城镇土地分等研究的进展及问题 毛良祥,许书平1,范黎2 (1.中国国土资源经济研究院,北京101149 2国土资源部国际科技与合作司,北京100812) 擴要ε城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土地的质量等级和土地利用水平保持一致。 然而现行的城市土地市场中,常常只注重对一个城市内部的定级与基准地价评估,而缺乏宏观调控城镇土 地价格的分等研究。有鉴于此,本文阐述了城镇土地分等研究的必要性和重要意义,介绍了我国城镇土地 分等的历史,并详细回顾了国内外研究现状,最后就如何进一步推动城镇土地分等工作进行了探讨。 关键词:城镇土地;土地质量;土地分等;土地价格 中图分类号:F2932文献标识码:C文章编号:1672-6995(2006)03-0026-03 1城镇土地分等研究的必要性和意义 城市是人口、经济高度集中的地域空间,是土地利用的高度集约形式。城市经济发展水平,在很大程 度上取决于用地资源的数量、质量、区位。各地城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土 地的质量等级和土地利用水平保持一致,以期通过市场公平竞争来分配土地,也使地租、地价杠杆在土地 资源配置和土地资源供求方面发挥应有的作用。然而,现行的城市土地市场中,常常只注重对一个城市内 部的定级与基准地价( Datum land price)评估,而缺乏宏观调控城镇土地价格的分等研究 土地资源管理的发展趋势是从重土地数量( Quantity)管理向重土地质量( Quality)管理乃至土地生态 ( Ecology)管理的转变。城镇土地分等、定级、估价是从不同角度对城镇土地质量的评定和量化。城镇土 地分等反映城镇之间土地质量的地域差异,城镇土地定级反映城镇内部土地质量的地域差异;城镇土地分 等定级为城镇土地价格评估提供基础,地价的髙低反映岀城镇土地质量的好坏和土地等、级的高低。三者 关系见右图。 随着城市土地使用制度改革的深入和发展,区域土地市场的建立与逐步完善,硏究区域内城镇土地等 级及其使用价值的地域差异规律,有重要的现实意义 (1)为建立合理的城镇地价体系提供依据。科学的地价体系既包括城市内部,也包括城市间地价体系, 可利用分等成果合理平衡城市间基准地价,从而为制定地产市场的宏观调控政策、有偿使用政策提供依据, 使地租、地价杠杆在土地资源配置和供求方面发挥应有的作用,并促进区域土地市场的均衡发展。 货币形态(价 城镇间土地 城镇内部土 质量差异(等 级)地质量差异 城镇土地“等一级一价”关系图 (2)为制定城市土地税赋提供重要参考。为土地税费征收提供依据是土地等级评定的一个主要目的。不 同城镇的用地效益差异明显,土地税费标准的制定,既要考虑到土地的自然属性特征,也要考虑到不同城 镇间的土地质量、价格水平差异。 (3)显化土地资产量差异,为城市土地科学管理服务。城镇土地等级的确定,有利于摸清城市土地的资 产价值,全面掌握城镇土地的质量和利用状况,以及城市地价形成及演变规律。进而为科学管理和合理利 用城镇土地服务,为城市发展定位,制订城镇体系规划,提高土地使用效率提供科学依据。 (4)揭示城镇土地质量及其分布状况,为区域城镇体系规划和土地利用总体规划服务。区域土地利用总
