美联物业 美联物业东莞益行 盈翠豪庭营销策略报告 ■主打口号：金色领地，绿色城堡！ ■销售情况： 推出市场时为石碣最高档的住宅小区，受到当地工厂企业外来白领、高级灰 领及中高管理层的青睐，销售理想，已经售罄。 16 www.cg35.cm最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 16 主打口号：金色领地，绿色城堡！ 销售情况： 推出市场时为石碣最高档的住宅小区，受到当地工厂企业外来白领、高级灰 领及中高管理层的青睐，销售理想，已经售罄。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
美联物兴 盈翠豪庭营销策略报告 2.3周边镇区住宅市场调研 2.3.1近期石碣周边镇区市场调研统计 楼盘名称 地址 占地/建 面(m) 建筑面积总户戴 建筑类型 绿化率 主力户型 均价（元/ m) 总体评价 腾龙名苑 石龙镇裕兴路 三房两厅： 占地面积小，直排式户 金沙湾广场侧 3477 15071 100套 多层 3200 146-151m 型、数量小，无配套但 价格低。 三房两厅： 石龙高档的住宅小区之 6-8层多层 世纪滨江 54253 101072 369 18层高层 143-168m 40.6% 4000 项目规模较大，脸 四房两厅： 江景，周边配套公园 别型 192-204m 紧邻镇政府，交通便利 120户洋 三房、四房 石龙镇格兴路 小高层 密度低，绿化率高，临 水天一色 南工桥水厂穷 48万 3万 房+28户 别墅 62% 125m、130m 3800 江景，但交通不便利。 别 140m 三房二厅：183m 地处新镇中心区，环境 聚龙湾二期 石龙镇裕兴路 5万多 16万 693 高层 3500 二房二厅：83m 好，周边配套齐全。 新世纪网江豪园 156套洋 三房二厅、四房两 依山傍水，景观环境优， 茶山镇整龙路 四期 770余亩 房+48有 (四期) 京山路段 40000 60%以上 斤，130m以上户 4300 小区周边及社区配套 别墅 型为主 全，属高尚社区 17 m.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 17 2.3 周边镇区住宅市场调研 2.3.1 近期石碣周边镇区市场调研统计 楼盘名称 地址 占地/建 面（㎡） 建筑面积 总户数 建筑类型 绿化率 主力户型 均价（元/ ㎡） 总体评价 腾龙名苑 石龙镇裕兴路 金沙湾广场侧 3477 15071 100 套 多层 / 三房两厅： 146-151㎡ 3200 占地面积小，直排式户 型、数量小，无配套但 价格低。 世纪滨江 石龙镇新城区 裕兴路 54253 101072 369 6-8 层多层 18 层高层 别墅 40.6% 三房两厅： 143-168㎡ 四房两厅： 192-204㎡ 4000 石龙高档的住宅小区之 一，项目规模较大，临 江景，周边配套公园、 紧邻镇政府，交通便利， 水天一色 石龙镇裕兴路 南工桥水厂旁 4.8万 3万 120户洋 房+28户 别墅 小高层 别墅 62% 三房、四房 125㎡、130㎡ 140㎡ 3800 密度低，绿化率高，临 江景，但交通不便利。 聚龙湾二期 石龙镇裕兴路 5万多 16万 693 高层 / 三房二厅：183㎡ 二房二厅：83㎡ 3500 地处新镇中心区，环境 好，周边配套齐全。 新世纪丽江豪园 （四期） 茶山镇莞龙路 京山路段 770 余亩 四期40000 156 套洋 房+48 套 别墅 高层 别墅 60%以上 三房二厅、四房两 厅，130㎡以上户 型为主 4300 依山傍水，景观环境优， 小区周边及社区配套齐 全，属高尚社区 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 ■世纪滨江：位于石龙新区，规模较大，是集合别墅及洋房的住宅盘，拉高了 项目的档次，加上东江江景的自然资源优势，价格己经达到4000元/平方米。 ■膨龙名苑：“短平快”操作项目，规模小，价格低。 ■新世纪丽江豪园（四期）：占地规模大，开发周期长，加上东江江景自然资 源优势，整体素质高。新一期推售单位以大户型为主，创新的三阳台设计是 户型设计有独特的卖点，拉高了整体的销售价格。 2.4镇区商业市场调研 2.4.1商业现状调研 石碣的核心商圈主要集中于东风路两旁，聚集了华润南铭购物中心、嘉荣超 市，加上新建的家和商贸中心、待建的经贸中心及本项目，大型商业中心扎堆， 预期的商业客源竞争将异常激烈。