反之,房地产价格下降,会促使消费者对房地产商品的需求量上升。可见,房地 产价格的高低对其需求量的多少,有着重要的调节作用。但由于房地产是与土地 相联系的一种特殊商品,其价格和需求都有一定的特点,因而房价对需求的影响 必然呈现出极为复杂的情况 4、城市化水平 城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的 扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素, 主要体现在:一是伴随城市数量的增加和规模的扩大,必然要加快城市建设,例 如,盖更多的工厂,办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设,从而 对各类房地产提出更多更大的需求。二是城市人口的增多,既增加了对城市住宅 的巨大需求,又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。三是城市建设的发展, 需要进行旧区改造和实施重大建设工程,由此必然要进行旧城区的动拆迁,引致 动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%,发达国家高达80% 目前中国的城市化率约在38%左右,预计到2020年将提高到60%,大量农村人 口进城就业和生活,房地产市场的潜在需求很大,必将带动中国房地产业长期持 续发展。 国家有关经济政策 房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、 货币政策和住房政策,对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影 国家的土地政策和财政政策的调整,会对房地产价格产生重大影响,进而 影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担,发 挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如,在房地产市场需求不振时,降低契税 税率,减少购房负担,可以鼓励居民买房。 国家利率政策的调整,也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需 求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低,会影响投资成本和收益率,从 而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方 面影响房地产消费性需求:一是对开发商贷款利率的高低,会直接影响房地产商 品的价格变化,从而影响消费性房地产需求:二是对居民的住房贷款利率的变化, 会增加或减少购房支出,从而影响消费性房地产需求。 国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房
6 反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。可见，房地 产价格的高低对其需求量的多少，有着重要的调节作用。但由于房地产是与土地 相联系的一种特殊商品，其价格和需求都有一定的特点，因而房价对需求的影响 必然呈现出极为复杂的情况。 4、城市化水平 城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的 扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素， 主要体现在：一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例 如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而 对各类房地产提出更多更大的需求。二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅 的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。三是城市建设的发展， 需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致 动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为 60%，发达国家高达 80%。 目前中国的城市化率约在 38%左右，预计到 2020 年将提高到 60%，大量农村人 口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持 续发展。 5、国家有关经济政策 房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、 货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影 响。 国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而 影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发 挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税 税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。 国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需 求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从 而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方 面影响房地产消费性需求：一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商 品的价格变化，从而影响消费性房地产需求；二是对居民的住房贷款利率的变化， 会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。 国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房
制度,抑制对商品住房的需求;而改革以后实施住房分配货币化政策,则促使居 民购买商品房,扩大了对商品住房的需求。 6、消费者对未来的预期 这是一种消费心理对房地产需求的影响,带有主观的色彩,但在一定程度 上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中,主要是对未来经济发展形势 的预测,若预测乐观,对房地产需求就会增加,反之,则相反。同时,也取决于 对未来房价变化的预测,一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理,当房价上升 时,若消费者预期房价还会上涨,即使目前价格偏高,但今后存在上升空间,未 来收益会促使消费者需求提前释放,形成现实需求增长。这种情况在投资性需求 方面表现得尤为明显,因为投资性购房者的目的是投资获利,预期房价上涨吸引 其投资买房。而当房价下跌时,若消费者预期还会下跌,则他们往往会持币待购, 迟迟不肯入市,导致延期消费。此外,还有一种消费心理即“负债消费”观念也 会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念,对住房消费信贷难以接受, 会因购房支付能力的不足而影响住房需求;而当树立起“负债消费”的现代消费 观念,在未来收入预期的基础上,敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”,就会借 助住房抵押贷款进入房市,从而扩大了住宅市场需求 (三)房地产需求弹性 前面对影响房地产需求的主要因素作定性分析,主要回答这些因素对房地 产需求有什么影响。这里将作些定量分析,主要回答价格和收入变动因素对房地 产需求有多大的影响作用。 1、房地产需求的价格弹性 根据经济学的一般原理,房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变 化的比率所引起的房地产需求量变动的比率,它表示了房地产需求量变动对房地 产价格变动的反应程度。用公式表示为: ed= 式中:Ed一房地产商品需求的价格弹性系数; P一房地产商品价格 △P一房地产商品的价格变动量 Q一房地产商品的需求量 △Q一房地产商品需求的变动量
