区域交通 区域内大型停车场、多个绿地公园等公共 设施的设置，将进一步增强区域的吸引力 停车场 体育 公园 成都火车南站 三环路 世纪城：地面+地下，10000个停车位 高新区委★ 新益州 红星路南延线 国 公园 市政府★， 公园 公园 至机场 新世纪公园 绕城高速 ·新益州公园 体有公园 国防公园 ·新世纪公园 华 150 ,150亩绿地 亩绿 华路 世纪城大型停车系统 地 迎宾大道 天 地 地铁1号线 至华阳 317 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
31 绕城高速 地铁1号线 三环路 迎宾大道 红星路南延线 天 府 大 道 站 华 路 元 华 路 成都火车南站 高新区委 市政府 地 铁 至华阳 至机场 区域内大型停车场、多个绿地公园等公共 设施的设置，将进一步增强区域的吸引力 世纪城大型停车系统 u世纪城：地面+地下，10000个停车位 停车场 u新益州公园 u体育公园 u国防公园 u新世纪公园 u150亩绿地 公园 新世纪公园 新益州 公园 国防 公园 体育 公园 150 亩 绿 地 区域交通 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域分析 城市层面解构区域 区域概况 区域交通 区域竞争 中心区发展规律 32 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
32 区域分析 中心区发展规律 城市城市层层面面解解构构区域区域 区域区域概概况况 区域区域交通交通 区域区域竞争竞争 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
城南CBD内部功能：以办公功能为主兼顾其它 职能适度发展 不同级别CBD写字楼开发规模 分类 级别 主要城市例举 CBD规模 人均占有量 (建筑面积：万平米) (人平米) ·活力四射的CBD内应当以 办公职能为主，兼顾其它职 纽约、东京、伦敦、巴 第一类 世界级 1500-2500 黎等 约1.2-3.5 能发展，因此写字楼建设量 应约占到50%； 多伦多、悉尼、上海、 第二类 全球区域级 500 约0.41.6 北京等 第三类 国家级 深圳、广州、天津等 300 约0.4 第四类 地区级 合肥、长沙、大连等 150-250 约0.3 CBD内部用地结构：美国大中城市 CBD内部用地结构：中国北京 CBD内部用地结构：中国深圳 类别 组成 用地 类别 占地面 建筑面积 类别 壁筑面积 比例 积 比例 办公机构 银行、保险公司、专业服务 商务办公 300万 40% 40% 等，管理机构 办公楼 50% 居住 300万 40% 商店 零售商店、百货店 16% 公寓 25% 250公顷 商服、文化、娱 83万 11% 工业仓储 工厂、仓库 12% 商服、文化、娱 25% 乐设施 乐设施 公共建筑 博物馆、大学、娱乐机构 10% 行政 50万 6.7% 公共绿化 33.39 住宅 22% 其它 17万 2.3% 道路 155 总计 100% 总建筑面积750万平米 总建筑面积1000万平米 33 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
33 150-250 300 500 1500-2500 CBD规模 （建筑面积：万平米） 第四类 第三类 第二类 第一类 分类 人均占有量 （人/平米） 级别 主要城市例举 合肥、长沙、大连等 深圳、广州、天津等 多伦多、悉尼、上海、 北京等 纽约、东京、伦敦、巴 黎等 地区级 约0.3 国家级 约0.4 全球区域级 约0.4-1.6 世界级 约1.2-3.5 不同级别CBD写字楼开发规模 CBD内部用地结构：美国大中城市 总计 住宅 公共建筑 工业仓储 商店 办公机构 类别 22% 博物馆、大学、娱乐机构 工厂、仓库 零售商店、百货店 银行、保险公司、专业服务 等，管理机构 组成 10% 40% 100% 12% 16% 用地 CBD内部用地结构：中国北京 道路 155 总建筑面积1000万平米 公共绿化 33.39 25% 商服、文化、娱 乐设施 公寓 25% 50% 250公顷 办公楼 建筑面积 比例 占地面 积 类别 CBD内部用地结构：中国深圳 其它 17万 2.3% 50万 83万 300万 300万 建筑面积 总建筑面积750万平米 行政 6.7% 11% 商服、文化、娱 乐设施 居住 40% 商务办公 40% 类别 比例 •活力四射的CBD内应当以 办公职能为主，兼顾其它职 能发展，因此写字楼建设量 应约占到50%； 城南CBD内部功能：以办公功能为主兼顾其它 职能适度发展 