第十一章房地产业与国民经济 房地产业是国民经济的重要组成部分,既受到整个国民经济发展水平的制 约,又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用,明确二者的关系,是对 房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入 手,着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件,进而研究房地产经济周 期波动与可持续发展问题 第一节房地产业与国民经济的关系 房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业作为国民经济的重要组成部分,在整个国民经济体系中具有十分 重要的地位和作用。 (一)房地产业在国民经济中的地位 从总体上说,房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业 的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为,在社会经济生活中,房地产业提 供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面,房地产 业开发的住宅,是人们满足居住需要的最基本的生活资料,安居才能乐业,它所 提供的是基础性的物质生活条件。另一方面,房地产业开发的厂房、商铺、办公 用房等,又是满足生产经营需要的重要生产资料,属于社会生产基础性的物质要 素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节, 从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教 育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件,房地产经济运行与 国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中,都必须率 先从房地产开发开始,以此为先导。例如,城市开发必先进行基础设施建设和各 类房屋的建造;建设工厂必先建筑厂房;开办商店必先建造商铺:筹建学校必先 建造校舍等等。由此,房地产业也就成了先导性产业
1 第十一章 房地产业与国民经济 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制 约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对 房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入 手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周 期波动与可持续发展问题。 第一节 房地产业与国民经济的关系 一、房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分 重要的地位和作用。 （一）房地产业在国民经济中的地位 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业 的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提 供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产 业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所 提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公 用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要 素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节， 从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教 育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与 国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率 先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各 类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先 建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业
3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联 度大,它的发展可以带动一系列相关产业的发展,在目前的中国又是新的经济增 长点,对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用,因而具有支柱产业的显著 特征。关于房地产支柱产业特征,本章第二节将详情加以阐述 上述房地产业的基础性、先导性、支柱产业特征,是其客观存在的、不以 人的意志为转移的规律性所决定的,只有正确认识和紧紧把握这个客观规律,才 能在国民经济的产业布局中,确立房地产业应有的地位 (二)房地产业在国民经济中的作用 房地产业的上述地位,决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主 要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。具体表现在: 1、推动城市开发,促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化 中心,加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开 发的先导,又改变着城市面貌,完善城市功能。一方面,现代城市的开发建设, 首先要进行土地和房屋的整体规划,保证城市功能的合理布局,形成房屋等建筑 物的类型、景观、风格等独具的种种特色;另一方面,经营城市的重点也是经营 城市土地和房地产,使土地资源合理配置,优化结构,达到使用效益最大化;同 时也使产业布局实现最佳最优,土地不断升值,为城市经济的持续发展创造良好 的外部环境和内在的条件。中国许多城市的实践证明,房地产业的发展对于推动 城市建设发挥了重大作用 2、带动相关产业发展,促进经济增长。如前所述,房地产业具有产业链长 产业关联度大的特点,不仅自身的发展为国民经济增长提供直接的贡献,而且通 过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经 济的产业体系中,直接和间接与房地产相关的达50多个行业。房地产业与建筑 业、建材业、金融业有着直接的紧密联系,影响到钢铁、化工、塑料、机电等基 础工业和制造业;还带动家用电器、家具和室内装饰等行业,促使旅游、园林、 商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算,房地产业的产值 每增加一个百分点,就能使相关产业的产值增加1.5~2个百分点。1990年以来, 中国经济的持续、稳定和快速增长,也包含了房地产业发展所作出的重大贡献。 3、增加财政收入,为现代化建筑积累资金。房地产业发展的另一个重要作 用是,为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发,一方面,可以 提供大量税金、土地使用权出让费和利润等,直接増加财政收入,为城市现代化
