空港加工区内的潜在竞争项目 SYS-WIN _Brokerage 思原经纪 地块编号 地块位置 土地用途 成交单位 成交日期 容积率 土地面积 中标总地价 折合楼面 (m】 (元) 价（元） 津空加 (挂)2006 天津空港物流 酒店式公寓： 3.9 42437.5 2-2 加工区内 服务式公寓 万通地产 天津空港物流 加工区航宇路 津空加 以东、中环东 工业用地；居 天津中兴国 (挂)2007 路以西；天津 住用地/中兴天 际投资有限 2007-11-14 ≥1.6： 297123.70 133000000 895 19-1、2号 津产业基地 公 ≤2.0 空港物流加工 区中环东路以 西 ·中兴项目产品主要为集中式写字楼、厂房、公寓，主要用于自身企业及中下游企业的办公、员工住宿，部分用于 销售； •万通项目主要为公寓产品，主要用于区域的居住配套。 22 Ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
22 地块编号 地块位置 土地用途 成交单位 成交日期 容积率 土地面积 (㎡) 中标总地价 （元） 42437.5 —— 297123.70 133000000 折合楼面 价（元） 津空加 （挂）2006- 2-2 天津空港物流 加工区内 酒店式公寓; 服务式公寓 万通地产 —— 3.9 —— 津空加 （挂）2007- 19-1、2号 天津空港物流 加工区航宇路 以东、中环东 路以西；天津 空港物流加工 区中环东路以 西 工业用地；居 住用地/中兴天 津产业基地 天津中兴国 际投资有限 公司 2007-11-14 ≥1.6； ≤2.0 895 空港加工区内的潜在竞争项目 空港加工区内的潜在竞争项目 •中兴项目产品主要为集中式写字楼、厂房、公寓，主要用于自身企业及中下游企业的办公、员工住宿，部分用于 销售； •万通项目主要为公寓产品，主要用于区域的居住配套。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
空港加工区内同类型产品户型分析 SYS-WIN -Brokerage- 思原经记 物业名称 产品 户型及比例 60-70平米，35%；110-120平米，35%； 皇冠国际公寓 高层 150-160平米，20%；240平米，10% 远洋新干线 6、9、11、14层小 高层 全部为小户型，70-90平米 空港国际中心 公寓 45-70平米一室，75%；80-105平米二室，25% 空港区域内同类型产品的主力户型基本为120平米以下的中小户型，更易吸引投资客群的广泛关注，仅有较 小此例的150-240平米的舒适宜居大户型。 23 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
23 空港加工区内同类型产品户型分析 空港加工区内同类型产品户型分析 物业名称 产品 户型及比例 皇冠国际公寓 高层 60-70平米，35%；110-120平米，35%； 150-160平米，20%；240平米，10% 远洋新干线 6、9、11、14层小 高层 全部为小户型，70-90平米 空港国际中心 公寓 45-70平米一室，75%；80-105平米二室，25% 空港区域内同类型产品的主力户型基本为120平米以下的中小户型，更易吸引投资客群的广泛关注，仅有较 小比例的150-240平米的舒适宜居大户型。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
空港加工区内同类型产品成交客户分析 SYS-WIN Brokerage 思原经纪 区域内目前开盘的仅有空港国际中心项目，其成交客户分析： 客户类型：基本均为投资客户，自用客户很少 客户来源：大部分来源于开发区和河东区的投资客户，部分为市内其他 区域客户，基本无空港内的工作人员购房。 24 wnw.cg35.cn最有价值房产策划2000案
24 空港加工区内同类型产品成交客户分析 空港加工区内同类型产品成交客户分析 区域内目前开盘的仅有空港国际中心项目，其成交客户分析： 客户类型：基本均为投资客户，自用客户很少 客户来源：大部分来源于开发区和河东区的投资客户，部分为市内其他 区域客户，基本无空港内的工作人员购房。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
