种横向分析,即考虑一定时期内各种经济变量之间的相互关系,动态分析则是一种纵向分析,是时间序 列分析,即考察不同时期各种经济变量的变动规律。当然,静态分析和动态分析也有一定联系,静态分 析是动态分析的基础,为动态分析提供基础数据,便于准确分析经济运行规律。而动态分析则是静态分 析的发展和延伸 4、流量分析和存量分析 流量和存量都是变量。 流量是指某一时期内经济变量的数值,如一年内国民生产总值、一年内银行吸收存款的数量等。存 量是指某一时点上的经济变量。如年末的国民财富总量、年末银行存款余额等。 一般来说,流量来自存量,流量又归入存量之中。流量和存量是互相影响的,流量增加能使存量增 加,存量增加又促使流量增加, 流量分析是指对流量总量指标的投入产出变化及对其他总量指标的影响等进行分析,存量分析是指 对存量的总量指标的影响因素,变动趋势及对其他有关指标影响的分析 参考书目 张红.房地产经济学讲义,北京:清华大学出版社,2004 曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社,2003 刘水杏.房地产业关联特性及带动效应研究,北京:中国人民大学出版社2006 高波等编著.现代房地产经济学导论.南京:南京大学出版社,2007 本章作业:课后粗略翻阅至少3种以上房地产经济学相关教材,了解房地产经济学基本结构体系
8 种横向分析，即考虑一定时期内各种经济变量之间的相互关系，动态分析则是一种纵向分析，是时间序 列分析，即考察不同时期各种经济变量的变动规律。当然，静态分析和动态分析也有一定联系，静态分 析是动态分析的基础，为动态分析提供基础数据，便于准确分析经济运行规律。而动态分析则是静态分 析的发展和延伸. 4、流量分析和存量分析 流量和存量都是变量。 流量是指某一时期内经济变量的数值，如一年内国民生产总值、一年内银行吸收存款的数量等。存 量是指某一时点上的经济变量。如年末的国民财富总量、年末银行存款余额等。 一般来说，流量来自存量，流量又归入存量之中。流量和存量是互相影响的，流量增加能使存量增 加，存量增加又促使流量增加。 流量分析是指对流量总量指标的投入产出变化及对其他总量指标的影响等进行分析，存量分析是指 对存量的总量指标的影响因素，变动趋势及对其他有关指标影响的分析。 参考书目： 张红. 房地产经济学讲义，北京：清华大学出版社 ，2004. 曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社，2003. 刘水杏.房地产业关联特性及带动效应研究, 北京:中国人民大学出版社 2006 高波等编著.现代房地产经济学导论.南京：南京大学出版社，2007. 本章作业：课后粗略翻阅至少 3 种以上房地产经济学相关教材，了解房地产经济学基本结构体系
第二章地租理论 【课程导入】英国古典政治经济学创始人威廉配第在1662年的《赋税论》中曾指出“劳动是财富致富, 土地是财富之母”。 【提问】如何理解“土地是财富之母”? 【解析】土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素,尤其在农业社会,粮食是最重要的产出,土 地的重要性首屈一指。既然土地这么重要,使用土地就要付出代价。 不同社会形态下,地租因为土地所有权性质不同,其内容和形式也不同,体系了不同的生产关系: (1)奴隶社会一一出现了最初的地租,即奴隶制地租。以劳役地租为基本形式。 (2)封建社会—一封建地租。依次采取占主要地位的三种基本形式:劳役(徭役)地租、实物地 租、货币地租(钱租) (3)资本主义社会一一资本主义地租。货币地租 在资本主义制度下,农业中存在着大土地所有者、农业资本家和农业工人三个阶级之间的关系 大土地所有者一般把土地出租给农业资本家,后者再雇佣农业工人进行耕作,并按照租地契约规定,将 剥削农业雇佣工人得来的剩余价值的一部分即表现为超额利润的部分,作为地租交给土地所有者 (4)社会主义社会一一社会主义地租 【现象描述】长期以来,人们似乎有这样一种看法:我国实行的是土地的社会主义公有制,国有 土地全民所有,集体的土地集体成员使用,都是自家人,无须乎有什么代价。好像只有私有制下使用土 地才有代价,公有制应该与私有制有根本的不同。在使用土地的代价上也是必须如此 【提问】你认为社会主义社会应不应该存在地租? 【解析】传统城镇土地使用制度的弊端。不收租金,行政划拨。结果土地利用效率低下。下载土 地资源的稀缺性表现的愈发明显,需充分利用价值规律发挥土地资源的配置效率。 我国土地使用中实行“两权分离”,地租是土地所有权在经济上的表现形式。社会主义地租反映的 是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下,对土地收益的分配关系;同时也是国家用于调节社会生 产与分配的经济杠杆。地租上缴国家,作为国家财政收入,最终用于社会主义建设和提高人民的生活水 平与环境质量。 社会主义地租表现形式:土地出让金、土地承包费、土地租金等。 社会形态 地租表现形式 奴隶社会 劳役地租 封建社会 劳役(徭役)地租、实物地租、货币地租(钱租)
9 第二章 地租理论 【课程导入】英国古典政治经济学创始人威廉配第在 1662 年的《赋税论》中曾指出“劳动是财富致富， 土地是财富之母”。 【提问】如何理解“土地是财富之母”？ 【解析】土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素，尤其在农业社会，粮食是最重要的产出，土 地的重要性首屈一指。既然土地这么重要，使用土地就要付出代价。 不同社会形态下，地租因为土地所有权性质不同，其内容和形式也不同，体系了不同的生产关系： （1）奴隶社会——出现了最初的地租，即奴隶制地租。以劳役地租为基本形式。 （2）封建社会——封建地租。依次采取占主要地位的三种基本形式：劳役（徭役）地租、实物地 租、货币地租（钱租） （3）资本主义社会——资本主义地租。货币地租 在资本主义制度下，农业中存在着大土地所有者、农业资本家和农业工人三个阶级之间的关系。 大土地所有者一般把土地出租给农业资本家，后者再雇佣农业工人进行耕作，并按照租地契约规定，将 剥削农业雇佣工人得来的剩余价值的一部分即表现为超额利润的部分，作为地租交给土地所有者。 （4）社会主义社会——社会主义地租 【现象描述】长期以来，人们似乎有这样一种看法：我国实行的是土地的社会主义公有制，国有 土地全民所有，集体的土地集体成员使用，都是自家人，无须乎有什么代价。好像只有私有制下使用土 地才有代价，公有制应该与私有制有根本的不同。在使用土地的代价上也是必须如此。 【提问】你认为社会主义社会应不应该存在地租？ 【解析】传统城镇土地使用制度的弊端。不收租金，行政划拨。结果土地利用效率低下。下载土 地资源的稀缺性表现的愈发明显，需充分利用价值规律发挥土地资源的配置效率。 我国土地使用中实行“两权分离”，地租是土地所有权在经济上的表现形式。社会主义地租反映的 是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时也是国家用于调节社会生 产与分配的经济杠杆。地租上缴国家，作为国家财政收入，最终用于社会主义建设和提高人民的生活水 平与环境质量。 社会主义地租表现形式：土地出让金、土地承包费、土地租金等。 社会形态 地租表现形式 奴隶社会 劳役地租 封建社会 劳役（徭役）地租、实物地租、货币地租（钱租）
