可包容性。 2.4 休闲及市政配套齐全完善。 项目周边分布各类餐饮及娱乐休闲业，如石碣豪华酒店、麦当劳、肯德基、 桃源浴足等，加上各种政府机关及邮政、电讯、银行等公共设施，共同构成项目 周边齐全完善的商业配套。 第 24 页 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
夏美联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 3、项目SW0T分析（住宅部分） 3.1项目优势(strengthens) 口项目位于石碣的核心商圈，各项商业及市政配套功能完善，区位优越， 生活便利。 口东风路、崇焕路等石碣主次干道均经过项目所在区域，集中了大部分的 东莞镇区间公交线路，同时也是广州等城际客运线路的必经之地，路网 发达，公共交通系统完善。 口富盈集团前期开发项目，即盈翠豪园作为石碣档次最高的楼盘，已经积 形成较高的市场知名度与美誉度，为项目的开发提供了可以延展的空间。 口户型的设置符合石碣的主力购房群体需求，产品贴合市场。 口随者前期招商的顺利开展，品牌主力商家的进驻指日可待，直接拉升了 住宅的附加价值。 口发展商拥有品牌效应及广泛的公共资源优势。 3.2项目劣势(weaknesses) ■住宅区缺乏环境规划的施展面，难以形成特色的小区景观。 ■规模的劣势决定了单位推广成本较高，给成本控制提出了更高的要求。 ■商住结合的模式在带来生活便利的同时，难免会引起噪音、人员杂乱等不 利因素，带来负面影响。 ■根据工程进度，销售时间与传统的销售旺季必然存在冲突，一定程度上增 加了销售的风险。 3.3项目市场机会(opportunities) 口石碣房地产起步较晚，在理性购房消费观念尚未形成的前提下，镇区没 有同期上市的住宅项目，来自市场的竞争压力大大减小。 口逐年上升的社会闲置资本呈现出藏富于民的资本结构，投资需求将逐渐 释放，市场将出现一批房地产投资客。 第25页 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 25 页 3、项目 SWOT 分析（住宅部分） 3.1 项目优势（strengthens） 项目位于石碣的核心商圈，各项商业及市政配套功能完善，区位优越， 生活便利。 东风路、崇焕路等石碣主次干道均经过项目所在区域，集中了大部分的 东莞镇区间公交线路，同时也是广州等城际客运线路的必经之地，路网 发达，公共交通系统完善。 富盈集团前期开发项目，即盈翠豪园作为石碣档次最高的楼盘，已经积 形成较高的市场知名度与美誉度，为项目的开发提供了可以延展的空间。 户型的设置符合石碣的主力购房群体需求，产品贴合市场。 随着前期招商的顺利开展，品牌主力商家的进驻指日可待，直接拉升了 住宅的附加价值。 发展商拥有品牌效应及广泛的公共资源优势。 3.2 项目劣势（weaknesses） 住宅区缺乏环境规划的施展面，难以形成特色的小区景观。 规模的劣势决定了单位推广成本较高，给成本控制提出了更高的要求。 商住结合的模式在带来生活便利的同时，难免会引起噪音、人员杂乱等不 利因素，带来负面影响。 根据工程进度，销售时间与传统的销售旺季必然存在冲突，一定程度上增 加了销售的风险。 3.3 项目市场机会（opportunities） 石碣房地产起步较晚，在理性购房消费观念尚未形成的前提下，镇区没 有同期上市的住宅项目，来自市场的竞争压力大大减小。 逐年上升的社会闲置资本呈现出藏富于民的资本结构，投资需求将逐渐 释放，市场将出现一批房地产投资客。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案