城市研究一城市地位 成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地 位，2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都 市迈进”的战略目标 川渝经济圈城市 经济群排名 四川覆盖区域：成都、广安、达 制造业、工 科技、金 业、交通枢纽 ①长三角城市群 州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、 自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山 融、商贸、 ② 珠三角城市群 重庆覆盖区域：主城九区以及演 文化教育 ③ 京津冀城市群 南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、 双桥、蝶山、江津、禁江、万盛、南 3 ④山东半岛城市群 川、涪陵、长寿 2 ⑤辽中南城市群 6川渝城市群 “把成都建设成为中西部地区创业 ⑦中原城市群 【环境最优、人居环境最佳、综合竞 ㄧ争力最强的现代特大中心城市。 ⑧ 海峡西岸城市群 一成都市委十届五次全会 ⑨湘中城市群 确立了我市奋斗的新三自际 』 0 关中城市群 ① 长江中游城市群 农委对成都促出麦求：成都要率先7 ㄧ在全省实现建设全面小康社会目 D 哈大齐城市群 先实现现代化 带动四川全 小发展、带动区域协调发展， E 滇中城市群 ㄧ都建设成为四川的“首善之区 淮南城市群 成都要站在更高的层次、更高的领 【域思考发展定位，按照现代化国际 G 黔中城市群 【大都市的要末规划和建设 b 北部湾城市群 D 环鄱城市群 注 十七个城市群并未究全包搭我国的所有城市，名 部的大部分城市尚未形成城市群 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
11 成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地 位， 2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都 市迈进”的战略目标 川渝经济圈城市 „ 四川覆盖区域：成都、广安、达 州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、 自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山 „ 重庆覆盖区域：主城九区以及潼 南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、 双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南 川、涪陵、长寿 1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群 4 山东半岛城市群 5 辽中南城市群 6 川渝城市群 7 中原城市群 8 海峡西岸城市群 9 湘中城市群 10 关中城市群 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西 部的大部分城市尚未形成城市群 经济群排名 城市研究-城市地位 科技、金 融、商贸、 文化教育 制造业、工 业、交通枢纽 “把成都建设成为中西部地区创业 环境最优、人居环境最佳、综合竞 争力最强的现代特大中心城市。” ——成都市委十届五次全会 确立了我市奋斗的“新三最”目标 省委对成都提出要求：成都要率先 在全省实现建设全面小康社会目 标、率先实现现代化，带动四川全 面发展、带动区域协调发展，把成 都建设成为四川的“首善之区”。 成都要站在更高的层次、更高的领 域思考发展定位，按照现代化国际 大都市的要求规划和建设。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
城市研究一城市坐标 在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体 系中，成都处于第三梯队领先地位 ·第一梯队：上海、北京 ·第二梯队：广州、深圳 各城市GDP和社零位置分布 ·第三梯队：苏州、天津、 庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南 北京 社零 第一梯队 京、成都、大连、沈阳、武汉 3500 ·第四梯队：东莞、唐山、济 州 南、石家庄、哈尔滨、郑州、长 3000 沙、福州、淄博、常州、西安 成都 p 第五梯队：昆明、厦门、南 2500 福州 吕、太原、合肥、南宁、廊坊、宜 第二梯队 第三梯队 吕、乌善本齐、兰州、桂林、贵 2000 阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉 安、海口 贵阳 1500 红色为东部城市 第四第队 兰色为西部城市 1000 第 梯队 绿色为中部城市 500 0 6DP 0 2000 4000 6000 8000 10000 12 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
12 在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体 系中，成都处于第三梯队领先地位 „ 第一梯队：上海、北京 „ 第二梯队：广州、深圳 „ 第三梯队：苏州、天津、重 庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南 京、成都、大连、沈阳、武汉 „ 第四梯队：东莞、唐山、济 南、石家庄、哈尔滨、郑州、长 沙、福州、淄博、常州、西安 „ 第五梯队：昆明、厦门、南 昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜 昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵 阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉 安、海口 红色为东部城市 兰色为西部城市 绿色为中部城市 各城市GDP和社零位置分布 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 2000 4000 6000 8000 10000 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队 第五梯队 贵阳 福州 成都 广州 北京 GDP 社零 城市研究-城市坐标 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