资本主义社会 货币地租 社会主义社会 货币地租(土地出让金、土地承包费、土地租金) 【过渡】地租普遍存在于各种社会形态下,现代社会土地资源稀缺,地租成为优化配置土地资源 的重要手段 财政部国土资源部中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知:第十 三条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设 支出以及其他支出。 许多经济学家对地租问题作过深入的研究,形成了一系列地租理论。 地租理论的研究核心:地租的源泉和决定因素;土地价格的本质和形成 地租理论的发展历程:一般而言,西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段:一是 古典政治经济学地租理论;二是庸俗政治经济学地租理论;三是现代西方经济学地租理论。【图示发展 阶段】 重商主义地租理论 重农主义地租理论 (威廉配第) (魁奈) 古典政治经济学地租理论 (亚当斯密、大卫李嘉图) 庸俗政治经济学地租理论 (萨伊、马尔萨斯) 马克思主义地租理论 现代西方经济学地租理论 (马歌尔、克拉克、赫德 阿隆索、萨缪尔森) 马克思主义的地租理论是马克思和恩格斯批判性地继承古典经济学家地租理论的基础上建立和发 展起来 各种地租理论有各自的基本假设和分析方法,又相互借鉴、继承创新, 【本章主要内容】 第一节西方经济学地租理论
10 资本主义社会 货币地租 社会主义社会 货币地租（土地出让金、土地承包费、土地租金） 【过渡】地租普遍存在于各种社会形态下，现代社会土地资源稀缺，地租成为优化配置土地资源 的重要手段。 财政部国土资源部中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知：第十 三条 土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设 支出以及其他支出。 许多经济学家对地租问题作过深入的研究，形成了一系列地租理论。 地租理论的研究核心：地租的源泉和决定因素；土地价格的本质和形成。 地租理论的发展历程：一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段：一是 古典政治经济学地租理论；二是庸俗政治经济学地租理论；三是现代西方经济学地租理论。【图示发展 阶段】 马克思主义的地租理论是马克思和恩格斯批判性地继承古典经济学家地租理论的基础上建立和发 展起来。 各种地租理论有各自的基本假设和分析方法，又相互借鉴、继承创新。 【本章主要内容】 第一节 西方经济学地租理论
时期 代表人物主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念 配第 土地价格=年租×21。 提出“纯产品”学说。 魁奈 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品(纯产品)以地租 的形式归土地所有者所有 纯产品”是由农业劳动者生产出来,由于土地私有权的存 杜尔阁 在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。 系统地研究地租理论的古典经济学家 17世纪中叶 斯密 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生 到19世纪初 性地租等。 提出了土地相对肥沃的概念。 安德森 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租,而不是相反 级差地租以土地耕种的下降序列为前提 威斯特 土地产品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 李 嘉图 只承认级差地租,否认绝对地租的存在。 提出“三位一体”的分配论:工资是劳动的补偿;利息是资 萨伊 本的补偿;地租是使用土地的补偿 19世纪上半 马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予 创建农业区位论。 杜能(屠能) 主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。 19世纪下半马克思 资本主义地租是剩余价值的转化形式之 恩格斯 地租分为3种形式:绝对地租;级差地租;垄断地租 土地价格是地租的资本化。 20世纪初到 创立均衡价格论 马歇尔 20世纪下半 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。 11
11 时期 代表人物 主要观点和贡献 17 世纪中叶 到 19 世纪初 配第 提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×21。 魁奈 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租 的形式归土地所有者所有。 杜尔阁 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存 在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。 斯密 系统地研究地租理论的古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生 性地租等。 安德森 提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 威斯特 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。 李嘉图 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。 19 世纪上半 叶 萨伊 提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资 本的补偿；地租是使用土地的补偿。 马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予。 杜能（屠能） 创建农业区位论。 主要研究级差地租 I 中由于位置的优劣不同而产生的地租。 19 世纪下半 叶 马克思 恩格斯 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。 资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。 地租分为 3 种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。 土地价格是地租的资本化。 20 世纪初到 20 世纪下半 马歇尔 创立均衡价格论。 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力
