(二)住房政策的基础 在现代市场经济社会中,住房政策的基础是效率性、公平性、社会性和政治 1、住房政策的效率性 居住行为也是一种经济行为,同任何一种经济活动一样,必须以效率为先 这里所讲的效率主要是指政府对住房市场所采取的政策,能提高稀缺住房资源的 使用效率。政府的住房政策对住房市场中的所有权形式、使用权保护、住房金融 和住房价格等的规范,能明显提髙住房的使用效率,保证住房政策目标的实现 由于住房是价值量大、使用周期长、投资建造费用髙的稀缺资源,又是所有 居民的生活必需品,一方面要依靠市场机制调节,提高资源配置效率;另一方面 也需要相关的法律法规和政策规范住宅市场的运行秩序,达到最大的使用效率, 以提髙居住水平和居住质量。同时,住房建设又是城市建设的重要组成部分,住 宅的设计、建造、布局、外观,同整个城市规划、土地规划、市政设施和交通设 施都有密切的联系,直接涉及到城市建设的经济效益、社会效益和环境效益的统 因此,从微观到宏观都必须有住房政策的调控,以充分体现效率性, 2、住房政策的公平性 在讲究住房政策效率性的同时,还必须实行住房政策的公平性。在市场经济 体制下,国家住房的分配是由市场交换实现的,人们要获得住房必须到市场购买 或租赁。这种住房分配是同收入分配密切联系在一起的。高收入者可以购买宽敞、 舒适的住房,而低收入者只能租赁居住面积小、条件差、环境恶劣的危棚简屋, 甚至还有小部分“无家可归者”。政府出于对社会稳定和社会福利的考虑,对低收 入者的住房问题普遍重视。所以,在各国的《住宅法》中,都体现了对低收入者 住房的援助政策。如“廉租屋”政策,“公共住房”政策,“低收入者住房”政策, “无家可归者”住房政策等。 3、住房政策的社会性和政治性 住房问题不仅是个经济生活问题,而且也是重要的社会问题和政治问题。由 于住房是人们的栖息场所,是生存资料、享受资料和发展资料,安居才能乐业, 因此关系到社会安定和政治稳定,瑞典、荷兰等国还把住房问题看作是社会福利 的重要内容。所以,住房政策的社会性十分明显。同时,住房问题涉及人们的社 会权利。1981年4月在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅 人权宣言》指出,一个环境良好,适宜于人的住所是所有居民的基本人权。“居者
11 （二）住房政策的基础 在现代市场经济社会中，住房政策的基础是效率性、公平性、社会性和政治 性。 1、住房政策的效率性 居住行为也是一种经济行为，同任何一种经济活动一样，必须以效率为先。 这里所讲的效率主要是指政府对住房市场所采取的政策，能提高稀缺住房资源的 使用效率。政府的住房政策对住房市场中的所有权形式、使用权保护、住房金融 和住房价格等的规范，能明显提高住房的使用效率，保证住房政策目标的实现。 由于住房是价值量大、使用周期长、投资建造费用高的稀缺资源，又是所有 居民的生活必需品，一方面要依靠市场机制调节，提高资源配置效率；另一方面 也需要相关的法律法规和政策规范住宅市场的运行秩序，达到最大的使用效率， 以提高居住水平和居住质量。同时，住房建设又是城市建设的重要组成部分，住 宅的设计、建造、布局、外观，同整个城市规划、土地规划、市政设施和交通设 施都有密切的联系，直接涉及到城市建设的经济效益、社会效益和环境效益的统 一。因此，从微观到宏观都必须有住房政策的调控，以充分体现效率性。 2、住房政策的公平性 在讲究住房政策效率性的同时，还必须实行住房政策的公平性。在市场经济 体制下，国家住房的分配是由市场交换实现的，人们要获得住房必须到市场购买 或租赁。这种住房分配是同收入分配密切联系在一起的。高收入者可以购买宽敞、 舒适的住房，而低收入者只能租赁居住面积小、条件差、环境恶劣的危棚简屋， 甚至还有小部分“无家可归者”。政府出于对社会稳定和社会福利的考虑，对低收 入者的住房问题普遍重视。所以，在各国的《住宅法》中，都体现了对低收入者 住房的援助政策。如“廉租屋”政策，“公共住房”政策，“低收入者住房”政策， “无家可归者”住房政策等。 3、住房政策的社会性和政治性 住房问题不仅是个经济生活问题，而且也是重要的社会问题和政治问题。由 于住房是人们的栖息场所，是生存资料、享受资料和发展资料，安居才能乐业， 因此关系到社会安定和政治稳定，瑞典、荷兰等国还把住房问题看作是社会福利 的重要内容。所以，住房政策的社会性十分明显。同时，住房问题涉及人们的社 会权利。1981 年 4 月在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅 人权宣言》指出，一个环境良好，适宜于人的住所是所有居民的基本人权。“居者
