015年4月 重庆工商大学学报(社会科学版) 第32卷第2期 Apr. 201 Journal of Chongqing Technology and Business University( Social Sciences Edition Vol.32N0.2 doi:123969/jisn.1672-0598.2015.02.003 基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展 张冲 (西华大学政治学院,四川成都610039) 摘要:从人口结构的广义视角回顾其对住房需求影响的研究进展,国外的研究无论从 时间上还是深度上都领先于国内,国内的研究定性分析居多,定量分析还需加强。以往学者的 实证研究更多关注的是年龄结构、家庭结构、城乡结构对住房需求的影响,且主要集中在对住 房需求数量的影响,几凡乎没有涉及对住房结构的影响。因此,未来应加强人口结构中其他结构 对住房需求的影响,并且拓展人口结构对住房结构的影响研究。 关键词:人口结构;自然结构;社会结构;地域结构;住房结构;住房需求;住房政策 中图分类号:F293.35文献标志码:A文章编号:1672-0598(2015)02-0016-09 近十几年来,中国经济持续增长,人口流动频的关系,它是按照人口的不同标志研究一定时点、 繁,城镇化水平不断提升。在这一大背景下,住房地区的人口内部构成及其比例关系。广义的人口 价格持续快速上涨,“买房难”已经成为影响人们生结构主要包括人口的自然结构、社会结构和地域结 活的主要问题之一。但是在高房价的同时,住宅销构。人口的自然结构是按人口的自然特征来划分 售面积也在持续增加,以2004年到2012年为例,住的,它反映了人口自然属性的质的规定性,是人口 宅价格年均增长8.9%,住宅销售面积年均增长达到最基本的结构,包括人口的性别结构和年龄结构 16.0%,超过前者。是什么原因导致住房需求超过人口的社会结构是按人口的社会经济特征来划分 住宅价格?这一问题值得我们研究,是经济发展、的,它反映了人口的社会属性的各种质的规定性。 居民收入增长的拉动作用;还是城镇化推进的新增主要包括人口的阶级结构、民族结构、宗教结构、教 需求;还是人口结构变动导致,或者其他。本文尝育程度结构、婚姻家庭结构、在业人口的行业结构 试从广义人口结构的角度来进行文献回顾,系统探和职业结构等。人口的地域结构是按照人口的居 究人口结构变化对住房需求的影响,无论在理论还住地的地域特征来划分的人口结构,它既可以反映 是现实方面都有着重要的意义。这不仅能让我们人口居住地的自然环境,又可以反映其社会经济环 全面了解人口结构中的具体变量对于住房需求的境。(主要包括:人口的自然地理结构、行政区域结 影响,更能实现对住房政策合理的调整,从而促进构、城乡结构,流动迁移结构。以下主要从国外、国 房地产市场和人口的良性共发展。 内两个方面回顾人口三大结构对住房需求影响的 人口结构是指从一定的规定性来看人口内部研究进展 [收稿日期]2014-11-27 [基金项目]国家社会科学基金(12BRK020);中央高校基本科研业务费专项资金(JBK407001) [作者简介]张冲(1985—),男,四川仁寿人;西华大学政治学院讲师,博士,主要从事人口经济学研究
２０１５ 年 ４ 月 重庆工商大学学报（社会科学版） 第 ３２ 卷第 ２ 期 Ａｐｒ．２０１５ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ ａｎｄ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅｓ Ｅｄｉｔｉｏｎ） Ｖｏｌ ３２ ＮＯ．２ ｄｏｉ：１２．３９６９ ／ ｊ．ｉｓｓｎ．１６７２⁃ ０５９８．２０１５．０２．００３ 基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展 ∗ 张 冲 （西华大学 政治学院，四川 成都 ６１００３９） 摘 要： 从人口结构的广义视角回顾其对住房需求影响的研究进展，国外的研究无论从 时间上还是深度上都领先于国内，国内的研究定性分析居多，定量分析还需加强。 以往学者的 实证研究更多关注的是年龄结构、家庭结构、城乡结构对住房需求的影响，且主要集中在对住 房需求数量的影响，几乎没有涉及对住房结构的影响。 因此，未来应加强人口结构中其他结构 对住房需求的影响，并且拓展人口结构对住房结构的影响研究。 关键词：人口结构；自然结构；社会结构；地域结构；住房结构；住房需求；住房政策 中图分类号：Ｆ２９３．３５ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７２⁃ ０５９８（２０１５）０２⁃ ００１６⁃ ０９ 近十几年来，中国经济持续增长，人口流动频 繁，城镇化水平不断提升。 在这一大背景下，住房 价格持续快速上涨，“买房难”已经成为影响人们生 活的主要问题之一。 但是在高房价的同时，住宅销 售面积也在持续增加，以 ２００４ 年到 ２０１２ 年为例，住 宅价格年均增长 ８．９％，住宅销售面积年均增长达到 １６．０％，超过前者。 是什么原因导致住房需求超过 住宅价格？ 这一问题值得我们研究，是经济发展、 居民收入增长的拉动作用；还是城镇化推进的新增 需求；还是人口结构变动导致，或者其他。 本文尝 试从广义人口结构的角度来进行文献回顾，系统探 究人口结构变化对住房需求的影响，无论在理论还 是现实方面都有着重要的意义。 这不仅能让我们 全面了解人口结构中的具体变量对于住房需求的 影响，更能实现对住房政策合理的调整，从而促进 房地产市场和人口的良性共发展。 