夏美联物兴 盈零豪庭营销策略报告 2.2施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落 今年第一季度房地产竣工面积38.89万平方米，较去年同期的7.96万平方 米有了388.6%的增长，但相对一季度575.92万平方米的施工面积以及46.07万 平方米的销售（含预售）面积，商品房竣工量还显不足。累计第二季度的竣工量 上半年商品房竣工面积88.08万平方米，这个数据虽然比去年同期的59.75万平 方米增长47.4%，但仍显不足。 2.3批准预售量略降2.53% 今年上半年，东莞市商品房批准预售量217.39万m°，同比去年略降2.53%. 在批准预售量中，住宅批准预售量167.85万m,同比去年也微降了1.29%.商业 项目和去年基本持平，写字楼的批准预售量下降较大，今年上半年批准预售量仅 2.88万m,同比去年下降了62.74%。 从以上批准预售量的控制中，进一步表明东莞市政府在加强房地产市场的宏 观调控，提高商品房的预售门槛，严格控制商品房市场尤其是商业用房市场的产 品供应。 3、2006年上半年楼市特点 3.1销售量：住宅上升，非住宅下降。 东莞市今年1^6月全市商品房销售面积达120.96万m,其中住宅销售面积为 105.56万m,今年上半年非住宅市场成交16万m,相比去年同期的20.9万m 和前年的30.29万m,形成持续下跌的局面。 3.2成交均价：普通住宅价格同比上涨了33% 2006年16月份东莞市商品房均价为3286.65元/平方米，比去年同期增长 了16.32%，今年16月份全市商品房销售额399525.53万元，同比去年同期上 升了29.39%。 Wwm.cg35.cm最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 6 2.2 施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落 今年第一季度房地产竣工面积 38.89 万平方米，较去年同期的 7.96 万平方 米有了 388.6%的增长，但相对一季度 575.92 万平方米的施工面积以及 46.07 万 平方米的销售（含预售）面积，商品房竣工量还显不足。累计第二季度的竣工量， 上半年商品房竣工面积 88.08 万平方米，这个数据虽然比去年同期的 59.75 万平 方米增长 47.4%，但仍显不足。 2.3 批准预售量略降 2.53% 今年上半年，东莞市商品房批准预售量 217.39 万㎡，同比去年略降 2.53%. 在批准预售量中，住宅批准预售量 167.85 万㎡，同比去年也微降了 1.29%.商业 项目和去年基本持平，写字楼的批准预售量下降较大，今年上半年批准预售量仅 2.88 万㎡，同比去年下降了 62.74%。 从以上批准预售量的控制中，进一步表明东莞市政府在加强房地产市场的宏 观调控，提高商品房的预售门槛，严格控制商品房市场尤其是商业用房市场的产 品供应。 3、2006 年上半年楼市特点 3.1 销售量：住宅上升，非住宅下降。 东莞市今年 1~6月全市商品房销售面积达 120.96万㎡,其中住宅销售面积为 105.56 万㎡，今年上半年非住宅市场成交 16 万㎡，相比去年同期的 20.9 万㎡ 和前年的 30.29 万㎡,形成持续下跌的局面。 3.2 成交均价：普通住宅价格同比上涨了 33％ 2006 年 1~6 月份东莞市商品房均价为 3286.65 元/平方米，比去年同期增长 了 16.32%，今年 1~6 月份全市商品房销售额 399525.53 万元，同比去年同期上 升了 29.39%。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
