剩余价值(剩余平均利润(平 资本有机 产品生产绝对 生产部门 价值率为均利润率为 构成 价值|价格|地租 100%) 20%) 工业部门80C+20V20 20 1201200 农业部门60C+40V40 由此,由于农业资本有机构成低于工业,等量资本在农业中可吸收较多的劳动力,在剩余价值率 相等的条件下,可产生较多的剩余价值。在工业生产中,由于不同部门存在以资本转移为特征的自由竞 争,因而能引起剩余价值在不同部门之间进行重新分配,形成平均利润率。而在农业中,由于存在土地 所有权的垄断,资本的自由流动受到限制,从而导致农业部门生产的剩余价值不参与平均利润率的形成 过程。这样,由于农业资本有权构成低而多获得的剩余价值就留在农业部门,构成超额利润,即绝对地 租的实体。二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下,绝对地租只能来源于土地产品的市场价 格高于其价值的差额。 、垄断地租 马克思主义认为,在资本主义制度下,除了级差地租和绝对地租两种基本地租形式之外,还存在着垄断 地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件,能 够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。比如,具有特殊风味的名酒就用某些特别地块出产的原料(包 括水)酿制而成的。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格,而且也超过其价值的垄断价格出售。 这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定,而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无 关。这种垄断价格产生的超额利润,由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权因而转化 为垄断地租,落入土地所有者手中。 第三节地租理论与房地产 、城市地租及其形态 与农业地租相比,城市地租存在一定的特殊性,本部分主要分析包括城市级差地租、城市绝对地 租和城市垄断地租在内的地租问题。 (一)城市绝对地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所,租用城市 土地而交付给土地所有者的地租。在土地私有制的社会里,城市地租为人们所熟识。在社会主义社会, 土地私有制被社会主义公有制所取代。在我国,城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。在相 当长的时期内,由于没有树立社会主义初级阶段的观念,没有实行社会主义市场经济体制,人们一直把
18 生产部门 资本有机 构成 剩余价值（剩余 价值率为 100％） 平均利润（平 均 利 润 率 为 20％） 产 品 价值 生 产 价格 绝 对 地租 工业部门 80C＋20V 20 20 120 120 0 农业部门 60C＋40V 40 20 140 120 20 由此，由于农业资本有机构成低于工业，等量资本在农业中可吸收较多的劳动力，在剩余价值率 相等的条件下，可产生较多的剩余价值。在工业生产中，由于不同部门存在以资本转移为特征的自由竞 争，因而能引起剩余价值在不同部门之间进行重新分配，形成平均利润率。而在农业中，由于存在土地 所有权的垄断，资本的自由流动受到限制，从而导致农业部门生产的剩余价值不参与平均利润率的形成 过程。这样，由于农业资本有权构成低而多获得的剩余价值就留在农业部门，构成超额利润，即绝对地 租的实体。二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价 格高于其价值的差额。 3、垄断地租 马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级差地租和绝对地租两种基本地租形式之外，还存在着垄断 地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能 够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。比如，具有特殊风味的名酒就用某些特别地块出产的原料（包 括水）酿制而成的。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。 这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无 关。这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权因而转化 为垄断地租，落入土地所有者手中。 第三节 地租理论与房地产 一、城市地租及其形态 与农业地租相比，城市地租存在一定的特殊性，本部分主要分析包括城市级差地租、城市绝对地 租和城市垄断地租在内的地租问题。 （一）城市绝对地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市 土地而交付给土地所有者的地租。在土地私有制的社会里，城市地租为人们所熟识。在社会主义社会， 土地私有制被社会主义公有制所取代。在我国，城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。在相 当长的时期内，由于没有树立社会主义初级阶段的观念，没有实行社会主义市场经济体制，人们一直把
