第十章住宅消费与住房制度 住宅消费是住宅再生产过程的终极环节,由于住宅业是房地产业的主体部分, 同时又与一国的住房制度和住房政策密切相关,因而也可看作是房地产经济宏观 分析的重要内容。本章首先从住宅消费的性质、特点讲起,进而分析住房制度与 住房政策,着重研究中国的城市住房制度改革,并结合当前实际探索住宅消费结 构与供应结构的平衡和协调问题。 第一节住宅与住宅消费 住宅的功能 住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑。住宅消费也是人们生活消费中的重 要组成部分。一个极其普通的道理是,人们要生活,必须有衣、食、住、行、用 等各种生活资料,住宅就是人类生活最基本的生活资料,在现代社会中,居住状 况的好坏已成为衡量居民生活质量的重要标志之一。 住宅及其功能是随着人类社会经济文化的发展而不断发展和完善的。在远古 时代,生产力水平很低,仅能勉强维持生活,住得也极其简陋,只能住在用石器 挖的洞穴和树枝搭的巢窝之中,“穴”和“巢”就是人类社会最原始的住宅结构。 考古学家往往从原始人居住的“洞穴”中挖掘出生产和生活器具,判断所处的历 史时代。后来,随着经济文化的发展,收入的增加和居住需要的提高,人们不断 改进和完善自己的居住场所,研制出新的建筑材料和先进的建筑技术,设计建造 更合理更舒适的住宅,逐步改善居住条件,提高居住质量。发展到现代住宅,大 量先进科技应用到住宅建设中来,智能住宅、绿色住宅、生态住宅、康健住宅层 出不穷,由此人们不但具有宽敞的居住空间,而且具有完备的室内装饰,齐全的 配套设施和优美的居住环境。随之,住宅的功能也不断拓展,从一般生存需要, 发展到享受需求、社交需要、资产积累和投资需要等多种多样功能。从远古时代 的“穴”和“巢”发展到现代住宅建筑,经历了几千年变迁,反映了人类社会经 济文化发展的漫长历史过程,直到今天,人们的住宅仍在不断改进和演变过程之 中
1 第十章 住宅消费与住房制度 住宅消费是住宅再生产过程的终极环节，由于住宅业是房地产业的主体部分， 同时又与一国的住房制度和住房政策密切相关，因而也可看作是房地产经济宏观 分析的重要内容。本章首先从住宅消费的性质、特点讲起，进而分析住房制度与 住房政策，着重研究中国的城市住房制度改革，并结合当前实际探索住宅消费结 构与供应结构的平衡和协调问题。 第一节 住宅与住宅消费 一、住宅的功能 住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑。住宅消费也是人们生活消费中的重 要组成部分。一个极其普通的道理是，人们要生活，必须有衣、食、住、行、用 等各种生活资料，住宅就是人类生活最基本的生活资料，在现代社会中，居住状 况的好坏已成为衡量居民生活质量的重要标志之一。 住宅及其功能是随着人类社会经济文化的发展而不断发展和完善的。在远古 时代，生产力水平很低，仅能勉强维持生活，住得也极其简陋，只能住在用石器 挖的洞穴和树枝搭的巢窝之中，“穴”和“巢”就是人类社会最原始的住宅结构。 考古学家往往从原始人居住的“洞穴”中挖掘出生产和生活器具，判断所处的历 史时代。后来，随着经济文化的发展，收入的增加和居住需要的提高，人们不断 改进和完善自己的居住场所，研制出新的建筑材料和先进的建筑技术，设计建造 更合理更舒适的住宅，逐步改善居住条件，提高居住质量。发展到现代住宅，大 量先进科技应用到住宅建设中来，智能住宅、绿色住宅、生态住宅、康健住宅层 出不穷，由此人们不但具有宽敞的居住空间，而且具有完备的室内装饰，齐全的 配套设施和优美的居住环境。随之，住宅的功能也不断拓展，从一般生存需要， 发展到享受需求、社交需要、资产积累和投资需要等多种多样功能。从远古时代 的“穴”和“巢”发展到现代住宅建筑，经历了几千年变迁，反映了人类社会经 济文化发展的漫长历史过程，直到今天，人们的住宅仍在不断改进和演变过程之 中