另外，在镇区的各工业区及工厂集中地均有小 型商业，但一般只是服务于周边工厂，没有形成规模。 对于石碣的商业调研主要针对项目所在区域，即东风路核心商圈进行，其特 点为： ◆经营业态一商圈以电子通讯产品、超市、服装精品类及餐饮为主要经 营业态，加上珠宝、化妆品及美容美发等，经营品类齐全。 ◆经营状况一核心商圈的地位决定了区域有足够的人流支持，各零售业 态及服务业经营理想，商铺的空置率低。 ◆租金水平一商圈的商业中心一楼内铺平均租金在60一150元/平方米 ×月之间，二楼、三楼租金分别为一楼的50%和30%；而街铺租金可达 200元/平方米×月以上。 ◆消费群体—商圈的客户群体呈明显的两端走势，高档的消费品及餐饮 一般为本地人消费，大众化的商品消费群体一般为石碣庞大的产业工人。 2.4.2镇区消费力市场调研 【消费力特征分析】 一镇区人均年消费性支出占最大比例的依然是食品，其次是交通、通讯、 第18页 Wwm.cg35.cm最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 18 页 世纪滨江：位于石龙新区，规模较大，是集合别墅及洋房的住宅盘，拉高了 项目的档次，加上东江江景的自然资源优势，价格已经达到 4000 元/平方米。 腾龙名苑：“短平快”操作项目，规模小，价格低。 新世纪丽江豪园（四期）：占地规模大，开发周期长，加上东江江景自然资 源优势，整体素质高。新一期推售单位以大户型为主，创新的三阳台设计是 户型设计有独特的卖点，拉高了整体的销售价格。 2.4 镇区商业市场调研 2.4.1 商业现状调研 石碣的核心商圈主要集中于东风路两旁，聚集了华润南铭购物中心、嘉荣超 市，加上新建的家和商贸中心、待建的经贸中心及本项目，大型商业中心扎堆， 预期的商业客源竞争将异常激烈。另外，在镇区的各工业区及工厂集中地均有小 型商业，但一般只是服务于周边工厂，没有形成规模。 对于石碣的商业调研主要针对项目所在区域，即东风路核心商圈进行，其特 点为： 经营业态——商圈以电子通讯产品、超市、服装精品类及餐饮为主要经 营业态，加上珠宝、化妆品及美容美发等，经营品类齐全。 经营状况——核心商圈的地位决定了区域有足够的人流支持，各零售业 态及服务业经营理想，商铺的空置率低。 租金水平——商圈的商业中心一楼内铺平均租金在 60～150 元/平方米 ×月之间，二楼、三楼租金分别为一楼的 50％和 30％；而街铺租金可达 200 元/平方米×月以上。 消费群体——商圈的客户群体呈明显的两端走势，高档的消费品及餐饮 一般为本地人消费，大众化的商品消费群体一般为石碣庞大的产业工人。 2.4.2 镇区消费力市场调研 【消费力特征分析】 ——镇区人均年消费性支出占最大比例的依然是食品，其次是交通、通讯、 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
美联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 娱乐、教育、衣着及医疗服务等，社会消费品呈现供需两旺的局面，超 市及餐饮业存在一定的市场增长空间。 一本地消费力强劲，但由于商业消费形态的成熟程度与石龙镇及市区有差 距，本地高档消费力流失程度较为严重。 一各工业区的外来务工人员成为石碣商业消费人群的重要组成部分，但消 费层次较低，一般为日常消费，休闲性消费非常少。 一存在大量的本地闲置资本，正在寻求稳定、持续、高回报的商业投资及 增值渠道。 【近年各项消费力指标变化情况】 石碣镇2001： 1000000 800000 ◆8678 600000 374721468095 +577712*620309 400000 200000 02001年 2002年 2003年2004年 )005年 系列1374721 68095 57712620309867871 综合分析 从2001年至2005年，全镇各项存款连年递增，2005年己经超过86亿元， 同比2004年增长近40%，如果按本地人口计算，人均存款超过20万元，是真 正藏富于民的城镇。巨额的存款带来了巨大的潜在消费力，同时，资本的天性决 定了其必须需求增值的渠道，从而为投资，尤其是房地产投资提供了充足的本地 民间资本。 