地租看成是土地私有制的产物而加以否定,与此相联系,在实际工作中实行了城市土地无偿无限期使用 制度。改革开放以来,特别是随着社会主义市场经济理论和体制的确立,人们逐渐认识到社会主义条件 下仍然存在城市地租。这是因为:一方面,在我国现阶段,社会生产力还没有极大发展,产品还没有极 大丰富,还不具备取消地租的生产力条件;另一方面,地市土地的所有权和使用权仍然处于相分离的状 态。在这种状态下,就存在土地所有权如何在经济上实现的问题。当然,在社会主义条件下的城市地租, 它不归属于任何私人所有,而是归社会主义国家所有。进一步说,社会主义土地经营垄断使城市土地级 差生产力转化为级差地租。社会主义土地所有权垄断使垄断利润转化为绝对地租。 绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。绝对地租的增长来源于两个方面:一是随着 城市经济的发展,社会劳动生产率相应提高,产业部门所获得的超额利润和平均利润提高,相应的土地 要素所得的超额利润或平均利润也提高,因而地租量也会提高;二是城市经济发展对有限土地需求的不 断增加,土地价格增长,导致绝对地租量增加。 (二)城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近,交通 是否方便,人口流量是否足够大,配套设施是否齐全等方面。这就是说,作为城市地租,它和农业地租 样要受级差地租规律的调节。因为在城市土地所有权与使用杈相分离的条件下,由于土地经营权被垄 断,工业品或劳务的生产价格也将是由城市劣等地生产这些工业品或劳务的个别生产价格所决定的。不 过,在农业部门,土地的丰度和地理位置共同起作用,但以丰度为主,由它决定着级差地租量的多少。 至于城市土地,则不是以丰度为主,而是以地理位置为主,由它决定着级差地租量的多少。原因在于城 市土地地理位置好坏直接关系到占用该地块的经营者的收益高低,同时也取决于该区位所能带来的集聚 效益的大小。 所谓集聚效益,从总体上说是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。集聚效益 可以分成两大类:一类是企业内部的规模经济效益,它适用于单独的厂商。一般说,企业内部的规模经 济效益同该企业在城市土地上所处的位置优劣没有直接联系;另一类是企业外部的集聚效益,它包括区 域化经济效益和城市化经济效益两个方面的内容。区域化经济效益主要是指在一个特定的区域空间内, 个特定行业的厂商享受该区域内同类厂商的数量和功能所带来的经济效益。城市化经济效益则具有更 广泛的含义,即一个城市地区内全部经济活动对一个厂商的专业化分工协作上所产生的经济效益,以及 城市提供各种专业服务和城市基础设施等系统功能所带来的经济效益。由此可见,企业的外部集聚效益 主要产生于各企业在城市土地上所处的位置,所处的位置越优越,所获得的企业外部的集聚效益就大 反之亦然 具体而言,首先,城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高
19 地租看成是土地私有制的产物而加以否定，与此相联系，在实际工作中实行了城市土地无偿无限期使用 制度。改革开放以来，特别是随着社会主义市场经济理论和体制的确立，人们逐渐认识到社会主义条件 下仍然存在城市地租。这是因为：一方面，在我国现阶段，社会生产力还没有极大发展，产品还没有极 大丰富，还不具备取消地租的生产力条件；另一方面，地市土地的所有权和使用权仍然处于相分离的状 态。在这种状态下，就存在土地所有权如何在经济上实现的问题。当然，在社会主义条件下的城市地租， 它不归属于任何私人所有，而是归社会主义国家所有。进一步说，社会主义土地经营垄断使城市土地级 差生产力转化为级差地租。社会主义土地所有权垄断使垄断利润转化为绝对地租。 绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。绝对地租的增长来源于两个方面：一是随着 城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地 要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求的不 断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。 （二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通 是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。这就是说，作为城市地租，它和农业地租 一样要受级差地租规律的调节。因为在城市土地所有权与使用权相分离的条件下，由于土地经营权被垄 断，工业品或劳务的生产价格也将是由城市劣等地生产这些工业品或劳务的个别生产价格所决定的。不 过，在农业部门，土地的丰度和地理位置共同起作用，但以丰度为主，由它决定着级差地租量的多少。 至于城市土地，则不是以丰度为主，而是以地理位置为主，由它决定着级差地租量的多少。原因在于城 市土地地理位置好坏直接关系到占用该地块的经营者的收益高低，同时也取决于该区位所能带来的集聚 效益的大小。 所谓集聚效益，从总体上说是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。集聚效益 可以分成两大类：一类是企业内部的规模经济效益，它适用于单独的厂商。一般说，企业内部的规模经 济效益同该企业在城市土地上所处的位置优劣没有直接联系；另一类是企业外部的集聚效益，它包括区 域化经济效益和城市化经济效益两个方面的内容。区域化经济效益主要是指在一个特定的区域空间内， 一个特定行业的厂商享受该区域内同类厂商的数量和功能所带来的经济效益。城市化经济效益则具有更 广泛的含义，即一个城市地区内全部经济活动对一个厂商的专业化分工协作上所产生的经济效益，以及 城市提供各种专业服务和城市基础设施等系统功能所带来的经济效益。由此可见，企业的外部集聚效益 主要产生于各企业在城市土地上所处的位置，所处的位置越优越，所获得的企业外部的集聚效益就大， 反之亦然。 具体而言，首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高