人口结构是指从一定的规定性来看人口内部 的关系，它是按照人口的不同标志研究一定时点、 地区的人口内部构成及其比例关系。 广义的人口 结构主要包括人口的自然结构、社会结构和地域结 构。 人口的自然结构是按人口的自然特征来划分 的，它反映了人口自然属性的质的规定性，是人口 最基本的结构，包括人口的性别结构和年龄结构。 人口的社会结构是按人口的社会经济特征来划分 的，它反映了人口的社会属性的各种质的规定性。 主要包括人口的阶级结构、民族结构、宗教结构、教 育程度结构、婚姻家庭结构、在业人口的行业结构 和职业结构等。 人口的地域结构是按照人口的居 住地的地域特征来划分的人口结构，它既可以反映 人口居住地的自然环境，又可以反映其社会经济环 境。 ［１］主要包括：人口的自然地理结构、行政区域结 构、城乡结构，流动迁移结构。 以下主要从国外、国 内两个方面回顾人口三大结构对住房需求影响的 研究进展。 １６ ∗ ［收稿日期］２０１４⁃１１⁃２７ ［基金项目］国家社会科学基金（１２ＢＲＫ０２０）；中央高校基本科研业务费专项资金（ＪＢＫ１４０７００１） ［作者简介］张冲（１９８５—），男，四川仁寿人；西华大学政治学院讲师，博士，主要从事人口经济学研究
第2期 张冲:基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展 国外文献研究 力。虽然 Ermisch(1996)1、 Myers和Ry 国外学者较早地认识到人口因素对住房需求(2008)等人的研究确实发现在控制其他因素后, 的影响。尤其是在20世纪八九十年代,较多的学者人口年龄结构对住房需求的影响不像M-W模型 在这方面做了大量的研究。主要是从人口自然结那样显著但是确实证明了生命周期会影响住房需 构中的年龄结构,人口社会结构中的家庭结构,人求,即人口年龄结构对住房需求有影响。 口地域结构中的城乡结构、流动迁移等方面研究其 Bakshi和Chen(1994)认为人作为投资者 对住房需求的影响。 早期会把大部分财富投资于房地产,但是随着年龄 (一)人口自然结构对住房需求的影响回顾 的增大,将更多投资金融资产。其使用二战后的数 有关人口年龄结构与住房需求的文献,起始于据研究显示,人口平均年龄的增大会造成房地产价 0世纪60年代, Campbell(1963)2, easterlin格下降,即住房需求会降低。Dai(2005)15发现 (1965)3等都从人口年龄结构方面涉及过相关的人口年龄结构对OECD国家的住房价格的影响很显 研究。 Carliner(1973)认为不同年龄组之间住房著, egert和 Mihaljek(2007)也发现人口年龄结构 需求的收入弹性不同,所以需求也不同。 对中欧和东欧的住房价格有显著影响。 Levin et al. Mankiw和wel(1989)5首次较为系统研究人(2009)01也得到类似的结论。Iind和 Malmberg 口变化,尤其是生育高峰和生育低谷阶段人口对未(2008)的硏究发现年轻人越多,住房建设率越 来住房市场的影响。研究发现,二战后美国“婴儿高,人口老龄化对住房建设有消极的影响,即人口 潮”出生的人群使得70年代的房价上涨,而过后的老龄化的加剧,使得住房需求下降。 Malmberg 生育低谷也将使得90年代以后的房价下跌。这主(2010)认为人口年龄结构也有可能通过人均收 要是反映了生育高峰期出生的人口步入成年后对人、通货膨胀率,税收等间接影响住房需求;也可能 住房的需求。他认为30岁左右的人口是房屋需求通过影响住房供给影响住房需求,比如,不同年龄 量最大的群体,而步入40岁之后,人们对住房的需求段的人口的劳动生产率不同。 Malmberg(2012) 量减少。Hl和 Jones(17)10的研究也证实20~29进一步论证了人口老龄化对房地产市场的负面 岁的人口比重增加,住房需求也会增加。 McFadden影响。 (1994)等人的研究也支持了 Mankiw和wel的观 Lim和Lee(2013)2也认为,每个年龄段的人 点,即生育高峰会导致未来对住房需求的增加。 口结构变化对住房需求有多样化的涟漪效应,甚至 但是美国90年代以后的房价不但没有下跌,反比提高总和生育率导致人口增加带来的影响还明 而继续上升。因此,M—W模型的估计与结论受到显。但是,韩国人口老龄化却会刺激住房需求,因 了一大批学者的挑战。 Hamilton(191)1、swa为韩国的老年人更希望住在空间较大的环境里。 (195)9等认为W-M模型不科学,指出如果选用 在以上文献中,不同学者使用了不同类型的数 合适的模型,人口对住房的影响可能将会消失。Er-据进行论证,大体可以归为三类:第一类是以截面 mch(1960认为MW模型的估计存在一定的数据进行研究,如 Mankiw和wel(1989)1、MFad- 偏差,因为没有考虑收入、住房供应等的变化。他den(1994)(、 Ermisch(1996),等等;第二类是以 在控制住房价格和收入等因素后,发现人口年龄结时间序列数据进行论证,如Hly和 Jones 构对住房需求确实存在显著的影响,随着人口老龄(1997),Iinh和 Malmberg(2008)、 Levin et al. 化的加剧,住房需求会减少。Lein,etl(2009)1(200)1,等等;第三类是以面板数据进行实证的 也认为W—M模型的预测偏误之处在于:第一,其如 Malmberg(2010)1、 Malmberg(2012)。总体 选用的数据是横截面数据;第二,对住房供给效应而言,国外的研究多数认为人口老龄化对住房需求 不够足够的重视;第三,没有控制其他的变量,如收有负向的显著影响,只有Lim和Le(2013)在研 入和财富的时空变化。他在控制收入水平、经济与究韩国老龄化时,得到正向的影响。 社会制度等因素下,预测着人口老龄化的加剧,苏 (二)人口社会结构对住房需求的影响回顾 格兰和英格兰的住房需求和房价都将面临下行压 国外不少学者研究人口结构对住房需求的影