城镇土地分等研究的进展及问题 毛良祥 1 ，许书平 1 ，范黎 2 （1.中国国土资源经济研究院，北京 101149； 2.国土资源部国际科技与合作司，北京 100812） 摘要：城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土地的质量等级和土地利用水平保持一致。 然而现行的城市土地市场中，常常只注重对一个城市内部的定级与基准地价评估，而缺乏宏观调控城镇土 地价格的分等研究。有鉴于此，本文阐述了城镇土地分等研究的必要性和重要意义，介绍了我国城镇土地 分等的历史，并详细回顾了国内外研究现状，最后就如何进一步推动城镇土地分等工作进行了探讨。 关键词：城镇土地；土地质量；土地分等；土地价格 中图分类号：F293.2 文献标识码：C 文章编号：1672-6995（2006）03-0026-03 1 城镇土地分等研究的必要性和意义 城市是人口、经济高度集中的地域空间，是土地利用的高度集约形式。城市经济发展水平，在很大程 度上取决于用地资源的数量、质量、区位。各地城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土 地的质量等级和土地利用水平保持一致，以期通过市场公平竞争来分配土地，也使地租、地价杠杆在土地 资源配置和土地资源供求方面发挥应有的作用。然而，现行的城市土地市场中，常常只注重对一个城市内 部的定级与基准地价（Datum Land Price）评估，而缺乏宏观调控城镇土地价格的分等研究。 土地资源管理的发展趋势是从重土地数量（Quantity）管理向重土地质量（Quality）管理乃至土地生态 （Ecology）管理的转变。城镇土地分等、定级、估价是从不同角度对城镇土地质量的评定和量化。城镇土 地分等反映城镇之间土地质量的地域差异，城镇土地定级反映城镇内部土地质量的地域差异；城镇土地分 等定级为城镇土地价格评估提供基础，地价的高低反映出城镇土地质量的好坏和土地等、级的高低。三者 关系见右图。 随着城市土地使用制度改革的深入和发展，区域土地市场的建立与逐步完善，研究区域内城镇土地等 级及其使用价值的地域差异规律，有重要的现实意义： （1）为建立合理的城镇地价体系提供依据。科学的地价体系既包括城市内部，也包括城市间地价体系， 可利用分等成果合理平衡城市间基准地价，从而为制定地产市场的宏观调控政策、有偿使用政策提供依据， 使地租、地价杠杆在土地资源配置和供求方面发挥应有的作用，并促进区域土地市场的均衡发展。 城镇土地“等—级—价”关系图 （2）为制定城市土地税赋提供重要参考。为土地税费征收提供依据是土地等级评定的一个主要目的。不 同城镇的用地效益差异明显，土地税费标准的制定，既要考虑到土地的自然属性特征，也要考虑到不同城 镇间的土地质量、价格水平差异。 （3）显化土地资产量差异，为城市土地科学管理服务。城镇土地等级的确定，有利于摸清城市土地的资 产价值，全面掌握城镇土地的质量和利用状况，以及城市地价形成及演变规律。进而为科学管理和合理利 用城镇土地服务，为城市发展定位，制订城镇体系规划，提高土地使用效率提供科学依据。 （4）揭示城镇土地质量及其分布状况，为区域城镇体系规划和土地利用总体规划服务。区域土地利用总
体规划必须具备土地的质量及其分布状况的资料。土地等级评定工作为合理利用土地,提高土地利用的经 济、社会和环境效益提供了最基本的质量数据;同时,土地利用总体规划也要针对区域城镇土地利用中存 在的问题因地制宜地提出改造利用措施。 2我国城镇土地分等的历史与发展 历史上土地分等均指农用土地分等,主要是为了税收、解决国家财政收入而进行。我国由于长期以来 城市土地使用的划拨制,使得土地无偿、无限期使用,国有城市土地所有权得不到经济上的实现,使得反 映城市宏观区位级差收益的城市土地分等工作不具有实际意义而没能够产生。随着改革开放与城市土地的 有偿使用,继反映城市内微观级差收益的土地定级之后,宏观反映城市区位的土地分等也应运而生。 982年我国实行城镇土地使用制度改革,为配合城镇土地使用费的征收,开始从理论和实践中探索城 镇土地分等和土地定级。在功能上,城镇土地定级主要解决城镇规划区范围内建设用地土地使用费的征收 标准,城镇土地分等则为确定新増建设用地土地有偿使用费提供依据。