城市研究一城市经济 如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到 北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014 年达到广州和深圳现在的水平。 2006年成都与一线城市人均GDP比较（元/人） 2006年成都与一线城市人均杜会游费品零售总额比较 80000.00 (万元/人) 59450 70000.00 310 2.50 2.27 60000.00 50000.00 2.00 0000.00 30000.0 0000.00 10000.00 0.00 0.00 上海 北京 深圳 广州 战都 上海 北京 深圳 广州 2006年成都人均GDP增长率13.7% 2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8% 2006年成都与一线城市人均清费性支出的比较 2006年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较 (元/人) 80.00s 70.013 20000.0 70.00 16628 14762 14825 15445 60.00% 57.73% 15000.00 16.721 48.815 1030 50.00% 10000.00 40.00 30.00 5000.00 20.00% 0.00 10.00% 北京 深圳 0.00% 帽 成都 上海 北 深圳 广州 成都 2006年成都人均消费性支出增长率6.8% 2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9% 资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网 13 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
13 如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到 北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014 年达到广州和深圳现在的水平。 2006年成都与一线城市人均GD P比较(元/人) 59710 48505 69450 63100 25171 0.00 10000.00 20000.00 30000.00 40000.00 50000.00 60000.00 70000.00 80000.00 上海 北京 深圳 广州 成都 2 006年成都与一线城市人均消费性支出的比较 (元/人) 14762 14825 16628 15445 10302 0.00 5000.00 10000.00 15000.00 20000.00 上海 北京 深圳 广州 成都 2006年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较 50.55% 70.01% 46.72% 57.73% 48.84% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 上海 北京 深圳 广州 成都 2006年成都人均GDP增长率13.7% 2006年成都人均消费性支出增长率6.8% 2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9% 2 00 6年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较 （万元/人） 1.85 2.07 1.97 2.27 1.06 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 上海 北京 深圳 广州 成都 2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8% 资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网 城市研究-城市经济 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
城市研究城市房地于 受宏观调控影响，成都房地产市场观望情 绪渐浓，将步入市场调整期 >走价不走量 2007年9月末，9.27新政推 >市场出现观望情绪 出后，市场观望情绪浓厚，销售 ●成都 受到一定影响，9月后交易量呈 >短线投资客出现 下滑趋势。主城区商品房成交 >价格上升速度增快 量从8月份的140万平方米下降 >地价上升速度比楼价 到12月的80万平方米。 上升 《价格 速度快 ·从价格来看，1一8月，全市 商品房成交均价为4071元/平方 >投资者及开始抛售 米，新政出台后，价格下降， >理性开发商降价 >开发商跟随降价 11月份，全市商品房成交均价 3752元/m ·进入2008年，住宅降价加速 复苏阶 发展阶 萧条阶 段 段 14 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
14 受宏观调控影响，成都房地产市场观望情 绪渐浓，将步入市场调整期 价格 发展阶 段 危 机 阶 段 复 苏 阶 段 萧条阶 段 Ø短线投资客出现 Ø价格上升速度增快 Ø地价上升速度比楼价 上升 速度快 Ø 走价不走量 Ø市场出现观望情绪 Ø投资者及开始抛售 Ø理性开发商降价 Ø 开发商跟随降价 „ 2007年9月末，9.27新政推 出后，市场观望情绪浓厚，销售 受到一定影响，9月后交易量呈 下滑趋势。 主城区商品房成交 量从8月份的140万平方米下降 到12月的80万平方米。 „ 从价格来看，1—8月，全市 商品房成交均价为4071元/平方 米，新政出台后，价格下降， 11月份，全市商品房成交均价 3752元/㎡ „ 进入2008年，住宅降价加速 成都 城市研究-城市房地产 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