一、国外文献研究 国外学者较早地认识到人口因素对住房需求 的影响。 尤其是在 ２０ 世纪八九十年代，较多的学者 在这方面做了大量的研究。 主要是从人口自然结 构中的年龄结构，人口社会结构中的家庭结构，人 口地域结构中的城乡结构、流动迁移等方面研究其 对住房需求的影响。 （一）人口自然结构对住房需求的影响回顾 有关人口年龄结构与住房需求的文献，起始于 ２０ 世 纪 ６０ 年 代， Ｃａｍｐｂｅｌｌ （ １９６３ ） ［２］ ， Ｅａｓｔｅｒｌｉｎ （１９６５） ［３］等都从人口年龄结构方面涉及过相关的 研究。 Ｃａｒｌｉｎｅｒ （１９７３） ［４］认为不同年龄组之间住房 需求的收入弹性不同，所以需求也不同。 Ｍａｎｋｉｗ 和 Ｗｅｉｌ（１９８９） ［５］ 首次较为系统研究人 口变化，尤其是生育高峰和生育低谷阶段人口对未 来住房市场的影响。 研究发现，二战后美国“婴儿 潮”出生的人群使得 ７０ 年代的房价上涨，而过后的 生育低谷也将使得 ９０ 年代以后的房价下跌。 这主 要是反映了生育高峰期出生的人口步入成年后对 住房的需求。 他认为 ３０ 岁左右的人口是房屋需求 量最大的群体，而步入 ４０ 岁之后，人们对住房的需求 量减少。 Ｈｏｌｌｙ 和 Ｊｏｎｅｓ（１９９７） ［６］的研究也证实 ２０～２９ 岁的人口比重增加，住房需求也会增加。 ＭｃＦａｄｄｅｎ （１９９４） ［７］等人的研究也支持了 Ｍａｎｋｉｗ 和 Ｗｅｉｌ 的观 点，即生育高峰会导致未来对住房需求的增加。 但是美国 ９０ 年代以后的房价不但没有下跌，反 而继续上升。 因此，Ｍ—Ｗ 模型的估计与结论受到 了一大批学者的 挑 战。 Ｈａｍｉｌｔｏｎ （ １９９１） ［８］ 、 Ｓｗａｎ （１９９５） ［９］等认为 Ｗ—Ｍ 模型不科学，指出如果选用 合适的模型，人口对住房的影响可能将会消失。 Ｅｒ⁃ ｍｉｓｃｈ（１９９６） ［１０］认为 Ｍ—Ｗ 模型的估计存在一定的 偏差，因为没有考虑收入、住房供应等的变化。 他 在控制住房价格和收入等因素后，发现人口年龄结 构对住房需求确实存在显著的影响，随着人口老龄 化的加剧，住房需求会减少。 Ｌｅｖｉｎ，ｅｔ ａｌ（２００９） ［１１］ 也认为 Ｗ—Ｍ 模型的预测偏误之处在于：第一，其 选用的数据是横截面数据；第二，对住房供给效应 不够足够的重视；第三，没有控制其他的变量，如收 入和财富的时空变化。 他在控制收入水平、经济与 社会制度等因素下，预测着人口老龄化的加剧，苏 格兰和英格兰的住房需求和房价都将面临下行压 力。 虽 然 Ｅｒｍｉｓｃｈ （ １９９６ ） ［１２］ 、 Ｍｙｅｒｓ 和 Ｒｙｕ （２００８） ［１３］等人的研究确实发现在控制其他因素后， 人口年龄结构对住房需求的影响不像 Ｍ—Ｗ 模型 那样显著，但是确实证明了生命周期会影响住房需 求，即人口年龄结构对住房需求有影响。 Ｂａｋｓｈｉ 和 Ｃｈｅｎ（１９９４） ［１４］ 认为人作为投资者， 早期会把大部分财富投资于房地产，但是随着年龄 的增大，将更多投资金融资产。 其使用二战后的数 据研究显示，人口平均年龄的增大会造成房地产价 格下降，即住房需求会降低。 Ｄａｖｉｓ（２００５） ［１５］ 发现 人口年龄结构对 ＯＥＣＤ 国家的住房价格的影响很显 著，Ｅｇｅｒｔ 和 Ｍｉｈａｌｊｅｋ（２００７） ［１６］也发现人口年龄结构 对中欧和东欧的住房价格有显著影响。 Ｌｅｖｉｎ ｅｔ ａｌ． （２００９） ［１１］ 也得到类似的结论。 Ｌｉｎｄ 和 Ｍａｌｍｂｅｒｇ （２００８） ［１７］的研究发现年轻人越多，住房建设率越 高，人口老龄化对住房建设有消极的影响，即人口 老龄 化 的 加 剧， 使 得 住 房 需 求 下 降。 Ｍａｌｍｂｅｒｇ （２０１０） ［１８］认为人口年龄结构也有可能通过人均收 入、通货膨胀率，税收等间接影响住房需求；也可能 通过影响住房供给影响住房需求，比如，不同年龄 段的人口的劳动生产率不同。 Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２０１２） ［１９］ 进一步论证了人口老龄化对房地产市场的负面 影响。 Ｌｉｍ 和 Ｌｅｅ（２０１３） ［２０］ 也认为，每个年龄段的人 口结构变化对住房需求有多样化的涟漪效应，甚至 比提高总和生育率导致人口增加带来的影响还明 显。 但是，韩国人口老龄化却会刺激住房需求，因 为韩国的老年人更希望住在空间较大的环境里。 在以上文献中，不同学者使用了不同类型的数 据进行论证，大体可以归为三类：第一类是以截面 数据进行研究，如 Ｍａｎｋｉｗ 和 Ｗｅｉｌ（１９８９） ［５］ 、ＭｃＦａｄ⁃ ｄｅｎ（１９９４） ［７］ 、Ｅｒｍｉｓｃｈ（１９９６） ［１０］ ，等等；第二类是以 时 间 序 列 数 据 进 行 论 证， 如 Ｈｏｌｌｙ 和 Ｊｏｎｅｓ （１９９７） ［６］ ，Ｌｉｎｄｈ 和 Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２００８） ［１７］ 、Ｌｅｖｉｎ ｅｔ ａｌ． （２００９） ［１１］ ，等等；第三类是以面板数据进行实证的， 如 Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２０１０） ［１８］ 、Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２０１２） ［１９］ 。 总体 而言，国外的研究多数认为人口老龄化对住房需求 有负向的显著影响，只有 Ｌｉｍ 和 Ｌｅｅ（２０１３） ［２０］ 在研 究韩国老龄化时，得到正向的影响。 （二）人口社会结构对住房需求的影响回顾 国外不少学者研究人口结构对住房需求的影 １７ 第 ２ 期 张 冲：基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展
