东丽湖内部各项目的现状和后期规划 SYS-WIN -Brokerage- 想原经记 项目名称 现有产品 现有规模 后期规划 -期产品共301套，2004年开始销 占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积 售，05年9月15日开始入住，2006 率0.33，车位比：1：1，邻里中心商业 年7月30日全面入住，独体别墅： 3000平方米，使利店、餐厅、家居家饰 一期别墅（北欧墅） 193栋，面积199-271平米：联排 服装店、自助银行 已开业。 消化剩余独栋产品 所)。 平米：联排公寓：52套，80-150 平米。 产品为4-6多层，11层小高层，分 二期北（城市天籁） 房情共>室冫4年圣面 人住， 东青：商芳果中投0体 无，少量余房供应 平方米 占地6.5万平米，建筑面积10万平米，延 万科东丽湖 二期南（城市街坊） 产品以11层和18层的瞰景洋房为主 续了北欧建筑风格，社区内运用“丁”宇 型主路设计，使出行极为便利，充分展示 无，少量余房供应 了休闲的城市生活理念 每家都 三期湿地公园 产品 占地81万平米，三期岛居离镇中心生活 推出的产品80%已经消化，后 花园面积从50多平 配套和万科城社区学校非常近，出行方使 期主要是做剩余产品 占地31万平米，建筑面积55万平米，容 五期规划产品以18层、27层的精装 积率1.77，绿化率40%，由贯穿东西的情 五期（高层） 瞰景洋房为主，配以少量的情景花 景大道分为南北两部分，情景大道以北为 1月中旬开盘 园洋房。 阅桦苑，情景大道以南为阅湖苑，中心环 抱着后期规划商业街区， 商业 只租不售，配合整体开发，以城市街坊的形式存在，业态主要是以配套商业为主，现有大方便利、药房和移动营业 业厅和餐饮为住，商业体量 期1万，中心商业大概有5万平米 17 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
17 只租不售，配合整体开发，以城市街坊的形式存在，业态主要是以配套商业为主，现有大方便利、药房和移动营业 业厅和餐饮为住，商业体量一期1万，中心商业大概有5万平米 商业 1月中旬开盘 占地31万平米，建筑面积55万平米，容 积率1.77，绿化率40%，由贯穿东西的情 景大道分为南北两部分，情景大道以北为 阅桦苑，情景大道以南为阅湖苑，中心环 抱着后期规划商业街区。 五期规划产品以18层、27层的精装 瞰景洋房为主，配以少量的情景花 园洋房。 五期（高层） 推出的产品80%已经消化，后 期主要是做剩余产品 占地8.1万平米，三期岛居离镇中心生活 配套和万科城社区学校非常近，出行方便 规划以联排别墅为主，并配以公寓 产品，均价8500元/平米，每家都 赠送前后花园，花园面积从50多平 米到150多平米不等 三期湿地公园 无，少量余房供应 占地6.5万平米，建筑面积10万平米，延 续了北欧建筑风格，社区内运用“丁”字 型主路设计，使出行极为便利，充分展示 了休闲的城市生活理念 二期南（城市街坊） 产品以11层和18层的瞰景洋房为主 无，少量余房供应 占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积 率0.98，车位比：1：0.9，商业街1200平 方米，商业邻里中心1000平方米，运动 公园2万平方米，学校、综合教育体2.5万 平方米 产品为4－6多层，11层小高层，分 为情景洋房、宽景洋房、瞰景洋 房，共计1099套， 2007年8月全面 入住。 二期北（城市天籁） 消化剩余独栋产品 占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积 率0.33，车位比：1：1，邻里中心商业 3000平方米，便利店、餐厅、家居家饰 店、服装店、自助银行已开业。并建有 3000平方米的万科生态博览馆（滑水会 所）。 一期产品共301套，2004年开始销 售，05年9月15日开始入住，2006 年7月30日全面入住。独体别墅： 193栋，面积199－271平米；联排 别墅：24套，面积165－180平 米；合院别墅：32套，165－210 平米；联排公寓：52套，80－150 平米。 一期别墅（北欧墅） 万科东丽湖 项目名称 现有产品 现有规模 后期规划 只租不售，配合整体开发，以城市街坊的形式存在，业态主要是以配套商业为主，现有大方便利、药房和移动营业 业厅和餐饮为住，商业体量一期1万，中心商业大概有5万平米 商业 1月中旬开盘 占地31万平米，建筑面积55万平米，容 积率1.77，绿化率40%，由贯穿东西的情 景大道分为南北两部分，情景大道以北为 阅桦苑，情景大道以南为阅湖苑，中心环 抱着后期规划商业街区。 