诉大 LINYI UNIVERSITY 《房地产经济学》讲义 学 院 建筑学院 教研室 房地产教研室
《房地产经济学》讲义 学 院 建筑学院 教 研 室 房地产教研室
目录 第一章绪论 什么是房地产经济学? 二、为什么学习房地产经济学一一学习房地产经济学的意义 三、学什么一一研究内容 11356 四、怎么学一一研究方法 第二章地租理论 第一节西方经济学地租理论 10 第二节马克思主义地租理论. 第三节地租理论与房地产 第三章区位理论 第一节区位理论概述 第二节农业区位理论 第三节工业区位理论 25 第四节中心地理论 第五节区位与房地产业发展 第四章房地产市场 第一节房地产市场概述 第二节房地产市场需求 第三节房地产供给 第四节房地产市场的均衡 第五章房地产价格 第一节房地产价格概述… 第二节房地产价格的形成和运动 第三节房地产价格的构成 第四节房地产价格评估 78 第六章房地产制度 第一节土地制度 第二节住房制度 第七章房地产经济周期
目 录 第一章 绪 论 ......................................................................................................................................................1 一、什么是房地产经济学？.......................................................................................................................1 二、为什么学习房地产经济学——学习房地产经济学的意义...............................................................3 三、学什么——研究内容...........................................................................................................................5 四、怎么学——研究方法...........................................................................................................................6 第二章 地租理论 ..............................................................................................................................................9 第一节 西方经济学地租理论...................................................................................................................10 第二节 马克思主义地租理论...................................................................................................................14 第三节 地租理论与房地产.......................................................................................................................18 第三章 区位理论 ............................................................................................................................................23 第一节 区位理论概述.............................................................................................................................23 第二节 农业区位理论.............................................................................................................................23 第三节 工业区位理论...............................................................................................................................25 第四节 中心地理论...................................................................................................................................26 第五节 区位与房地产业发展.................................................................................................................32 第四章 房地产市场.......................................................................................................................................37 第一节 房地产市场概述.........................................................................................................................37 第二节 房地产市场需求.......................................................................................................................47 第三节 房地产供给...................................................................................................................................54 第四节 房地产市场的均衡.......................................................................................................................59 第五章 房地产价格 ........................................................................................................................................64 第一节 