重庆工商大学学报(社会科学版) 第32卷 响时,也考虑了人口年龄结构以外的人口结构,如对住房需求影响的文献主要侧重在人口的家庭结 家庭结构教育结构等。Olen(1969)2认为家庭构和教育结构,且多数研究从微观角度进行了实证 规模、家庭生命周期等家庭特征是影响住宅需求的探索。家庭人口规模、户主情况、教育程度等都是 主要因素。但是,Osen并未对这些因素如何影响影响住房需求的重要因素。但是,人口社会结构的 住宅需求进行进一步的分析。 Horioka(1988)2也内容是较为广泛的,比如还有在业人员的职业行业 指出,在研究房价问题时,应该关注家庭收入而非结构、婚姻结构等。因此,还可以扩展人口社会结 个体收入,他在文章中发现家庭规模越大,非房屋构对住房需求的研究 资产的相对需求就会越高,对房价的推高效应会相 (三)人口地域结构对住房需求的影响回顾 应削弱。家庭规模越小,对房价的推高作用自然也 也有学者从人口迁移和城镇化的角度对住房 就越大。Km(199)02也认为住房需求与家庭成需求的影响进行了研究。奥地利学者 Gabriel等 员规模、家庭组织、户主年龄等有关系。Iauf,Set(2001)1发现成年人净移民是解释奥地利住宅市 al(2012)(2)的研究也指出虽然人口数量在下降,场需求的关键变量。 Gabriel等(2000)的研究发 但是由于家庭规模的缩减,使得住房需求仍然在现大规模的人口迁移是导致加利福尼亚地区的住 上升。 房价格变化的重要原因。 Albert saiz(2003)(研究 有些学者对购买住房与生育孩子谁先谁后进美国人口迁移对住房销售价格的影响时,发现移民 行了一系列的研究。一些研究发现住房购买发生每增长1%,住房价格将增长1.5%。 Akbari Ather 在年轻人生育第一个小孩之前,因为购买住房会和H., Aydede yigit(2012)运用加拿大三次人口普 生育孩子在经济上相冲( Courgeau和 Lelievre,查的数据计量分析人口迁移与住宅价格的关系,研 1992)(31,尤其是在购房比租房贵很多的时候究发现外来人口的增加使得住房需求上升,从而推 ( Mulder和 Wagner,1998)),比如在英国住房拥有动住房价格的上涨。同样人口的城镇化也是影响 者就比租房者有更少的小孩,或是推迟生育小孩住房需求的一大因素,较早的研究有, Tangri (Mphy和 Sullivan,1985; Hakim,2003)21。(1968)以印度的实际现象为例,说明随着城市化 Mulder和 Wagner(2001))、 Mulder(2006a,b)10的提升,农村人口向城市聚集,对住房的需求会不 的研究发现年轻的夫妇在改善住房后的一年,生育断提升。Kois(1971){认为,城镇化中人口从农 第一个小孩的可能性较大。这是因为他们购买更村向城市的迁移对房地产市场产生了扩张作用。 大的住房是为了计划生育小孩。因此可以看到身 Mitchel和 Robert e(1972)41在研究亚洲发展中国 为父母的人,往往拥有更大的住房。Kuu(2008)x家快速的城镇化时,提出住房短缺是其面临的一大 的研究又发现许多夫妇在计划生育的时候,就着手主要问题。 Chen et al.(2011)4认为,当前中国快 改善住房条件。 Enstrom0t(2012)13的研究也发速的城镇化仍会推动城市商品住房需求的上升,城 现购买住房和生育第一个小孩几乎是发生在同一市住房供应将面临严峻挑战。此外, Agus mr 时间的。 (1990)41、 Darshini Mahadeva et al.(2012)4等也 ren和 Hendershott(196)利用1980的普从城市化的角度对住房需求进行了研究。 查数据研究人口结构对住房需求的影响,除了考虑 国外的研究大多数都认为城镇化和人口迁移 年龄的因素外,还将收入、受教育程度纳入研究。流动是引起住房需求上升的主要原因,但是对二者 其研究发现即使住房需求量不一定会随人口结构之间的差别并没有进行深人的硏究。城镇化固然 的变化而变化,但是人口结构变化了,住房结构的包括人口的迁移流动,但是人口的迁移流动不一定 需求也会发生变化,并且得到了跟以往研究不同的是城镇化过程。因此,如何区别研究是一个值得关 结果:在控制收人、教育等变量后,年龄对住房需求注的话题。 的影响是正的,因此人口老龄化并不必然意味着住 从以上文献回顾可以看到,国外学者除了考虑 房需求的下降。 人口结构中年龄结构对住房需求的影响,也有涉及 从以上研究可以发现,国外关于人口社会结构人口的家庭、教育、迁移、城乡结构等。人口迁移中