(一)住宅的生活资料功能 住宅作为生活必需品之一,它的最基本的功能就是满足居住需要的生活资料 功能。这种功能包括两个方面:一是满足人们最基本的生存需要。人们要生活, 除了衣、食之外,还必须有栖息和生活场所,人的一生,大约有三分之一至二分 之一的时间,即每天8至12小时左右的时间是在居室内度过的,人的生存离不开 住宅。住宅又是价值量大的超耐用消费品,一幢具有较好质量的住宅实际使用年 限大约50—70年,甚至100年,大致与人的寿命周期相等;而由于住宅的建造成 本高,价值量大,购置或建造住宅,往往要花费家庭收入的相当大部分,在现代 社会中,住宅消费支出约占家庭消费总支出的30%。可见,住宅需求贯穿于整个 人生。二是满足人们居住生活的享受需求。人们不仅要有房可住,而且要住得舒 畅,享受居住生活的乐趣。这就要有宽敞的居住空间,齐全的设备,方便舒适的 设施,良好的居住环境和文化品位,以供个人及其家庭成员享用。随着社会经济 文化的发展和收入的增加,住宅的享受资料功能日益上升到主要地位。从中国近 年来城市住房消费发展趋势可以看到,舒适型、享受型商品住宅热销,充分反映 出住宅的享受资料功能正在逐步体现出来 (二)住宅的发展资料功能 住宅不仅是生活资料,而且也是重要的发展资料。随着社会的发展,人们要 不断地提高和发展自己,这就要持续地学习文化科学知识,以新的知识技能武装 自己,提高文化素质、道德素质和身体素质,以获得人的全面发展。而适宜的住 宅是实现这一要求不可或缺的物质条件,例如,人们可以利用住宅作为学习文化 科学知识的场所,以获取新的知识技能,提高文化科技素质;利用住宅作为锻炼 身体的场所(健身房),增强体质;利用住宅作为文化娱乐的场所,健康身心,得 到乐趣;有些宜于分散进行的工种(如教师、科研人员等),还可利用住宅作为工 作的必要条件和场所,提高工作效率。目前,英国已有100多万职工利用网络科 技和先进的信息技术在家中远程办公。所以,住宅也是人们获得全面发展和素质 提高的重要发展资料。现代科技的发展和广泛应用,正使住宅的这一功能更加充 分地体现出来。 (三)住宅的社交功能 人具有社会性,人们之间不是封闭的、孤立存在的。在共同的社会里生活, 总需要同亲朋好友、邻里居民和工作中的同事发生一定的联系和交往,而面积宽 敞、布局合理、设备齐全、环境优美的住宅,是进行社交活动的良好场所。人们
2 （一）住宅的生活资料功能 住宅作为生活必需品之一，它的最基本的功能就是满足居住需要的生活资料 功能。这种功能包括两个方面：一是满足人们最基本的生存需要。人们要生活， 除了衣、食之外，还必须有栖息和生活场所，人的一生，大约有三分之一至二分 之一的时间，即每天 8 至 12 小时左右的时间是在居室内度过的，人的生存离不开 住宅。住宅又是价值量大的超耐用消费品，一幢具有较好质量的住宅实际使用年 限大约 50—70 年，甚至 100 年，大致与人的寿命周期相等；而由于住宅的建造成 本高，价值量大，购置或建造住宅，往往要花费家庭收入的相当大部分，在现代 社会中，住宅消费支出约占家庭消费总支出的 30%。可见，住宅需求贯穿于整个 人生。二是满足人们居住生活的享受需求。人们不仅要有房可住，而且要住得舒 畅，享受居住生活的乐趣。这就要有宽敞的居住空间，齐全的设备，方便舒适的 设施，良好的居住环境和文化品位，以供个人及其家庭成员享用。随着社会经济 文化的发展和收入的增加，住宅的享受资料功能日益上升到主要地位。从中国近 年来城市住房消费发展趋势可以看到，舒适型、享受型商品住宅热销，充分反映 出住宅的享受资料功能正在逐步体现出来。 （二）住宅的发展资料功能 住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。随着社会的发展，人们要 不断地提高和发展自己，这就要持续地学习文化科学知识，以新的知识技能武装 自己，提高文化素质、道德素质和身体素质，以获得人的全面发展。而适宜的住 宅是实现这一要求不可或缺的物质条件，例如，人们可以利用住宅作为学习文化 科学知识的场所，以获取新的知识技能，提高文化科技素质；利用住宅作为锻炼 身体的场所（健身房），增强体质；利用住宅作为文化娱乐的场所，健康身心，得 到乐趣；有些宜于分散进行的工种（如教师、科研人员等），还可利用住宅作为工 作的必要条件和场所，提高工作效率。目前，英国已有 100 多万职工利用网络科 技和先进的信息技术在家中远程办公。所以，住宅也是人们获得全面发展和素质 提高的重要发展资料。现代科技的发展和广泛应用，正使住宅的这一功能更加充 分地体现出来。 （三）住宅的社交功能 人具有社会性，人们之间不是封闭的、孤立存在的。在共同的社会里生活， 总需要同亲朋好友、邻里居民和工作中的同事发生一定的联系和交往，而面积宽 敞、布局合理、设备齐全、环境优美的住宅，是进行社交活动的良好场所。人们
在住宅或庭院里进行交谈、磋商,或从事文化娱乐活动,倍感亲切和融洽,平添 了一种亲切、温暖、和睦相处的良好气氛。住宅为社交活动的成功创造了良好的 环境条件。在现代住宅中,客厅或会客室的扩展和细致布置,显得越来越重要 (四)住宅的资产功能 住宅具有双重属性,既是生活资料,又是一种资产(不动产)。其一,住宅是 家庭或个人的资产。由于住宅是超耐用消费品,价值量大,使用年限长,且房地 产又有增值的趋势,是良好的保值、增值的投资品,购买住宅本身就是一种投资 置业行为,是家庭资产的累积,不仅可以自身享用,还可以作为资产遗留给子孙 后代享用。现实生活中购房置业者越来越多,标志着个人和家庭富裕程度的提髙 其二,住宅也是投资增值的资产。作为投资品,买进住宅后,可以通过出租、转 售、抵押、典当,从中获取收益。近年来,髙收入者中投资性购房者日增,不少 人已拥有两套以上住宅,推动着住房二级市场和租赁市场蓬勃发展。 (五)住宅的文化艺术功能 住宅是社会经济文化综合的结晶,也是一种文化艺术的象征。它反映不同国 家、地区和民族,不同历史阶段的建筑文化和人民的生活方式、居住习惯和居住 文化的特点。在现代都市中,不同时代、不同风格的住宅建筑,构成独特的造型 艺术,类似凝固的音乐,甚至成为可供人们欣赏的旅游圣地。例如北京的四合院、 上海的石库门房子,就是代表性的历史性住宅建筑。现时建设的住宅小区,有民 族风格、欧陆风格、中西合璧风格等等,多种多样,呈现出一道道独特的风景线, 极大地丰富了城市建筑文化艺术。 尽管住宅的功能是多种多样的,但主要功能仍然是住宅消费,其他功能都是 由此派生出来的 、住宅消费的性质和特点 (一)住宅消费的性质 住宅消费是人们的居住行为,完整地说是前述住宅的五大功能的发挥,即住 宅的生活资料功能、发展资料功能、社交功能、资产功能和文化艺术功能的实现 在研究住宅问题时,对住房消费的性质和特点的正确认识是极为重要的理论基础 住房消费的性质可以从三方面进行考察。 1、住宅消费的属性 住宅作为生活资料,既是人们最基本的生存资料,又是人们的享受资料和发