1989年在总结各地理论探索和实践 经验的基础上,国家出台了《城镇土地定级规范(试行)》,在土地分等定级体系部分提出城镇土地采用“等” “级”两个层次的划分体系,但由于城镇土地分等尚未形成统一的技术路线和操作方法,所以没有同期出 台城镇土地分等规范。 1998年修订的《土地管理法》,规定全国各城镇要“评定土地等级”,并提出新增建设用地土地有偿使 用费在国家和地方之间三七分成。2001年11月国家质量监督局又发布了《城镇土地分等定级规程》,并于 2002年7月1日施行,在法规上确定了城镇土地分等的技术路线和工作内容。但理论探讨和工作实践证明, 这套技术思路还远未达到完善的程度,很多问题有待进一步探讨研究 3城镇土地分等的主要研究内容回顾 3.1城镇土地分等影响因素研究 准确把握影响城镇土地分等的因素是建立科学合理指标体系的前提条件。城镇土地综合质量是一个城 镇长期以来政治、经济、文化、历史的综合反映,影响因素众多,有宏观的、微观的,有静态的、动态的 有直接的、间接的,且各因素间相互联系,互为影响。鉴于此,在构建分等指标体系时,应遵循一定的原 则,视研究区域实际情况选择主要影响因素,以客观反映城镇土地质量。 在较大区域,乃至全国范围内的城镇土地分等,城镇类型、数量、大小、经济发展程度等均较复杂, 选择的因素应适当多些。如董黎明等进行全国434个城市土地分等时,总结了中国城市土地有偿使用的地 域差异,得出影响城市间土地质量的6个因素,即城市区位、城市集聚规模、城市基础设施、城市用地潜 力、城市产岀结构和政策因素。周寅康等对新疆生产建设兵团农垦城镇分等,选择的影响因素有:城镇规 模、区位条件、基础设施、城镇用地潜力、产业结构、历史沿革、特殊政策。杜忠潮等总结了陕西省城镇 土地分等的6个影响因素:城市区位、城市用地产出水平、城市集聚规模、城市用地潜力、城市基础设施 和城市投入强度 而较小区域或经济成分较单一区域的城镇土地分等,因城镇类型、数量、层次等相对较少,所选因素 可适当减少,但以能合理反映城镇土地质量为准。如项国民等对宁波市城镇土地分等,只重点选择了城市 区位、集聚规模、经济发展水平3个因素。 3.2城镇土地分等指标体系研究 指标体系是整个分等工作的基础,一般应遵循系统性、可比性和可操作性等原则。不同的研究地域 城市间土地等级的影响因素既有共同因素,又有特殊因素,因此不同地域的城市土地分等指标体系既要考 虑到指标体系的通用性,又要考虑到当地实际情况所决定的特殊性 董黎明等(1993)在系统研究城市间土地分等理论依据及影响因素的基础上,建立了由6类因素共17 个指标构成的全国城市间土地分等指标体系。该体系准确地把握了城市间土地质量差异的形成因素,具有 较强的科学性,在随后的研究中,许多学者或直接引用这一指标体系,或在此基础上进行适当修改 对于指标体系的选择,学者们大都认为只根据少数几个指标来划分城市土地的等级有很大的风险和局 限性,必须从影响城市土地等级的各种因素中,筛选出较多的指标来综合评价。 李武生(2000)则对上述观点提出了异议。他采用主成分分析方法证明城镇土地分等因素、因子指标 并不是越多越好,一方面指标越多统计工作量越大,另一方面,指标过多将造成指标权重分散(均匀化作 用),从而导致重要指标的作用被削弱。因此,对初步建立的指标体系采用主成分分析等方法进行优化是城 镇土地分等的重要环节