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域竞争土地 站南与大源组团的土地总供应量为3千多万平 米，其中商服用地近30%，约900万平米 站南组团 土地总供应量：15.6平方公里 火车南站 商服用地：约160万平米，占10% 住宅用地：约480万平米，占30% 已出让商服用地：约120万平米，占8% 已出让住宅用地：约220万平米，占14% 三环路 大源组团 土地总供应量：15平方公里 商服用地：约240万平米，占15% 武候大道 机场高速 住宅用地：约380万平米，占25% 科研用地：约500万平米，占35% 综合用地：约100万平米，占7% 已出让商服用地：约40万平米，占3% 已出让住宅用地：约110万平米，占7% 成雅高速 已出让科研用地：约100万平米，占7% 绕城高速 已出让综合用地用地：约100万平米 占 7% 成昆铁路 住宅用地 商服用地 市政用地 站华路 !土地出让治谈中口 元华路 天府大道 34 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
34 站南与大源组团的土地总供应量为3千多万平 米，其中商服用地近30%，约900万平米 站南组团 „ 土地总供应量：15.6平方公里 „ 商服用地：约160万平米，占10% „ 住宅用地：约480万平米，占30% „ 已出让商服用地：约120万平米，占8% „ 已出让住宅用地：约220万平米，占14% 大源组团 „ 土地总供应量：15平方公里 „ 商服用地：约240万平米，占15% „ 住宅用地：约380万平米，占25% „ 科研用地：约500万平米，占35% „ 综合用地：约100万平米，占7% „ 已出让商服用地：约40万平米，占3% „ 已出让住宅用地：约110万平米，占7% „ 已出让科研用地：约100万平米，占7% „ 已出让综合用地用地：约100万平米，占 7% 绕城高速 武候大道 成昆铁路 元华路 天府大道 站华路 三环路 机场高速 政 府 火车南站 住宅用地 商服用地 土地出让洽谈中 市政用地 成雅高速 区域竞争-土地 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域竞争-土地 综合交易时间、土地价格、土地面积等因 素的比较来看，本项目地块具备成本优势 世纪城：2002年协议出让土地的 中海400万 正成620万 方式成交，28万元/亩； 华淘400万 蜀都喜泰900万 圣达：2005.10挂牌出让土地67 速发1000万 世纪城28万 万元/亩，宗地50亩 嘉里1000万 东方投资920万 中信：2006.11拍卖出让土地， 68万元/亩，宗地仅26亩 天府70修万 本地块：2006.11拍卖出让土 圣达67万 地，68万元/亩，宗地47亩 西藏紫罗兰200万 中信68万 本项目68万 天合222万 中国石油200万 项目周边土地价格（万元/亩） 协议出让土地 1200 9200 1000 2005年出让土地 泉地面积较小 ·综合交易时间、土地价格、土地面 600 t00 积等因素的比较来看，本项目地块具 2Z200200 2 0 备成本优势，市场竞争性较强 圣达 中石油 西藏蒙罗兰 东方投资 正成 天 世纪城 中海/华润 建发/嘉里 35 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
35 综合交易时间、土地价格、土地面积等因 素的比较来看，本项目地块具备成本优势 „ 世纪城：2002年协议出让土地的 方式成交，28万元/亩； „ 圣达：2005.10挂牌出让土地67 万元/亩，宗地50亩 „ 中信：2006.11拍卖出让土地， 68万元/亩，宗地仅26亩 „ 本 地 块 ： 2006.11 拍 卖 出 让 土 地，68万元/亩，宗地47亩 正成620万 本项目68万 西藏紫罗兰200万 蜀都嘉泰900万 中国石油200万 中海400万 华润400万 建发1000万 嘉里1000万 天府70多万 世纪城28万 东方投资920万 天合222万 中信68万 圣达67万 项目周边土地价格(万元/亩) 68 67 68 222 200 200 920 900 620 70 28 400 1000 0 200 400 600 800 1000 1200 本项目 圣达 中信 天合 中石油 西藏紫罗兰 东方投资 蜀都嘉泰 正成 天府 世纪城 中海/华润 建发/嘉里 u综合交易时间、土地价格、土地面 积等因素的比较来看，本项目地块具 备成本优势，市场竞争性较强 协议出让土地 2005年出让土地 宗地面积较小 区域竞争-土地 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案