第三章城市地租与土地区位 地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素,也是引导相关 房地产实践活动的指南。因此,在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济 学的理论基础。本章首先阐述了地租理论的基本发展过程,对马克思主义的地租 理论进行了全面的介绍和分析,并分析了城市地租与房地产业的关系;其次,介 绍了几种区位理论,着重阐述城市区位理论的决定因素:最后,论述了区位理论 在房地产业发展中的作用 第一节城市地租 、地租和地租理论 土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。在技术水平既定的条件 下,其可用的数量又是极其有限的。这样,人类经济生活中首先面临着土地这 稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。在市场经济条件下,地租正起着调节土 地资源配置的作用,而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所 在 (一)地租的含义 地租首先是一个经济范畴,是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者 的代价,这种代价可以以货币的形式表现出来(货币地租),也可以是非货币形 式,如土地的生产物(农业中的实物地租),或者由使用土地的一方交易者提供 等价资产或劳动(农业中的劳役地租,资产置换等)。地租是土地所有权在经济 上的实现形式。其次,地租又是一个社会历史范畴,在不同的社会形态下,由于 土地所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、 资本主义地租和社会主义条件下的地租,反映了不同的生产关系。也就是说,地 租作为一种经济范畴,不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系, 而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系,是社会关系在土 地方面的直接体现。 (二)地租理论的产生和发展过程 在经济学发展的历史过程中,许多经济学家对地租问题作过深入的研究
1 第三章 城市地租与土地区位 地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素，也是引导相关 房地产实践活动的指南。因此，在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济 学的理论基础。本章首先阐述了地租理论的基本发展过程，对马克思主义的地租 理论进行了全面的介绍和分析，并分析了城市地租与房地产业的关系；其次，介 绍了几种区位理论，着重阐述城市区位理论的决定因素；最后，论述了区位理论 在房地产业发展中的作用。 第一节 城市地租 一、地租和地租理论 土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。在技术水平既定的条件 下，其可用的数量又是极其有限的。这样，人类经济生活中首先面临着土地这一 稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。在市场经济条件下，地租正起着调节土 地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所 在。 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者 的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形 式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供 等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。地租是土地所有权在经济 上的实现形式。其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于 土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、 资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。也就是说，地 租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系， 而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土 地方面的直接体现。 （二）地租理论的产生和发展过程 在经济学发展的历史过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究
一般而言,西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段:一是古典政 治经济学阶段;二是庸俗政治经济学阶段;三是现代西方经济学阶段。马克思主 义政治经济学的地租理论另作详细介绍,这里先简要介绍一下这三个阶段地租理 论的基本观点。 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第( William Petty,l623-1678)是古典政治经济学的奠基人。他 认为,一个人从他的收获物中,扣除了自己投入的种子,并扣除了自己食用及为 换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后,剩下的谷物就是这块土地一年的 自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。他不仅提出由同 等面积的土地,因土地的丰度不同产生级差地租,而且还提出由于距离市场的远 近不同以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理 论作出了极其重要的贡献l。 弗朗索瓦·魁奈( Francois Quesnay,1694-1774)是法国重农学派的创始 人。他的地租理论是“纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类, 一类是使社会财富扩大的部门,另一类是使社会财富相加的部门。他认为,农业 因为有自然的帮助而为社会创造财富,而自然是不会向人类索取报酬的,所以农 业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后,还会有剩余品,从而使财富扩大。