体规划必须具备土地的质量及其分布状况的资料。土地等级评定工作为合理利用土地，提高土地利用的经 济、社会和环境效益提供了最基本的质量数据；同时，土地利用总体规划也要针对区域城镇土地利用中存 在的问题因地制宜地提出改造利用措施。 2 我国城镇土地分等的历史与发展 历史上土地分等均指农用土地分等，主要是为了税收、解决国家财政收入而进行。我国由于长期以来 城市土地使用的划拨制，使得土地无偿、无限期使用，国有城市土地所有权得不到经济上的实现，使得反 映城市宏观区位级差收益的城市土地分等工作不具有实际意义而没能够产生。随着改革开放与城市土地的 有偿使用，继反映城市内微观级差收益的土地定级之后，宏观反映城市区位的土地分等也应运而生。 1982 年我国实行城镇土地使用制度改革，为配合城镇土地使用费的征收，开始从理论和实践中探索城 镇土地分等和土地定级。在功能上，城镇土地定级主要解决城镇规划区范围内建设用地土地使用费的征收 标准，城镇土地分等则为确定新增建设用地土地有偿使用费提供依据。1989 年在总结各地理论探索和实践 经验的基础上，国家出台了《城镇土地定级规范（试行）》，在土地分等定级体系部分提出城镇土地采用“等”、 “级”两个层次的划分体系，但由于城镇土地分等尚未形成统一的技术路线和操作方法，所以没有同期出 台城镇土地分等规范。 1998 年修订的《土地管理法》，规定全国各城镇要“评定土地等级”，并提出新增建设用地土地有偿使 用费在国家和地方之间三七分成。2001 年 11 月国家质量监督局又发布了《城镇土地分等定级规程》，并于 2002 年 7 月 1 日施行，在法规上确定了城镇土地分等的技术路线和工作内容。但理论探讨和工作实践证明， 这套技术思路还远未达到完善的程度，很多问题有待进一步探讨研究。 3 城镇土地分等的主要研究内容回顾 3.1 城镇土地分等影响因素研究 准确把握影响城镇土地分等的因素是建立科学合理指标体系的前提条件。城镇土地综合质量是一个城 镇长期以来政治、经济、文化、历史的综合反映，影响因素众多，有宏观的、微观的，有静态的、动态的， 有直接的、间接的，且各因素间相互联系，互为影响。鉴于此，在构建分等指标体系时，应遵循一定的原 则，视研究区域实际情况选择主要影响因素，以客观反映城镇土地质量。 在较大区域，乃至全国范围内的城镇土地分等，城镇类型、数量、大小、经济发展程度等均较复杂， 选择的因素应适当多些。如董黎明等进行全国 434 个城市土地分等时，总结了中国城市土地有偿使用的地 域差异，得出影响城市间土地质量的 6 个因素，即城市区位、城市集聚规模、城市基础设施、城市用地潜 力、城市产出结构和政策因素。周寅康等对新疆生产建设兵团农垦城镇分等，选择的影响因素有： 城镇规 模、区位条件、基础设施、城镇用地潜力、产业结构、历史沿革、特殊政策。杜忠潮等总结了陕西省城镇 土地分等的 6 个影响因素： 城市区位、城市用地产出水平、城市集聚规模、城市用地潜力、城市基础设施 和城市投入强度。 而较小区域或经济成分较单一区域的城镇土地分等，因城镇类型、数量、层次等相对较少，所选因素 可适当减少，但以能合理反映城镇土地质量为准。如项国民等对宁波市城镇土地分等，只重点选择了城市 区位、集聚规模、经济发展水平 3 个因素。 3.2 城镇土地分等指标体系研究 指标体系是整个分等工作的基础，一般应遵循系统性、可比性和可操作性等原则。不同的研究地域， 城市间土地等级的影响因素既有共同因素，又有特殊因素，因此不同地域的城市土地分等指标体系既要考 虑到指标体系的通用性，又要考虑到当地实际情况所决定的特殊性。 董黎明等（1993）在系统研究城市间土地分等理论依据及影响因素的基础上，建立了由 6 类因素共 17 个指标构成的全国城市间土地分等指标体系。该体系准确地把握了城市间土地质量差异的形成因素，具有 较强的科学性，在随后的研究中，许多学者或直接引用这一指标体系，或在此基础上进行适当修改。 对于指标体系的选择，学者们大都认为只根据少数几个指标来划分城市土地的等级有很大的风险和局 限性，必须从影响城市土地等级的各种因素中，筛选出较多的指标来综合评价。 李武生（2000）则对上述观点提出了异议。他采用主成分分析方法证明城镇土地分等因素、因子指标 并不是越多越好，一方面指标越多统计工作量越大，另一方面，指标过多将造成指标权重分散（均匀化作 用），从而导致重要指标的作用被削弱。因此，对初步建立的指标体系采用主成分分析等方法进行优化是城 镇土地分等的重要环节