房地产价格概述.........................................................................................................................64 第二节 房地产价格的形成和运动.........................................................................................................68 第三节 房地产价格的构成.....................................................................................................................73 第四节 房地产价格评估.........................................................................................................................78 第六章 房地产制度 ..........................................................................................................................................83 第一节 土地制度.......................................................................................................................................83 第二节 住房制度.....................................................................................................................................89 第七章 房地产经济周期.................................................................................................................................106
第一节经济周期概述. 第二节房地产经济周期 第三节房地产泡沫 115 第八章房地产经济宏观调控 116 第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标 116 第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段 20 第三节房地产经济宏观调控体系 126
3 第一节 经济周期概述...........................................................................................................................106 第二节 房地产经济周期.......................................................................................................................108 第三节 房地产泡沫.................................................................................................................................115 第八章 房地产经济宏观调控.........................................................................................................................116 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标...................................................................................116 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段...................................................................................120 第三节 房地产经济宏观调控体系.......................................................................................................126
第一章绪论 本章内容提要:围绕什么是房地产经济学、为什么要学习房地产经济学、学什么内容、如何去学等 四个基本问题,激发学生的学习兴趣,让学生初步了解本课程设置意义、学习内容及方法等。 、什么是房地产经济学 20世纪80年代初,邓小平同志到西方考察时说:国民经济有两大支柱一一建筑业和汽车业,提出 中国也应该往这方面走,1980年4月,邓小平根据国际经验把建筑业确定为支柱产业,他讲的建筑业 是包括住房生产、流通、分配和消费在内的住宅建筑业,也即我们现在所说的房地产业。经过30多年 发展,房地产业拉动了国民经济的快速发展,为GDP增长作出了巨大贡献 但房地产业也暴露出许多问题: 一是结构不合理,高档房、大户型房多,低档、小户型不足。二是空置率偏高。房子建出来要用, 老在那里空着是一种浪费,空置率最高的时候能够达到40%。三是,不可否认房价还是偏高。有的测算 说高出国际3倍,有的测算是高出正常房价的20%-30%。四是,由于这几年房价上涨较快,成为投资、 投机的对象。投资、投机进一步抬升房价,房价升,进一步吸引投资、投机,形成恶性循环。个体行为 都是理性的,总体结果是非理性的 以上讲的房地产业自身的问题势必影响整体经济。 第一,产业结构失衡。房地产投资过热,下游的钢铁、水泥、建材等业是一片火热。由价格等因素 拉动的房产建设,耗用的钢材占全国钢材用量的20%,水泥用量占全国总量的17.6%。过度发展的房地 产引起的投资过热,导致社会资源配置失衡。回顾这几年的宏观调控,先是从钢铁、水泥等行业入手, 去年、今年开始转到房地产,发现根子在这儿,是它带动和拉动了有关行业过热。地方政府讲过多的资 金、资源配置给房地产业,对其他产业产生了排挤效应。如制造业缺乏资金、技术支持而使产业升级动 力不足,进而导致社会生产率提高速度放慢,削弱国民经济持续快速增长的后劲。 第二,积累与消费失衡。整体的判断就是投资率偏高,或者叫积累率偏高,百分之五十几,消费只 有百分之四十,这是很不正常的比例。热的结果,造成了积累与消费的失衡。这几年投资迅猛增长,过 段时期就形成很大的产出和产能,按照现有的消费能力是消费不了的 第三,社会分配失衡。房地产行业目前是暴利,绝对不是正常利润,搞一个小区成就了一个亿万富 翁。经过很多典型测算,房地产的利润率是在60%-100%以上,这是比较普遍的。还有刚才讲的,房价 上涨过快,促使投资、投机活跃。投资、投机是非生产性的,跟炒股类似,有赚的就有赔的,最后的结 果,实际上是穷人补贴富人,促进了两极分化 第四,地区发展失衡。由于这几年城市建设,包括房地产业发展太快,使得整个社会资源过分向城