响时，也考虑了人口年龄结构以外的人口结构，如 家庭结构、教育结构等。 Ｏｌｓｅｎ（１９６９） ［２１］ 认为家庭 规模、家庭生命周期等家庭特征是影响住宅需求的 主要因素。 但是， Ｏｌｓｅｎ 并未对这些因素如何影响 住宅需求进行进一步的分析。 Ｈｏｒｉｏｋａ（１９８８） ［２２］ 也 指出，在研究房价问题时，应该关注家庭收入而非 个体收入，他在文章中发现家庭规模越大，非房屋 资产的相对需求就会越高，对房价的推高效应会相 应削弱。 家庭规模越小，对房价的推高作用自然也 就越大。 Ｋｉｍ（１９９９） ［２３］ 也认为住房需求与家庭成 员规模、家庭组织、户主年龄等有关系。 Ｌａｕｆ， Ｓ ｅｔ ａｌ．（２０１２） ［２４］ 的研究也指出虽然人口数量在下降， 但是由于家庭规模的缩减，使得住房需求仍然在 上升。 有些学者对购买住房与生育孩子谁先谁后进 行了一系列的研究。 一些研究发现住房购买发生 在年轻人生育第一个小孩之前，因为购买住房会和 生育 孩 子 在 经 济 上 相 冲 （ Ｃｏｕｒｇｅａｕ 和 Ｌｅｌｉèｖｒｅ， １９９２） ［２５］ ， 尤 其 是 在 购 房 比 租 房 贵 很 多 的 时 候 （Ｍｕｌｄｅｒ 和 Ｗａｇｎｅｒ，１９９８） ［２６］ ，比如在英国住房拥有 者就比租房者有更少的小孩，或是推迟生育小孩 （ Ｍｕｒｐｈｙ 和 Ｓｕｌｌｉｖａｎ， １９８５； Ｈａｋｉｍ， ２００３ ） ［２７⁃２８］ 。 Ｍｕｌｄｅｒ 和 Ｗａｇｎｅｒ（２００１） ［２９］ 、Ｍｕｌｄｅｒ（２００６ａ，ｂ） ［３０⁃３１］ 的研究发现年轻的夫妇在改善住房后的一年，生育 第一个小孩的可能性较大。 这是因为他们购买更 大的住房是为了计划生育小孩。 因此可以看到身 为父母的人，往往拥有更大的住房。 Ｋｕｌｕ（２００８） ［３２］ 的研究又发现许多夫妇在计划生育的时候，就着手 改善住房条件。 ＥｎｓｔｒöｍÖｓｔ （ ２０１２） ［３３］ 的研究也发 现购买住房和生育第一个小孩几乎是发生在同一 时间的。 Ｇｒｅｅｎ 和 Ｈｅｎｄｅｒｓｈｏｔｔ（１９９６） ［３４］ 利用 １９８０ 的普 查数据研究人口结构对住房需求的影响，除了考虑 年龄的因素外，还将收入、受教育程度纳入研究。 其研究发现即使住房需求量不一定会随人口结构 的变化而变化，但是人口结构变化了，住房结构的 需求也会发生变化，并且得到了跟以往研究不同的 结果：在控制收入、教育等变量后，年龄对住房需求 的影响是正的，因此人口老龄化并不必然意味着住 房需求的下降。 从以上研究可以发现，国外关于人口社会结构 对住房需求影响的文献主要侧重在人口的家庭结 构和教育结构，且多数研究从微观角度进行了实证 探索。 家庭人口规模、户主情况、教育程度等都是 影响住房需求的重要因素。 但是，人口社会结构的 内容是较为广泛的，比如还有在业人员的职业行业 结构、婚姻结构等。 因此，还可以扩展人口社会结 构对住房需求的研究。 （三）人口地域结构对住房需求的影响回顾 也有学者从人口迁移和城镇化的角度对住房 需求的影响进行了研究。 奥地利学者 Ｇａｂｒｉｅｌ 等 （２００１） ［３５］发现成年人净移民是解释奥地利住宅市 场需求的关键变量。 Ｇａｂｒｉｅｌ 等（２０００） ［３６］ 的研究发 现大规模的人口迀移是导致加利福尼亚地区的住 房价格变化的重要原因。 Ａｌｂｅｒｔ Ｓａｉｚ（２００３） ［３７］研究 美国人口迁移对住房销售价格的影响时，发现移民 每增长 １％，住房价格将增长 １． ５％。 Ａｋｂａｒｉ Ａｔｈｅｒ Ｈ．，Ａｙｄｅｄｅ Ｙｉｇｉｔ（２０１２） ［３８］ 运用加拿大三次人口普 查的数据计量分析人口迁移与住宅价格的关系，研 究发现外来人口的增加使得住房需求上升，从而推 动住房价格的上涨。 同样人口的城镇化也是影响 住房 需 求 的 一 大 因 素， 较 早 的 研 究 有， Ｔａｎｇｒｉ （１９６８） ［３９］以印度的实际现象为例，说明随着城市化 的提升，农村人口向城市聚集，对住房的需求会不 断提升。 Ｋｏｔｔｉｓ（１９７１） ［４０］ 认为，城镇化中人口从农 村向城市的迁移对房地产市场产生了扩张作用。 Ｍｉｔｃｈｅｌｌ 和 Ｒｏｂｅｒｔ Ｅ（１９７２） ［４１］在研究亚洲发展中国 家快速的城镇化时，提出住房短缺是其面临的一大 主要问题。 Ｃｈｅｎ ｅｔ ａｌ．（２０１１） ［４２］ 认为，当前中国快 速的城镇化仍会推动城市商品住房需求的上升，城 市住 房 供 应 将 面 临 严 峻 挑 战。 此 外， Ａｇｕｓ ＭＲ （１９９０） ［４３］ 、Ｄａｒｓｈｉｎｉ Ｍａｈａｄｅｖｉａ ｅｔ ａｌ．（２０１２） ［４４］ 等也 从城市化的角度对住房需求进行了研究。 国外的研究大多数都认为城镇化和人口迁移 流动是引起住房需求上升的主要原因，但是对二者 之间的差别并没有进行深入的研究。 城镇化固然 包括人口的迁移流动，但是人口的迁移流动不一定 是城镇化过程。 因此，如何区别研究是一个值得关 注的话题。 从以上文献回顾可以看到，国外学者除了考虑 人口结构中年龄结构对住房需求的影响，也有涉及 人口的家庭、教育、迁移、城乡结构等。 人口迁移中 １８ 重庆工商大学学报（社会科学版） 第 ３２ 卷
第2期 张冲:基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展 多数是从农村到城市,所以和城镇化的相关研究有买能力。李雄军,姚树洁(2011)也认为中国人 共同之处,但是并没有区别进行研究。总体而言,口数量与人口年龄结构的变化会在一定时期推高 家庭小型化、人口迁移、城镇化提升等因素都对住房地产需求,但长期将缩减房地产需求。陈彦斌 房需求产生了明显的促进作用。 陈小亮(2013)5借鉴国外的研究,认为中国人口老 二、国内文献研究 龄化对住房需求也会有负向的影响,但是由于伴随 国内关于人口结构与住房需求的研究,相比国着城镇化和家庭规模小型化,老龄化对城镇住房需 求的负面冲击还未显现,直到30年后才能逐渐显现 外起步较晚,主要集中在近十几年。这和中国特殊 出来。以上研究多数认为伴随人口老龄化的加剧 的历史原因有关系,过去住房市场是以计划经济为 主,采用国家福利分配政策,住房建设实行计划安住房需求会受到抑制。 2定量研究 排。