区域竞争-一房地产 站南已建项目较多空置土地较少。 大源有大量土地未出让，待建项目较多。 站南组团的待壁项目 大源组团的待建项目 四忽大了 428066 .21 东方望 市中院 区 ③ 中管 三环踏 通威 川大 新华社 中石化 西南设计陕 西罗兰（酒店） 武候大道 五极语度 ⑧ 30所 中侧石油 打场高 恒泽动力 特拉克斯 新希望大 原能 成都电力周 安黄伦 成高速 天府三期 深长（住宅） 兴站 直必酒店 G酒店) 世公 成都字格中心 绕城高速 五量级酒店 酒店) 人（住宅） 仁和（住宅） 2 (住老) 际要中心 伊硬洋华堂 12 时尚天置 规划中的区业中心 (20万平 米 土地 2 节后植牌) 外精人士住区 成民铁群 在建 36 天府大道 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
36 站南已建项目较多空置土地较少。 大源有大量土地未出让，待建项目较多。 绕城高速 武候大道 成昆铁路 天府大道 元华路 站华路 三环路 机场高速 火车南站 商业 写字楼 住宅 市政配套 假日酒店 天鹅湖 花园 洲际大酒店 国际会展中心 四川广 电中心 成达 酒店 铜锣湾时尚天堂 天 府 一 期 英郡 盛南领地 本源之味 美视国 际学校 中海 华润 大源 农迁房 新世纪公园 新益州 城市 公园 行政 中心 中小学 和记黄埔 和记黄埔 学校 已建 在建 待建 天 府 二 期 5 3 4 1 2 6 7 9 10 11 12 13 8 1 蜀都大厦 东方希望 中信 通威 川大 中石化 西藏紫罗兰（酒店） 30所 新希望 天合 中石油 鼎能 安捷伦 天府三期 宜必斯酒店（酒店） 五星级酒店（酒店） 人居（住宅） 正成 嘉里（住宅） 建发（住宅） 伊滕洋华堂 规划中的区域商业中心 （ 20万平米，土地春 节后挂牌） 外籍人士居住区 2 3 4 5 6 7 8 9 13 12 11 10 商业 写字楼 住宅 市政配套 酒店 西蜀廊桥 高新孵化园 圣达 中兴 1 14 14 15 16 15 16 17 20 18 19 17 18 19 20 格兰晴天 天府 名居 泰和佳园 天府 长城 蓝光 深长城 深长城 宜家 富森美 融城 理想 九龙仓 联通 法院 川投 嘉隆利 城南科技广场 1 2 3 4 5 6 7 8 9 13 12 11 10 14 15 16 17 18 19 1 2 3 4 5 中航 铂仕 市中院 东方希望 省电力公司 新华社 西南设计院 五星级酒店（酒店） 中国石油 恒泽动力 特拉克斯 新希望大厦 成都电力局 深长城（住宅） 兴达 成都数字维修中心 中海兴业 中天盈（住宅） 仁和（住宅） 茂业 荷兰GTC 华电网通 华敏 国电 曙光 高新区管委会 6 7 8 9 13 12 11 10 14 15 1 1 16 17 18 1 站南组团的待建项目 大源组团的待建项目 海关 商鼎国际 国航世纪中心 丰德国际广场 首座 曼哈顿 人居 19 汽车城 苏宁 17 瑞光 成都市一医院 变电站 21 21 22 22 成雅高速 23 23 欧尚 迪卡 侬 20 20 21 21 区域竞争-房地产 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域竞争一房地产 站南组团出让土地主要为住宅，约300万平米 大源组团主要为商服用地，约为870万平米 可出让土地 已出让土地 站南组团的土地已 站南组团 占地面积万 比例 占地面积（万 比例 总毫面万平 出让大多数，目前 平米) 平来 的可出让土地主要 商服 160 10 470 120 8 300 是住宅用地，约为 300万平米 住宅 480 30 1290 220 14 660 ,附注：根据出让土地经济指标，取住宅 用地R=3,商服用地R=25 可出让土地 已出让土地 大源组团 占地面积万 占地面积万 大源组团的土地 总速面万平 平米 比例 平来 比例 出让量相对较 少，商服、科 商服 240 15 720 40 3 120 研、住宅等各类 住宅 380 25 1596 110 7 462 属性的土地均有 大量剩余，约为 科研 500 35 500 100 7 100 870万平米 综合 100 7 174 100 174 附注： 根据出让土地经济指标，取商服用 地R=3,住宅用地R=4.2,科研用地R=1 37 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