2 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联 度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增 长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著 特征。关于房地产支柱产业特征，本章第二节将详情加以阐述。 上述房地产业的基础性、先导性、支柱产业特征，是其客观存在的、不以 人的意志为转移的规律性所决定的，只有正确认识和紧紧把握这个客观规律，才 能在国民经济的产业布局中，确立房地产业应有的地位。 （二）房地产业在国民经济中的作用 房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主 要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。具体表现在： 1、推动城市开发，促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化 中心，加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开 发的先导，又改变着城市面貌，完善城市功能。一方面，现代城市的开发建设， 首先要进行土地和房屋的整体规划，保证城市功能的合理布局，形成房屋等建筑 物的类型、景观、风格等独具的种种特色；另一方面，经营城市的重点也是经营 城市土地和房地产，使土地资源合理配置，优化结构，达到使用效益最大化；同 时也使产业布局实现最佳最优，土地不断升值，为城市经济的持续发展创造良好 的外部环境和内在的条件。中国许多城市的实践证明，房地产业的发展对于推动 城市建设发挥了重大作用。 2、带动相关产业发展，促进经济增长。如前所述，房地产业具有产业链长、 产业关联度大的特点，不仅自身的发展为国民经济增长提供直接的贡献，而且通 过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经 济的产业体系中，直接和间接与房地产相关的达 50 多个行业。房地产业与建筑 业、建材业、金融业有着直接的紧密联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电等基 础工业和制造业；还带动家用电器、家具和室内装饰等行业，促使旅游、园林、 商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算，房地产业的产值 每增加一个百分点，就能使相关产业的产值增加 1.5～2 个百分点。1990 年以来， 中国经济的持续、稳定和快速增长，也包含了房地产业发展所作出的重大贡献。 3、增加财政收入，为现代化建筑积累资金。房地产业发展的另一个重要作 用是，为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发，一方面，可以 提供大量税金、土地使用权出让费和利润等，直接增加财政收入，为城市现代化
建设积累资金;另一方面,房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展 间接地创造税收和利润,实践证明,房地产业通过各种渠道提供的税费,已成为 国家和地区财政收入的重要组成部分。 加快社会主义文化发展,促进精神文明建设。房地产开发可以为社会文 化、教育卫生、科技事业、健康体育、通信网络等提供活动空间和场所,创造必 要的物质条件。而且房地产构成的建筑本身就是人类物质文明和精神文明相统 的结晶和体现。一幢优秀的建筑物在实现其自身物质文明功能的同时,也会以其 独特的文化艺术形式体现精神文明建设的功能。一个优秀的居住小区,在实现居 住功能的同时,也会以其独特的审美价值体现良好人文精神和高尚的居住文化 所以,房地产业的发展,在加强物质文明建设的同时,也促进了精神文明建设 5、改善居住条件,提高劳动者素质。房地产业的发展,促进住宅建设,可 以为人们提供数量更多、品质更高、环境更好的住房,充分满足日益增长的居住 需求。同时,随着居住条件的改善、居住质量的提高,住宅功能得到充分发挥, 促使劳动者素质全面提高,高质量的住房消费必然使劳动力在扩大再生产过程中 得到全面发展,而劳动力是生产力中的第一要素,劳动者素质的提高,有助于促 进生产力的发展 房地产业的上述地位和作用,是国家制定产业政策的客观依据。在改革开 放前的相当长一段时间内,由于计划经济体制的束缚以及指导思想上对房地产业 在国民经济中的地位和作用认识偏差,导致房地产业萎缩,影响了国民经济的发 展。而在改革开放中确立了社会主义市场经济体制以后,随着现代化建设的展开, 房地产业迅速得到复苏和发展,促进了经济增长,其在国民经济中的重要地位和 作用逐步显现出来,从而制定了房地产业的新经济增长点和支柱产业的产业政 策。这是房地产经济理论和产业政策上的重大进步 、房地产业与国民经济的相互关系 房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民 经济总体的角度考察,房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部 分,但又不仅仅是局部与整体的简单关系,而是有着内在的密切联系的相关性。 方面,国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础,制约或带 动房地产业的发展程度;另一方面,房地产业又是国民经济的新经济增长点和支 柱产业,其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。如
3 建设积累资金；另一方面，房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展， 间接地创造税收和利润，实践证明，房地产业通过各种渠道提供的税费，已成为 国家和地区财政收入的重要组成部分。 4、加快社会主义文化发展，促进精神文明建设。房地产开发可以为社会文 化、教育卫生、科技事业、健康体育、通信网络等提供活动空间和场所，创造必 要的物质条件。而且房地产构成的建筑本身就是人类物质文明和精神文明相统一 的结晶和体现。一幢优秀的建筑物在实现其自身物质文明功能的同时，也会以其 独特的文化艺术形式体现精神文明建设的功能。一个优秀的居住小区，在实现居 住功能的同时，也会以其独特的审美价值体现良好人文精神和高尚的居住文化。 所以，房地产业的发展，在加强物质文明建设的同时，也促进了精神文明建设。 5、改善居住条件，提高劳动者素质。房地产业的发展，促进住宅建设，可 以为人们提供数量更多、品质更高、环境更好的住房，充分满足日益增长的居住 需求。同时，随着居住条件的改善、居住质量的提高，住宅功能得到充分发挥， 促使劳动者素质全面提高，高质量的住房消费必然使劳动力在扩大再生产过程中 得到全面发展，而劳动力是生产力中的第一要素，劳动者素质的提高，有助于促 进生产力的发展。 房地产业的上述地位和作用，是国家制定产业政策的客观依据。在改革开 放前的相当长一段时间内，由于计划经济体制的束缚以及指导思想上对房地产业 在国民经济中的地位和作用认识偏差，导致房地产业萎缩，影响了国民经济的发 展。而在改革开放中确立了社会主义市场经济体制以后，随着现代化建设的展开， 房地产业迅速得到复苏和发展，促进了经济增长，其在国民经济中的重要地位和 作用逐步显现出来，从而制定了房地产业的新经济增长点和支柱产业的产业政 策。这是房地产经济理论和产业政策上的重大进步。 二、房地产业与国民经济的相互关系 房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民 经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部 分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。 一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带 动房地产业的发展程度；另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支 柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。如
