外部环境分析 营销定位 价格策略 分 制 制 销售排期 销控组织 明 析 市场走势 政策背景 竞争环境 客户需求 定营销 定 市场推广 媒体投放 实 晰营销 内 营 外 销 活动公关 渠道营销 战 营 营销 产品构成 价 执 略 销售平台 案场包装 销 本体属性 值梳 客户描摹 行 销售道具 现场管理 目 标 环 第 细 标 境 案 客户服务 沟通机制 略 风险预案 内部环境分析 通过对项目内部环境的认知，并结合外部 环境分析，总结项目当前面临问题 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
27 明 晰 营 销 目 标 外部环境分析 分 析 内 外 营 销 环 境 客 户 需 求 竞 争 环 境 客 户 描 摹 制 定 营 销 战 略 与 策 略 制 定 营 销 执 行 细 案 政 策 背 景 市 场 走 势 营销定位 市场推广 客户服务 活动公关 媒体投放 案场包装 销售道具 现场管理 沟通机制 价格策略 实 现 营 销 目 标 本 体 属 性 产 品 构 成 价 值 梳 理 销售排期 销控组织 渠道营销 销售平台 风险预案 . 内部环境分析 通过对项目内部环境的认知，并结合外部 通过对项目内部环境的认知，并结合外部 环境分析，总结项目当前面临问题 环境分析，总结项目当前面临问题 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
项目本体基本属性 SYS-WIN Brokerage 思原经纪 项目位置：东丽区天津滨海国际机场宿舍区 物业类型：住宅 开发商：天津滨海机场房地产开发有限公司 建筑类型：小高层 。 物业费：1元 。 容积率：2.01 。 项目规划：占地59472.72平米，建筑面积 121586平米，其中地上建筑面积119540平米。 由10栋板式住宅和1栋会所组成，可销售房屋 828套。 。 项目现状：1-7#已于07年年底进行销售，8-10# 将于O8年下半年销售； 3-10#楼及会所已结构封顶，预计整体在08年竣 工并入住。 28 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
28 项目本体基本属性 项目本体基本属性 • 项目位置：东丽区天津滨海国际机场宿舍区 • 物业类型：住宅 • 开发商：天津滨海机场房地产开发有限公司 • 建筑类型：小高层 • 物业费：1元 • 容积率：2.01 • 项目规划：占地59472.72平米，建筑面积 121586平米，其中地上建筑面积119540平米。 由10栋板式住宅和1栋会所组成，可销售房屋 828套。 • 项目现状：1-7#已于07年年底进行销售，8-10# 将于08年下半年销售； 3-10#楼及会所已结构封顶，预计整体在08年竣 工并入住。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
SYS-WIN 项目附属条件一居住氛围浓，配套、环境、交通有待改善 -Brokerage- 思原经纪 生活配套：周边医疗、商业等生活配套 不理想，分布零散且档次不高。 ,中巴老钢板村公司 于津民开发公 常江酒西酒 中国国际所空公司 区内环境：被原有老社区包 围，居住氛围浓，但区内环境 不方通用空公 不理想 花 外部交通环境：666路公交车（中 中国民用供空字碳 心广场一民航学院) 外部交通：周边被老社区包围，社 教育配套：教育资源存在空白，周 区昭示性及通达性较差 边仅有天津民航学院、社区内金摇篮 幼儿园 29 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
29 项目附属条件——居住氛围浓，配套、环境、交通有待改善 居住氛围浓，配套、环境、交通有待改善 生活配套：周边医疗、商业等生活配套 不理想，分布零散且档次不高。 教育配套：教育资源存在空白，周 边仅有天津民航学院、社区内金摇篮 幼儿园 外部交通环境：666路公交车（中 心广场——民航学院） 外部交通：周边被老社区包围，社 区昭示性及通达性较差 区内环境：被原有老社区包 围，居住氛围浓，但区内环境 不理想 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
产品总体情况一户型面积大，平层复式组合，二居、 SYS-WIN Brokerage 三居为主力户型 思原经纪 一期销售产品 产品类型 套数 比例 面积区间（平米） 未售资源 在售资源日售善资源 两室（平层） 11.2% 120 平层 120、130、 三室 631 74.3% 140、150、185 复式 8 204 平层 51 173、215 四室 81 14% 复式 30 210、240-250 9 10 五室（复式） 2 0.5% 274 合计 828 100% 户型面积 套数 比例 110-130平米 154 152% 销售面积为12487.87平米，共828套， 其中平层788套，复式40套 130-150平米 563 上6% 170-200平米 51 7.5% 9层楼座：4# 产品面积分布 200-220平米 30 5.2% 10层楼座：3#、5#、7#、8#、9# 220平米以上 30 6.1% 11层楼座：1#、2#、6#、10# 200-220平米220平米以上 4% 带复式楼座：1#、5#、6#、7#、10# 4% 170-200平米 110-130平米 6% 19% 30 130-150平米 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案 67%
30 产品面积分布 130-150平米 67% 200-220平米 4% 110-130平米 19% 170-200平米 6% 220平米以上 4% 一期销售产品 产品总体情况——户型面积大，平层复式组合，二居、 户型面积大，平层复式组合，二居、 三居为主力户型 三居为主力户型 产品类型 套数 比例 面积区间(平米) 两室（平层） 114 11.2% 120 平层 623 120、130、 140、150、185 复式 8 204 平层 51 173、215 复式 30 210、240-250 五室（复式） 2 0.5% 274 合计 828 100% —— 四室 81 14% 三室 631 74.3% • 9层楼座：4# • 10层楼座：3#、5#、7#、8#、9# • 11层楼座：1#、2#、6#、10# • 带复式楼座：1#、5#、6#、7#、10# 销售面积为12487.87平米，共828套，其中平层788套，复式40套 220平米以上 30 6.1% 200-220平米 30 5.2% 170-200平米 51 7.5% 130-150平米 563 66% 110-130平米 154 15.2% 户型面积 套数 比例 8 未售资源 9 10 1 2 4 3 5 6 7 在售资源 售罄资源 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
产品总体情况一产品属性归纳 SYS-WIN -Brokerage- 思原经纪 1、平层、复式组合，产品形式较为丰富 2、以平层的两居和三居为主力产品，但户型面积较大 3、整体户型面积大，130-150平米以下户型居多 4、产品全部为911层的小高层，一梯两户，全部南北通透，居住感强 5、08年年底即可入住，入住前等待时间短，购买吸引力大 31 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
31 产品总体情况——产品属性归纳 1、平层、复式组合，产品形式较为丰富 2、以平层的两居和三居为主力产品，但户型面积较大 3、整体户型面积大，130-150平米以下户型居多 4、产品全部为9-11层的小高层，一梯两户，全部南北通透，居住感强 5、08年年底即可入住，入住前等待时间短，购买吸引力大 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案