时期 代表人物主要观点和贡献 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 克拉克 地租是一种“经济盈余” 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用 胡佛 的竞标 阿兰索 解决了城市土地地租、地价的计算问题。 丁伯根 土地的影子价格。 康托洛维奇土地的影子价格。 萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本,取决于观察问题的角度。 哥德伯戈 用制度经济学的方法对城市地价进行分析 钦洛依 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第( William Petty,1623-1678)是古典政治经济学的奠基人。他认为,一个人从他 的收获物中,扣除了自己投入的种子,并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分 之后,剩下的谷物就是这块土地一年的自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。 他不仅提出由同等面积的土地,因土地的丰度不同产生级差地租,而且还提出由于距离市场的远近不同 以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理论作出了极其重要的贡献。 弗朗索瓦·魁奈( Francois Quesnay,1694-174)是法国重农学派的创始人。他的地租理论是 “纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类,一类是使社会财富扩大的部门,另一类是使 社会财富相加的部门。他认为,农业因为有自然的帮助而为社会创造财富,而自然是不会向人类索取报 酬的,所以农业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后,还会有剩余品,从而使财富扩大。除了农业部 门以外的一切部门,如加工工业等只使社会财富数量上相加,而不能使社会的财富有所扩大。因此在农 业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提 出“纯产品”即剩余价值不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献2。 亚当·斯密( Adam Smith,1723-1790)在经济学发展历史上,最先系统地研究了地租。他看到 了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富的性质及其原因的研究》一书中,斯密指出地 租是作为使用土地的代价,是为使用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本 和普通利润后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有。 1威廉·配第,《配第经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第45-51页。 2弗朗索瓦·魁奈,《魁奈经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第3-38页。 3亚当·斯密,《国民财富的性质及其原因的研究》,商务印书馆1972年12月第1版
12 时期 代表人物 主要观点和贡献 叶 克拉克 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”。 胡佛 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用 的竞标。 阿兰索 解决了城市土地地租、地价的计算问题。 丁伯根 土地的影子价格。 康托洛维奇 土地的影子价格。 萨缪尔森 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。 哥德伯戈 钦洛依 用制度经济学的方法对城市地价进行分析。 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第（William Petty，1623－1678）是古典政治经济学的奠基人。他认为，一个人从他 的收获物中，扣除了自己投入的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分 之后，剩下的谷物就是这块土地一年的自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。 他不仅提出由同等面积的土地，因土地的丰度不同产生级差地租，而且还提出由于距离市场的远近不同 以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理论作出了极其重要的贡献1。 弗朗索瓦·魁奈（Francois Quesnay，1694－1774）是法国重农学派的创始人。他的地租理论是 “纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类，一类是使社会财富扩大的部门，另一类是使 社会财富相加的部门。他认为，农业因为有自然的帮助而为社会创造财富，而自然是不会向人类索取报 酬的，所以农业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后，还会有剩余品，从而使财富扩大。除了农业部 门以外的一切部门，如加工工业等只使社会财富数量上相加，而不能使社会的财富有所扩大。因此在农 业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提 出“纯产品”即剩余价值不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献2。 亚当·斯密（Adam Smith，1723－1790）在经济学发展历史上，最先系统地研究了地租。他看到 了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富的性质及其原因的研究》一书中，斯密指出地 租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本 和普通利润后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有3。 1 威廉·配第，《配第经济著作选集》，商务印书馆，1981 年 1 月第 1 版，第 45－51 页。 2 弗朗索瓦·魁奈，《魁奈经济著作选集》，商务印书馆，1981 年 1 月第 1 版，第 3－38 页。 3 亚当·斯密，《国民财富的性质及其原因的研究》，商务印书馆 1972 年 12 月第 1 版