房地产开发项目经济评价案例 一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进 一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原 则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部 负责开发建设 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次 开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目 独资提供依据。 1.项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块 北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积 53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面 积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。 表1 项目用地面积及其分布 用地单位 规划用地面积(m) 可开发用地面积(m 保留建筑占地面积(m 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2.项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品 的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中 间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 带围内有三组拟保留箱，厂区南党折胡阳北路的住楼为毛纺厂新律的宿金，却 划范围内西北角 组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来 有条件时再改 造：厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将 予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。 表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 化 五建 用途 占地面积(m)建筑面积(m)占地而积(m)建筑而积(m) 学： 434RR 100000 53)0 30000 地区公建 0.4275 22092 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也己建成居住区，东 侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为 住宅区符合规划要求
房地产开发项目经济评价案例 一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进 一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议，原 则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部 负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、 开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目 融资提供依据。 1．项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块 北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积 53.23 公顷，其中：规划用地面积 45.63 公顷，市政代征地 7.6 公顷。本项目规划建设用地面 积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652 公顷，详见表 1 所示。 表 1 项目用地面积及其分布 用地单位 规划用地面积(m2 ) 可开发用地面积(m2 ) 保留建筑占地面积(m2 ) 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2．项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品 的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中 间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规 划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改 造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12 层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将 予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 2 所示。 表 2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 益华 五建 用途 占地面积(m2 ) 建筑面积(m2 ) 占地面积(m2 ) 建筑面积(m2 ) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 0.4275 22092 0 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东 侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为 住宅区符合规划要求
3.项目拟建规模 按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高 层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑 面积912600平方米，总容积率为2.00。 衣3 项目拟建规模和建筑面积分配 类型 建筑面积(m) 建筑面积所占比例(%) 保留建筑 152092 高层住字 437908 576 多层住宅 137600 181 地区商服 85000 11.2 筑 配在公建 100000 131 小计 760508 100.0 合计 912600 4.项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其 余建筑为多层 ,高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供折 迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。 5.市政工程和基础设施 据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下： (1)供热 小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。 (②)供电 根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用 锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新 建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。 同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器 根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元，需 交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建 设基金4000万元，此项费用可分期交纳。 (3)煤气 据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用
3．项目拟建规模 按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高 层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 3）。建设用地面积 456300 平方米，总建筑 面积 912600 平方米，总容积率为 2.00。 表 3 项目拟建规模和建筑面积分配 类型 建筑面积(m2 ) 建筑面积所占比例 (%) 保留建筑 152092 - 高层住宅 437908 57.6 多层住宅 137600 18.1 地区商服 85000 11.2 配套公建 100000 13.1 新 建 建 筑 小计 760508 100.0 合计 912600 - 4．项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其 余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆 迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30%和 70%。 5．市政工程和基础设施 据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下： (1) 供热 小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。 (2) 供电 根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用 锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新 建公建用电定额分别按 25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20000 千瓦。 同时使用系数为 0.8，则最大负荷约 16000 千瓦，需安装 24000 千伏安变压器。 根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元，需 交纳的供电贴费为 2880 万元，以上三项共计 3760 万元。另外，居住区还应承担地方电力建 设基金 4000 万元，此项费用可分期交纳。 (3) 煤气 据北京市煤气公司测算，按小区内住宅 7736 户、其它建筑 15.86 万平方米计，日用
煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。 (4)电讯 据北京市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少 需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门， 二、市场研究 (一)北京市当前房地产市场概况（略） (二)北京市普通往宅市场分析 (三)市场供需关系分析（略 经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议： 本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一一东四环路，建议市场定位如下： (①)功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅 占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 (2)销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆 迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 (3)户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主， 约占70%：四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约成 本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。 (三)北京市写字楼市场分析（略 (四)北京市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件 (一)项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于 靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本若中间高、两边低的原测，越靠近铁路高度越低， 以减少铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因 此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角 建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火