何正确处理二者之间的关系,不仅是房地产业能否健康发展的重要关键,而且也 是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡重大问题。为此,对 房地产业与国民经济相互影响的因素,必须作具体分析 (一)国民经济对房地产业的影响因素 在现实经济生活中,国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济 参数和变量。 1、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素,二者 呈现出正相关关系。这里所说的国民经济的发展水平是指总水平,衡量的主要指 标是国内生产总值(GDP),由于各国的人口等因素的不同,所以能真实反映这 种总水平的应是人均国内生产总值,它反映一个国家的经济发达程度和人民的富 裕程度。例如,中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位,而人均国内生产 总值仅达到1000美元,列在100位之后,仍属低收入国家。人均国内生产总值 髙,意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高,带动房地产投资和住房消费 水平相应也比较高。所以,一般来说,经济发展水平高,房地产业也比较发达, 成熟度相应也高,反之,则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟,而中国整 体上发展水平低,房地产业的成熟度也显得较低。 国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率,它对房地产 业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说,国内生产总值的增 长速度快,意味着投资和消费的増长率髙,带动房地产业增加值増长速度也比较 快,反之,则相反。现今的发达国经济总量大,但增长速度低,房地产业的发展 速度也相应较慢;而中国作为发展中国家经济总量虽然不大,但经济增长速度快, 相应房地产增加值的增长速度也比较快,在一定时期甚至超过国内生产总值的增 长速度。所以,在考察国民经济对房地产业的影响因素时,要把国民经济的发展 水平和经济增长速度统一起来进行研究。 2、产业结构对房地产业的影响 在国民经济的产业结构体系中,房地产业属于第三产业的范畴,一国一定 时期产业结构的状况,对房地产业的发展程度也有相当大的影响,起着制约或带 动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的,在工业化初期阶段,第一产业占 主导地位;工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位;工业 化后期阶段,第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分
4 何正确处理二者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也 是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡重大问题。为此，对 房地产业与国民经济相互影响的因素，必须作具体分析。 （一）国民经济对房地产业的影响因素 在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济 参数和变量。 1、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者 呈现出正相关关系。这里所说的国民经济的发展水平是指总水平，衡量的主要指 标是国内生产总值（GDP），由于各国的人口等因素的不同，所以能真实反映这 种总水平的应是人均国内生产总值，它反映一个国家的经济发达程度和人民的富 裕程度。例如，中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位，而人均国内生产 总值仅达到 1000 美元，列在 100 位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值 高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高，带动房地产投资和住房消费 水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达， 成熟度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整 体上发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。 国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率，它对房地产 业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说，国内生产总值的增 长速度快，意味着投资和消费的增长率高，带动房地产业增加值增长速度也比较 快，反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展 速度也相应较慢；而中国作为发展中国家经济总量虽然不大，但经济增长速度快， 相应房地产增加值的增长速度也比较快，在一定时期甚至超过国内生产总值的增 长速度。所以，在考察国民经济对房地产业的影响因素时，要把国民经济的发展 水平和经济增长速度统一起来进行研究。 2、产业结构对房地产业的影响 在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业的范畴，一国一定 时期产业结构的状况，对房地产业的发展程度也有相当大的影响，起着制约或带 动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的，在工业化初期阶段，第一产业占 主导地位；工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位；工业 化后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分