3 在住宅或庭院里进行交谈、磋商，或从事文化娱乐活动，倍感亲切和融洽，平添 了一种亲切、温暖、和睦相处的良好气氛。住宅为社交活动的成功创造了良好的 环境条件。在现代住宅中，客厅或会客室的扩展和细致布置，显得越来越重要。 （四）住宅的资产功能 住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）。其一，住宅是 家庭或个人的资产。由于住宅是超耐用消费品，价值量大，使用年限长，且房地 产又有增值的趋势，是良好的保值、增值的投资品，购买住宅本身就是一种投资 置业行为，是家庭资产的累积，不仅可以自身享用，还可以作为资产遗留给子孙 后代享用。 现实生活中购房置业者越来越多，标志着个人和家庭富裕程度的提高。 其二，住宅也是投资增值的资产。作为投资品，买进住宅后，可以通过出租、转 售、抵押、典当，从中获取收益。近年来，高收入者中投资性购房者日增，不少 人已拥有两套以上住宅，推动着住房二级市场和租赁市场蓬勃发展。 （五）住宅的文化艺术功能 住宅是社会经济文化综合的结晶，也是一种文化艺术的象征。它反映不同国 家、地区和民族，不同历史阶段的建筑文化和人民的生活方式、居住习惯和居住 文化的特点。在现代都市中，不同时代、不同风格的住宅建筑，构成独特的造型 艺术，类似凝固的音乐，甚至成为可供人们欣赏的旅游圣地。例如北京的四合院、 上海的石库门房子，就是代表性的历史性住宅建筑。现时建设的住宅小区，有民 族风格、欧陆风格、中西合璧风格等等，多种多样，呈现出一道道独特的风景线， 极大地丰富了城市建筑文化艺术。 尽管住宅的功能是多种多样的，但主要功能仍然是住宅消费，其他功能都是 由此派生出来的。 二、住宅消费的性质和特点 （一）住宅消费的性质 住宅消费是人们的居住行为，完整地说是前述住宅的五大功能的发挥，即住 宅的生活资料功能、发展资料功能、社交功能、资产功能和文化艺术功能的实现。 在研究住宅问题时，对住房消费的性质和特点的正确认识是极为重要的理论基础。 住房消费的性质可以从三方面进行考察。 1、住宅消费的属性 住宅作为生活资料，既是人们最基本的生存资料，又是人们的享受资料和发
展资料,居民个人及其家庭在居住生活中,消费住宅的行为就构成住房消费。 套住宅使用期大约为50年至70年(视住宅质量和维修保养而定),经过这个期限 便消费完了,需要更新住宅。从这个意义上说,住房消费就是对住宅的消耗。但 从住宅的再生产过程考察,住房消费又是住宅再生产过程的一个重要环节。住房 的再生产过程包括:住房的生产(投资建造)、住房的分配、住房的流通和住房的 消费四个环节。住房的生产是起点,住房的消费是终点,住房的分配和流通表现 为中间环节。住房的生产是为住房消费服务的,所以,住房消费既是住房再生产 过程的出发点,又是归宿点。我们不但要认识住房消费对满足人们居住需要的意 义,而且要充分意识到住房消费对住房生产和整个国民经济发展的巨大推动作用。 特别是在当前我国一般工业消费品全面出现供过于求、而居住水平相对较低的情 况下,拓展住宅消费对于扩大内需,拉动经济增长,有着格外重大的意义。如何 充分发挥住宅建设和住宅消费这个国民经济新经济增长点的作用,是一个重大的 课题 2、住宅消费的实质 住房消费是职工的劳动力再生产费用构成部分之一。劳动力在其使用过程中, 必须不断地实现生产和再生产,这就要支付一定的费用。劳动力生产和再生产费 用,是由生产、发展、维持和延续劳动力所必需的生产资料价值决定的。住房是 最基本的生活资料之一,住房消费的价值也是劳动力价值的重要构成部分。在市 场经济中,工资作为劳动力价值的转化形态,即劳动力价格,必须由劳动力再生 产费用决定,只有这样才能实现劳动力再生产。住房消费既然是劳动力再生产费 用的重要组成部分,也就必然要求职工工资包含住房消费的价值。世界各国住房 消费在工资中的含量一般占25%至30%左右。中国原有的住房实物分配福利制, 把住房消费排除在职工工资之外,当作职工福利分配,这是对住房消费性质的扭 曲,背离了劳动力再生产规律。而改革的方向,就是要还住房消费属劳动力再生 产费用的本来面目,最终纳入到职工工资中去。 3、住宅消费的形式和范围 住房消费是以一家一户为单位进行的,属于个人及其家庭的个人消费行为 它同衣、食、用、行一样具有个人消费的性质,不属人人共享的福利、公共消费 的范围。所以,住房消费应由个人及其家庭负担,在职工的收入中开支。传统的 住房体制把住房消费当作公共福利平均分配,根本否定了住房的个人消费性质。 深化改革,必须确立职工个人是住房消费的责任主体,企业的工资分配则应包含
