第二篇房地产经济微观分析 第四章房地产市场 房地产市场是房地产微观经济运行的载体。本章首先从房地产市场供给和 需求两大要素讲起,论述供求均衡规律;其次阐述房地产市场体系及其构成;再 次,研究房地产市场的功能作用及其运行机制。 第一节房地产市场的供给和需求 房地产市场的内涵 房地产市场,是指房地产商品交换的领域和场所。房地产作为商品生产出 来以后,必须通过流通领域进行市场交换,才能进入消费。从房地产再生产过程 来看,房地产市场属于房地产流通领域。同时,房地产商品的交换又必须在一定 的场所内进行,例如在售楼处或房地产交易中心,买卖双方签订成交协议,办理 相关手续。从这个意义上说,房地产市场也是房地产商品交易的场所。 更进一层说,房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。其 内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为,又包括土地所有权和使用 权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动,从经济 关系分析,房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合,体现了市场中的当事 人之间错综复杂的经济利益关系 房地产市场是房地产经济运行的载体。健全的房地产市场,是房地产业赖 以生存和发展的基础和必要前提;是房地产企业运行不可缺少的外部环境,也是 完善社会主义市场经济体制,促进社会经济健康发展的重要保证。以致可以说, 没有房地产市场便不可能有真正意义上的房地产业。中国改革开放以前,否定房 地产的商品性,取缔房地产市场,由此导致房地产业萎缩,而20世纪80年代以 后,市场化导向的改革,明确房地产商品性,房地产市场日渐繁荣,带来房地产 业的大发展,有力地促进了国民经济增长。这个事实印证了房地产市场的重要性。 从房地产市场在市场体系中的地位分析,它同生产资料市场、生活资料市
1 第二篇 房地产经济微观分析 第四章 房地产市场 房地产市场是房地产微观经济运行的载体。本章首先从房地产市场供给和 需求两大要素讲起，论述供求均衡规律；其次阐述房地产市场体系及其构成；再 次，研究房地产市场的功能作用及其运行机制。 第一节 房地产市场的供给和需求 一、房地产市场的内涵 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。房地产作为商品生产出 来以后，必须通过流通领域进行市场交换，才能进入消费。从房地产再生产过程 来看，房地产市场属于房地产流通领域。同时，房地产商品的交换又必须在一定 的场所内进行，例如在售楼处或房地产交易中心，买卖双方签订成交协议，办理 相关手续。从这个意义上说，房地产市场也是房地产商品交易的场所。 更进一层说，房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。其 内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用 权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，从经济 关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事 人之间错综复杂的经济利益关系。 房地产市场是房地产经济运行的载体。健全的房地产市场，是房地产业赖 以生存和发展的基础和必要前提；是房地产企业运行不可缺少的外部环境，也是 完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证。以致可以说， 没有房地产市场便不可能有真正意义上的房地产业。中国改革开放以前，否定房 地产的商品性，取缔房地产市场，由此导致房地产业萎缩，而 20 世纪 80 年代以 后，市场化导向的改革，明确房地产商品性，房地产市场日渐繁荣，带来房地产 业的大发展，有力地促进了国民经济增长。这个事实印证了房地产市场的重要性。 从房地产市场在市场体系中的地位分析，它同生产资料市场、生活资料市
场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样,也是社会主义市场体系 中一个不可缺少的重要组成部分,发挥着其它市场不可替代的重要作用 房地产市场需求 房地产供给和需求是房地产市场构成的两大要素,分析房地产市场运行必 须从此开始。房地产市场供给和需求之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系, 由于需求是房地产供给的目的,在供求关系中处于决定性的地位,因此首先从需 求分析开始。 (一)房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 从微观经济的角度看,房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消 费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能 够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要,而是指有支付 能力的需求,即有效需求。从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产 市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量,包括实物 总量和价值总量。 2、房地产需求的特点 由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品,因此,与一般商品的需求 相比较,房地产需求具有显著的特点,主要是 (1)房地产需求的整体性。这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的 由于房地产是地产和房产的结合体和统一物,土地是房屋的物质载体,而房屋是 地基的上层建筑,二者不可分割,因而房地产需求既包含了对房产的需求,也包 含了对地产的需求,是对房地产统一体的需求,决不可以也不可能把二者分离开 来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性,由 此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性 (2)房地产需求的区域性。由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性, 其位置不可移动,这就决定了房地产需求的地区性别强。主要表现在两方面: 方面,一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工 商企业和居民的需求,即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区 才能形成实际需求。不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各 地甚至海外销售。另一方面,在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很
2 场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系 中一个不可缺少的重要组成部分，发挥着其它市场不可替代的重要作用。 二、房地产市场需求 房地产供给和需求是房地产市场构成的两大要素，分析房地产市场运行必 须从此开始。房地产市场供给和需求之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系， 由于需求是房地产供给的目的，在供求关系中处于决定性的地位，因此首先从需 求分析开始。 （一）房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消 费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能 够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付 能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产 市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物 总量和价值总量。 2、房地产需求的特点 由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求 相比较，房地产需求具有显著的特点，主要是： （1）房地产需求的整体性。这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。 由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是 地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包 含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开 来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由 此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。 （2）房地产需求的区域性。由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性， 其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。主要表现在两方面：一 方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工 商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区 才能形成实际需求。不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各 地甚至海外销售。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很
