夏美联物兴 盈翠豪庭营销策略报告 【近年各项经济指标变化情况】 石镇2001-一2005年国内生产总位 (单位：万元) 800000 473825 600000 *590604 400000 200000 *135056+236323+31947 0 2001年2002年2003年2004年2005年 系列1135055236323311947590604738255 石褐镇2001-一2005年工业总产值 (单位：万元) 250000 2000000 221695 1500000 1705348 +232625+417623 567967 2001年2002年2003年2004年2005年 系列123262541762356796717053482216950 石褐镇2001一2005年出口总额 (单位：万美元) 40000 300000 ◆339545+37337 200000 +185000221000 10000 103000 0 2001年2002年2003年2004年2005年 系列1103000185000221000339545373378 综合分析： 一直以来，石碣以出口型的加工制造业作为镇区的产业基础，2005年出口 总额达37.3亿美元，同比增长10%，人均出口总额居全市镇区排列第一位。工 业总产值连年攀升，实现真正的跨越式增长，速度惊人。2005年全镇工业总产 wmwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 【近年各项经济指标变化情况】 石碣镇2001-2005年国内生产总值 （单位：万元） 135055 236323 311947 590604 738255 0 200000 400000 600000 800000 系列1 135055 236323 311947 590604 738255 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 石碣镇2001-2005年工业总产值 （单位：万元） 232625 417623 567967 1705348 2216950 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 系列1 232625 417623 567967 1705348 2216950 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 石碣镇2001-2005年出口总额 （单位：万美元） 103000 185000 221000 339545 373378 0 100000 200000 300000 400000 系列1 103000 185000 221000 339545 373378 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 综合分析： 一直以来，石碣以出口型的加工制造业作为镇区的产业基础，2005 年出口 总额达 37.3 亿美元，同比增长 10％，人均出口总额居全市镇区排列第一位。工 业总产值连年攀升，实现真正的跨越式增长，速度惊人。2005 年全镇工业总产 11 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
夏美肤物兴 盈零豪庭营销策略报告 值达224.695亿元，同比增长31.76%。在其带动下，全镇国内生产总值也连年 递增，从2001年至2005年，增长率分别为74.98%，32%，89.33%，25% 经济建设成果非常明显。 【镇区产业状况】 石碣是东莞市数码产业重镇，国家电子信息产业基地之一。早在二十世纪八 十年代初，石碣镇就确立了建设以电子工业为主体的江滨花园式现代工业城镇的 发展目标。经过20多年的持续发展，全镇现有电子企业450多家，其中外资电 子企业190多家，民营电子企业260多家，有14家是海外电子上市公司。 石碣镇电子信息产业引进外资占全镇引进外资的70%以上，电子信息产业 产值占全镇工业总产值的75%以上，电子信息产业外贸出口占全镇外贸出口总 额的80%以上，电子信息产业己成为石碣的龙头产业、支柱产业、品牌产业。 2、石碣房地产市场现状与走势分析 2.1石碣镇房地产概括 石碣镇房地产起步相对较晚，早期开发的房地产项目如东明楼、民丰阁、民 兴阁、天星花园、天星商业城、滨江花园等商住项目等，大多缺乏系统的房地产 开发理念，配套不完善，物业管理不到位。 近期开发的新世纪花园及盈翠豪园是石碣镇规模最大，档次最高的花园式高 尚住宅社区，已经具备了较为成熟的开发模式，为石碣房地产开发提供了样板 ·镇区房地产处于起步阶段一市场区域性明显，供不应求的供需结构使 竞争压力大大减小，开发风险相对较小，发展空间大，发展商适时切入 能够取得市场领导者的优势地位。 ·市场供不应求一至今为止，石码镇房地产开发项目少，房地产市场基 本处于一个供不应求的状态。 ·购房群体对居住要求不断提升—物质生活水平的提高使购房者更加追 求舒适的居住环境，配套完善、管理有序的住宅小区开始取代传统的民 宅。 ●以住宅供应为主一近年供应的商品房中，大部分是以住宅为主，且需 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 12 值达 224.695 亿元，同比增长 31.76％。