乐示例3-6] 花园公寓物业管理收入测算 物业管理费用的来源 (一)物业管理费的收费原则 收费原则如下 (1)各项物业管理实行“代理制”计费,均按“取之于民,用之于民;高 来高去,低来低去;结余结转下年度继续使用,超支下年度收入弥补”的原则进 行费用核算和计收 (2)各种费用,凡能按表计收的,如水费、电费、燃气费等律按月实耗 数和规定价格计收;不能直接计收的,经过详细测算,按建筑面积分配计收 (3)各项费用,凡国家和北京市有关规定的,一律按规定价格计收,如采 暖费、水、电、燃气等;暂无具体规定的,经过详细测算,提出建议价格,经业 主委员会审查同意后计收 (二)物业管理面积的划分 为了使物业管理中的各项收费、计费准确,收费合理,根据开发商提供的有 关资料,初步划分测算如下 (1)花园公寓物业管理计费面积=商住公寓面积33781.36m+停车场面积 7418.26m+多种经营面积3660.38m2=44860m3 (2)公共设施运行费计费面积与物业管理费计费面积相同,为44860m (3)空调制冷及采暖计费面积:花园公寓设计上实行集中空调制冷和采暖 的只是地下及地上一、二层商业用房部分。地下的洗衣房(65m)+餐厅(524 m2)+地上1~2层商业面积3071.38m=3660.38m。因为花园公寓设计确定 花园公寓3~24层实行分户式空调制冷和采暖,将来各户按实际耗用天然气付 费即可,所以不属集中计算空调制冷和采暖的计费面积。 (三)物业管理费的计费对象 (1)花园公寓的物业管理各项费用(包括租金),一律由物业公司统一对外、 统一计收、统一支付; (2)各项费用计收的对象为花园公寓业主 物业管理费的计费标准及价格详见表3-1
[示例 3-6] 花园公寓物业管理收入测算 一、物业管理费用的来源 （一）物业管理费的收费原则 收费原则如下： （1）各项物业管理实行“代理制”计费，均按“取之于民，用之于民；高 来高去，低来低去；结余结转下年度继续使用，超支下年度收入弥补”的原则进 行费用核算和计收； （2）各种费用，凡能按表计收的，如水费、电费、燃气费等一律按月实耗 数和规定价格计收；不能直接计收的，经过详细测算，按建筑面积分配计收； （3）各项费用，凡国家和北京市有关规定的，一律按规定价格计收，如采 暖费、水、电、燃气等；暂无具体规定的，经过详细测算，提出建议价格，经业 主委员会审查同意后计收。 （二）物业管理面积的划分 为了使物业管理中的各项收费、计费准确，收费合理，根据开发商提供的有 关资料，初步划分测算如下： （1）花园公寓物业管理计费面积=商住公寓面积 33781.36 ㎡+停车场面积 7418.26 ㎡+多种经营面积 3660.38 ㎡=44860 ㎡。 （2）公共设施运行费计费面积与物业管理费计费面积相同，为 44860 ㎡。 （3）空调制冷及采暖计费面积：花园公寓设计上实行集中空调制冷和采暖 的只是地下及地上一、二层商业用房部分。地下的洗衣房（65 ㎡）+餐厅（524 ㎡）+地上 1～2 层商业面积 3071.38 ㎡=3660.38 ㎡。因为花园公寓设计确定 花园公寓 3～24 层实行分户式空调制冷和采暖，将来各户按实际耗用天然气付 费即可，所以不属集中计算空调制冷和采暖的计费面积。 （三）物业管理费的计费对象 （1）花园公寓的物业管理各项费用（包括租金），一律由物业公司统一对外、 统一计收、统一支付； （2）各项费用计收的对象为花园公寓业主。 物业管理费的计费标准及价格详见表 3-1
表3-1物业管理费的计费标准及价格 序号吸费计量收费价 项目单位格/|收费价格依据 服务内容或时间或项目 收费对象 花园公寓公共区域(包括门 根据花园公寓实际 厅、楼道、电梯厅、公共卫生间、 管理费月m398情况、建筑档次,参照 同类花园公寓测算 商场、停车场、公共设施)的卫 生保洁、消防保安、绿化租摆 根据花园公寓实际 2|公共设施\300情况、建筑档次,参照 电梯、供电系统给排水系\业 生主 运行费 同类花园公寓测算 统、消防保安系统、自控系统 北京市物价局( 地上1~2层商 北京市规定每年11月15 3采暖费期m28.00字1998]第475号文件 业区域、地下多种 规定 日至次年3月15日为采暖期 营面积、承租用户 北京市规定制冷期从每 4空调|期mx0情筑档次,参刚共8天每天供冷1小时7-|业区域地下多种经 同类花园公寓测算18时,延长时间另外收费,层营面积、承租用户 高超过4m的加倍收费 