另外,王明田等(202)认为由于我国设市城市与县城镇的统计口径不一,县城镇缺少与市区口径对 应的镇区口径的统计数据,而多以县域为统计单元,因空间上涵盖了广大的农村地区,统计数据无法反映 城镇自然属性。将设市城市和县城镇纳入同一指标体系,虽然符合统计工作的发展方向,但现实中却非常 难于操作。所以应对设市城市与县城镇分别建立不同的指标体系,各自分等,分别指导,或在各自分等后 再以县级市为纽带,通过一定技术手段将城市和县城镇纳入同一等别系列 3.3城镇土地分等基本方案校核研究 对于基本方案产生后如何参照多种方法产生的不同分等结果,确定最终等别。《城镇土地分等定级规程》 只提出了定性处理的思路,即对多种方法划分等别不一致的城镇,采用多方案对比分析与专家咨询结合的 方法调整确定其土地等级,同时给岀了一个包含三个步骤的操作程序。唐根年等在浙江省城镇土地分等研 究中针对该问题提出了一个定量处理的方法,该研究采用多因素综合评价法和聚类分析法两种方法进行土 地分等,在确定最终分等结果时,采用如下技术思路:选取各土地等级中归属情况一致的城镇作为标准样 本,采用多组判别分析法建立各土地等级特征判别方程,再用贝叶斯准则对归属情况有分歧的城镇进行判 别,得到城镇土地综合评定结果 34国外相关研究 国外早期的土地评价也主要用于赋税。如在十五至十七世纪莫斯科地区的税册中有过土地登记和关于 土地质量等级的记述。另如德国财政部1934年提出的《农地评价条例》,美国1937年提出的斯托利指数分 级。 国家之间土地所有制不同、社会经济条件的差异,形成了不同的城市土地质量评价模式。如在德国, 国家把全国各州、省土地等级纳入统一体系,地价高低采用统一标准;在美国、日本等土地私有制国家中, 地价评估与土地分等定级工作方法体系与管理制度都比较成熟和完善,其现状模式有如下特点:(1)没 有基准地价体系,实行地价公示制度。定期公布标准地的适当价格,对一般土地交易给予一个合理的价格 指导。(2)颁布专项法律,对土地交易和地产价格管理纳入法律轨道,如日本的《国土利用计划法》。(3) 地价工作全面管理。如在美国,对农业用地、林业用地、城市用地进行全面评价,所有土地都为有偿使用, 估价工作依法进行,截止1998年,共制订有关法律12部之多。 4关于推进城镇土地分等工作的政策建议 41拓宽城镇土地分等研究的思路 结合我国城市土地管理及土地价格实践中的新问题、新矛盾,积极探索土地评价学、土地经济学、城 市经济学、区域经济学、城市地理学等学科在城市土地分等定级研究中的应用,提高城市土地分等研究的 科学性。 另外,随着科技的进步、经济的发展、全球经济及贸易往来的进一步加深,无论是哪一个国家、哪一 种土地所有制形式,都将要与这一个趋势接轨,尤其是随着加入世贸组织国家的增多,科学合理地量化土 地价值,并在全球土地市场有自己合理的定位,是各国、地区共同面临的问题。土地评价工作也已不单纯 是一个城市、一个国家的事,应以全球经济一体化为着眼点,进行合理分等定级及估价 42构建统一的城市土地市场和区域性城市基准地价体系 区域性城市基准地价是一定区域范围内,包括若干城市在内的城市平均地价,除了具有城市内部基准 地价的性质外,更要突破现有的行政区域分割,在一定区域范围内具有可比性。区域性基准地价的评估要 充分利用城镇土地分等成果,体现区位条件、城市经济运行状况、城市之间相互作用力等对地价的影响 .3建立城镇土地质量监控体系 可在城市地价动态监测工作的基础上,建立城镇土地质量监控体系及监测信息网系统,以及时了解城 镇土地质量的变化及趋势,为政府适时调控城市土地管理政策提供依据,更有效地发挥城镇土地分等作用。 