在其带动下，全镇国内生产总值也连年 递增，从 2001 年至 2005 年，增长率分别为 74.98％，32％，89.33％，25％， 经济建设成果非常明显。 【镇区产业状况】 石碣是东莞市数码产业重镇，国家电子信息产业基地之一。早在二十世纪八 十年代初，石碣镇就确立了建设以电子工业为主体的江滨花园式现代工业城镇的 发展目标。经过 20 多年的持续发展，全镇现有电子企业 450 多家，其中外资电 子企业 190 多家，民营电子企业 260 多家，有 14 家是海外电子上市公司。 石碣镇电子信息产业引进外资占全镇引进外资的 70％以上，电子信息产业 产值占全镇工业总产值的 75％以上，电子信息产业外贸出口占全镇外贸出口总 额的 80％以上，电子信息产业已成为石碣的龙头产业、支柱产业、品牌产业。 2、石碣房地产市场现状与走势分析 2.1 石碣镇房地产概括 石碣镇房地产起步相对较晚，早期开发的房地产项目如东明楼、民丰阁、民 兴阁、天星花园、天星商业城、滨江花园等商住项目等，大多缺乏系统的房地产 开发理念，配套不完善，物业管理不到位。 近期开发的新世纪花园及盈翠豪园是石碣镇规模最大，档次最高的花园式高 尚住宅社区，已经具备了较为成熟的开发模式，为石碣房地产开发提供了样板。 z 镇区房地产处于起步阶段——市场区域性明显，供不应求的供需结构使 竞争压力大大减小，开发风险相对较小，发展空间大，发展商适时切入 能够取得市场领导者的优势地位。 z 市场供不应求——至今为止，石碣镇房地产开发项目少，房地产市场基 本处于一个供不应求的状态。 z 购房群体对居住要求不断提升——物质生活水平的提高使购房者更加追 求舒适的居住环境，配套完善、管理有序的住宅小区开始取代传统的民 宅。 z 以住宅供应为主——近年供应的商品房中，大部分是以住宅为主，且需 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
美联物兴 盈翠豪庭营销策略报告 求层次分明，特征明显。 ·商业投资前景好—商业地产开发风险与机会并存，关键在于定位的突 破和完善的经营管理体系。 2.2镇区住宅市场调研 2.2.1住宅市场整体概括 >石碣住宅市场起步较晚，现有的住宅一般为本地人自建的民宅或单栋商 品房住宅，成规模且物业管理完善的小区少，近两年基本处于缺货的状 态，有较大的潜在需求有待发掘 >近年开发的成规模小区物业供应价格在2300~3300元/平方米之间，按 照市场的反映看，价格区间在合理的范围，即房价还有上迷的空间 >住宅的单位户型结构及面积段设置没有明显的倾向性，即主要的供应户 型中，两房、三房及四房所占比例没有明显的差异 >近年的购房群体有所改变，从以本地人为主逐渐转向以企业的外来管理 层、外来工商经营户及港台商人为主的本地外来市场 2.2.2近年上市项目户型分析 2 口二房三房口四房口五房■别墅口复式及其它 【综合分析】 石碣近年出现的小区物业中，供应的房型以两房、三房及四房为主导，其所 占的比重分别为20.9、27.4%、26%，占所有供应房型的75%左右，是市场的 主力户型。而本地居民一般已有自建的民宅，暂时对搬进小区改善居住环境的需 求不强烈，直接降低了市场对四房以上大户型的需求。 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 求层次分明，特征明显。 z 商业投资前景好——商业地产开发风险与机会并存，关键在于定位的突 破和完善的经营管理体系。 2.2 镇区住宅市场调研 2.2.1 住宅市场整体概括 ¾ 石碣住宅市场起步较晚，现有的住宅一般为本地人自建的民宅或单栋商 品房住宅，成规模且物业管理完善的小区少，近两年基本处于缺货的状 态，有较大的潜在需求有待发掘。 ¾ 近年开发的成规模小区物业供应价格在 2300～3300 元/平方米之间，按 照市场的反映看，价格区间在合理的范围，即房价还有上涨的空间。 ¾ 住宅的单位户型结构及面积段设置没有明显的倾向性，即主要的供应户 型中，两房、三房及四房所占比例没有明显的差异。 ¾ 近年的购房群体有所改变，从以本地人为主逐渐转向以企业的外来管理 层、外来工商经营户及港台商人为主的本地外来市场。 2.2.2 近年上市项目户型分析 二房 20.9% 三房 27.4% 复式及其它 11.7% 四房 26.0% 别墅 2.0% 五房 12.0% 二房 三房 四房 五房 别墅 复式及其它 【综合分析】 石碣近年出现的小区物业中，供应的房型以两房、三房及四房为主导，其所 占的比重分别为 20.9、27.4％、26％，占所有供应房型的 75％左右，是市场的 主力户型。而本地居民一般已有自建的民宅，暂时对搬进小区改善居住环境的需 求不强烈，直接降低了市场对四房以上大户型的需求。 13 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