7 制度，抑制对商品住房的需求；而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居 民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。 6、消费者对未来的预期 这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度 上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势 的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。同时，也取决于 对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升 时，若消费者预期房价还会上涨，即使目前价格偏高，但今后存在上升空间，未 来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求 方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨吸引 其投资买房。而当房价下跌时，若消费者预期还会下跌，则他们往往会持币待购， 迟迟不肯入市，导致延期消费。此外，还有一种消费心理即“负债消费”观念也 会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念，对住房消费信贷难以接受， 会因购房支付能力的不足而影响住房需求；而当树立起“负债消费”的现代消费 观念，在未来收入预期的基础上，敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”，就会借 助住房抵押贷款进入房市，从而扩大了住宅市场需求。 （三）房地产需求弹性 前面对影响房地产需求的主要因素作定性分析，主要回答这些因素对房地 产需求有什么影响。这里将作些定量分析，主要回答价格和收入变动因素对房地 产需求有多大的影响作用。 1、房地产需求的价格弹性 根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变 化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地 产价格变动的反应程度。用公式表示为： 式中：Ed—房地产商品需求的价格弹性系数； P—房地产商品价格； △P—房地产商品的价格变动量； Q—房地产商品的需求量； △Q—房地产商品需求的变动量。 Ed= △Q/Q △
由于价格与需求量反方向变动,所在房地产需求的价格弹性系数应为负值, 但在实际运用时,为了方便起见,一般都取其绝对值,即E>0,当0<Ed<1时, 称这种商品需求缺乏价格弹性,即需求量变动对价格变动的反应小,也就是需求 量变动比率小于价格变动比率;而当E。>1时,称这种商品需求富有价格弹性, 即需求量变动对价格变动的反应大,也就是需求量变动比率大于价格变动比率 从一般意义上讲,当房地产价格在一定幅度内变动时,房地产需求缺乏价格 弹性。这是因为对商品用房而言,由于区位条件至关重要,又难以替代,因此 在此时价格变动需求量的影响程度不大;对住房而言,由于是生活必需品,根据 国外经验,当住宅的售价相当于住户收入的3~6倍时,这时的需求缺乏价格弹性 但当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时,房地产需求的价格弹性较大。这是 因为房地产是耐用品,并且具有一定的容纳弹性,因此当价格偏高时,消费者会 紧缩正常需求量,导致住房需求量减少。 上表情况表明,房地产商品的需求曲 线一般呈现为一条拐折线,如图4-1所 D 示:OP表示价格,OQ表示需求量,D1ED2 表示房地产需求的拐折需求曲线。在D1E 段为房地产需求缺乏价格弹性,即需求量 Q变动比率小于其价格变动比率,其曲线表 图 现为比较陡峭状态;在D2E段为房地产需 求富有价格弹性,即需求量变动比率大于 其价格变动比率,其曲线表现为比较平坦状态,而且这种“富有价格弹性”呈现 出单向性,即价格上升时呈现这种趋势,而价格下降时,则并不呈现这种趋势 因此图中D2E段画得细一些,以示与DE段的区别。在一些特殊场合,房地产 需求的价格弹性会显示出某些特殊的规律,故需视具体情况而定。 2、房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的 比率,它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为 △QQ △Y/Y 式中,EY一房地产需求的收入弹性系数 消费者的可支配收入;
8 由于价格与需求量反方向变动，所在房地产需求的价格弹性系数应为负值， 但在实际运用时，为了方便起见，一般都取其绝对值，即 Ed>0，当 0<Ed<1 时， 称这种商品需求缺乏价格弹性，即需求量变动对价格变动的反应小，也就是需求 量变动比率小于价格变动比率；而当 Ed>1 时，称这种商品需求富有价格弹性， 即需求量变动对价格变动的反应大，也就是需求量变动比率大于价格变动比率。 从一般意义上讲，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格 弹性。这是因为对商品用房而言，由于区位条件至关重要，又难以替代，因此， 在此时价格变动需求量的影响程度不大；对住房而言，由于是生活必需品，根据 国外经验，当住宅的售价相当于住户收入的 3~6 倍时，这时的需求缺乏价格弹性， 但当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。这是 因为房地产是耐用品，并且具有一定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消费者会 紧缩正常需求量，导致住房需求量减少。 上表情况表明，房地产商品的需求曲 线一般呈现为一条拐折线，如图 4—1 所 示：OP 表示价格，OQ 表示需求量，D1ED2 表示房地产需求的拐折需求曲线。在 D1E 段为房地产需求缺乏价格弹性，即需求量 变动比率小于其价格变动比率，其曲线表 现为比较陡峭状态；在 D2E 段为房地产需 求富有价格弹性，即需求量变动比率大于 其价格变动比率，其曲线表现为比较平坦状态，而且这种“富有价格弹性”呈现 出单向性，即价格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。 因此图中 D2E 段画得细一些，以示与 D1E 段的区别。在一些特殊场合，房地产 需求的价格弹性会显示出某些特殊的规律，故需视具体情况而定。 2、房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的 比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为： 式中， EY—房地产需求的收入弹性系数； Y—消费者的可支配收入； EY= △Q/Q △Y/Y P O Q D1 D2 E 图 4—1
△Y一消费者的可支配收入的变动量; Q一房地产商品的需求量 △Q一房地产商品需求的变动量 由于价格与需求量同方向变动,所在房地产需求的价格弹性系数应为正值, 即EY>0,并且,当0<EY<1时,称这种商品需求缺乏收入弹性,即需求量变动 对收入变动的反应小,也就是需求量变动比率小于收入变动比率;而当Ey>1时, 称这种商品需求富有收入弹性,即需求量变动对收入变动的反应大,也就是需求 量变动比率大于收入变动比率。 从一般意义上讲,房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平 和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段,对居 民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家,人们认为房地产需求是缺乏 收入弹性的,即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而,在中国现 阶段,随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提髙,城镇居民正在把消费热 点移向住房,居民住房支出的比重将由2%3%增加到21世纪初的15%左右,这 是一个很大的变化。因此,在现阶段,房地产需求是富有收入弹性的,这是收入 增加和消费结构变化共同作用的结果。 从特殊意义上讲,不同的房地产商品,其需求的收入弹性是不同的。例如 普通住宅面向广大工薪阶层,其需求的收入弹性较大;而高档别墅、高档商品住 宅面向外商和高收入阶层,其需求的收入弹性较小。 (四)房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 所谓房地产的潜在需求,是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般 生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的 房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求 是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值,因此也称为房地产的边界需求 潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据,但对规划未来房地产开发规模和投 资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时 都要重视预测房地产潜在需求。 2、房地产有效需求 所谓房地产的有效需求,也就是前文提到的现实需求,从微观经济的意义上 来讲,是指消费者在一定的时期内,在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商