除 了农业部门以外的一切部门,如加工工业等只使社会财富数量上相加,而不能使 社会的财富有所扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产 品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提出“纯产品”即剩余价值 不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献2。 亚当·斯密( Adam smith,1723-1790)在经济学发展历史上,最先系统 地研究了地租。他看到了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富 的性质及其原因的研究》一书中,斯密指出地租是作为使用土地的代价,是为使 用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润 后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有3。 在古典政治经济学家中大卫·李嘉图( David ricardo,1772-1823)最充分 地研究了级差地租问题,他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不 同。一般意义上的地租实际是租金,是农场主每年实际付给土地所有者的一切, 而经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地 1威廉·配第,《配第经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第45-51页。 弗朗索瓦·魁奈,《魁奈经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第3-38页 3亚当·斯密,《国民财富的性质及其原因的研究》,商务印书馆1972年12月第1版 2
2 一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段：一是古典政 治经济学阶段；二是庸俗政治经济学阶段；三是现代西方经济学阶段。马克思主 义政治经济学的地租理论另作详细介绍，这里先简要介绍一下这三个阶段地租理 论的基本观点。 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第（William Petty，1623－1678）是古典政治经济学的奠基人。他 认为，一个人从他的收获物中，扣除了自己投入的种子，并扣除了自己食用及为 换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地一年的 自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。他不仅提出由同 等面积的土地，因土地的丰度不同产生级差地租，而且还提出由于距离市场的远 近不同以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理 论作出了极其重要的贡献1。 弗朗索瓦·魁奈（Francois Quesnay，1694－1774）是法国重农学派的创始 人。他的地租理论是“纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类， 一类是使社会财富扩大的部门，另一类是使社会财富相加的部门。他认为，农业 因为有自然的帮助而为社会创造财富，而自然是不会向人类索取报酬的，所以农 业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后，还会有剩余品，从而使财富扩大。除 了农业部门以外的一切部门，如加工工业等只使社会财富数量上相加，而不能使 社会的财富有所扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产 品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提出“纯产品”即剩余价值 不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献2。 亚当·斯密（Adam Smith，1723－1790）在经济学发展历史上，最先系统 地研究了地租。他看到了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富 的性质及其原因的研究》一书中，斯密指出地租是作为使用土地的代价，是为使 用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润 后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有3。 在古典政治经济学家中大卫·李嘉图（David Ricardo，1772-1823）最充分 地研究了级差地租问题，他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不 同。一般意义上的地租实际是租金，是农场主每年实际付给土地所有者的一切， 而经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地 1 威廉·配第，《配第经济著作选集》，商务印书馆，1981 年 1 月第 1 版，第 45－51 页。 2 弗朗索瓦·魁奈，《魁奈经济著作选集》，商务印书馆，1981 年 1 月第 1 版，第 3－38 页。 3 亚当·斯密，《国民财富的性质及其原因的研究》，商务印书馆 1972 年 12 月第 1 版
主那一部分的土地产品”。租金中多付的“地租”部分是因为使用了土地所有者 投入在土地上的各种设施设备,这个多付部分不是地租,而是土地所有者所有的 资本应当获得的利润。因此经济学上的地租很明确,是因为也只是因为使用土地 而付给土地所有者的定额才是地租。在李嘉图的地租理论中,不仅考察了级差地 租的第一种形态,即耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租 而且考察了级差地租的第二种形态,即在同一块土地上追加等量资本和劳动由生 产率不同而产生的地租。 庸俗政治经济学的地租理论 萨伊( Jean Batiste Say,1767-1832)运用效用价值论考察地租问题。他认 为,“所谓生产,不是创造物质,而是创造效用”,“人力所创造的不是物质而是 效用”。他认为生产出来的物品具有效用时,人们就给这种物品以价值。这样他 把商品的价值和使用价值混在一起。在此基础上他提出生产的三要素理论,即劳 动、资本和土地。凡生产出来的价值,都应归于劳动、资本和土地三种生产要素 作用的结果。因此工资是对劳动服务的补偿,利息是对资本服务的补偿,地租是 对使用土地的补偿 托马斯·马尔萨斯( Thomas robert malthus,1776-1834)提出地租是总产 品价格中的剩余部分,或者用货币来计算是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投 资利润后的剩余部分。