6电费kWh 按北京市文件规定 业主或用户 7[燃气费|m3 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用 物业管理费收入明细表 物业管理费收入明细表见表3-2 表3-2物业管理费收入明细表 计费面积 金额/元 序号 收费项目 计费价格及标准 月度 1 物业管理费 44860398元/(月m 2142514 采暖费 36603828元/(期m) 188489 空调费 3660.3870元/(期m) 471223 4公共设施运行费48603.00元/(期m) 1610813 合计 4413039 说明:花园公寓地上一层商场层高5.35m、面积1360.14m3,二层商场层 高4.5m、面积171.24m3,两层面积合计3071.38m2,实行中央空调制冷和 采暖,按北京市规定:层高超过4m的要加以倍收费,即采暖费=3071.38m (28元/m×2)=17197元空调制冷费=3071.38m2x(70元/m2×2)429993
表 3-1 物业管理费的计费标准及价格 序号 收费 项目 计量 单位 收费价 格/元 收费价格依据 服务内容或时间或项目 收费对象 1 物 业 管理费 月·㎡ 3.98 根据花园公寓实际 情况、建筑档次，参照 同类花园公寓测算 花园公寓公共区域（包括门 厅、楼道、电梯厅、公共卫生间、 商场、停车场、公共设施）的卫 生保洁、消防保安、绿化租摆 业主 2 公共设施 运行费 月·㎡ 3.00 根据花园公寓实际 情况、建筑档次，参照 同类花园公寓测算 电梯、供电系统、给排水系 统、消防保安系统、自控系统 业主 3 采暖费 期·㎡ 28.00 北京市物价局（工） 字[1998]第 475 号文件 规定 北京市规定每年 11 月 15 日至次年 3 月 15 日为采暖期 地上 1～2 层商 业区域、地下多种经 营面积、承租用户 4 空 调 制冷费 期·㎡ 70.00 根据花园公寓实际 情况、建筑档次，参照 同类花园公寓测算 北京市规定制冷期从每年 6～9 月共 4 个月，扣除节假日 共 88 天，每天供冷 11 小时（7～ 18 时），延长时间另外收费，层 高超过 4m 的加倍收费 地上 1～2 层商 业区域、地下多种经 营面积、承租用户 5 水 费 t 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用户 6 电 费 kW-h 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用户 7 燃气费 m3 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用户 二、物业管理费收入明细表 物业管理费收入明细表见表 3-2。 表 3-2 物业管理费收入明细表 序号 收费项目 计费面积/ ㎡ 计费价格及标准 金额/元 说 明 月度 年度 1 物业管理费 44860 3.98 元/（月·㎡） 2142514 2 采暖费 3660.38 28 元/（期·㎡） 188489 3 空调费 3660.38 70 元/（期·㎡） 471223 4 公共设施运行费 44860 3.00 元/（期·㎡） 1610813 合计 4413039 说明：花园公寓地上一层商场层高 5.35m、面积 1360.14 ㎡，二层商场层 高 4.5m、面积 1711.24 ㎡，两层面积合计 3071.38 ㎡，实行中央空调制冷和 采暖，按北京市规定：层高超过 4m 的要加以倍收费，即采暖费=3071.38 ㎡× （28 元/㎡×2）=171997 元，空调制冷费=3071.38 ㎡×（70 元/㎡×2）=429993 元
地下三层、二层洗衣房、餐厅等面积为589m 层高均在4m以下,采暖费=589m2×28元/m2=16492元,空调费=589 n2×70元/m2=41230元。 采暖费总收入=171997+16492=188489 空调制冷费总收入=429993+41230=471223元 花园公寓物业管理费支出测算 物业管理费支出测算 (一)人工费用支出 1、工资 (1)公司总经理1人,月薪为4000元,年薪为48000元; (2)总会计师1人,月薪为3500元,年薪为42000元 (3)总经理助理1人,月薪为3000元,年薪为36000元 (4)部门经理5人,每人月薪为2200元,年薪计132000元 (5)部门副经理1人,月薪为1800元,年薪为21600元; (6)主管级12人,每人月薪为1200元,年薪计172800元; (7)领班级12人,每人月薪为1000元,年薪计144000元; (8)员工35人,每人月薪为700元,年薪计294000元。 