从1998年国务院下发《关于进一步深化城镇 施建军、张琳(999821认为影响住房需求的因 住房制度改革加快住房建设的通知》以来,中国城 素包括城镇居民收入、住宅价格、人口总量与人口 镇住房市场获得了空前的发展,有关这方面的研究 结构,并对江苏省1999—2010年的住房需求量进行 也迅速发展起来。有的学者主要探讨了人口结构 了预测,可惜没有较好的考虑人口结构的因素,没 中年龄结构对住房需求的影响,也有学者考虑人口 有论证人口结构对住房需求的影响大小。谢琛、袁 社会结构和城乡结构对其影响。在此,按照国外文建华(2010)基于灰色理论研究人口年龄结构对 献的分类综述进一步对国内文献进行回顾。但是 房地产需求的影响,发现不同年龄段人口对住房需 大多数研究都是以定性分析为主,或是简单的定量求的影响是不同的,20-23岁、36-40岁年龄段对 分析 住房需求的影响最大,而不是25~36岁年龄段。前 (一)人口自然结构对住房需求的影响回顾 者主要是因为进入法定婚龄期,结婚人口对住房需 1.定性研究 求较大;后者可能是随着收入的增加,对住房的改 研究人口自然结构对住房需求的影响,主要集善性需求。而25-36岁的人群可能生活较为稳定 中在人口的年龄结构上。国内学者对此的研究也住房基本得到满足,而改善型住房需求还不太明 是受到国外 Mankiw和wei等学者的影响。顾鉴塘显。李祥、高波(2011)利用195-00年的宏 (1994是国内较早研究人口年龄结构对住房需观数据考察中国人口年龄结构对住房需求的影响 求影响的学者他提出人口年龄结构的变动及其未却发现处于婚配年龄的15-29岁人群和处于收入 来发展趋势是影响住房市场需求的一个重要因素 峰值水平的50~64岁人群对住房的需求较大,而65 并提出不同年龄组影响不同。孟星(2000认为岁及以上人群对住房的需求较小。陈斌开,等 人口是影响消费市场的重要因素对于住房也是如(2012)3首次利用人口普查资料数据对人口转变 此从人口的年龄结构来看购买住房的群体主要和中国住房需求的关系进行实证研究,研究显示 是集中在30~45岁年龄段的群体。而赵君丽“婴儿潮”很可能是2004年以来住房需求增加,价 (2002)20、张昭和陈兀梧(20040的研究认为格快速上涨的原因。但是,他们还推断人口老龄化 25~35岁的年轻人才是购房的主要群体。所以,将导致住房需求增长率在2012年大幅下降,2013 1962-1975年、1981-1997年两次人口高峰期出生年后呈负增长 的人口保证了中国房地产至少存在两次置业高 国内关于人口年龄结构对住房需求影响的研 峰,同时预计2013-2018年也是中国房地产的究,滞后于国外,且多数成果参考了国外的研究。 需求高峰。李健元,等(2011)也论证了200理论方面已经有大量的文献,实证方面主要从宏观 2010年十年间,“婴儿潮”出生的人口数量大大增数据进行研究,微观研究相对较少。实证研究的计 加,剌激了期间的住房需求。 量方法虽然引进了国外的一些模型,但是都相对陈 但是,人口老龄化对住房需求的影响将会因为旧,鲜有较为前沿的计量模型。人口年龄结构作为 赡老费用的挤出效应,从而降低全社会对住房的购影响住房需求的一个重要因素,尤其是在中国当下
多数是从农村到城市，所以和城镇化的相关研究有 共同之处，但是并没有区别进行研究。 总体而言， 家庭小型化、人口迁移、城镇化提升等因素都对住 房需求产生了明显的促进作用。 二、国内文献研究 国内关于人口结构与住房需求的研究，相比国 外起步较晚，主要集中在近十几年。 这和中国特殊 的历史原因有关系，过去住房市场是以计划经济为 主，采用国家福利分配政策，住房建设实行计划安 排。 从 １９９８ 年国务院下发《关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知》 以来，中国城 镇住房市场获得了空前的发展，有关这方面的研究 也迅速发展起来。 有的学者主要探讨了人口结构 中年龄结构对住房需求的影响，也有学者考虑人口 社会结构和城乡结构对其影响。 在此，按照国外文 献的分类综述进一步对国内文献进行回顾。 但是， 大多数研究都是以定性分析为主，或是简单的定量 分析。 （一）人口自然结构对住房需求的影响回顾 １．定性研究 研究人口自然结构对住房需求的影响，主要集 中在人口的年龄结构上。 国内学者对此的研究也 是受到国外 Ｍａｎｋｉｗ 和 Ｗｅｉｌ 等学者的影响。 顾鉴塘 （１９９７） ［４５］是国内较早研究人口年龄结构对住房需 求影响的学者，他提出人口年龄结构的变动及其未 来发展趋势是影响住房市场需求的一个重要因素， 并提出不同年龄组影响不同。 孟星（２０００） ［４６］ 认为 人口是影响消费市场的重要因素，对于住房也是如 此，从人口的年龄结构来看，购买住房的群体主要 是集 中 在 ３０ ～ ４５ 岁 年 龄 段 的 群 体。 而 赵 君 丽 （２００２） ［４７］ 、张昭和陈兀梧（ ２００９） ［４８］ 的研究认为 ２５～３５ 岁的年轻人才是购房的主要群体。 所以， １９６２—１９７５ 年、１９８１—１９９７ 年两次人口高峰期出生 的人口保证了中国房地产至少存在两次置业高 峰， ［４８］同时预计 ２０１３—２０１８ 年也是中国房地产的 需求高峰。 ［４７］李健元，等（２０１１） ［４９］也论证了 ２０００— ２０１０ 年十年间，“婴儿潮” 出生的人口数量大大增 加，刺激了期间的住房需求。 但是，人口老龄化对住房需求的影响将会因为 赡老费用的挤出效应，从而降低全社会对住房的购 买能力。 ［４８］李雄军，姚树洁（２０１１） ［５０］也认为中国人 口数量与人口年龄结构的变化会在一定时期推高 房地产需求，但长期将缩减房地产需求。 