夏美联物兴 盈翠豪庭营销策略报告 3.3户型：超大户型比例劲升至17% 从上半年的销售数据来看，成交户型面积销售量大的仍然是80至120平方 米这个区间，比例达到38.38%。从今年年初开始就一直延续的“大户型越来越 大”的趋势在上半年再一次得到认证.120平方米以上户型的比例达到了 42.55%,其中160平方米以上超大户型的比例更是劲升至17%：，这一区间段户 型成交量大幅上升，正好与市场上景湖春晓、中信凯旋城、金地格林小城等一些 新城市中心去高素质楼盘大量提供大户型、“空中别墅”“平层大宅”等市场现 象相符合，一方面这种现象反映了发展商想通过城市中心区的大户型提高成交总 价和利润的心态：另一方面也反映了市场上大量居民换房的需求刺激了这个区间 段的供给市场。 80平方米以下户型的份额基本与去年持平，以1578套占据整体8275套的 19%。80120平方米的住宅销量为3176套，虽然比例仍然为最大，但比去年的 52%和前年56%是减小一半左右。 3.4商品房空置率下降 2006年上半年，东莞市商品房空置面积95.28万m,比去年同期的120.69 万m下降了21.05%，其中住宅空置70.29万m,比去年同期也下降了16.01%， 写字楼空置1.03万m,比去年同期下降了92.02%.。 这说明中心城区的地位已经逐步得到众多写字楼买家的认可，而今年上半年 中心区写字楼租价的理性平稳发展，也为写字楼空置的消化提供了市场依据。 4、东莞房地产走势分析 4.1楼市开发规模再创新高，整体市场供需两旺 近儿年东莞地产处于火热状态，房价节节攀升。通过正常拍卖招标很多有实 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 7 3.3 户型：超大户型比例劲升至 17% 从上半年的销售数据来看，成交户型面积销售量大的仍然是 80 至 120 平方 米这个区间，比例达到 38.38%。从今年年初开始就一直延续的“大户型越来越 大”的趋势在上半年再一次得到认证.120 平方米以上户型的比例达到了 42.55%，其中 160 平方米以上超大户型的比例更是劲升至 17%;，这一区间段户 型成交量大幅上升,正好与市场上景湖春晓、中信凯旋城、金地格林小城等一些 新城市中心去高素质楼盘大量提供大户型、“空中别墅”“平层大宅”等市场现 象相符合，一方面这种现象反映了发展商想通过城市中心区的大户型提高成交总 价和利润的心态；另一方面也反映了市场上大量居民换房的需求刺激了这个区间 段的供给市场。 80 平方米以下户型的份额基本与去年持平，以 1578 套占据整体 8275 套的 19%。80~120 平方米的住宅销量为 3176 套，虽然比例仍然为最大，但比去年的 52%和前年 56%是减小一半左右。 3.4 商品房空置率下降 2006 年上半年，东莞市商品房空置面积 95.28 万㎡，比去年同期的 120.69 万㎡下降了 21.05%，其中住宅空置 70.29 万㎡，比去年同期也下降了 16.01%， 写字楼空置 1.03 万㎡，比去年同期下降了 92.02%.。 这说明中心城区的地位已经逐步得到众多写字楼买家的认可，而今年上半年 中心区写字楼租价的理性平稳发展，也为写字楼空置的消化提供了市场依据。 4、东莞房地产走势分析 4.1 楼市开发规模再创新高，整体市场供需两旺 近几年东莞地产处于火热状态，房价节节攀升。通过正常拍卖招标很多有实 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
夏美肤物兴 盈零豪庭营销策略报告 力的公司都屯有大量土地。他们的开发，必将使东莞楼市持续火热。而东莞经济 的持续发展，居民收入稳步提高，加上外部消费资金的注入，东莞的房产消费将 跃上一个新台阶，消费市场也逐步成熟，消费者也将更为理性。很多地段好，品 质佳的楼盘必将受到消费者的欢迎。 4.2市场开发步入“精品时代”，高端市场竞争激烈 近年来东莞各区楼盘遍地生花，产品趋于多样化。功能各异、风格多样的楼 盘纷纷涌现。大量高品质楼盘的入市，将改变东莞以往的“同质化时代”，进入 “精品时代”。由于高端客户有限，市场竞争在所难免。 4.3郊区住宅逐步走热，郊区项目将占领市场半边天 随着东莞城市建设的逐步发展，交通的日益发达，地段性将会逐步减弱。许 多有眼光、实力的开发商已在郊区屯有大量土地。他们多以好环境，低价位入市， 势必会受到市民的欢迎。 