公司员工共68人,全年工资合计为890400元;平均每月工资为74200 元;人均年工资为13094元。 2、加班加点工资、保健、夜班津贴及奖金等 按基本工资的15%测算,共计为890400×15%=133560元 3、相关费用 按国家规定,合同制员工,以工资为基数计提的费用有:工资附加费14% (职工福利费7%,医药卫生补助金7%),工会经费2%,职工教育经费1.5%, 养老保险19%社会统筹,2003年调为20%)失业保险1.5%公伤保险0.5%, 医疗保险10%,企业补充医疗保险4%,以上各项共计为52.5%;临时工按规 定仅计提养老保险及失业保险,两项合计为20.5%。未来物业管理中一般员工 拟按50%使用临时工,即一般员工为35×50%=17人。所以相关费用应为 (1)合同制员工(890400-142800)×525%=392490元 (2)临时工142800×20.5%=29274元
地下三层、二层洗衣房、餐厅等面积为 589 ㎡。 层高均在 4m 以下，采暖费=589 ㎡×28 元/㎡=16492 元，空调费=589 ㎡×70 元/㎡=41230 元。 采暖费总收入=171997+16492=188489 元， 空调制冷费总收入=429993+41230=471223 元 花园公寓物业管理费支出测算 一、物业管理费支出测算 （一）人工费用支出 1、工资 （1）公司总经理 1 人，月薪为 4000 元，年薪为 48000 元； （2）总会计师 1 人，月薪为 3500 元，年薪为 42000 元； （3）总经理助理 1 人，月薪为 3000 元，年薪为 36000 元； （4）部门经理 5 人，每人月薪为 2200 元，年薪计 132000 元； （5）部门副经理 1 人，月薪为 1800 元，年薪为 21600 元； （6）主管级 12 人，每人月薪为 1200 元，年薪计 172800 元； （7）领班级 12 人，每人月薪为 1000 元，年薪计 144000 元； （8）员工 35 人，每人月薪为 700 元，年薪计 294000 元。 公司员工共 68 人，全年工资合计为 890400 元；平均每月工资为 74200 元；人均年工资为 13094 元。 2、加班加点工资、保健、夜班津贴及奖金等 按基本工资的 15%测算，共计为 890400×15%=133560 元。 3、相关费用 按国家规定，合同制员工，以工资为基数计提的费用有：工资附加费 14% （职工福利费 7%，医药卫生补助金 7%），工会经费 2%，职工教育经费 1.5%， 养老保险 19%（社会统筹，2003 年调为 20%），失业保险 1.5%，公伤保险 0.5%， 医疗保险 10%，企业补充医疗保险 4%，以上各项共计为 52.5%；临时工按规 定仅计提养老保险及失业保险，两项合计为 20.5%。未来物业管理中一般员工 拟按 50%使用临时工，即一般员工为 35×50%=17 人。所以相关费用应为： （1）合同制员工 （890400-142800）×52.5%=392490 元 （2）临时工 142800×20.5%=29274 元
以上两项合计为421764元。 4、工服、劳保及洗涤费 工服、劳保費用按年人均500元,洗涤费按毎人均100元计算,则年费用 为600×68=40800元 5、员工餐补费 午餐毎人每天按6元标ⅶ准补助,晚餐、夜餐标准相同,按午餐人数的20% 考虑,全年按265天-104天(星期六、日)-10天(法定节假日)=251天计 算 年员工餐补费=6×251×68+(6×251×68×20%)=122890元 以上5项费用支出合计为1609414元。 公司人工费用支出见表3-3 表3-3人工费用支出明细表 年费用 物业管理费 公共设施 空调采暖费 序号部门人数 人数 人数 运行费/元 1公司领导3 2办公室5 3|计财部5 4 L程部|20 5保安部15 11 4 6物业部|20 681609414441041385 214970253 71004 (二)公共区域维修维护费 公共区域维修维护费为10000元 (三)公区区域用水电费 公共区域用水电费为20000元 (四)卫生保洁费 卫生保洁费为90000元。其中: (1清凊洁费用包括卫生纸、垃圾袋、清洁剂及用貝等肭5000×12=60000 元 (2)外墙清洗(外委)费用为10000元 (3)垃圾清运、化粪池清掏(外委)费用为20000元