产生这个剩余部分的原因,一是土地的性质(指土地的肥 力),土地能生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品。二是土地所生产的 生活必需品具有特殊的性质,由此,生活必需品在适当分配以后,就能够产生出 它自身的需求。如粮食的充裕可以加强人口增长的趋势,形成新的需求,使粮食 价格支付各种费用后还有剩余,从而形成地租。三是肥沃土地的相对稀缺性。而 土地的性质是剩余产品产生的主要原因。因此地租是“自然对人类的赐予”,它 和其他垄断无关l。 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔( Alfred marshall,1842-1924)是新古典主义经济学 的集大成者。他认为一般而言的地租由几部分组成,即由原始价值、私有价值和 公有价值所组成。其所谓土地的私有价值是指土地所有者为改良土地及建造建筑 物等的投入的资本和劳动所带来的收入。公有价值是国家建设各种基础设施,提 高了土地使用效率而带来的增值。而土地的原始价值才是经济学意义上的地租, 是大自然赋予的收益,是土地供给和需求相互作用的结果,地租是土地供求达到 1托马斯·罗伯特·马尔萨斯,《政治经济学概论》,商务印书馆1963年10月第1版,第412-415页
3 主那一部分的土地产品”。租金中多付的“地租”部分是因为使用了土地所有者 投入在土地上的各种设施设备，这个多付部分不是地租，而是土地所有者所有的 资本应当获得的利润。因此经济学上的地租很明确，是因为也只是因为使用土地 而付给土地所有者的定额才是地租。在李嘉图的地租理论中，不仅考察了级差地 租的第一种形态，即耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租； 而且考察了级差地租的第二种形态，即在同一块土地上追加等量资本和劳动由生 产率不同而产生的地租。 2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊（Jean Bptiste Say，1767－1832）运用效用价值论考察地租问题。他认 为，“所谓生产，不是创造物质，而是创造效用”，“人力所创造的不是物质而是 效用”。他认为生产出来的物品具有效用时，人们就给这种物品以价值。这样他 把商品的价值和使用价值混在一起。在此基础上他提出生产的三要素理论，即劳 动、资本和土地。凡生产出来的价值，都应归于劳动、资本和土地三种生产要素 作用的结果。因此工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租是 对使用土地的补偿。 托马斯·马尔萨斯（Thomas Robert Malthus，1776-1834）提出地租是总产 品价格中的剩余部分，或者用货币来计算是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投 资利润后的剩余部分。产生这个剩余部分的原因，一是土地的性质（指土地的肥 力），土地能生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品。二是土地所生产的 生活必需品具有特殊的性质，由此，生活必需品在适当分配以后，就能够产生出 它自身的需求。如粮食的充裕可以加强人口增长的趋势，形成新的需求，使粮食 价格支付各种费用后还有剩余，从而形成地租。三是肥沃土地的相对稀缺性。而 土地的性质是剩余产品产生的主要原因。因此地租是“自然对人类的赐予”，它 和其他垄断无关1。 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall，1842－1924）是新古典主义经济学 的集大成者。他认为一般而言的地租由几部分组成，即由原始价值、私有价值和 公有价值所组成。其所谓土地的私有价值是指土地所有者为改良土地及建造建筑 物等的投入的资本和劳动所带来的收入。公有价值是国家建设各种基础设施，提 高了土地使用效率而带来的增值。而土地的原始价值才是经济学意义上的地租， 是大自然赋予的收益，是土地供给和需求相互作用的结果，地租是土地供求达到 1 托马斯·罗伯特·马尔萨斯，《政治经济学概论》，商务印书馆 1963 年 10 月第 1 版，第 412－415 页
均衡时的均衡价格1。 新古典综合派的代表人物保罗·萨缪尔森(PauA· Samuelson,1915-) 认为地租是为使用土地所付的代价,由于土地供给数量是固定的、缺乏弹性的, 因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争 现代土地经济学家雷利·巴洛维在《土地资源经济学一不动产经济学》中 提出,地租可以简单地看作是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本 或总成本之后余下的那一部分,各类土地的地租额取决于产品价格水平和成本之 间的关系 西方经济学中的地租理论有其科学的成分,应加以吸收和借鉴,但由于其 撇开了地租所反映的生产关系,不能科学地阐明地租的本质和源泉。科学的地租 理论是由马克思创立的。 上面介绍了一些代表性的地租理论,不过上述介绍是远不完全的,经济学 发展历史上有许多学者对地租理论作出过贡献,限于篇幅本书不再一一介绍,读 者可以参照表3-1所列举地租相关理论的基本发展脉络,以了解其他相关地租理 表3-1地租、地价理论发展脉络 「时期代表人物主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念。 配第 土地价格=年租×21 提出“纯产品”学说 魁奈 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品(纯产品)以地租 的形式归土地所有者所有 纯产品”是由农业劳动者生产出来,由于土地私有权的存 17世纪中叶杜尔阁 在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。 到19世纪初 系统地研究地租理论的古典经济学家 斯密 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生 性地租等 提出了土地相对肥沃的概念。 安德森 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租,而不是相反。 「尔弗雷德·马歇尔,《经济学原理》,商务印书馆1964年10月第1版,第162-192页 2引自曹振良等编著,《房地产经济学通论》,北京大学出版社2003年6月第1版,第244-245页