有其屋”,改善居住条件,提高居住质量,被历届人居会议列为中心议题。西方国 家的政府总是把住房问题,特别是解决低收入者的住房问题当作重要的社会政治 问题看待,把公平分配住宅作为政府机器的有力基础,不少政治家并且把住房建 设投资看作拉动国家和地方经济发展,促进就业,扩大政绩,争取选票的重要工 具。西方国家的政府关注住房问题,很大程度上就是出于对住房政策的社会性和 政治性的考虑。 (三)住房政策的目标 从法律形式来说,住房政策包括住房法令、法案和住房计划。住房政策的基 本目标是保障居住权,提高居住水平和居住质量。在各国的住宅法中,都规定了 立法的宗旨和目的。如美国在1949年住宅法中规定其立法的目的是“使每个美国 家庭都有舒适的住房和适宜的居住环境”。澳大利亚1983年住宅法立法的目的是: “确保澳大利亚每一位公民能以自己承担得起的价格获得足够及合适的住宅。”住 房计划则是明确住房的建设数量和质量目标、贷款和利率限制,政府建造的公共 住房计划、租金管理和对租户的租金补贴等 从住房政策调节的目标来说,在西方国家的各种住房政策中又有供应目标和 公平(分配)目标两类共存的目标。政府住房政策的供应目标,是调节住房生产 资源的分配,纠正市场缺陷,确保住房市场供给和需求在数量上的平衡,供给和 需求在结构上的平衡,维护住房市场运行秩序和购租住房者的利益。住房政策的 公平目标,是运用再分配手段,确保社会住房产品的公平分配,尤其是保障低收 入者和其他特殊阶层(如老年人、残疾人)的住房权利。政府的住房政策既关注 住房的供应,又要确保各个社会阶层都能在合理的价格条件下得到满意的住房及 居住环境。因此,一方面,政府要引导市场扩大供应量,满足居民的住房需求, 并逐步提高居住质量:另一方面,又要注重住房的公平分配,通过对中低收入阶 层的住房补助,缩小他们与高收入阶层在居住水平上的差距,达到基本的住房水 准。住房供应目标和公平目标的实现,才能真正达到住房政策的基本目标。 在市场经济的条件下,世界上的绝大多数国家都实行了住房商品化的政策, 各类住房主要通过住宅市场来流通和分配,住房资源由市场机制调节。但鉴于住 房市场的特殊性,各国政府又都不同程度地加强和完善对住房市场的干预和调节, 同时又特别关注低收入者的住房补助,对公共房屋的供应和分配控制更加严格。 由于各国政府住房政策干预和经济调节手段、范围和方式方法的不同,就形成了 上海市房产经济学会编:《国外(地区)住房法规选编》,上海社会科学院出版社2001的版,第878、663
12 有其屋”，改善居住条件，提高居住质量，被历届人居会议列为中心议题。西方国 家的政府总是把住房问题，特别是解决低收入者的住房问题当作重要的社会政治 问题看待，把公平分配住宅作为政府机器的有力基础，不少政治家并且把住房建 设投资看作拉动国家和地方经济发展，促进就业，扩大政绩，争取选票的重要工 具。西方国家的政府关注住房问题，很大程度上就是出于对住房政策的社会性和 政治性的考虑。 （三）住房政策的目标 从法律形式来说，住房政策包括住房法令、法案和住房计划。住房政策的基 本目标是保障居住权，提高居住水平和居住质量。在各国的住宅法中，都规定了 立法的宗旨和目的。如美国在 1949 年住宅法中规定其立法的目的是“使每个美国 家庭都有舒适的住房和适宜的居住环境”。澳大利亚 1983 年住宅法立法的目的是： “确保澳大利亚每一位公民能以自己承担得起的价格获得足够及合适的住宅。”1住 房计划则是明确住房的建设数量和质量目标、贷款和利率限制，政府建造的公共 住房计划、租金管理和对租户的租金补贴等。 从住房政策调节的目标来说，在西方国家的各种住房政策中又有供应目标和 公平（分配）目标两类共存的目标。政府住房政策的供应目标，是调节住房生产 资源的分配，纠正市场缺陷，确保住房市场供给和需求在数量上的平衡，供给和 需求在结构上的平衡，维护住房市场运行秩序和购租住房者的利益。住房政策的 公平目标，是运用再分配手段，确保社会住房产品的公平分配，尤其是保障低收 入者和其他特殊阶层（如老年人、残疾人）的住房权利。政府的住房政策既关注 住房的供应，又要确保各个社会阶层都能在合理的价格条件下得到满意的住房及 居住环境。因此，一方面，政府要引导市场扩大供应量，满足居民的住房需求， 并逐步提高居住质量；另一方面，又要注重住房的公平分配，通过对中低收入阶 层的住房补助，缩小他们与高收入阶层在居住水平上的差距，达到基本的住房水 准。住房供应目标和公平目标的实现，才能真正达到住房政策的基本目标。 在市场经济的条件下，世界上的绝大多数国家都实行了住房商品化的政策， 各类住房主要通过住宅市场来流通和分配，住房资源由市场机制调节。但鉴于住 房市场的特殊性，各国政府又都不同程度地加强和完善对住房市场的干预和调节， 同时又特别关注低收入者的住房补助，对公共房屋的供应和分配控制更加严格。 由于各国政府住房政策干预和经济调节手段、范围和方式方法的不同，就形成了 1 上海市房产经济学会编：《国外（地区）住房法规选编》，上海社会科学院出版社 2001 的版，第 878、663 页