低。良好的城市土地区位能保证企业以较低的成本、较少的时间获取生产所需的原材料和运输制成品。 其次,城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小,从而直接决定着企业销售额。在一定的区域内,城 市作为大量人口和企业群体的载体,意味着城市本身是一个巨大的市场,这不仅使处于城市的企业,通 过充分挖掘本地市场而降低其产品销售成本、配货成本和财务成本,而且由于城市内各个区域的人口和 企业,特别是商店的集中程度差异,将导致同一城市内各个不同地段具有不等的级差生产力。 商业地租是城市地租最典型的形态,商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是 与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的。如在中心商业区,由于消费者的 多元购买行为,使彼此连接成线或成片的商业用地,对消费者具有更大的吸引力。在繁华的商业街区经 营商业较之零星散落的商店,更易吸引消费者。这些都造成了同一城市内处于不同位置的土地具有不等 的级差生产力。 上述分析说明,城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力,较优位置土地的级差生产力 必然转化为超额利润。在市场经济条件下,土地所有权和使用权的垄断及其分离,又必然使这种超额利 润转化为城市级差地租I 城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营,即在同一块土地上进行连续追加投资,由于各次 追加投资生产率的不同,形成了级差生产力。在市场经济条件下,由于土地所有权和经营权垄断及其分 离,这种级差生产力也必然转化为级差超额利润,进而转化为城市级差地租II。在城市经济发展过程 中,这种连续不断的追加投资是经常发生的,而且是大量的。首先是国家在城市市政基础设施上的追加 投资。其次是企业的追加投资。由追加投资所形成的级差超额利润II,在国有土地有偿出让期间,归 企业所有。土地出让期满后,这部分超额利润会转化为级差地租II归国家所有。 (三)城市绝对地租和垄断地租 1、城市绝对地租 在社会主义市场经济条件下,仍然存在绝对地租,这个结论自然也适用于城市土地,即城市同样 存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断,任何企业、单位、个人要使用城市土地,都必须向土地的 所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、 产业提供的,城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的,它的优劣评价 尺度主要由位置确定。但是,城市绝对地租的实体与农村绝对地租的实体是一样的,仍然是超额利润即 劳动者创造的剩余劳动的一部分。而且,城市绝对地租是由农业地租调节的,确切地说是由毗邻城市或 城市边缘地区的农业用地的地租调节的。城市最低等级的土地即为不提供城市级差地租的土地,它处于 城市边缘地区,与周边的农业用地相接;相对于农业用地它曾是农业的优等地,曾经提供农业优等地的
20 低。良好的城市土地区位能保证企业以较低的成本、较少的时间获取生产所需的原材料和运输制成品。 其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直接决定着企业销售额。在一定的区域内，城 市作为大量人口和企业群体的载体，意味着城市本身是一个巨大的市场，这不仅使处于城市的企业，通 过充分挖掘本地市场而降低其产品销售成本、配货成本和财务成本，而且由于城市内各个区域的人口和 企业，特别是商店的集中程度差异，将导致同一城市内各个不同地段具有不等的级差生产力。 商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是 与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的。如在中心商业区，由于消费者的 多元购买行为，使彼此连接成线或成片的商业用地，对消费者具有更大的吸引力。在繁华的商业街区经 营商业较之零星散落的商店，更易吸引消费者。这些都造成了同一城市内处于不同位置的土地具有不等 的级差生产力。 上述分析说明，城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力 必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利 润转化为城市级差地租 I。 