(⑦)电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量己满，无力为新建住 宅区提供通信服务，按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地 新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。 四、建设方式及进度安样 (一)建设方式 本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标 的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水 准。 (二)建设进度安排 由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速 启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。 从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用6年时间 可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示。 表4 项日建设分期安排 单位：平方米 分阳 第一期（南）第二期（北）第三期（中）三期合计 总占地面积 183000 179320 170000 532320 代征地面积 26000 25000 25000 76000 想划速设用地面积 157000 154320 145000 456320 保留挂值占地面积 23498 4275 25310 53083 拆迁土地面积 159502 17504 44690 479237 可开发占地面积 133502 150045 119690 403237 可开发建筑面积 229000 262000 269508 760508 注：第二期可开发土地 面积中， 有71200平方米占地为当前五建用地， 相应分摊的代征地面 积为11860平方米。 工程球设讲度，直接影白若项目的经济效盐，亚密的工程讲府安排和高质量的施丁组织设计 是保证项日实施的关罐，为了确保资金邃动使用，于1997年1月初开始一期工程拆迁及格 个项目规划设计和前期准备工作，1997年3月底进行规划设计方案比选， 1997年10月初开 始第一期基础工程，1997年4月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于1999年4月初 开始启动，第三期工程从2001年4月启动。整个住宅小区的开发建设于2003年3月完成， 2003年9月底销售完毕 五、投资估算与资金筹措 (一)项目总投资估算 1顶目投资概况
(7) 电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住 宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地， 新建一个 4 万门电话局所，占地面积 5000 平方米，建筑面积 6000 平方米，初装容量 1 万门。 四、建设方式及进度安排 （一）建设方式 本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标 的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。 工程应达到优良工程水 准。 （二）建设进度安排 由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速 启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。 从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用 6 年时间 可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表 4 所示。 表 4 项目建设分期安排 单位：平方米 分期 第一期(南) 第二期(北) 第三期(中) 三期合计 总占地面积 183000 179320 170000 532320 代征地面积 26000 25000 25000 76000 规划建设用地面积 157000 154320 145000 456320 保留建筑占地面积 23498 4275 25310 53083 拆迁土地面积 159502 175045 144690 479237 可开发占地面积 133502 150045 119690 403237 可开发建筑面积 229000 262000 269508 760508 注：第二期可开发土地面积中，有 71200 平方米占地为当前五建用地，相应分摊的代征地面 积为 11860 平方米。 工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计， 是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于 1997 年 1 月初开始一期工程拆迁及整 个项目规划设计和前期准备工作，1997 年 3 月底进行规划设计方案比选，1997 年 10 月初开 始第一期基础工程，1997 年 4 月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于 1999 年 4 月初 开始启动，第三期工程从 2001 年 4 月启动。整个住宅小区的开发建设于 2003 年 3 月完成， 2003 年 9 月底销售完毕 五、投资估算与资金筹措 （一）项目总投资估算 1. 项目投资概况
据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费 等总投资为293745,36万元人民币，可销售面积的单方造价为3875元/平方米。更详细的 投资规划可能随设计的深入而调整。 2.估算依据 ()业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明” (2)比京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见” (3)北京市电信管理局“北京市毛纺居住区电信配套建设方案” (4)整个顶目按中、低挡建造水平计算： (5)估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算： 年开始预 至项目建成后一年内全部销售完毕 (8)项目总投资中自有资金比*按10%计算： (9)贷款的年利率按12%计取： (10)整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。 3.估算范围 上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受 安居房减免的十项税费。 4。估算结果 投资估算的结果汇总如表5所示。 表5 北京市毛纺居住区开发项目成本估算表 序号 项目或费用名称 投资金额（万元） 单方造价（元平方米） 地费用 107342.76 1417.0 出让金 13145.09 2 城市建设配套费 19717.63 3 标迁安置补偿费 7289170 手续费及税金 1586.35 前期工程费 5099.04 67.3 规划设计 3187.36 面目可行性研究 38248 地质勒探测绘 637.47 4 三通一平费 891,73 房屋开发费 127494.50 1683.0 八 健筑安装工程费 111837.28 1476.3 品住宅 A 多层 30724.97 B 高层 22434.11 标迁房 A 多层 1365.54
据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费 等总投资为 293745.36 万元人民币，可销售面积的单方造价为 3877.5 元/平方米。更详细的 投资规划可能随设计的深入而调整。 2. 估算依据 (1)业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”； (2)北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见”； (3)北京市电信管理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案”； (4)整个项目按中、低挡建造水平计算； (5) 估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算； (6) 假定该项目在 5 年内分 3 期全部建设完成; (7)假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕; (8) 项目总投资中自有资金比率按 10%计算； (9)贷款的年利率按 12%计取； (10) 整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。 3．估算范围 上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受 安居房减免的十项税费。 4．估算结果 投资估算的结果汇总如表 5 所示。 表-5 北京市毛纺厂居住区开发项目成本估算表 序号 项目或费用名称 投资金额（万元） 单方造价（元/平方米） 一 土地费用 107342.76 1417.0 1 出让金 13145.09 2 城市建设配套费 19717.63 3 拆迁安置补偿费 72893.70 4 手续费及税金 1586.35 二 前期工程费 5099.04 67.3 1 规划设计 3187.36 2 项目可行性研究 382.48 3 地质勘探测绘 637.47 4 三通一平费 891.73 三 房屋开发费 127494.50 1683.0 (一) 建筑安装工程费 111837.28 1476.3 1 商品住宅 A 多层 30724.97 B 高层 22434.11 2 拆迁房 A 多层 13655.54