以上两项合计为 421764 元。 4、工服、劳保及洗涤费 工服、劳保费用按年人均 500 元，洗涤费按每人均 100 元计算，则年费用 为 600×68=40800 元。 5、员工餐补费 午餐每人每天按 6 元标准补助，晚餐、夜餐标准相同，按午餐人数的 20% 考虑，全年按 265 天-104 天（星期六、日）-10 天（法定节假日）=251 天计 算： 年员工餐补费=6×251×68+（6×251×68×20%）=122890 元 以上 5 项费用支出合计为 1609414 元。 公司人工费用支出见表 3-3。 表 3-3 人工费用支出明细表 序号 部门 人数 年费用 /元 人数 物业管理费 /元 人数 公共设施 运行费/元 人数 空调采暖费 /元 1 公司领导 3 3 2 办公室 5 5 3 计财部 5 5 4 工程部 20 17 3 5 保安部 15 11 4 6 物业部 20 20 合 计 68 1609414 44 1041385 21 497025 3 71004 （二）公共区域维修维护费 公共区域维修维护费为 10000 元。 （三）公区区域用水电费 公共区域用水电费为 20000 元。 （四）卫生保洁费 卫生保洁费为 90000 元。其中： （1）清洁费用（包括卫生纸、垃圾袋、清洁剂及用具等）为 5000×12=60000 元； （2）外墙清洗（外委）费用为 10000 元； （3）垃圾清运、化粪池清掏（外委）费用为 20000 元
(五)庭园及花园公寓内外绿化租摆费 庭园及花园公寓内外绿化租摆费为30000元。 (六)物业公司管理用固定资产折旧费及递延资产摊销费 固定资产原值30万元,年折旧率按6%计算,递延资产摊销费按年20%比 例摊销。毎年应计提折旧费18000元;递延资产250000元按20%比例摊销毎 年应摊50000元,两项合计每年为68000元 (七)保险费(公众责任险) 保险费(公众责任险)为20000元 (八)办公用品费 办公用品费为2000×12=24000元。 (九)通讯电话费 通讯电话费为20000元 (十)差旅费(含探亲费) 差旅费(含探亲费)为20000元。 (十—)车辆使用费 车辆使用费为35000元。 (十二)公关交际费 公关交际费为20000元 (十三)年检费及法律顾问费 年检费及法律顾问费为20000元。 (十四)印刷费 印刷费为12000元。 (十五)保安费 保安费为35000元。 以上15项直接费用支出合计1465385元 (十六)物业管理酬金 物业管理酬金为367746元(由物业管理费列支 (十七)税费 税费为224734元(由物业管理费列支 以上17项物业管理费用合计2057865元。 二、运行系统费用
（五）庭园及花园公寓内外绿化租摆费 庭园及花园公寓内外绿化租摆费为 30000 元。 （六）物业公司管理用固定资产折旧费及递延资产摊销费 固定资产原值 30 万元，年折旧率按 6%计算，递延资产摊销费按年 20%比 例摊销。每年应计提折旧费 18000 元；递延资产 250000 元按 20%比例摊销每 年应摊 50000 元，两项合计每年为 68000 元。 （七）保险费（公众责任险） 保险费（公众责任险）为 20000 元。 （八）办公用品费 办公用品费为 2000×12=24000 元。 （九）通讯电话费 通讯电话费为 20000 元。 （十）差旅费（含探亲费） 差旅费（含探亲费）为 20000 元。 （十一）车辆使用费 车辆使用费为 35000 元。 （十二）公关交际费 公关交际费为 20000 元。 （十三）年检费及法律顾问费 年检费及法律顾问费为 20000 元。 （十四）印刷费 印刷费为 12000 元。 （十五）保安费 保安费为 35000 元。 以上 15 项直接费用支出合计 1465385 元。 （十六）物业管理酬金 物业管理酬金为 367746 元（由物业管理费列支）。 （十七）税费 税费为 224734 元（由物业管理费列支）。 以上 17 项物业管理费用合计 2057865 元。 二、运行系统费用