37 站南组团出让土地主要为住宅，约300万平米 大源组团主要为商服用地，约为870万平米 7 7 7 3 比例 100 100 110 40 占地面积(万 平米) 可出让土地 已出让土地 174 500 1596 720 总建面 (万平米) 7 35 25 15 比例 100 500 380 240 占地面积(万 平米) 总建面(万平 米) 大源组团 174 100 462 120 综合 科研 住宅 商服 商服 160 10 470 120 8 300 14 比例 220 占地面积(万 平米) 可出让土地 已出让土地 1290 总建面 (万平米) 30 比例 480 占地面积(万 平米) 总建面(万平 米) 站南组团 住宅 660 u附注：根据出让土地经济指标，取商服用 地R=3，住宅用地R=4.2，科研用地R=1 u附注：根据出让土地经济指标，取住宅 用地R=3，商服用地R=2.5 站南组团的土地已 出让大多数，目前 的可出让土地主要 是住宅用地，约为 300万平米 大源组团的土地 出让量相对较 少，商服、科 研、住宅等各类 属性的土地均有 大量剩余，约为 870万平米 区域竞争-房地产 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域竞争-一房地产 华阳区天府大道两旁汇聚了7000-8000万平米的住宅， 还有大型休闲娱乐设施，如极地海洋公园、成都港等 、华阳镇住宅市场：目前的供给量约为 7000-8000万平米 兰桥尚合 育才竹岛 摩尔新世界：2005年营业，华阳唯一的 华阳镇城区平面图 左岸花都出水美喜 天府大道远大都市风景 集中商业，营业面积4万多平米，主要是超 锦官图城 黄全海用 市和百货。 盛世名居 ●20万区城商业中心：商业用地性质兼容 森宇花园 住宅，未来将会有20万住宅、20万商业供 三利白云支 怡丰新城 给，形成华阳的新商业中心 戛纳印象 金鹿周际酒店 极地海洋公圆：位于成都双流天府大道 御量合 大城际 南端华阳，总占地600亩，总投资达10个 :原乡别重 凯华图景 棕构南岸的 亿，建成后年接待量可达300万人次以上。 鸿阁1号] 整个项目涵盖极地动物展示馆、极地动物表 ,华阳商业中心华阳中学 城南名簧 演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳 镇政 20万区域商业中心 馆、热带鱼类馆等10大旅游项目。 心怡德T盛 特壁 ·成都港：位于华阳区客运站附近，占地 南阳拂城 极地海洋公园 118亩，是成都市水运航运的指挥中心。成 成港 宏信南越 都港主要以休闲旅游客运为主，将成为水上 事尔新世纪 “客运中心 地铁广部站 运动休闲的公共场所 雅居乐花园 金南■ 蓝山 ·华阳客运中心：总面积67万平米，二 可滨花园 树薰山国际社区 级汽车客运站，集客、货运输于一体的现代 300余亩 明珠怡苑 化客运中心站 闪群新世界 蔚蓝卡地亚 商业 营山高尔夫球场 市政 酒店 住宅 38 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
38 „ 华阳镇住宅市场：目前的供给量约为 7000-8000万平米 „ 摩尔新世界：2005年营业，华阳唯一的 集中商业，营业面积4万多平米，主要是超 市和百货。 „ 20万区域商业中心：商业用地性质兼容 住宅，未来将会有20万住宅、20万商业供 给，形成华阳的新商业中心 „ 极地海洋公园：位于成都双流天府大道 南端华阳，总占地600亩，总投资达10个 亿，建成后年接待量可达300万人次以上。 整个项目涵盖极地动物展示馆、极地动物表 演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳 馆、热带鱼类馆等10大旅游项目。 „ 成都港：位于华阳区客运站附近，占地 118亩，是成都市水运航运的指挥中心。成 都港主要以休闲旅游客运为主，将成为水上 运动休闲的公共场所 „ 华阳客运中心：总面积6.7万平米，二 级汽车客运站，集客、货运输于一体的现代 化客运中心站 华阳区天府大道两旁汇聚了7000-8000万平米的住宅， 还有大型休闲娱乐设施，如极地海洋公园、成都港等 雅居乐花园 麓山国际社区 成都港 极地海洋公园 华阳中学 河畔新世界 蓝山 美树 宏信南越 麓山高尔夫球场 蔚蓝卡地亚 河滨花园 300余亩 华阳 广场 棕榈南岸 大城际 天府大道 地铁广都站 育才竹岛 远大都市风景 盛世名居 怡丰新城 金鹿国际酒店 鸿阁1号 城南名著 兰桥尚舍 左岸花都 出水芙蓉 黄金海岸 御景台 凯华丽景 心怡德盛园 南阳锦城 金南园 明珠怡苑 锦官丽城 三利白云支 森宇花园 嘎纳印象 原乡别墅 摩尔新世纪 客运中心 商业 