陈彦斌、 陈小亮（２０１３） ［５１］借鉴国外的研究，认为中国人口老 龄化对住房需求也会有负向的影响，但是由于伴随 着城镇化和家庭规模小型化，老龄化对城镇住房需 求的负面冲击还未显现，直到 ３０ 年后才能逐渐显现 出来。 以上研究多数认为伴随人口老龄化的加剧， 住房需求会受到抑制。 ２．定量研究 施建军、张琳（１９９９） ［５２］认为影响住房需求的因 素包括城镇居民收入、住宅价格、人口总量与人口 结构，并对江苏省 １９９９—２０１０ 年的住房需求量进行 了预测，可惜没有较好的考虑人口结构的因素，没 有论证人口结构对住房需求的影响大小。 谢琛、袁 建华（２０１０） ［５３］基于灰色理论研究人口年龄结构对 房地产需求的影响，发现不同年龄段人口对住房需 求的影响是不同的，２０ ～ ２３ 岁、３６ ～ ４０ 岁年龄段对 住房需求的影响最大，而不是 ２５ ～ ３６ 岁年龄段。 前 者主要是因为进入法定婚龄期，结婚人口对住房需 求较大；后者可能是随着收入的增加，对住房的改 善性需求。 而 ２５～３６ 岁的人群可能生活较为稳定， 住房基本得到满足，而改善型住房需求还不太明 显。 李祥、高波（２０１１） ［５４］ 利用 １９９５—２００９ 年的宏 观数据考察中国人口年龄结构对住房需求的影响， 却发现处于婚配年龄的 １５ ～ ２９ 岁人群和处于收入 峰值水平的 ５０～６４ 岁人群对住房的需求较大，而 ６５ 岁及 以 上 人 群 对 住 房 的 需 求 较 小。 陈 斌 开， 等 （２０１２） ［５５］首次利用人口普查资料数据对人口转变 和中国住房需求的关系进行实证研究，研究显示 “婴儿潮”很可能是 ２００４ 年以来住房需求增加，价 格快速上涨的原因。 但是，他们还推断人口老龄化 将导致住房需求增长率在 ２０１２ 年大幅下降，２０１３ 年后呈负增长。 国内关于人口年龄结构对住房需求影响的研 究，滞后于国外，且多数成果参考了国外的研究。 理论方面已经有大量的文献，实证方面主要从宏观 数据进行研究，微观研究相对较少。 实证研究的计 量方法虽然引进了国外的一些模型，但是都相对陈 旧，鲜有较为前沿的计量模型。 人口年龄结构作为 影响住房需求的一个重要因素，尤其是在中国当下 １９ 第 ２ 期 张 冲：基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展
重庆工商大学学报(社会科学版) 第32卷 人口年龄结构加速改变的时代,老龄化和少子化现的30%的离婚人数会选择购房,则每年需要约0.3 象并存,如何深入探索人口年龄结构对住房需求的亿平方米房屋。丁聪、刘应宗(2012)6通过微观数 影响是值得关注的。 据发现,不同家庭生命周期阶段其家庭住房的需求 (二)人口社会结构对住房需求的影响回顾 存在着差异,家庭生命周期与住房需求之间存在着 1定性研究 密切的关系。 国内也有不少学者从人口的家庭、婚姻、教育 国内的学者从人口社会结构中的家庭、婚姻、 等结构研究住房需求,其中家庭结构的研究最多。教育等结构对住房需求进行了理论和实证研究,但 宋萍(1998)认为随着家庭结构小型化,家庭户数是实证研究的深度也不够,微观实证研究依然较 量增加,住房需求量也会相应增加,住房消费占消少,仅凭宏观数据难以说服。因此,未来要加强人 费的比例也会不断增加。孟星(200041也认为除口社会结构对住房需求的微观研究,同时还要考虑 了人口年龄结构外,家庭规模和结构、人口职业对在业人口职业、行业等结构对住房需求的影响。 住房需求也有重要影响,非家庭住户数的增加都促 (三)人口地域对住房需求的影响回顾 进了住房需求,“三资”企业的年轻人对高层次的住 1.定性研究 房需求较大。王海涛任强、蒋耒文(2004)151家庭 龙奋杰、吴公樑(2003)6的研究发现城市中暂 结构、家庭规模、户主受教育程度、职业及所在行业住人口比例对房地产投资的直接影响较大。刘颖 等社会人口学因素将对家庭户的住房选择发挥越春(2004)指出,城市化使得中国房地产需求总量 来越重要的作用。李晓娥(2005)认为家庭小型加大。李真雅(2005)认为除了经济因素外,人 化加剧,传统的家庭养老功能将受到挑战,合住偏口、城市化进程、个人预期和社区环境也是影响住 好减弱,分开居住使住房需求上升。任正委房需求的重要因素。王春艳、吴老二(2007)6认为 (2008)9认为随着中国人口年龄结构从年轻型步人口迁移可以导致城市房地产需求的增加,进而影 入老年型社会,家庭人口结构也发生了由“金字塔”响房地产价格。张昭、陈兀梧(2009)认为中国城 型向“倒金字塔”型的转变,就会产生大量的对诸如镇化进程推动了住房需求的不断增加。周达 老年公寓之类的房屋的需求。陈彦斌、陈小亮(2010)认为当前城市外来迁入人口越来越多,其 (2013)的研究发现当前家庭的小型化还将继续住房需求越来越大,尤其是“二代移民”的大量进 助推中国住房需求的增加,将持续20-30年的时,对住房的冲击更大,其倾向于高质量、聚集的住 间,从而使得人口老龄化的负面冲击在2045年后才房,移民住房的重要性已经越来越显现。李培军 将逐渐显现。 (2011)认为当前中国城镇化进入加速期,大量人 2.定量研究 口转移到城镇,由此促进了城镇住房的需求。城镇 蒋耒文、任强(2005)的研究也指出人口、家化还可以通过提高居民的人均收入水平间接引起 庭户数量和结构的变化将会影响中国未来的住房居民住房需求。杨霞、徐邓耀(2011)0认为人口城 需求,并预测出在2015年前年均新增住房需求的增乡结构对住房需求有举足轻重的影响,伴随着大量 长虽波动起伏,但变化不大,2015年之后,年均新增的乡村人口涌入城市,对城市住房的需求量也在不 住房需求将逐步下降。