天一MALL的规模效应，万科的合作开发，将使其未来成为区sys 域的引领 Brokerage- 思原经纪 。 开发商：东泰世纪投资开发有限公司 容积率：0.80 占地面积：100万平方米 建筑面积：81万平方米 ●净1进O-材TD2BLO ■清美称保法 天一MAL项目定位为综合性商业地产项目，主要涉及家 KU2C防OD :来JPSHAN HOAD 居建材，餐饮，不夜城休闲，汽车展示，室内商业步行 天一MLL 街，配套项目包括家庭游乐场，高档旅游文化俱乐部等， 每新区 成为集购物、休闲、旅游、文化为一体的综合性项目，力 求以前沿创新概念和差异化经营特色成为环渤海旅游消费 地标式建筑群，并实现与正在开发建设的海河中下游经济 带，机场经济圈形成相互呼应之势。 一期规划建筑面积25万平米，将于2005年内开工，预计 2006年10月竣工。目前在建的圆形商业体为售楼处，以 后改为业主会馆：方形建筑为办公。 来自世界品牌500强的国际连锁家居建材巨头—瑞典宜 家家居与天一MALL正式签定合作协议，投入巨资兴建大 型家居购物中心。 万科地产已与天一MAL山合作，联合开发配套公寓部分。 25 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
25 • 开发商：东泰世纪投资开发有限公司 • 容积率：0.80 • 占地面积：100万平方米 • 建筑面积：81万平方米 • 天一MALL项目定位为综合性商业地产项目，主要涉及家 居建材，餐饮，不夜城休闲，汽车展示，室内商业步行 街，配套项目包括家庭游乐场，高档旅游文化俱乐部等， 成为集购物、休闲、旅游、文化为一体的综合性项目，力 求以前沿创新概念和差异化经营特色成为环渤海旅游消费 地标式建筑群，并实现与正在开发建设的海河中下游经济 带，机场经济圈形成相互呼应之势。 • 一期规划建筑面积25万平米，将于2005年内开工，预计 2006年10月竣工。 目前在建的圆形商业体为售楼处，以 后改为业主会馆；方形建筑为办公。 • 来自世界品牌500强的国际连锁家居建材巨头——瑞典宜 家家居与天一MALL正式签定合作协议，投入巨资兴建大 型家居购物中心。 • 万科地产已与天一MALL合作，联合开发配套公寓部分。 天一MALL 天一MALL的规模效应，万科的合作开发，将使其未来成为区 的规模效应，万科的合作开发，将使其未来成为区 域的引领 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
项目所在外部环境总结 SYS-WIN Brokerage 思原经纪 项目位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置，交通便利，面临良好 结论一 的发展机遇和产业环境。 2008年天津市房地产市场预计整体均价增速放缓，成交量维持在 结论二 2007年下半年水平。 2008年全市预计供应经营性用地1400公顷，比2007年增加13%，令 结论三 环外环以内的竞争加剧。 项目周边各板块陆续将有大量洋房和公寓产品面市，且规模效应和社 结论四 区环境，为项目的带来较大的竞争压力。 项目周边目前在售洋房和公寓产品的主力户型基本均为120平米以下 结论五 的中小户型，区域内存在大户型的短缺供应。 项目周边目前在售洋房和公寓产品的成交客户大部分均为投资客户， 结论六 由于空港和东丽湖区域整体配套不完善，因此居住客群相对较少。 26 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
26 项目所在外部环境总结 项目所在外部环境总结 项目位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置，交通便利，面临良好 的发展机遇和产业环境。 2008年天津市房地产市场预计整体均价增速放缓，成交量维持在 2007年下半年水平。 结论一 结论二 2008年全市预计供应经营性用地1400公顷，比2007年增加13%，令 环外环以内的竞争加剧。 项目周边各板块陆续将有大量洋房和公寓产品面市，且规模效应和社 区环境，为项目的带来较大的竞争压力。 结论三 结论四 项目周边目前在售洋房和公寓产品的主力户型基本均为120平米以下 的中小户型，区域内存在大户型的短缺供应。 项目周边目前在售洋房和公寓产品的成交客户大部分均为投资客户， 由于空港和东丽湖区域整体配套不完善，因此居住客群相对较少。 结论五 结论六 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案