城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次 追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。在市场经济条件下，由于土地所有权和经营权垄断及其分 离，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租 II。在城市经济发展过程 中，这种连续不断的追加投资是经常发生的，而且是大量的。首先是国家在城市市政基础设施上的追加 投资。其次是企业的追加投资。由追加投资所形成的级差超额利润 II，在国有土地有偿出让期间，归 企业所有。土地出让期满后，这部分超额利润会转化为级差地租 II 归国家所有。 （三）城市绝对地租和垄断地租 1、城市绝对地租 在社会主义市场经济条件下，仍然存在绝对地租，这个结论自然也适用于城市土地，即城市同样 存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的 所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三 产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价 尺度主要由位置确定。但是，城市绝对地租的实体与农村绝对地租的实体是一样的，仍然是超额利润即 劳动者创造的剩余劳动的一部分。而且，城市绝对地租是由农业地租调节的，确切地说是由毗邻城市或 城市边缘地区的农业用地的地租调节的。城市最低等级的土地即为不提供城市级差地租的土地，它处于 城市边缘地区，与周边的农业用地相接；相对于农业用地它曾是农业的优等地，曾经提供农业优等地的
地租;在它转为城市用地时,农村集体经济组织把土地所有权有偿出让给国家了,因而国家在出让其使 用权时有权向土地使用者收取地租,这个地租就是绝对地租。农业地租是城市绝对地租的基础,因而城 市绝对地租的量不是该土地作为农业用地时的绝对地租量,而是作为农业用地时的全部地租,即绝对地 租和级差地租之和。因为作为城市边缘土地,是城市士地等级序列中的“劣等”土地,不提供级差地租 但土地使用者仍然要向土地所有者交纳地租,这个地租就是城市绝对地租。其量的低限则是作为农业用 地(优等)时的全部地租,如果这个地租量只包含原作为农业用地时的绝对地租量,那么土地所有者就 不会改变这些土地的用途。 在城市由于存在土地所有权的垄断,如果不支付绝对地租,它也会阻碍资本的投入。同样,城市 绝对地租的实体仍然来源于企业提供的总剩余价值的一部分,即超过平均利润的那部分超额利润。所以, 只要这些工厂、商店或银行等为社会所必须的,那么这些工厂所生产的工业品,以及这些商店或银行所 提供的劳务的市场价格,势必高于其成本价格加平均利润,二者之间的差额,就构成城市绝对地租的来 源。在城市平均资本有机构成高于农业的条件下,这种绝对地租只能来源于垄断价格,也就是市场价格 高于其价值或生产价格的余额。 2、城市垄断地租 城市地租除了级差地租和绝对地租这两种基本形式之外,还存在着一种个别的、特殊的地租形式, 即城市垄断地租。所谓城市垄断地租,是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄 断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地 租,这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定,也不是由商品的价值决定,而是由购买者的需要和支 付能力决定。因而,具有这种购买欲望和支付能为的人越多,其价格也就越高,垄断地租就越多。这种 垄断地租在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。 地租与城市房地产 (一)地租与房地产价格 1、地租与土地价格 任何物品要具有价值,就必须是用来交换的劳动产品。自然状态的土地,未经人类的开发,没有 投入人类劳动,因而不存在价值,也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。但是,土地具有 特殊的使用价值,在一定的条件下,土地能为人类持久地提供产品和劳务,即产生地租,所以,自然状 态的土地价格不是什么土地商品价值的货币表现,而只是土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或 使用权的人所支付的一定代价,出卖土地就是出卖土地的所有权或使用权,其实质就是出卖在未来一定 时期内源源不断地取得地租的权利。因此,土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额,即地租 的资本化。 21