随之也得到大发展,成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中,正是房地产业发展的大好时机,并且已经成长为支柱产业 之一。可见,产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 3、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面,一国的投资水平反映国民经济的总 体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构 的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和 般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在 房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下,房地产投资也随之同比例增加, 房地产投资规模也同时扩大,在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增 长情况的制约和带动 投资的部门结构,是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由 于房地产投资是社会总投资中的构成部分,即使投资总额不变,其所占份额的变 化,也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比 例上升时,房地产投资规模随之扩大;反之,当房地产投资所占比例缩小时,房 地产投资规模也随之缩小。所以,房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制, 而且还受到投资结构的制约和带动。 在中国,房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990年以来,由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速,因而,不仅房地产投资的总量相当 大,而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003年全国完成房地产投资额已 突破1万亿元,比上年增长297%,占全社会固定资产投资的比重约为20%左右, 部分大城市高达30%~40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点 在于究竟如何量化?在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说,在中 国处于和平崛起的时期,且经历房地产业长期萎缩期之后,一定阶段房地产业快 速发展是必然的,房地产投资増速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。 衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市 场状况看,商品房销售面积大于竣工面积,房地产投资规模和增速有其合理性一 面:但从投资品的供给看,能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张, 生产资料价格涨幅过大,又反映岀包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模 过大,增速过快,存在着局部过热现象。为此,2004年上半年中央加强宏观调 控,重点是控制固定投资规模,采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场
5 随之也得到大发展，成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中，正是房地产业发展的大好时机，并且已经成长为支柱产业 之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 3、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面，一国的投资水平反映国民经济的总 体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构 的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一 般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在 房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加， 房地产投资规模也同时扩大，在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增 长情况的制约和带动。 投资的部门结构，是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由 于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不变，其所占份额的变 化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比 例上升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房 地产投资规模也随之缩小。所以，房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制， 而且还受到投资结构的制约和带动。 在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990 年以来，由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速，因而，不仅房地产投资的总量相当 大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003 年全国完成房地产投资额已 突破 1 万亿元，比上年增长 29.7%，占全社会固定资产投资的比重约为 20%左右， 部分大城市高达 30%～40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点 在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中 国处于和平崛起的时期，且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快 速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。 衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市 场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一 面；但从投资品的供给看，能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张， 生产资料价格涨幅过大，又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模 过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004 年上半年中央加强宏观调 控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场