4.4提升城市综合竞争力,发挥中心城市土地质量优势 中心城市不仅在关键发展总量上处于市域内各城镇首位,在空间地域上处于相对较为独特的区位,更 是市域内的经济增长中心、资源配置和调控中心、创新中心及行政调节中心。为提升区域城镇土地质量等 级,应重点优化中心城市功能,提升城市综合竞争力,大力发挥中心城市的“发展极”作用,形成以中心 城市为核心的经济网络,进而辐射、推动其它城镇乃至整个区域经济的发展。 .5促进区域经济发展,提升整体土地质量 城镇土地质量的提高,离不开广大腹地的支持,没有建制镇、集镇、乡村经济的发展和土地的优化利
另外，王明田等（2002）认为由于我国设市城市与县城镇的统计口径不一，县城镇缺少与市区口径对 应的镇区口径的统计数据，而多以县域为统计单元，因空间上涵盖了广大的农村地区，统计数据无法反映 城镇自然属性。将设市城市和县城镇纳入同一指标体系，虽然符合统计工作的发展方向，但现实中却非常 难于操作。所以应对设市城市与县城镇分别建立不同的指标体系，各自分等，分别指导，或在各自分等后 再以县级市为纽带，通过一定技术手段将城市和县城镇纳入同一等别系列。 3.3 城镇土地分等基本方案校核研究 对于基本方案产生后如何参照多种方法产生的不同分等结果，确定最终等别。《城镇土地分等定级规程》 只提出了定性处理的思路，即对多种方法划分等别不一致的城镇，采用多方案对比分析与专家咨询结合的 方法调整确定其土地等级，同时给出了一个包含三个步骤的操作程序。唐根年等在浙江省城镇土地分等研 究中针对该问题提出了一个定量处理的方法，该研究采用多因素综合评价法和聚类分析法两种方法进行土 地分等，在确定最终分等结果时，采用如下技术思路： 选取各土地等级中归属情况一致的城镇作为标准样 本，采用多组判别分析法建立各土地等级特征判别方程，再用贝叶斯准则对归属情况有分歧的城镇进行判 别，得到城镇土地综合评定结果。 3.4 国外相关研究 国外早期的土地评价也主要用于赋税。如在十五至十七世纪莫斯科地区的税册中有过土地登记和关于 土地质量等级的记述。另如德国财政部 1934 年提出的《农地评价条例》，美国 1937 年提出的斯托利指数分 级。 国家之间土地所有制不同、社会经济条件的差异，形成了不同的城市土地质量评价模式。如在德国， 国家把全国各州、省土地等级纳入统一体系，地价高低采用统一标准；在美国、日本等土地私有制国家中， 地价评估与土地分等定级工作方法体系与管理制度都比较成熟和完善，其现状模式有如下特点： （1）没 有基准地价体系，实行地价公示制度。定期公布标准地的适当价格，对一般土地交易给予一个合理的价格 指导。（2）颁布专项法律，对土地交易和地产价格管理纳入法律轨道，如日本的《国土利用计划法》。（3） 地价工作全面管理。如在美国，对农业用地、林业用地、城市用地进行全面评价，所有土地都为有偿使用， 估价工作依法进行，截止 1998 年，共制订有关法律 12 部之多。 4 关于推进城镇土地分等工作的政策建议 4.1 拓宽城镇土地分等研究的思路 结合我国城市土地管理及土地价格实践中的新问题、新矛盾，积极探索土地评价学、土地经济学、城 市经济学、区域经济学、城市地理学等学科在城市土地分等定级研究中的应用，提高城市土地分等研究的 科学性。 另外，随着科技的进步、经济的发展、全球经济及贸易往来的进一步加深，无论是哪一个国家、哪一 种土地所有制形式，都将要与这一个趋势接轨，尤其是随着加入世贸组织国家的增多，科学合理地量化土 地价值，并在全球土地市场有自己合理的定位，是各国、地区共同面临的问题。土地评价工作也已不单纯 是一个城市、一个国家的事，应以全球经济一体化为着眼点，进行合理分等定级及估价。 