城市研究一房产政策 927政策出台后，多数投资者退出，购房者观 望氛围浓厚，成交量大幅下滑 项目 访谈者 政策对投资者的影响 政策对销售情况的影响 金林俊厕 王先生 我在开盘前认筹客户40个，但实际购买客户只有20 08.01.08开盘，推出450套，至今销售140套. 个，其中大部分都是投资者，因为宏观政策被挤出： 销售率仅为30%： 弘邦·领哪 许小姐 927政策出台后，很多购房都在观望； 07.12.01开盘，推出320套，当日售出180套 之后近两个月仅售出20套，合计200套； 我们项目80%的客户是投资者，基本上都是外地在成 锦西国际 张小姐 都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政 07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳， 策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想： 销售率接近30%； 张小姐 现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性 07.07开盘，共推出1000套，至今销售率达到 中海·兰庭 90%,其中四次开盘，前三次开盘，推出700 左小姐 付款。927新政对我们影响很大的，客户信心不足， 观望氛图浓厚； 套，销售98%；07.10第四次开盘，推出300 套，至今还剩85套； 华润·凤厘城 曹先生 927新政对我们楼盘影响很大，08.01,28-08.01.31这 一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨 近一周只售出了4套，压力很大。 09.10推出200套，至今还剩10余套。 目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多 06.12-期开盘，推出130套，到07.03售完： 盛南领地 方小姐 客户的按褐一直办不下来。在成都成为新特区后，很 07.04二期开盘.到现在仅剩5%，约20套；总 多深圳、上海的投资者过来投资； 体销售率95%； 大城际 王先生 新政对销售有很大影响，很多人都在观望； 一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为 80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%： 蝶南 新政对销售有很大影响，很多人都在观盟。二期共 Downtown 赵小姐 270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好 期07.10.01开盘，推出177套，销售90%。 加上万科降价15-30%，我们现在根本开不了盘。 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
15 927政策出台后，多数投资者退出，购房者观 望氛围浓厚，成交量大幅下滑 一期07.10.01开盘，推出177套，销售90%。 新政对销售有很大影响，很多人都在观望。二期共 270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好， 加上万科降价15-30%，我们现在根本开不了盘。 赵小姐 城南 Downtown 一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为 80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%； 大城际 王先生 新政对销售有很大影响，很多人都在观望； 06.12一期开盘，推出130套，到07.03售完； 07.04二期开盘，到现在仅剩5%，约20套；总 体销售率95%； 目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多 客户的按揭一直办不下来。在成都成为新特区后，很 多深圳、上海的投资者过来投资； 盛南领地 方小姐 一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨； 09.10推出200套，至今还剩10余套。 927新政对我们楼盘影响很大，08.01.28-08.01.31这 近一周只售出了4套，压力很大。 华润·凤凰城 曹先生 07.07开盘，共推出1000套，至今销售率达到 90%，其中四次开盘，前三次开盘，推出700 套，销售98%；07.10第四次开盘，推出300 套，至今还剩85套； 现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性 付款。927新政对我们影响很大的，客户信心不足， 观望氛围浓厚； 张小姐、 左小姐 中海·兰庭 07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳， 销售率接近30%； 我们项目80%的客户是投资者，基本上都是外地在成 都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政 策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想； 锦西国际 张小姐 07.12.01开盘，推出320套，当日售出180套， 之后近两个月仅售出20套，合计200套； 弘邦·领邸 许小姐 927政策出台后，很多购房都在观望； 08.01.08开盘，推出450套，至今销售140套， 销售率仅为30%； 我在开盘前认筹客户40个，但实际购买客户只有20 个，其中大部分都是投资者，因为宏观政策被挤出； 金林俊景 王先生 项目 访谈者 政策对投资者的影响 政策对销售情况的影响 城市研究-房产政策 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案