大差异,如在市中心地区、次中心地区和城市郊区,人口密集度、地区级差和房 价等不同,都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性,要求 房地产企业在投资决策时,要认真分析本区域的房地产市场需求,使供给与地区 需求相适应;同时,也要求地区政府在处理供求关系时,必须根据地区市场需求, 组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。 (3)房地产需求的层次性。这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地 产而言的,包括两层含义:第一层,是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活 资料,可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求,随社会经济增长和 收入增加,在满足基本生存需要的基础上,享受性需求和发展性需求会越来越上 升到主要地位,因此,适应这种需求的变化趋势,住宅的设计、房型、设施、科 技含量、环境与品位也要不断提髙。第二层,是指住房消费需求的结构性层次 由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的,因而相应的住宅消费 需求结构也划分为不同层次,从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档 住房;从价位结构看可以分为髙价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消 费需求结构的这种层次性,要求供给结构与之相适应,从而达到二者之间的结构 平衡。如果高档房、高价位房建设过多,超过高收入家庭的比例,可能因卖不出 去而造成空置积压;而如果中低档次、中低价位房建设不足,则又有可能形成供 不应求,导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况 都会阶段性存在 3、房地产需求的类型 房地产需求是多种多样的,根据其需求的性质大致可分为三种类型 (1)生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形 成的对房地产商品的需求,其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如, 工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等 产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关,是房地产作为生产要素存 在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发,提供符合需求的这类物业。 (2)消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是住宅 房地产需求,其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性,居住消 费需求占整个房地产市场需求的绝大部分,一般占总需求的70%80%左右。按 住宅的分类,居住消费需求又可以分为:花园别墅需求、高层住房需求、多层住 房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消
3 大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房 价等不同，都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性，要求 房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区 需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求， 组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。 （3）房地产需求的层次性。这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地 产而言的，包括两层含义：第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活 资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和 收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上 升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科 技含量、环境与品位也要不断提高。第二层，是指住房消费需求的结构性层次。 由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费 需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档 住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消 费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构 平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出 去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供 不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况 都会阶段性存在。 3、房地产需求的类型 房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型： （1）生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形 成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如， 工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等 产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存 在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。 （2）消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅 房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消 费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的 70%~80%左右。按 住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住 房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消
费需求的不同层次性,开发建设不同的居住物业,始终是房地产供应商需要认真 研究的课题。 (3)投资性需求。是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费,而是作 为一种价值形式储存,在合适的时候再出售或出租,以达到保值增值的目的。它 本质上属于获利性的投资行为,房屋转售是为了获取差价收入,房屋出租是为了 获得租金收入。在市场经济条件下,房地产投资性需求的产生有其必然性,它是 由房地产的资产功能引伸出来的,房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用 品,而且土地又是稀缺资源,有升值的趋势,是良好的投资工具,投资者看中的 正是这种投资风险较小,收益稳定,因而受到青睐。房地产投资性需求可分为两 种:一种是长期性投资,购房后长期出租,等待房价上涨时再转售;另一种是短 期性投机炒作,在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。房地产投 资性需求的作用有两重性,一方面,它是市场经济的滑润剂,有利于促进房地产 市场繁荣,特别是在供过于求的情势下,投资性购房能够扩大需求,活跃市场, 有助于供求平衡,这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。但另一方 面也应看到可能出现的某些消极作用。过度投机可能增加房地产市场需求的水分 和泡沫,造成需求旺盛的假象,加剧供求失衡,甚至出现房价大起大落的祸患, 特别是在房地产市场供不应求的情势下,短期投机性炒作人为抬高房价,不利于 实现房价的基本稳定。所以,对房地产投资性需求的政策选择,应把握恰当的度, 国际上通行的适度的量化标准是,投资性购房量控制在房地产交易总量的20% 以下;在保护其积极作用的同时,采取适当的政策措施(例如物业税调节),限 制其消极作用,在必要时还可制定法律法规限制期房转售 此外,从需求对象来划分,房地产市场需求还可以分为:本地人士需求、 外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移,但是需求对象 可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区,而随着开放度的提高,越来越 多的外地人土进城买房,境外人士(港、澳、台和外商)也进入买房,由此,地 区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势 更为明显,上海市商品住宅交易总量中,属外省市人士和境外人士购买的已占四 分之一。所以,房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要 (二)影响房地产需求的主要因素 在市场经济条件下,影响房地产市场需求有多种主客观因素,分析这些因 素,对于扩大市场需求,正确进行投资决策,积极组织供求平衡有重要意义