美既物兴 盈零豪庭营销策略报告 供应的房型直接表明了石碣的房地产物业开发主要面向居家需求，即以首 次置业为主。另一方面，近期在市区兴起的小户型投资公寓，在石碣整体购房 需求的影响下，此部分房型的开发一直缺位，存在一定的市场机会。 2.2.3购房群体分析 26.0 ■港澳台人士■本地企业生外来白领及高级灰领公务员■外来个体经商者■其它 【综合分析】 石碣的购房群体从住宅小区开始兴起时己经呈现出明显的以外来本地市场 为主的特征，根据市场调研资料，近年购房群体中，外来个体经商者及外来白领 所占比例达45.7%，加上港澳台人士的购房需求，外来市场己经达到六成，是 石碣的主要购房群体。 主力购房群体的市场结构与石碣强大的工业产业结构相吻合，但在这里需要 说明的是，石碣存在庞大的外来产业工人由于收入水平的限制，并不产生直接的 购房需求，只带来当地的租赁市场需求。 另外，从图表可知，石碣本地企业主及公务员阶层所占比重分别为27.4% 及8%，成为次要的购房群体。纵观东莞市区及部分主要的镇区的购房群体，都 是以本地人占最大比例的现象在石碣似乎不太成立，这也成为石碣购房群体构成 的特点之一。 总体而言，石碣的购房群体是现6：3：1的结构比例，即本地外来市场（以 本地工厂企业的外来中高层管理人员、高级技术人员及外来个体经商者为主) 占60%，本地市场（本地原居民及公务员阶层为主）占30%，港澳台市场（本 地企业的港澳台商人)占10%，整体购房需求以外来人口为主。随着石碣当地 经济及治安状况的进一步改善，每年将有更多的外来购房需求释放出来，为镇 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 供应的房型直接表明了石碣的房地产物业开发主要面向居家需求，即以首 次置业为主。另一方面，近期在市区兴起的小户型投资公寓，在石碣整体购房 需求的影响下，此部分房型的开发一直缺位，存在一定的市场机会。 2.2.3 购房群体分析 外来个体经商者 19.7% 其它 6.0% 港澳台人士 12.9% 本地企业主 27.4% 外来白领及高级 灰领 26.0% 公务员 8.0% 港澳台人士 本地企业主 外来白领及高级灰领 公务员 外来个体经商者 其它 【综合分析】 石碣的购房群体从住宅小区开始兴起时已经呈现出明显的以外来本地市场 为主的特征，根据市场调研资料，近年购房群体中，外来个体经商者及外来白领 所占比例达 45.7％，加上港澳台人士的购房需求，外来市场已经达到六成，是 石碣的主要购房群体。 主力购房群体的市场结构与石碣强大的工业产业结构相吻合，但在这里需要 说明的是，石碣存在庞大的外来产业工人由于收入水平的限制，并不产生直接的 购房需求，只带来当地的租赁市场需求。 另外，从图表可知，石碣本地企业主及公务员阶层所占比重分别为 27.4％ 及 8％，成为次要的购房群体。纵观东莞市区及部分主要的镇区的购房群体，都 是以本地人占最大比例的现象在石碣似乎不太成立，这也成为石碣购房群体构成 的特点之一。 总体而言，石碣的购房群体呈现 6：3：1 的结构比例，即本地外来市场（以 本地工厂企业的外来中高层管理人员、高级技术人员及外来个体经商者为主） 占 60％，本地市场（本地原居民及公务员阶层为主）占 30％，港澳台市场（本 地企业的港澳台商人）占 10％，整体购房需求以外来人口为主。随着石碣当地 经济及治安状况的进一步改善，每年将有更多的外来购房需求释放出来，为镇 14 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
夏美联物兴 盈翠豪庭营销策略报告 区的房地产业带来契机。 2.2.4住宅市场个案调查 .新世纪花园. ■地理位置：同富路与崇焕路之间 ■发展商：东莞市石碣镇新世纪地产 开发公司 ■物业类型：小高层商住楼 ■户型设置：2×2(83m),3×2(108 m~124m),4×2(125m),复式 (206~238m),主力户型为三房。 ■售价：1800~2800元/m,均价2300元/m ■卖点：区位、配套。 ■主打口号：新时代，新生活！ ■销售情况： 2002年推出市场，当时石碣还没有成规模的住宅小区，加上地段好，配套 齐全，销售理想，现除了发展商预留的两栋物业没有对外销售外，其余可售单位 己经售罄。 .盈攀豪园. ■地理位置：东风路 ■发展商：富盈集团 ■物业类型：高层住宅，底层商业 ■户型设置：3×2(115~150m):4×2(141 m):复式(236~260m),主力户型为 三房。 ■售价：均价3000元/m ■卖点：区位、建筑体现、户型设计 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 区的房地产业带来契机。 2.2.4 住宅市场个案调查 ···新世纪花园··· 15 地理位置：同富路与崇焕路之间 发展商：东莞市石碣镇新世纪地产 开发公司 物业类型：小高层商住楼 户型设置：2×2（83 ㎡），3×2（108 ㎡～124 ㎡），4×2（125 ㎡），复式 （206～238 ㎡），主力户型为三房。 售价：1800～2800 元/㎡，均价 2300 元/㎡ 卖点：区位、配套。 主打口号：新时代，新生活！ 销售情况： 2002 年推出市场，当时石碣还没有成规模的住宅小区，加上地段好，配套 齐全，销售理想，现除了发展商预留的两栋物业没有对外销售外，其余可售单位 已经售罄。 ···盈翠豪园··· 地理位置：东风路 发展商：富盈集团 物业类型：高层住宅，底层商业 户型设置：3×2（115～150 ㎡）；4×2（141 ㎡）；复式（236～260 ㎡），主力户型为 三房。 售价：均价 3000 元/㎡ 卖点：区位、建筑体现、户型设计 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案