五期规划产品以18层、27层的精装 瞰景洋房为主，配以少量的情景花 园洋房。 五期（高层） 推出的产品80%已经消化，后 期主要是做剩余产品 占地8.1万平米，三期岛居离镇中心生活 配套和万科城社区学校非常近，出行方便 规划以联排别墅为主，并配以公寓 产品，均价8500元/平米，每家都 赠送前后花园，花园面积从50多平 米到150多平米不等 三期湿地公园 无，少量余房供应 占地6.5万平米，建筑面积10万平米，延 续了北欧建筑风格，社区内运用“丁”字 型主路设计，使出行极为便利，充分展示 了休闲的城市生活理念 二期南（城市街坊） 产品以11层和18层的瞰景洋房为主 无，少量余房供应 占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积 率0.98，车位比：1：0.9，商业街1200平 方米，商业邻里中心1000平方米，运动 公园2万平方米，学校、综合教育体2.5万 平方米 产品为4－6多层，11层小高层，分 为情景洋房、宽景洋房、瞰景洋 房，共计1099套， 2007年8月全面 入住。 二期北（城市天籁） 消化剩余独栋产品 占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积 率0.33，车位比：1：1，邻里中心商业 3000平方米，便利店、餐厅、家居家饰 店、服装店、自助银行已开业。并建有 3000平方米的万科生态博览馆（滑水会 所）。 一期产品共301套，2004年开始销 售，05年9月15日开始入住，2006 年7月30日全面入住。独体别墅： 193栋，面积199－271平米；联排 别墅：24套，面积165－180平 米；合院别墅：32套，165－210 平米；联排公寓：52套，80－150 平米。 一期别墅（北欧墅） 万科东丽湖 项目名称 现有产品 现有规模 后期规划 东丽湖内部各项目的现状和后期规划 东丽湖内部各项目的现状和后期规划 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
东丽湖区域同类型产品户型分析 SYS-WIN _Brokerage 思原经纪 项目名称 产品 主力户型 5层半洋房 规划8栋，主力户型面积在110-120 朗钜天域 7层带电梯洋房 规划了4栋，主力在120平米 11层高层 规划了4栋，主力在67-88平米 二期北（城市天籁） 产品为4-6多层，11层小高层，分为情景洋房、宽景洋房、瞰 万科·东丽 景洋房，共计1099套。主力户型在110平米左右。 湖 五期（高层） 五期规划产品以18层、27层的精装瞰景洋房为主，配以少量的 情景花园洋房。户型面积在90平米左右。 东丽湖区域内洋房和高层的主力户型均为120平米以下的中小户型。 18 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
18 东丽湖区域同类型产品户型分析 东丽湖区域同类型产品户型分析 项目名称 产品 主力户型 5层半洋房 规划8栋，主力户型面积在110-120 朗钜天域 7层带电梯洋房 规划了4栋，主力在120平米 11层高层 规划了4栋，主力在67-88平米 万科·东丽 湖 五期规划产品以18层、27层的精装瞰景洋房为主，配以少量的 情景花园洋房。户型面积在90平米左右。 五期（高层） 产品为4－6多层，11层小高层，分为情景洋房、宽景洋房、瞰 景洋房，共计1099套。主力户型在110平米左右。 二期北（城市天籁） 东丽湖区域内洋房和高层的主力户型均为120平米以下的中小户型。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
东丽湖区域同类型产品的成交客户分析 SYS-WIN Brokerage- 思原经纪 朗钜天域的洋房和高层产品成交客户描述 客户来源：空港上班的群体，一些投资者，度假需求，洋房的购买者实力要高于高层产品的客户。 客户关注点：洋房产品的稀缺性，高出房率，高层产品户型小，套价值低总价在50万左右。 万科东丽湖的洋房和高层产品成交客户描述 客户来源：万科的老客户、投资者、年轻婚房。 客户关注点：洋房的稀缺性，层层退的新颖形式，万科的品牌和造城运动，景观好，社区成规模。 19 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