4 费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真 研究的课题。 （3）投资性需求。是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作 为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它 本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了 获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是 由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用 品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的 正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。房地产投资性需求可分为两 种：一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售；另一种是短 期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。房地产投 资性需求的作用有两重性，一方面，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产 市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场， 有助于供求平衡，这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。但另一方 面也应看到可能出现的某些消极作用。过度投机可能增加房地产市场需求的水分 和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患， 特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于 实现房价的基本稳定。所以，对房地产投资性需求的政策选择，应把握恰当的度， 国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的 20% 以下；在保护其积极作用的同时，采取适当的政策措施（例如物业税调节），限 制其消极作用，在必要时还可制定法律法规限制期房转售。 此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、 外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移，但是需求对象 可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区，而随着开放度的提高，越来越 多的外地人士进城买房，境外人士（港、澳、台和外商）也进入买房，由此，地 区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势 更为明显，上海市商品住宅交易总量中，属外省市人士和境外人士购买的已占四 分之一。所以，房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要。 （二）影响房地产需求的主要因素 在市场经济条件下，影响房地产市场需求有多种主客观因素，分析这些因 素，对于扩大市场需求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义
1、国民经济发展水平 国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来 说,房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系,即一个国家 或地区经济发展水平高,相应促使其房地产需求的水平也比较高,反之则相反; 一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快,这个时期房地产需求增长也比较 快,反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面: 一是投资规模。投资规模的扩大,拉动生产经营性用房需求增加,从而扩大了对 工业厂房、商铺、办公用房等需求。二是国民收入水平。随经济发展国民收入增 加,企业的扩大再生产能力提高,个人的可支配收入增长,必然会增大对房地产 的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长,促进了各类 房地产需求急增,由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。 居民收入水平和消费结构 居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度 分析,在住房价格既定的前提下,居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决 定性作用。首先,居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇 居民长期来受收入水平低的制约,居住水平和居住质量都比较低,改革开放以后 随收入较大幅度增加,改善住房条件的愿望十分迫切,促使住宅的需求数量和质 量急速提高,从而成为房地产市场发展的强大推动力量。其次,居民收入水平的 提高,还促使居民的消费结构发生重大的质的变化,主要表现在恩格尔系数下降, 即花费在食品方面的比重减少,而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房 制度改革以前,由于实行实物福利分房制度,房租极低,房屋租金只占居民生活 消费的2%3%;住房分配货币化后,多数居民购买商品房,同时房租也逐渐上 升到商品房租金水平,居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10% 以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济 发展和收入提髙中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格 尔系数已降到37.7%,按国际经验,当居民消费结构的恩格尔系数处在40%50% 之间时,正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产 业的兴旺发达,印证了这一点。 3、房地产价格 房地产商品与其它商品一样,价格和需求量之间存在着反方向变动的关系, 即在其他条件不变的情况下,房地产价格提高,会限制消费者对房地产的需求量
5 1、国民经济发展水平 一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来 说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家 或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反； 一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较 快，反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面： 一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对 工业厂房、商铺、办公用房等需求。二是国民收入水平。随经济发展国民收入增 加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产 的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类 房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。 2、居民收入水平和消费结构 居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度 分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决 定性作用。首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇 居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后 随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质 量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。其次，居民收入水平的 提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降， 即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房 制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活 消费的 2%~3%；住房分配货币化后，多数居民购买商品房，同时房租也逐渐上 升到商品房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到 10% 以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济 发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格 尔系数已降到 37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在 40%~50% 之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产 业的兴旺发达，印证了这一点。 3、房地产价格 房地产商品与其它商品一样，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系， 即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；