4.2 构建统一的城市土地市场和区域性城市基准地价体系 区域性城市基准地价是一定区域范围内，包括若干城市在内的城市平均地价，除了具有城市内部基准 地价的性质外，更要突破现有的行政区域分割，在一定区域范围内具有可比性。区域性基准地价的评估要 充分利用城镇土地分等成果，体现区位条件、城市经济运行状况、城市之间相互作用力等对地价的影响。 4.3 建立城镇土地质量监控体系 可在城市地价动态监测工作的基础上，建立城镇土地质量监控体系及监测信息网系统，以及时了解城 镇土地质量的变化及趋势，为政府适时调控城市土地管理政策提供依据，更有效地发挥城镇土地分等作用。 4.4 提升城市综合竞争力，发挥中心城市土地质量优势 中心城市不仅在关键发展总量上处于市域内各城镇首位，在空间地域上处于相对较为独特的区位，更 是市域内的经济增长中心、资源配置和调控中心、创新中心及行政调节中心。为提升区域城镇土地质量等 级，应重点优化中心城市功能，提升城市综合竞争力，大力发挥中心城市的“发展极”作用，形成以中心 城市为核心的经济网络，进而辐射、推动其它城镇乃至整个区域经济的发展。 4.5 促进区域经济发展，提升整体土地质量 城镇土地质量的提高，离不开广大腹地的支持，没有建制镇、集镇、乡村经济的发展和土地的优化利
用,城镇的发展也就失去了动力、活力。应促进区域经济协调共同发展,从而提高整体土地质量。 参考文献: [1]黄贤金农地价格论[M].北京:中国农业出版社,1997 [2]梁朝仪土地评价[M].郑州:河南科学技术出版社,1992 [3]王明田,李昕,等城镇土地分等及其相关问题讨论[J].中国房地产估价师,2002,(4) [4]周寅康,彭补拙,等区域性城镇土地分等方法研究[J].南京大学学报(自然科学版),1997,33(3): 99-108 5]董黎明,李向明,等中国城市土地有偿使用的地域差异及分等研究[J].地理学报,1993,48(1):1-7 [6]杜忠潮,车自力陕西城市土地分等与基准地价体系建立初探[J]咸阳师范学院学报,2002,17(4) 44-48 [7]项国民,高海明城镇土地分等估价法析议及应用[J].宁波大学学报,1994,7(2) [8]李武生关于城镇土地使用价值的地域差异与分等研究的数理分析[J].资源科学,2000,22(5):16-20. []唐根年,欧海若,等浙江省城镇土地分等地域分异特征硏究[J].经济地理,1998,(3):69-75 10]严星,林增杰城市地产评估[M].北京:中国人民大学出版社,1999 收稿日期:2005-09-20
用，城镇的发展也就失去了动力、活力。应促进区域经济协调共同发展，从而提高整体土地质量。 参考文献： ［1］ 黄贤金.农地价格论［M］.北京： 中国农业出版社，1997. ［2］梁朝仪.土地评价［M］.郑州： 河南科学技术出版社，1992. ［3］王明田，李昕，等.城镇土地分等及其相关问题讨论［J］.中国房地产估价师，2002，（4）. ［4］周寅康，彭补拙，等.区域性城镇土地分等方法研究［J］.南京大学学报（自然科学版），1997，33（3）： 99-108. ［5］董黎明，李向明，等.中国城市土地有偿使用的地域差异及分等研究［J］.地理学报，1993，48（1）： 1-7. ［6］杜忠潮，车自力.陕西城市土地分等与基准地价体系建立初探［J］.咸阳师范学院学报，2002，17（4）： 44-48. ［7］项国民，高海明.城镇土地分等估价法析议及应用［J］.宁波大学学报，1994，7（2）. ［8］李武生.关于城镇土地使用价值的地域差异与分等研究的数理分析［J］.资源科学，2000，22（5）： 16-20. ［9］唐根年，欧海若，等.浙江省城镇土地分等地域分异特征研究［J］.经济地理，1998，（3）： 69-75. ［10］严星，林增杰.城市地产评估［M］.北京： 中国人民大学出版社，1999. 收稿日期：2005-09-20