理水平,两者缺一不可,但在市场经济条件下,以价格为主的交易条件是主要的 2、房地产供给的特点 房地产商品是一种特殊商品,所以房地产供给具有自身的一些显著特点 (1)城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 城市土地是指作为城市房地产基础的土地,它的供给分自然供给和经济供给 两类,自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地,它是有限的,因此是刚性 的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土 地的经济供给,由于受自然供给刚性的制约,其弹性也是不足的。因此,从总体 上说,城市土地的供给是有限的、刚性的。 中国城市土地属于国家所有,国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体, 因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。 房地产供给的这一特点,决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制 约特别明显。国家把住土地供应的龙头,便可以达到有效调节房地产供给总量和 供给结构的目的,因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。 (2)房地产供给的层次性 房地产供给一般分为三个层次,现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层 次,这三个供给层次是动态变化的。 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域,可以随时出售和出租的房 地产。通常也称其为房地产上市量,其主要部分是现房,也包括已经具备预售条 件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次,它是房地产供给 方行为状态,并不等于房地产商品价值的实现。房地产商品价值的实现取决于供 给和需求的统一。 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的 房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为,与人们说的空置 房是有区别的,空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。 潜在供给层次是指已经开工和正在建造,以及竣工但未交付使用等尚未上市 的房地产产品,还包括一部分过去属于非商品房地产,但在未来可能改变其属性 而进入房地产市场的房地产产品 认真分析房地产供给的这三个层次,对于科学地把握供给状况和预测未来供 给都具有重要意义。 (3)房地产供给的滞后性
11 理水平，两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。 2、房地产供给的特点 房地产商品是一种特殊商品，所以房地产供给具有自身的一些显著特点。 （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 城市土地是指作为城市房地产基础的土地，它的供给分自然供给和经济供给 两类，自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是刚性 的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土 地的经济供给，由于受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。因此，从总体 上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。 中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体， 因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。 房地产供给的这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制 约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和 供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。 （2）房地产供给的层次性 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层 次，这三个供给层次是动态变化的。 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房 地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条 件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给 方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商品价值的实现取决于供 给和需求的统一。 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的 房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置 房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市 的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性 而进入房地产市场的房地产产品。 认真分析房地产供给的这三个层次，对于科学地把握供给状况和预测未来供 给都具有重要意义。 （3）房地产供给的滞后性
房地产商品的生产周期长,一般要二、三年,甚至数年。较长的生产周期决 定了房地产供给的滞后性,这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地 产开发计划在目前是可行的,但在数年后房屋建成投入市场时,也可能因市场发 生变化,而造成积压和滞销。因此,科学地预测市场供求变化趋势,对开发商投 资决策极为重要。 (4)房地产供给的时期性 房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。 所谓特短期又称市场期,是指市场上房地产生产资源固定不变,从而房地产 供给量固定不变的一段时期。 所谓短期是指在此期间,土地等房地产生产的固定要素不变,但可变要素是 可以变动的时期。因此所谓短期是可以对房地产供给产生较小幅度变化影响的 段时间。 所谓长期是指在此期间,不但房地产行业内所有的生产要素可以变动,而且 可以与社会其他行业的资本互相流动,从而是对房地产供给产生较大幅度影响的 一段时期。在长期内,土地供应量变动,房屋供应量变动更大。 (二)决定房地产供给的主要因素分析 影响和决定房地产供给的因素是多方面的,主要有以下因素: 、房地产市场价格 房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素,因为在成本既定的情况下 市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言,当价格 低于某一特定水平,则不会有房地产供给,高于这一水平,才会产生房地产供给 而且供应量随着价格的上升而增加,随价格的降低而减少。 2、土地价格和城市土地的数量 土地价格是房地产成本的重要组成部分,中国城市中目前土地费用约占商品 房总成本的30%左右。土地价格的提高,将提高房地产的开发成本,对此房地产 开发商一般会采用两种可选对策:一是增加容积率,使单位建筑面积所含的地价 比重下降,消化地价成本的上升,从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规 模和放慢开发进度,从而会引起房地产供给的减少 城市房地产的供给能力,在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数 量。一般来说,一个国家经济发展水平越高,特别是农业生产力越高,则可提供 给城市使用的土地就越多。换言之,城市土地的供给水平必须与经济发展,特别
12 房地产商品的生产周期长，一般要二、三年，甚至数年。较长的生产周期决 定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地 产开发计划在目前是可行的，但在数年后房屋建成投入市场时，也可能因市场发 生变化，而造成积压和滞销。因此，科学地预测市场供求变化趋势，对开发商投 资决策极为重要。 （4）房地产供给的时期性 房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。 所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产 供给量固定不变的一段时期。 所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是 可以变动的时期。因此所谓短期是可以对房地产供给产生较小幅度变化影响的一 段时间。 所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且 可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的 一段时期。在长期内，土地供应量变动，房屋供应量变动更大。 （二）决定房地产供给的主要因素分析 影响和决定房地产供给的因素是多方面的，主要有以下因素： 1、房地产市场价格 房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下， 市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格 低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给， 而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。 2、土地价格和城市土地的数量 土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品 房总成本的 30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产 开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价 比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规 模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。 城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数 量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供 给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别