19 东丽湖区域同类型产品的成交客户分析 东丽湖区域同类型产品的成交客户分析 客户来源：空港上班的群体，一些投资者，度假需求，洋房的购买者实力要高于高层产品的客户。 客户关注点：洋房产品的稀缺性，高出房率，高层产品户型小，套价值低总价在50万左右。 朗钜天域的洋房和高层产品成交客户描述 万科东丽湖的洋房和高层产品成交客户描述 客户来源：万科的老客户、投资者、年轻婚房。 客户关注点：洋房的稀缺性，层层退的新颖形式，万科的品牌和造城运动，景观好，社区成规模。 朗钜天域的洋房和高层产品成交客户描述 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
东丽湖未来出让土地 SYS-WIN -Brokerage 思原经纪 地块整号 出性飘 害积亭 福 智 用途 赞 受让方 翳 津丽（挂） 200703号 14,328 141476. 6 1.2 169,770 212 844 68 商业用地 东丽区东丽湖西北 天津亿兆投资发展有 限公司 2008-1-16 津丽（挂） 2007-02号 9.982 92792.8 天津亿兆投资发展有 9 1.3 120.630 139 827 72 商业用地 东丽区东丽湖西北 限公司 2008-1-16 津丽（挂） 天漳市东丽城市基础 2007-05 62,222 201149 1.3 261,490 302 2380 206 居住 东丽区东丽湖西北 设施投资有限公司 2008-1-17 津丽（挂） 2007-04 14,005 131372. 1.5 196,850 197 711 71 商业用地 东丽区东丽湖西北 天津亿兆投资发展有 限公司 2008-1-17 津丽（挂） 2007-07 63,239 181061. 3 1.9 344,010 271 1838 233 居住 东丽区东丽湖西北 天津市东方财信投资 有限公司 2008-1-18 津雨（挂） 52,842 187812. 2007-06 7 1.2 225,390 282 2.344 188 居住 东丽区东图湖西北 天津市东丽城市基础 20081-18 设施投资有限公司 出让六宗土地位于综合配套服务区内，属于东丽湖地区 夏阳溪韵 的重点建设区域。 朗钜天域 出让土地均为居住和商业用途，总建筑面积达130余万平 已出让土地 方米。 居住类物业容积率较低，预计会有低密度产品问世 入市时期预计在09年 万科东丽洲 m.cg35,飞量最有价值房产策划2000案
20 东丽湖未来出让土地 东丽湖未来出让土地 2008-1-18 天津市东丽城市基础 设施投资有限公司 1.2 225,390 282 2,344 188 居住 东丽区东丽湖西北 187812. 7 52,842 津丽（挂） 2007-06 2008-1-18 天津市东方财信投资 有限公司 1.9 344,010 271 1,838 233 居住 东丽区东丽湖西北 181061. 3 63,239 津丽（挂） 2007-07 2008-1-17 天津亿兆投资发展有 限公司 1.5 196,850 197 711 71 商业用地 东丽区东丽湖西北 131372. 1 14,005 津丽（挂） 2007-04 2008-1-17 天津市东丽城市基础 设施投资有限公司 62,222 201149 1.3 261,490 302 2,380 206 居住 东丽区东丽湖西北 津丽（挂） 2007-05 2008-1-16 天津亿兆投资发展有 限公司 1.3 120,630 139 827 72 商业用地 东丽区东丽湖西北 92792.8 9 9,982 津丽（挂） 2007-02号 2008-1-16 天津亿兆投资发展有 1.2 169,770 212 844 68 商业用地 东丽区东丽湖西北 限公司 141476. 6 14,328 津丽（挂） 2007-03号 成交 时间 受让方 具体位置 用途 地价 （万元/亩） 楼面地价 (元/㎡) 合计 （亩） 建筑面积 （㎡） 容积率 出让面积 （㎡） 成交价 (万元) 地块编号 2008-1-18 天津市东丽城市基础 设施投资有限公司 1.2 225,390 282 2,344 188 居住 东丽区东丽湖西北 187812. 7 52,842 津丽（挂） 2007-06 2008-1-18 天津市东方财信投资 有限公司 1.9 344,010 271 1,838 233 居住 东丽区东丽湖西北 181061. 3 63,239 津丽（挂） 2007-07 2008-1-17 天津亿兆投资发展有 限公司 1.5 196,850 197 711 71 商业用地 东丽区东丽湖西北 131372. 