徐虹(2008)认为人口规断增长。陈彦斌、陈小亮(2013)5的研究也认为当 模、年龄结构和家庭规模会导致中国住房需求旺前中国城镇化对住房需求的刺激作用仍然较大,城 盛。2010年前后,中国20~30岁人口将增多,婚期镇化的快速推进使得平均每年约1786万名农村居 人口的增多将引发住房刚性需求,从而为未来旺盛民转变为城镇居民,占所有新增城镇居民的85%左 的住房需求提供基础。薄连明、姜佳(2009)1的研右,居于绝对主导地位。 究认为离婚对住房需求也有影响。2000年,中国离 2定量研究 婚对数为121.3万对,2006年达到189.3万对,离婚 帅友良(2005)认为中国住房市场发展严重 率已接近3%。这部分人导致了家庭规模的小型滞后于人口城市化,人口城市化对城镇住房市场形 化,进而创造一部分住房需求。若采用1893万对成的冲击力非常大。并通过预测未来城镇新增人
人口年龄结构加速改变的时代，老龄化和少子化现 象并存，如何深入探索人口年龄结构对住房需求的 影响是值得关注的。 （二）人口社会结构对住房需求的影响回顾 １．定性研究 国内也有不少学者从人口的家庭、婚姻、教育 等结构研究住房需求，其中家庭结构的研究最多。 宋萍（１９９８） ［５６］认为随着家庭结构小型化，家庭户数 量增加，住房需求量也会相应增加，住房消费占消 费的比例也会不断增加。 孟星（２０００） ［４６］ 也认为除 了人口年龄结构外，家庭规模和结构、人口职业对 住房需求也有重要影响，非家庭住户数的增加都促 进了住房需求，“三资”企业的年轻人对高层次的住 房需求较大。 王海涛、任强、蒋耒文（２００４） ［５７］ 家庭 结构、家庭规模、户主受教育程度、职业及所在行业 等社会人口学因素将对家庭户的住房选择发挥越 来越重要的作用。 李晓娥（２００５） ［５８］ 认为家庭小型 化加剧，传统的家庭养老功能将受到挑战，合住偏 好减 弱， 分 开 居 住 使 住 房 需 求 上 升。 任 正 委 （２００８） ［５９］认为随着中国人口年龄结构从年轻型步 入老年型社会，家庭人口结构也发生了由“金字塔” 型向“倒金字塔”型的转变，就会产生大量的对诸如 老年 公 寓 之 类 的 房 屋 的 需 求。 陈 彦 斌、 陈 小 亮 （２０１３） ［５１］的研究发现当前家庭的小型化还将继续 助推中国住房需求的增加，将持续 ２０ ～ ３０ 年的时 间，从而使得人口老龄化的负面冲击在 ２０４５ 年后才 将逐渐显现。 ２．定量研究 蒋耒文、任强（２００５） ［６０］ 的研究也指出人口、家 庭户数量和结构的变化将会影响中国未来的住房 需求，并预测出在 ２０１５ 年前年均新增住房需求的增 长虽波动起伏，但变化不大，２０１５ 年之后，年均新增 住房需求将逐步下降。 徐虹（２００８） ［６１］ 认为人口规 模、年龄结构和家庭规模会导致中国住房需求旺 盛。 ２０１０ 年前后，中国 ２０ ～ ３０ 岁人口将增多，婚期 人口的增多将引发住房刚性需求，从而为未来旺盛 的住房需求提供基础。 薄连明、姜佳（２００９） ［６２］的研 究认为离婚对住房需求也有影响。 ２０００ 年，中国离 婚对数为 １２１．３ 万对， ２００６ 年达到 １８９．３ 万对，离婚 率已接近 ３％。 这部分人导致了家庭规模的小型 化，进而创造一部分住房需求。 若采用 １８９．３ 万对 的 ３０％的离婚人数会选择购房，则每年需要约 ０．３ 亿平方米房屋。 丁聪、刘应宗（２０１２） ［６３］通过微观数 据发现，不同家庭生命周期阶段其家庭住房的需求 存在着差异，家庭生命周期与住房需求之间存在着 密切的关系。 国内的学者从人口社会结构中的家庭、婚姻、 教育等结构对住房需求进行了理论和实证研究，但 是实证研究的深度也不够，微观实证研究依然较 少，仅凭宏观数据难以说服。 因此，未来要加强人 口社会结构对住房需求的微观研究，同时还要考虑 在业人口职业、行业等结构对住房需求的影响。 （三）人口地域对住房需求的影响回顾 １．定性研究 龙奋杰、吴公樑（２００３） ［６４］的研究发现城市中暂 住人口比例对房地产投资的直接影响较大。 刘颖 春（２００４） ［６５］指出，城市化使得中国房地产需求总量 加大。 李真雅（２００５） ［６６］ 认为除了经济因素外，人 口、城市化进程、个人预期和社区环境也是影响住 房需求的重要因素。 王春艳、吴老二（２００７） ［６７］认为 人口迁移可以导致城市房地产需求的增加，进而影 响房地产价格。 张昭、陈兀梧（２００９） ［４８］认为中国城 镇化 进 程 推 动 了 住 房 需 求 的 不 断 增 加。 周 达 （２０１０） ［６８］认为当前城市外来迁入人口越来越多，其 住房需求越来越大，尤其是“二代移民” 的大量进 入，对住房的冲击更大，其倾向于高质量、聚集的住 房，移民住房的重要性已经越来越显现。 李培军 （２０１１） ［６９］认为当前中国城镇化进入加速期，大量人 口转移到城镇，由此促进了城镇住房的需求。 城镇 化还可以通过提高居民的人均收入水平间接引起 居民住房需求。 杨霞、徐邓耀（２０１１） ［７０］认为人口城 乡结构对住房需求有举足轻重的影响，伴随着大量 的乡村人口涌入城市，对城市住房的需求量也在不 断增长。 陈彦斌、陈小亮（２０１３） ［５１］的研究也认为当 前中国城镇化对住房需求的刺激作用仍然较大，城 镇化的快速推进使得平均每年约 １ ７８６ 万名农村居 民转变为城镇居民，占所有新增城镇居民的 ８５％左 右，居于绝对主导地位。 ２．定量研究 帅友良（２００５） ［７１］ 认为中国住房市场发展严重 滞后于人口城市化，人口城市化对城镇住房市场形 成的冲击力非常大。 并通过预测未来城镇新增人 ２０ 重庆工商大学学报（社会科学版） 第 ３２ 卷