4.4更多外地开发商实质性介入，产品更多元化，营销理念不断创新 东莞地产竞争开始进入实力时代，大量实力型外来企业的进入必将加大东莞 楼市竞争。而他们将带来不同的开发理念和营销理念，将使东莞楼市整体上有 定拨高。 小结： >宏观经济飞速发展，市场投资环境大大改善，房地产行业的发展得到有 力支撑 >市场开发持续高涨，市场需求平稳增长，未来市场供应巨大，总体市场 供大与求，市场消化压力大增，房价涨幅趋缓： >市场开发趋向于理性，大型商业地产项目减少，适合大众消费的中小户 型开发比重有所提升： >产品逐步升级，产品出现多元化，品牌竞争时代来临。 8 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 8 力的公司都屯有大量土地。他们的开发，必将使东莞楼市持续火热。而东莞经济 的持续发展，居民收入稳步提高，加上外部消费资金的注入，东莞的房产消费将 跃上一个新台阶，消费市场也逐步成熟，消费者也将更为理性。很多地段好，品 质佳的楼盘必将受到消费者的欢迎。 4.2 市场开发步入“精品时代”，高端市场竞争激烈 近年来东莞各区楼盘遍地生花，产品趋于多样化。功能各异、风格多样的楼 盘纷纷涌现。大量高品质楼盘的入市，将改变东莞以往的“同质化时代”，进入 “精品时代”。由于高端客户有限，市场竞争在所难免。 4.3 郊区住宅逐步走热，郊区项目将占领市场半边天 随着东莞城市建设的逐步发展，交通的日益发达，地段性将会逐步减弱。许 多有眼光、实力的开发商已在郊区屯有大量土地。他们多以好环境，低价位入市， 势必会受到市民的欢迎。 4.4 更多外地开发商实质性介入，产品更多元化，营销理念不断创新 东莞地产竞争开始进入实力时代，大量实力型外来企业的进入必将加大东莞 楼市竞争。而他们将带来不同的开发理念和营销理念，将使东莞楼市整体上有一 定拨高。 小结： ¾ 宏观经济飞速发展，市场投资环境大大改善，房地产行业的发展得到有 力支撑； ¾ 市场开发持续高涨，市场需求平稳增长，未来市场供应巨大，总体市场 供大与求，市场消化压力大增，房价涨幅趋缓； ¾ 市场开发趋向于理性，大型商业地产项目减少，适合大众消费的中小户 型开发比重有所提升； ¾ 产品逐步升级，产品出现多元化，品牌竞争时代来临。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
夏美联物兴 盈翠豪庭营销策略报告 二、石碣房地产市场竞争环境分析 1、石碣镇宏观概况 1.1石碣镇区概括 【地理位置】 石碣镇位于东莞市东北部，总面积36平 方公里。地处东江河畔，地理位置优越，东 接石龙古镇，南临东莞市区，距深圳78公里， 离广州62公里，是广东南北运输干线上的交 通重镇。 镇东面有广深铁路中间大站一一石龙火 车客运站：南有石碣大桥和大王洲大桥，分 别连接莞龙公路和东莞市区：北有江龙大杯 连通广汕公路。 【历史人文】 石碣历史姻缘深厚，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被国画大师关山月誉为 “东江之珠”。 【人口状况】 石碣镇总面积36平方公里，常住人口3.6万人，外来人16.8万多人。下辖 14个村委会、一个居民委员会和76个村民小组。 【商业网点】 全镇有各类批发市场、集贸市场、农贸市场19个，各村中心都建有农贸市 场，经营面积共11.4万平方米，批发、零售、贸易、餐饮服务网点2000个以上。 【休闲娱乐】 全镇共有书店15间，电影院6间，投影场13间，桌球场8间，溜冰场10 间，保龄球馆1间，高尔夫球练习场1间。此外，已经建设完成和投入使用的还 有文化中心及袁崇焕纪念公园等公共休闲设施。 【城市建设】 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 二、石碣房地产市场竞争环境分析 1、石碣镇宏观概况 1.1 石碣镇区概括 9 【地理位置】 石碣镇位于东莞市东北部，总面积 36 平 方公里。地处东江河畔，地理位置优越，东 接石龙古镇，南临东莞市区，距深圳 78 公里， 离广州 62 公里，是广东南北运输干线上的交 通重镇。 