华阳商业中心 市政 酒店 住宅 20万区域商业中心 (待建) 镇政府 区域竞争-房地产 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域竞争-一房地产 通过土地性质及供应量和供应时间可以判断：近 期的住宅竞争及中长期的商务办公竞争非常激烈 额南奚土电 2008-2009年的供给量（单位：万平米】 未出让土地的未来供给量（单位：万平米 600 2500 站南片区出让了 50 2030 5 2000 大量土地得以出 0 让，剩余土地主要 300 1500 400 是住宅用地： 200-210 200 1000 0 大源组团出让了 100 500 少量的商服用地与 住宅用地，仍有大 大源组团 站南组团 总供应量 大源组团 站青组团 总供应量 量土地待出售 口商业■商务口住宅 口商堂口商务口住宅 2005-2007年 2008-2009年 2010年 大辐土地出让 >未来两年，区域竞争相对比较激烈，其中，商业供应量约为65-85万平 附注： 米，商务（包括写字楼、公寓及酒店）供应量约为285-305万平米，住宅供应 ·商务包括写字楼、公离及酒店物 量约为500万平米，竞争比较激烈： 业 ,政府计划未来34年内完成所有 >按照政府的规划(34年内完成所有土地的出让)进行预测，未出让土地 土地的出让 的未来供给市场竞争非常激烈，其中商业供应量约为165-240万平米，商务 ,数据来源：依据政府访谈及所提 (包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为910990万平米，住宅供应量约为 供的土地相关资料估算 2030万平米。 39 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
39 通过土地性质及供应量和供应时间可以判断：近 期的住宅竞争及中长期的商务办公竞争非常激烈 2008-2009年 2010年~ 2 00 8 -2 00 9年的供给量 (单位：万平米 ) 50 450 500 30-40 35-45 65-85 200-210 85-95 285-305 0 100 200 300 400 500 600 大源组团 站南组团 总供应量 商业 商务 住宅 未出 让土地的 未来供给 量(单位 ：万平米 ) 1400 2030 130-190 35-50 165-240 790-850 120-140 910-990 630 0 500 1000 1500 2000 2500 大源组团 站南组团 总供应量 商业 商务 住宅 附注： u商务包括写字楼、公寓及酒店物 业 u政府计划未来3-4年内完成所有 土地的出让 u数据来源：依据政府访谈及所提 供的土地相关资料估算 2005-2007年 大辐土地出让 高新南区大辐土地 出让，其中： u站南片区出让了 大量土地得以出 让，剩余土地主要 是住宅用地； u大源组团出让了 少量的商服用地与 住宅用地，仍有大 量土地待出售 Ø未来两年，区域竞争相对比较激烈，其中，商业供应量约为65-85万平 米，商务(包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为285-305万平米，住宅供应 量约为500万平米，竞争比较激烈； Ø按照政府的规划（3-4年内完成所有土地的出让）进行预测，未出让土地 的未来供给市场竞争非常激烈，其中商业供应量约为165-240万平米，商务 (包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为910-990万平米，住宅供应量约为 2030万平米。 区域竞争-房地产 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域分析 中心区发展规律 深圳-福田中心区 案例选择原则： 1.一二线城市 广州-珠江新城 2. 政府规划引导 3。城市新兴商务中心区 青岛一政务新区 40 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
40 区域分析 中心区发展规律 深圳深圳－福田 －福田中中心区心区 青青岛岛－－政务新 政务新区区 广广州州－－珠珠江新江新城城 案例选择原则： 1. 一二线城市 2. 政府规划引导 3. 城市新兴商务中心区 案例选择原则： 1. 一二线城市 2. 政府规划引导 3. 城市新兴商务中心区 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案