4 均衡时的均衡价格1。 新古典综合派的代表人物保罗·萨缪尔森（Paul A·Samuelson，1915－） 认为地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给数量是固定的、缺乏弹性的， 因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。 现代土地经济学家雷利·巴洛维在《土地资源经济学－不动产经济学》中 提出，地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本 或总成本之后余下的那一部分，各类土地的地租额取决于产品价格水平和成本之 间的关系。 西方经济学中的地租理论有其科学的成分，应加以吸收和借鉴，但由于其 撇开了地租所反映的生产关系，不能科学地阐明地租的本质和源泉。科学的地租 理论是由马克思创立的。 上面介绍了一些代表性的地租理论，不过上述介绍是远不完全的，经济学 发展历史上有许多学者对地租理论作出过贡献，限于篇幅本书不再一一介绍，读 者可以参照表 3-1 所列举地租相关理论的基本发展脉络，以了解其他相关地租理 论。 表 3-1 地租、地价理论发展脉络2 时期 代表人物 主要观点和贡献 17 世纪中叶 到 19 世纪初 配第 提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×21。 魁奈 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租 的形式归土地所有者所有。 杜尔阁 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存 在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。 斯密 系统地研究地租理论的古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生 性地租等。 安德森 提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 1 阿尔弗雷德·马歇尔，《经济学原理》，商务印书馆 1964 年 10 月第 1 版，第 162－192 页。 2 引自曹振良等编著，《房地产经济学通论》，北京大学出版社 2003 年 6 月第 1 版，第 244－245 页
代表人物 主要观点和贡献 级差地租以土地耕种的下降序列为前提 威斯特 土地产品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 李嘉图 只承认级差地租,否认绝对地租的存在 提出“三位一体”的分配论:工资是劳动的补偿;利息是资 萨伊 本的补偿;地租是使用土地的补偿 19世纪上半 凸尔萨斯地租是自然对人类的赐予 创建农业区位论。 杜能(屠能) 主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终, 19世纪下半马克思 资本主义地租是剩余价值的转化形式之 恩格斯 地租分为3种形式:绝对地租;级差地租:垄断地租 土地价格是地租的资本化 创立均衡价格论 马歇尔 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 克拉克 地租是一种“经济盈余” 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用 20世纪初到胡佛 的竞标 20世纪下半 阿兰索 解决了城市土地地租、地价的计算问题。 叶 丁伯根 土地的影子价格。 康托洛维奇|土地的影子价格。 萨缪尔森|地租是否成为决定价格的成本,取决于观察问题的角度 哥德伯戈 用制度经济学的方法对城市地价进行分析 钦洛依 (三)马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租,科学地解释了地租产生的原因、条 件和源泉。马克思主义认为,在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间 的关系。一是土地所有者;二是租地的农场主(资本家):三是农业雇佣工人。 农业资本家向土地所有者租来大片土地,雇佣农业工人进行生产,建立起资本主 义农场。在资本主义农业中,农业资本家投资于土地,如同将资本家投资于工商 业部门一样,必须获得平均利润。如果得不到平均利润,他就会将资本转移出农 业部门。同时,土地所有者把土地租给农业资本家,作为土地使用者的农业资本
5 时期 代表人物 主要观点和贡献 威斯特 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。 李嘉图 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。 19 世纪上半 叶 萨伊 提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资 本的补偿；地租是使用土地的补偿。 马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予。 杜能（屠能） 创建农业区位论。 主要研究级差地租 I 中由于位置的优劣不同而产生的地租。 19 世纪下半 叶 马克思 恩格斯 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。 资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。 地租分为 3 种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。 土地价格是地租的资本化。 20 世纪初到 20 世纪下半 叶 马歇尔 创立均衡价格论。 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。 克拉克 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”。 胡佛 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用 的竞标。 阿兰索 解决了城市土地地租、地价的计算问题。 丁伯根 土地的影子价格。 康托洛维奇 土地的影子价格。 萨缪尔森 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。 哥德伯戈 钦洛依 用制度经济学的方法对城市地价进行分析。 （三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条 件和源泉。马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间 的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 农业资本家向土地所有者租来大片土地，雇佣农业工人进行生产，建立起资本主 义农场。在资本主义农业中，农业资本家投资于土地，如同将资本家投资于工商 业部门一样，必须获得平均利润。如果得不到平均利润，他就会将资本转移出农 业部门。同时，土地所有者把土地租给农业资本家，作为土地使用者的农业资本