镇东面有广深铁路中间大站——石龙火 车客运站；南有石碣大桥和大王洲大桥，分 别连接莞龙公路和东莞市区；北有江龙大桥 连通广汕公路。 【历史人文】 石碣历史姻缘深厚，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被国画大师关山月誉为 “东江之珠”。 【人口状况】 石碣镇总面积 36 平方公里，常住人口 3.6 万人，外来人 16.8 万多人。下辖 14 个村委会、一个居民委员会和 76 个村民小组。 【商业网点】 全镇有各类批发市场、集贸市场、农贸市场 19 个，各村中心都建有农贸市 场，经营面积共 11.4 万平方米，批发、零售、贸易、餐饮服务网点 2000 个以上。 【休闲娱乐】 全镇共有书店 15 间，电影院 6 间，投影场 13 间，桌球场 8 间，溜冰场 10 间，保龄球馆 1 间，高尔夫球练习场 1 间。此外，已经建设完成和投入使用的还 有文化中心及袁崇焕纪念公园等公共休闲设施。 【城市建设】 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
真美肤物器 盈零豪庭营销策略报告 2005年，石碣镇共投入4.5亿元用于城市建设。以东江大提三期、四期堤 围基本完成，政文路、东风路、明珠路全面升级改造，光明路商业步行街的施工 为标志，一大批城市建设项目的拉动，使城市增添了活力。同时，共投入3000 多万元完善道路、供电、供水、通信等基础设施建设，城市基础设施全面提升。 1.2镇区宏观经济状况 【近两年镇区经济指标】 2005年，全镇经济状况运行良好，其中： >实现国内生产总值74亿元，同比增长25%， >完成工业总产值221.7亿元，同比增长30% >各项存款总额达87亿元，比去年底增长40%。 >镇本级可支配财政收入2.9亿元，同比增长25.2%。 >农村人均收入达10140元，同比增长8.1% >已签定利用外资协议30宗，协议规定外商投资额5800多万美元，实际利用 外资10799万美元 >全镇出口总额37.3亿美元，同比增长10%，人均出口总额居全市镇区排列 第一位。 2006年上半年，石碣经济持续良好、快速、稳定的增长势头： ■全镇实现工业总产值达148亿元，同比增长15.9%。 ■1至5月，全镇出口总额15.4亿美元，增长17.1% ■上半年全镇完成税收总额4.9亿元，增长37.1%。 ■镇级可支配财政收入达1.1亿元，增长97.3%。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
盈翠豪庭营销策略报告 10 2005 年，石碣镇共投入 4.5 亿元用于城市建设。以东江大堤三期、四期堤 围基本完成，政文路、东风路、明珠路全面升级改造，光明路商业步行街的施工 为标志，一大批城市建设项目的拉动，使城市增添了活力。同时，共投入 3000 多万元完善道路、供电、供水、通信等基础设施建设，城市基础设施全面提升。 1.2 镇区宏观经济状况 【近两年镇区经济指标】 2005 年，全镇经济状况运行良好，其中： ¾ 实现国内生产总值 74 亿元，同比增长 25％。 ¾ 完成工业总产值 221.7 亿元，同比增长 30％。 ¾ 各项存款总额达 87 亿元，比去年底增长 40％。 ¾ 镇本级可支配财政收入 2.9 亿元，同比增长 25.2％。 ¾ 农村人均收入达 10140 元，同比增长 8.1％。 ¾ 已签定利用外资协议 30 宗，协议规定外商投资额 5800 多万美元，实际利用 外资 10799 万美元。 ¾ 全镇出口总额 37.3 亿美元，同比增长 10％，人均出口总额居全市镇区排列 第一位。 2006 年上半年，石碣经济持续良好、快速、稳定的增长势头： 全镇实现工业总产值达 148 亿元，同比增长 15.9％。 1 至 5 月，全镇出口总额 15.4 亿美元，增长 17.1％。 上半年全镇完成税收总额 4.9 亿元，增长 37.1％。 镇级可支配财政收入达 1.1 亿元，增长 97.3％。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案