2.4.3重点商业调研 项目所处的东风路商圈是目前石碣人气最旺、商业密集度最高、商铺租金 最高的地段，选定商圈的代表性物业进行分析是正确把握项目招商、销售工作及 第19页 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 娱乐、教育、衣着及医疗服务等，社会消费品呈现供需两旺的局面，超 市及餐饮业存在一定的市场增长空间。 ——本地消费力强劲，但由于商业消费形态的成熟程度与石龙镇及市区有差 距，本地高档消费力流失程度较为严重。 ——各工业区的外来务工人员成为石碣商业消费人群的重要组成部分，但消 费层次较低，一般为日常消费，休闲性消费非常少。 ——存在大量的本地闲置资本，正在寻求稳定、持续、高回报的商业投资及 增值渠道。 【近年各项消费力指标变化情况】 石碣镇2001-2005年全镇各项存款余额 （单位：万元） 374721 468095 577712 620309 867871 0 200000 400000 600000 800000 1000000 系列1 374721 468095 577712 620309 867871 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 综合分析 从 2001 年至 2005 年，全镇各项存款连年递增，2005 年已经超过 86 亿元， 同比 2004 年增长近 40％，如果按本地人口计算，人均存款超过 20 万元，是真 正藏富于民的城镇。巨额的存款带来了巨大的潜在消费力，同时，资本的天性决 定了其必须需求增值的渠道，从而为投资，尤其是房地产投资提供了充足的本地 民间资本。 2.4.3 重点商业调研 项目所处的东风路商圈是目前石碣人气最旺、商业密集度最高、商铺租金 最高的地段，选定商圈的代表性物业进行分析是正确把握项目招商、销售工作及 第 19 页 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
联物兴 盈翠豪庭开盘认购执行方案 后续运营的关键。为此，美联选择距离项目300米以内的嘉荣购物广场及华润南 铭商业中心作为重点调研对象。 .嘉荣购物广场. ◆地理位置：崇焕中路与光明路交汇处 ◆营业面积：约10000m ◆经营业态分布： √1F一一生鲜超市、手机、饰品 项链、各种精品、化妆品、珠 宝、肯德基、诺基亚等； √2P—日用品、生活用品： √3F一品牌服装、童装、箱包 2006/03/01 及鞋类等。 ◆租金水平：一楼街铺租金水平为80一150元/平方米×月 .南铭商业中心广场. ◆地理位置：光明路 ◆营业面积：约20000m ◆经营业态分布： √1F—通讯用品、NMP3、电子 产品、服装及双种子快餐店 等： √2F—服装、化妆品、珠宝、 饰品及美容产品等： √3F—服装、皮包及鞋类等。 ◆租金水平：一楼租金水平为60一120元/平方米×月 2.4.4对东风路东西两端商业氛围差异的分析 在东风路商圈中，一直以来，东、西两面的商业密集程度及人流状况有着非 常大的区别，美联根据市场调研分析，总结出区域“东热西冷”的原因： 第20页 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭开盘认购执行方案 后续运营的关键。为此，美联选择距离项目 300 米以内的嘉荣购物广场及华润南 铭商业中心作为重点调研对象。 ···嘉荣购物广场··· 地理位置：崇焕中路与光明路交汇处 营业面积：约 10000 ㎡ 第 20 页 经营业态分布： 9 1F——生鲜超市、手机、饰品、 项链、各种精品、化妆品、珠 宝、肯德基、诺基亚等； 9 2F——日用品、生活用品； 9 3F——品牌服装、童装、箱包 及鞋类等。 租金水平：一楼街铺租金水平为 80—150 元/平方米×月 ···南铭商业中心广场··· 地理位置：光明路 营业面积：约 20000 ㎡ 经营业态分布： 9 1F——通讯用品、MP3、电子 产品、服装及双种子快餐店 等； 9 2F——服装、化妆品、珠宝、 饰品及美容产品等； 9 3F——服装、皮包及鞋类等。 租金水平：一楼租金水平为 60—120 元/平方米×月 2.4.4 对东风路东西两端商业氛围差异的分析 在东风路商圈中，一直以来，东、西两面的商业密集程度及人流状况有着非 常大的区别，美联根据市场调研分析，总结出区域“东热西冷”的原因： www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案