煤气量为 2.1 万立方米，高峰用气量为 3500 立方米。 (4) 电讯 据北京市电信管理局测算，按居住人口 2 万多、住户 7736 户计，毛纺厂居住区至少 需电话 9000 部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1 万门。 二、市场研究 （一）北京市当前房地产市场概况（略） （二）北京市普通住宅市场分析 （三）市场供需关系分析（略） 经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议： 本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如下： (1) 功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅 占 70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 (2) 销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆 迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 (3) 户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主， 约占 70%；四室二厅为辅，占 10%，其余为二室或一室。面积约 60-120 平方米。在节约成 本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。 （三）北京市写字楼市场分析（略） （四）北京市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件 （一）项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于 靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低， 以减少铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因 此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角 建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火
路一侧规划一家医院。 星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以 南安排 处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的星火 路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南， 规划一处小规模商服用地。 居住风东部目前是合储风，右一组电气化铁路从居住区边经过。规中将的房、公交首 站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置， 采取降低噪 影响的物理措施。 规划在石佛营东路西侧布置一条20一30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿 地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。另外，居住区还将配备30班中学 所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各 一所。 (二)项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控 制指标如下： 用地情 总占地面积 532320平方米 其中 征地面积 76000平方米 规划建设用地面积 456320平方米 其中地区公建用地 52900平方米 主空用地 163400平方米 配套公建用地 124000平方米 道路用地 56000平方米 绿化用地 60000平万米 2.用地性质 使用性质：住宅及配套、非配套公建 3.用地强度 总容积率：2.00 其中： 保留建筑： 2.865 新建往字 206 配套公建 0.806 地区商服 3.83 4.建筑设计指标 总建筑面积： 912600平方米 其中 保留建筑面积： 152092平方米 新建住宅建筑面积 575508平方米 地区公建建筑面积： 85000平方米 配套公建建筑而积： 100000平方米
路一侧规划一家医院。 星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以 南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的星火 路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南， 规划一处小规模商服用地。 居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交首末 站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音 影响的物理措施。 规划在石佛营东路西侧布置一条 20—30 米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿 地集中在现状综合楼以东的一块占地 0. 88 公顷的用地内。另外，居住区还将配备 30 班中学 一所，24 班小学两所，9 班幼儿园两所，4 班、6 班托儿所各一所。 （二）项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控 制指标如下： 1. 用地情况 总占地面积 532320 平方米 其中 代征地面积 76000 平方米 规划建设用地面积 456320 平方米 其中 地区公建用地 52900 平方米 住宅用地 163400 平方米 配套公建用地 124000 平方米 道路用地 56000 平方米 绿化用地 60000 平方米 2. 用地性质 使用性质：住宅及配套、非配套公建 3. 用地强度 总容积率： 2.00 其中： 保留建筑： 2.865 新建住宅： 2.06 配套公建： 0.806 地区商服： 3.83 4. 建筑设计指标 总建筑面积： 912600 平方米 其中： 保留建筑面积： 152092 平方米 新建住宅建筑面积： 575508 平方米 地区公建建筑面积： 85000 平方米 配套公建建筑面积： 100000 平方米
建筑高度： <=60米 其中 多层住宅 <=18米 高层住宅： 4560米 地区商服： <=60米 配套公建： =24米 中、小学 =12米 建筑层数： 板式6一12层，塔式18层 (三)市政建设条件 1.道路交通系统 在毛纺厂居住区四周道路中，星火路己修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石 佛营 有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相 交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。 为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向 南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。 2.市政设施现状 北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的 用申需要，北京市供电局提出结合供热投产，求设一座110千伏变电站（星火变电站） 站址拟选在京包铁 西侧， 姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随者 周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的 使用提供理想的市政条件。其中： ()上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。 (2)雨水：沿区内管线通入市政干线 (3)合流污水：沿区内管线送入市政干线。 (4)煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线：在用地西侧 偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住 区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米左右， (⑤)供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。 ()供电：毛纺厂现状用电由国棉10千伏变电站以10千伏架空线（石佛营路）供电，由 于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。毛纺厂用电负 荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住 宅和公建供电
建筑高度： <=60 米 其中： 多层住宅： <=18 米 高层住宅： 45—60 米 地区商服： <=60 米 配套公建： <=24 米 中、小学： <=12 米 建筑层数： 板式 6—12 层，塔式 18 层 （三）市政建设条件 1. 道路交通系统 在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石 佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相 交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。 为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向 南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。 2. 市政设施现状 北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的 用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座 110 千伏变电站（星火变电站）。 站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着 周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的 使用提供理想的市政条件。其中： (1) 上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。 (2) 雨水：沿区内管线通入市政干线。 (3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线。 (4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的 Dg300 中压煤气管线；在用地西侧 偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住 区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积 70 平方米左右。 (5) 供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地 2.02 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。 (6) 供电：毛纺厂现状用电由国棉 110 千伏变电站以 10 千伏架空线（石佛营路）供电，由 于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火 110 千伏变电站供电。毛纺厂用电负 荷较大，应安排一座占地 500 平方米的 10 千伏开闭站，由此分别引出双路 10 千伏电缆向住 宅和公建供电