9 △Y—消费者的可支配收入的变动量； Q—房地产商品的需求量； △Q—房地产商品需求的变动量。 由于价格与需求量同方向变动，所在房地产需求的价格弹性系数应为正值， 即 EY>0，并且，当 0<EY<1 时，称这种商品需求缺乏收入弹性，即需求量变动 对收入变动的反应小，也就是需求量变动比率小于收入变动比率；而当 EY>1 时， 称这种商品需求富有收入弹性，即需求量变动对收入变动的反应大，也就是需求 量变动比率大于收入变动比率。 从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平 和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居 民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家，人们认为房地产需求是缺乏 收入弹性的，即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而，在中国现 阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，城镇居民正在把消费热 点移向住房，居民住房支出的比重将由 2%~3%增加到 21 世纪初的 15%左右，这 是一个很大的变化。因此，在现阶段，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入 增加和消费结构变化共同作用的结果。 从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如， 普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住 宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。 （四）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般 生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的 房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求 是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。 潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投 资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时 都要重视预测房地产潜在需求。 2、房地产有效需求 所谓房地产的有效需求，也就是前文提到的现实需求，从微观经济的意义上 来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商
品量,即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲,是指商品的总供给与总 需求达到均衡状态时的总需求。因此,分析房地产市场的有效需求,必须从微观 上把握有支付能力的需求,在宏观上把握总供给与总需求的均衡。 、培育房地产市场有效需求的主要途径 培育房地产市场有效需求,要从两方面努力,一方面,要增加有效供给,促 进流通,使有支付能力的消费者买到合适的住房;另一方面,则要随经济发展、 增加收入,排除体制障碍,调整消费政策,支持居民买房,创造条件使潜在需求 尽快转化为有效需求。具体来说,其主要途径是 (1)深化住房制度改革,实现住房分配货币工资化,引导消费者“愿意” 购买商品住房,使潜在的需求转变为有效需求, (2)发展经济,增加收入,提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力 (3)理顺流通环节,完善中介销售服务,为消费者提供便捷周到的服务。 (4)规范房地产市场秩序,降低成本,调整供给结构,使之与消费需求结 构相适应,增强购房的承受能力。 (5)完善和发展房地产金融市场,扩大住房消费信贷,支持居民买房 (6)重视房地产市场总供给和总需求动态平衡,促进有效需求的形成 、房地产供给 房地产供给也是房地产市场的另一大要素,它依存于房地产需求,同时又对 需求的实现和扩大产生积极的促进作用。 (一)房地产供给的内涵和特点 1、房地产供给的涵义 从微观经济角度来看,房地产供给是指生产者在某一特定时期内,在每一价 格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产 的房地产商品(俗称增量房),也包括过去生产的存货(俗称存量房)。在现实经 济生活中,新增商品房供给又包括销售的现房和期房(达到一定标准的预售房)。 在商品房供给中以供给方式划分,又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房 供给两种。从宏观经济角度来看,房地产供给是指房地产总供给,即在某一时期 内全社会或某一地区内房地产供给的总量,包括实物总量和价值总量。 房地产供给要具备两个条件,一是出售或出租的愿望,这主要取决于价格为 主的交易条件;二是供给能力,这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管
10 品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总 需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观 上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。 3、培育房地产市场有效需求的主要途径 培育房地产市场有效需求，要从两方面努力，一方面，要增加有效供给，促 进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房；另一方面，则要随经济发展、 增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求 尽快转化为有效需求。具体来说，其主要途径是： （1）深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者“愿意” 购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求。 （2）发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力。 （3）理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服务。 （4）规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构，使之与消费需求结 构相适应，增强购房的承受能力。 （5）完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房。 （6）重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成。 三、房地产供给 房地产供给也是房地产市场的另一大要素，它依存于房地产需求，同时又对 需求的实现和扩大产生积极的促进作用。 （一）房地产供给的内涵和特点 1、房地产供给的涵义 从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价 格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产 的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。在现实经 济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。 在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房 供给两种。从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期 内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。 房地产供给要具备两个条件，一是出售或出租的愿望，这主要取决于价格为 主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管