4 展资料，居民个人及其家庭在居住生活中，消费住宅的行为就构成住房消费。一 套住宅使用期大约为 50 年至 70 年（视住宅质量和维修保养而定），经过这个期限 便消费完了，需要更新住宅。从这个意义上说，住房消费就是对住宅的消耗。但 从住宅的再生产过程考察，住房消费又是住宅再生产过程的一个重要环节。住房 的再生产过程包括：住房的生产（投资建造）、住房的分配、住房的流通和住房的 消费四个环节。住房的生产是起点，住房的消费是终点，住房的分配和流通表现 为中间环节。住房的生产是为住房消费服务的，所以，住房消费既是住房再生产 过程的出发点，又是归宿点。我们不但要认识住房消费对满足人们居住需要的意 义，而且要充分意识到住房消费对住房生产和整个国民经济发展的巨大推动作用。 特别是在当前我国一般工业消费品全面出现供过于求、而居住水平相对较低的情 况下，拓展住宅消费对于扩大内需，拉动经济增长，有着格外重大的意义。如何 充分发挥住宅建设和住宅消费这个国民经济新经济增长点的作用，是一个重大的 课题。 2、住宅消费的实质 住房消费是职工的劳动力再生产费用构成部分之一。劳动力在其使用过程中， 必须不断地实现生产和再生产，这就要支付一定的费用。劳动力生产和再生产费 用，是由生产、发展、维持和延续劳动力所必需的生产资料价值决定的。住房是 最基本的生活资料之一，住房消费的价值也是劳动力价值的重要构成部分。在市 场经济中，工资作为劳动力价值的转化形态，即劳动力价格，必须由劳动力再生 产费用决定，只有这样才能实现劳动力再生产。住房消费既然是劳动力再生产费 用的重要组成部分，也就必然要求职工工资包含住房消费的价值。世界各国住房 消费在工资中的含量一般占 25%至 30%左右。中国原有的住房实物分配福利制， 把住房消费排除在职工工资之外，当作职工福利分配，这是对住房消费性质的扭 曲，背离了劳动力再生产规律。而改革的方向，就是要还住房消费属劳动力再生 产费用的本来面目，最终纳入到职工工资中去。 3、住宅消费的形式和范围 住房消费是以一家一户为单位进行的，属于个人及其家庭的个人消费行为， 它同衣、食、用、行一样具有个人消费的性质，不属人人共享的福利、公共消费 的范围。所以，住房消费应由个人及其家庭负担，在职工的收入中开支。传统的 住房体制把住房消费当作公共福利平均分配，根本否定了住房的个人消费性质。 深化改革，必须确立职工个人是住房消费的责任主体，企业的工资分配则应包含
住房消费在内,而国家和政府的职责是制定住房政策、调控住房市场运行和对低 收入者实施住房社会保障制度 (二)住宅消费的特点 住房消费的性质决定了住房消费本质上是一种商品性消费,同时又有一定范 围的社会保障性。其特点主要表现在以下两方面。 1、住房的商品性 在20世纪80年代中期,我国理论界展开了一场关于住房是否是商品的大讨 论,当时主要有三种观点:第一种观点认为,住房是福利品,具有福利性,是由 国家和企业统一建造和统一分配的,属于产品分配,不是商品;第二种观点认为, 住房同任何生活消费品一样,均属于商品,应当通过市场流通,实现住房商品化 第三种观点认为,住房有两重性,即既是商品又是福利品,是商品性与福利性的 结合。通过争论,基本上统一到住房是商品的观点上来。理论界明确了住房的商 品性,对于推进住房制度改革,促进住宅业和房地产业的发展起到了巨大的推动 作用。 住房的商品性主要体现在:它既有满足人们居住需求的使用价值,又有建造 住房所花费的社会劳动凝结而成的价值,是使用价值和价值的统一体。