1 14,005 津丽（挂） 2007-04 2008-1-17 天津市东丽城市基础 设施投资有限公司 62,222 201149 1.3 261,490 302 2,380 206 居住 东丽区东丽湖西北 津丽（挂） 2007-05 2008-1-16 天津亿兆投资发展有 限公司 1.3 120,630 139 827 72 商业用地 东丽区东丽湖西北 92792.8 9 9,982 津丽（挂） 2007-02号 2008-1-16 天津亿兆投资发展有 1.2 169,770 212 844 68 商业用地 东丽区东丽湖西北 限公司 141476. 6 14,328 津丽（挂） 2007-03号 成交 时间 受让方 具体位置 用途 地价 （万元/亩） 楼面地价 (元/㎡) 合计 （亩） 建筑面积 （㎡） 容积率 出让面积 （㎡） 成交价 (万元) 地块编号 出让六宗土地位于综合配套服务区内，属于东丽湖地区 的重点建设区域。 出让土地均为居住和商业用途，总建筑面积达130余万平 方米。 居住类物业容积率较低，预计会有低密度产品问世 入市时期预计在09年 万科东丽湖 夏阳溪韵 已出让土地 朗钜天域 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
空港加工区内的在售居住类物业及未来潜在开发给项 SYS-WIN Brokerage- 目带来较大的竞争压力 想原经记 在售居住类物业 物业名称 物业类 销售价 开盘时 入住时 型 格 间 间 建筑面积 产品形式 销售率及消化状 况 开发商 地面积：35437.70平方 皇冠假日酒店主体 皇冠国际公寓 公寓、 10800元 未开盘 2009-3-1 米 为10层；写字楼主 写字楼 /平方米 总建筑面积：151321.91 体为11层；皇冠国 天津市圣光置业 有限公司 平方米 际公寓主体为11层 公寓350套 住宅、 总建筑面积约44万平方 联排写字楼5层，别 目前主推的是别墅办 远洋新干线 写字楼、 7500元/ 未开盘 米，其公建项目约为6.7 墅Office3层，住宅 公类产品，共计12 天津市远滨房地 别墅 平方米 羽方季方来部分的 分别为6、9、11、 套，现在消化了6 产开发有限公司 14层 套，住宅未开盘 小区占地15650m,总建 筑总面积67850.3㎡（其 三栋11层小高层1-3 层的层高为4.8米：4 中地上建筑面积55876.4 ㎡，包括：酒店16790m 1层的层高为3.3米 空港国际中心 公寓、 7800元/ 2008年1 2008年 公寓和写字楼为精 截至目前基本消化 天津海津置地投 写字楼 平方米 底 含客房188间、商业 装修，户型以50-70 80% 16255.6m、行政公寓面 资有限公司 积11238.5㎡、写字楼面 平米为主力户型， 积11592.32㎡；地下 少量110平米左右的 11973.9㎡)。 户型。 21 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
21 空港加工区内的在售居住类物业及未来潜在开发给项 空港加工区内的在售居住类物业及未来潜在开发给项 目带来较大的竞争压力 目带来较大的竞争压力 物业名称 物业类型 销售价格 开盘时间 入住时间 建筑面积 产品形式 销售率及消化状 况 开发商 皇冠国际公寓 公寓、 写字楼 10800元 /平方米 未开盘 2009-3-1 占地面积:35437.70平方 米 总建筑面积:151321.91 平方米 皇冠假日酒店主体 为10层；写字楼主 体为11层；皇冠国 际公寓主体为11层， 公寓350套 —— 天津市圣光置业 有限公司 远洋新干线 住宅、 写字楼、 别墅 7500元/ 平方米 未开盘 —— 总建筑面积约44万平方 米，其公建项目约为6.7 万平方米，住宅部分约 为30万平方米 联排写字楼5层，别 墅Office3层，住宅 分别为6、9、11、 14层 目前主推的是别墅办 公类产品，共计12 套，现在消化了6 套，住宅未开盘 天津市远滨房地 产开发有限公司 空港国际中心 公寓、 写字楼 7800元/ 平方米 2008年1 月 2008年 底 小区占地15650㎡，总建 筑总面积67850.3㎡（其 中地上建筑面积55876.4 ㎡，包括：酒店16790㎡ 含客房188间、商业 16255.6㎡、行政公寓面 积11238.5㎡、写字楼面 积11592.32㎡；地下 11973.9㎡）。 三栋11层小高层1-3 层的层高为4.8米;4- 11层的层高为3.3米。 公寓和写字楼为精 装修，户型以50-70 平米为主力户型， 少量110平米左右的 户型。 截至目前基本消化 80% 天津海津置地投 资有限公司 在售居住类物业 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案