1 第一章 绪 论 本章内容提要：围绕什么是房地产经济学、为什么要学习房地产经济学、学什么内容、如何去学等 四个基本问题，激发学生的学习兴趣，让学生初步了解本课程设置意义、学习内容及方法等。 一、什么是房地产经济学？ 20 世纪 80 年代初，邓小平同志到西方考察时说：国民经济有两大支柱——建筑业和汽车业，提出 中国也应该往这方面走，1980 年 4 月，邓小平根据国际经验把建筑业确定为支柱产业，他讲的建筑业 是包括住房生产、流通、分配和消费在内的住宅建筑业，也即我们现在所说的房地产业。经过 30 多年 发展，房地产业拉动了国民经济的快速发展，为 GDP 增长作出了巨大贡献。 但房地产业也暴露出许多问题： 一是结构不合理，高档房、大户型房多，低档、小户型不足。二是空置率偏高。房子建出来要用， 老在那里空着是一种浪费，空置率最高的时候能够达到 40%。三是，不可否认房价还是偏高。有的测算 说高出国际 3 倍，有的测算是高出正常房价的 20%－30%。四是，由于这几年房价上涨较快，成为投资、 投机的对象。投资、投机进一步抬升房价，房价升，进一步吸引投资、投机，形成恶性循环。个体行为 都是理性的，总体结果是非理性的。 以上讲的房地产业自身的问题势必影响整体经济。 第一，产业结构失衡。房地产投资过热，下游的钢铁、水泥、建材等业是一片火热。由价格等因素 拉动的房产建设，耗用的钢材占全国钢材用量的 20%，水泥用量占全国总量的 17.6%。过度发展的房地 产引起的投资过热，导致社会资源配置失衡。回顾这几年的宏观调控，先是从钢铁、水泥等行业入手。 去年、今年开始转到房地产，发现根子在这儿，是它带动和拉动了有关行业过热。地方政府讲过多的资 金、资源配置给房地产业，对其他产业产生了排挤效应。如制造业缺乏资金、技术支持而使产业升级动 力不足，进而导致社会生产率提高速度放慢，削弱国民经济持续快速增长的后劲。 第二，积累与消费失衡。整体的判断就是投资率偏高，或者叫积累率偏高，百分之五十几，消费只 有百分之四十，这是很不正常的比例。热的结果，造成了积累与消费的失衡。这几年投资迅猛增长，过 一段时期就形成很大的产出和产能，按照现有的消费能力是消费不了的。 第三，社会分配失衡。房地产行业目前是暴利，绝对不是正常利润，搞一个小区成就了一个亿万富 翁。经过很多典型测算，房地产的利润率是在 60%－100%以上，这是比较普遍的。还有刚才讲的，房价 上涨过快，促使投资、投机活跃。投资、投机是非生产性的，跟炒股类似，有赚的就有赔的，最后的结 果，实际上是穷人补贴富人，促进了两极分化。 第四，地区发展失衡。由于这几年城市建设，包括房地产业发展太快，使得整个社会资源过分向城
市集中,包括农村的很多资金是向城市流的。带来的问题,就是中西部的地区农村的发展空间受到了很 大的挤压。我们讲内需不足,消费市场启动不了,最主要是农村市场起不来,9亿农民在整个社会商品 总额当中只占到34% 第五,房地产业对就业起到积极的作用,但由于后续方面的问题没有解决好,也凸显了社会矛盾。 有征地的问题,拆迁的问题,打工者的工资问题,等等。还有打工者的居住问题,这一块没有纳入各级 城市政府的视野,基本上是靠城乡接合部的农民租房来解决。讲房地产业和房地产市场,还有个最低档 的租房市场,基本上没人管,甚至在政策上还有这样那样的限制。 第六,房地产业对国民经济有很大的拉动作用,可带动52个相关行业的发展。但也不能否认,这 个产业本身是技术含量比较低的产业。它所带动的产业大部分是高能耗、高污染的,带来相关的问题就 是我们这几年快速发展,某种程度上是透支未来的资源,造成严重的环境压力。房地产耗用的钢材量比 发达国家高10%到20%,每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。在中国,居住面积增长 10%,因居住引起的能源消耗増长约30%,如果把建房过程中所消耗的能源也计算在内,将占到一次性 能源消耗总量的37% 中国房地产到底有没有泡沫、外资的不断进入是投资还是投机、政府对房地产业该管还是不该管等 一系列问题 深入研究这些问题、揭示房地产经济运行的规律及其表现形式,分析、预测房地产业的发展和变化 趋势,正是房地产经济学要完成的任务 (林增杰):房地产经济学是运用一般经济学的原理和方法研宄房地产经济运行规律和房地产资源 配置效率以及房地产经济活动运行过程中所发生经济关系的学科 房地产经济学的研究对象包括三个方面:(1)能反映人们之间社会关系的各种产权关系和由社会 制度决定的各种房地产制度;(2)反映人们之间经济关系的房地产价格和房地产市场运行规律(3)政 府为加强房地产业的发展或保护房地产产权的利益而采取的管理制度、调控措施等。(谢经荣,吕萍, 乔志敏房地产经济学(第二版,中国人民大学出版社)) 在我国,对房地产经济学的研究开始于20世纪80年代后期。到了20世纪90年代中期,随着房 地产业的不断发展壮大,随着高校房地产经营管理类专业人才培养教学改革的深入,在实践与理论的双 重需要下,促使专家学者们对房地产经济学开始了深入的研究。由于房地产经济学还是一门相当年轻的 学科,对它的认识也在不断的深化之中 房地产经济学的学科性质 房地产经济学是一门应用性质的的经济学。其应用性体现在两个方面 2
2 市集中，包括农村的很多资金是向城市流的。带来的问题，就是中西部的地区农村的发展空间受到了很 大的挤压。我们讲内需不足，消费市场启动不了，最主要是农村市场起不来，9 亿农民在整个社会商品 总额当中只占到 34%。 第五，房地产业对就业起到积极的作用，但由于后续方面的问题没有解决好，也凸显了社会矛盾。 有征地的问题，拆迁的问题，打工者的工资问题，等等。还有打工者的居住问题，这一块没有纳入各级 城市政府的视野，基本上是靠城乡接合部的农民租房来解决。讲房地产业和房地产市场，还有个最低档 的租房市场，基本上没人管，甚至在政策上还有这样那样的限制。 第六，房地产业对国民经济有很大的拉动作用，可带动 52 个相关行业的发展。但也不能否认，这 个产业本身是技术含量比较低的产业。它所带动的产业大部分是高能耗、高污染的，带来相关的问题就 是我们这几年快速发展，某种程度上是透支未来的资源，造成严重的环境压力。房地产耗用的钢材量比 发达国家高 10%到 20%，每拌和 1 立方米混凝土比发达国家多消耗水泥 80 公斤。在中国，居住面积增长 10%，因居住引起的能源消耗增长约 30%，如果把建房过程中所消耗的能源也计算在内，将占到一次性 能源消耗总量的 37%。 中国房地产到底有没有泡沫、外资的不断进入是投资还是投机、政府对房地产业该管还是不该管等 一系列问题。 深入研究这些问题、揭示房地产经济运行的规律及其表现形式，分析、预测房地产业的发展和变化 趋势，正是房地产经济学要完成的任务。 （林增杰）：房地产经济学是运用一般经济学的原理和方法研究房地产经济运行规律和房地产资源 配置效率以及房地产经济活动运行过程中所发生经济关系的学科”。 房地产经济学的研究对象包括三个方面：（1）能反映人们之间社会关系的各种产权关系和由社会 制度决定的各种房地产制度；（2）反映人们之间经济关系的房地产价格和房地产市场运行规律（3）政 府为加强房地产业的发展或保护房地产产权的利益而采取的管理制度、调控措施等。（谢经荣，吕萍， 乔志敏.房地产经济学（第二版，中国人民大学出版社）） 在我国，对房地产经济学的研究开始于 20 世纪 80 年代后期。到了 20 世纪 90 年代中期，随着房 地产业的不断发展壮大，随着高校房地产经营管理类专业人才培养教学改革的深入，在实践与理论的双 重需要下，促使专家学者们对房地产经济学开始了深入的研究。由于房地产经济学还是一门相当年轻的 学科，对它的认识也在不断的深化之中。 房地产经济学的学科性质： 房地产经济学是一门应用性质的的经济学。其应用性体现在两个方面：