住房成为 商品是市场经济的必然产物。住房的再生产过程,必须通过住房商品的生产(投 资建造)、分配(市场分配)、流通(市场交换)、消费(职工和家庭居住)诸过程, 才能完成自己的循环与周转,不断地、顺利地实现再生产。在计划经济体制下, 中国传统的住房制度把住房扭曲成福利品,排斥其商品性,国家和企业投资建造 住房后,低租金、近乎无偿地分配给职工居住,切断了市场流通的环节,导致只 有资金投入而没有回收的恶性循环,造成住宅建设缓慢、职工居住条件长期得不 到改善的恶果,严重阻遏了住宅及房地产业的发展。而在明确了住房是商品以后, 在住房制度改革的推动下,按市场经济规律运作,中国的住宅产业和房地产业的 蓬蓬勃勃地发展,在国民经济发展中发挥了巨大的促进作用,居民的居住条件也 随之大大改善,全国人均居住面积已从70年代末的36平方米提高到10平方米以 上。实践证明,住房商品性理论的确立带来了巨大威力。 住房的商品性是中国住房制度改革的根本理论基础。住房制度改革的指导思 想就是要适应社会主义市场经济的要求,实现住房商品化。住房商品化包括四层 涵义:一是住房的生产经营商品化,即把住房作为商品,按商品经济规律由开发 商进行投资建造,组织生产经营活动;二是住房的分配、流通、消费市场化,建
5 住房消费在内，而国家和政府的职责是制定住房政策、调控住房市场运行和对低 收入者实施住房社会保障制度。 （二）住宅消费的特点 住房消费的性质决定了住房消费本质上是一种商品性消费，同时又有一定范 围的社会保障性。其特点主要表现在以下两方面。 1、住房的商品性 在 20 世纪 80 年代中期，我国理论界展开了一场关于住房是否是商品的大讨 论，当时主要有三种观点：第一种观点认为，住房是福利品，具有福利性，是由 国家和企业统一建造和统一分配的，属于产品分配，不是商品；第二种观点认为， 住房同任何生活消费品一样，均属于商品，应当通过市场流通，实现住房商品化； 第三种观点认为，住房有两重性，即既是商品又是福利品，是商品性与福利性的 结合。通过争论，基本上统一到住房是商品的观点上来。理论界明确了住房的商 品性，对于推进住房制度改革，促进住宅业和房地产业的发展起到了巨大的推动 作用。 住房的商品性主要体现在：它既有满足人们居住需求的使用价值，又有建造 住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。住房成为 商品是市场经济的必然产物。住房的再生产过程，必须通过住房商品的生产（投 资建造）、分配（市场分配）、流通（市场交换）、消费（职工和家庭居住）诸过程， 才能完成自己的循环与周转，不断地、顺利地实现再生产。在计划经济体制下， 中国传统的住房制度把住房扭曲成福利品，排斥其商品性，国家和企业投资建造 住房后，低租金、近乎无偿地分配给职工居住，切断了市场流通的环节，导致只 有资金投入而没有回收的恶性循环，造成住宅建设缓慢、职工居住条件长期得不 到改善的恶果，严重阻遏了住宅及房地产业的发展。而在明确了住房是商品以后， 在住房制度改革的推动下，按市场经济规律运作，中国的住宅产业和房地产业的 蓬蓬勃勃地发展，在国民经济发展中发挥了巨大的促进作用，居民的居住条件也 随之大大改善，全国人均居住面积已从 70 年代末的 3.6 平方米提高到 10 平方米以 上。实践证明，住房商品性理论的确立带来了巨大威力。 住房的商品性是中国住房制度改革的根本理论基础。住房制度改革的指导思 想就是要适应社会主义市场经济的要求，实现住房商品化。住房商品化包括四层 涵义：一是住房的生产经营商品化，即把住房作为商品，按商品经济规律由开发 商进行投资建造，组织生产经营活动；二是住房的分配、流通、消费市场化，建