21 地租；在它转为城市用地时，农村集体经济组织把土地所有权有偿出让给国家了，因而国家在出让其使 用权时有权向土地使用者收取地租，这个地租就是绝对地租。农业地租是城市绝对地租的基础，因而城 市绝对地租的量不是该土地作为农业用地时的绝对地租量，而是作为农业用地时的全部地租，即绝对地 租和级差地租之和。因为作为城市边缘土地，是城市士地等级序列中的“劣等”土地，不提供级差地租， 但土地使用者仍然要向土地所有者交纳地租，这个地租就是城市绝对地租。其量的低限则是作为农业用 地（优等）时的全部地租，如果这个地租量只包含原作为农业用地时的绝对地租量，那么土地所有者就 不会改变这些土地的用途。 在城市由于存在土地所有权的垄断，如果不支付绝对地租，它也会阻碍资本的投入。同样，城市 绝对地租的实体仍然来源于企业提供的总剩余价值的一部分，即超过平均利润的那部分超额利润。所以， 只要这些工厂、商店或银行等为社会所必须的，那么这些工厂所生产的工业品，以及这些商店或银行所 提供的劳务的市场价格，势必高于其成本价格加平均利润，二者之间的差额，就构成城市绝对地租的来 源。在城市平均资本有机构成高于农业的条件下，这种绝对地租只能来源于垄断价格，也就是市场价格 高于其价值或生产价格的余额。 2、城市垄断地租 城市地租除了级差地租和绝对地租这两种基本形式之外，还存在着一种个别的、特殊的地租形式， 即城市垄断地租。所谓城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄 断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地 租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支 付能力决定。因而，具有这种购买欲望和支付能为的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。这种 垄断地租在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。 二、地租与城市房地产 （一）地租与房地产价格 1、地租与土地价格 任何物品要具有价值，就必须是用来交换的劳动产品。自然状态的土地，未经人类的开发，没有 投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。但是，土地具有 特殊的使用价值，在一定的条件下，土地能为人类持久地提供产品和劳务，即产生地租，所以，自然状 态的土地价格不是什么土地商品价值的货币表现，而只是土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或 使用权的人所支付的一定代价，出卖土地就是出卖土地的所有权或使用权，其实质就是出卖在未来一定 时期内源源不断地取得地租的权利。因此，土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租 的资本化
2、地租和房地产价格 通常情况下,理论上可以将房地产价格分解为两部分即土地价格和不包含土地价格在内的建筑物 价格。但在实践中建筑物价格和土地价格是相互包含在一起的,很难将之分离开来。日常生活中所称的 房价事实上已将地价包含在内了。由此,根据上述地租和土地价格关系的基本理论可知,地租对房地产 价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格,引起房地产价格上下波动。在其他 条件不变时,地租水平提高,将使房地产价格上涨,反之,地租水平降低,将使房地产价格下降 (二)地租与城市房地产开发 开发一般意指以各种自然资源为对象,通过人力加以改造,以达到人类目的、满足人类生产生活 需要的一种活动,简言之,房地产开发主要是指以土地与房屋建筑为对象的人类生产活动。 在市场经济条件下,城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡 和优化。从房地产开发企业的角度而言,主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低,进 而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言,地租是城市土地使用者选择 用地的信号和指标,土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向,因而地租可 以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆,可以促使城市土地资源的合理配置
22 2、地租和房地产价格 通常情况下，理论上可以将房地产价格分解为两部分即土地价格和不包含土地价格在内的建筑物 价格。但在实践中建筑物价格和土地价格是相互包含在一起的，很难将之分离开来。日常生活中所称的 房价事实上已将地价包含在内了。由此，根据上述地租和土地价格关系的基本理论可知，地租对房地产 价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他 条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。 （二）地租与城市房地产开发 开发一般意指以各种自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到人类目的、满足人类生产生活 需要的一种活动，简言之，房地产开发主要是指以土地与房屋建筑为对象的人类生产活动。 在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡 和优化。从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，进 而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言，地租是城市土地使用者选择 用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可 以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地资源的合理配置