《职业生涯规划》课程教学资源（案例）中国房地产百强企业十年发展报告.pdf

由国务院发展研究中心企业研究所，请华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产T0P10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十年。这十年恰逢中国房地产市场化改革和发展的关键时期，通过客观、公正、全而、系统的研究。研究组深入分析行业发展规律、深素优秀企业先进经营经验，在理论创新与探索模式等方面都取得了一系列丰硕的成果。一、中国房地产行业十年发展总结 1996年“十五大”以来，我国房地产政黄服务宏观经济，经历从“支持一一抑制一支持一一抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持铁向好、城镇化进程不斯推进等利好因素的带动下，我国房地产市场量价水平持续上升但增速波动显著，大政走过了快速起步，增速放缓，调整后快速复苏和渐趋平秘几个阶受。百强企业规模迅速扩大，市场份颜不断提开，涌现出一量以万科、中海、保利为代表的百亿甚至千亿规模企业，行业集中度不断提高。 0的T 1998:2003年，支料： 200-200年前三季心004年四学，2010年以末，住摩市场化改革全面开理，和制：国八度29 1如制：国十 9 始，取策支尊房数产业条，国六条，国控年。新国八 e 供需，纳制房价。新国大景。排制段贤 0 段机 10钟4 e -1e 。商品房精售面积同比。奇品房价格同比图1：19附-012年我国房地产政策导向变化及南场量价走身 1.政策环境：服务宏观经济，房地产政策从支持到抑制两轮反复回顾近几届党代会后表观环境和房地产或策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问恩，中央出台各项宏观政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成都分，服务于宏观经济发展需要。1998年即“十五大”以来，由干宏观经济和房地产业形势的变化，房地产政策经历了从支持到抑制的两轮反复，大致可划分为四个阶段：1998年-2003年。住房市场化改革全面开始，或黄支持房地产业发展：2004年-2008年前三季度，调控供需，掉制房价过快上藏：2008年四季度-2009年，重中房地产业为支柱产业：2010年以来，调控持续开级， 2

2 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组”，自 2004 年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十年。这十年恰逢中国房地产市场化改革和发展的关键时期，通过客观、公正、全面、系统的研究，研究组深入分析行业发展规律、探索优秀企业先进经营经验，在理论创新与探索模式等方面都取得了一系列丰硕的成果。一、中国房地产行业十年发展总结 1998 年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持——抑制—— 支持——抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。百强企业规模迅速扩大，市场份额不断提升，涌现出一批以万科、中海、保利为代表的百亿甚至千亿规模企业，行业集中度不断提高。图 1：1998-2012 年我国房地产政策导向变化及市场量价走势 1. 政策环境：服务宏观经济，房地产政策从支持到抑制两轮反复回顾近几届党代会后宏观环境和房地产政策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问题，中央出台各项宏观政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成部分，服务于宏观经济发展需要。1998 年即“十五大”以来，由于宏观经济和房地产业形势的变化，房地产政策经历了从支持到抑制的两轮反复，大致可划分为四个阶段：1998 年-2003 年，住房市场化改革全面开始，政策支持房地产业发展；2004 年-2008 年前三季度，调控供需，抑制房价过快上涨；2008 年四季度-2009 年，重申房地产业为支柱产业；2010 年以来，调控持续升级

坚持冲制投货投机雷求，促进房价合理回日。 (1)198%年-2003年，住房市场化改革全面开始。威策支持房陆产业发展 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城植住房制度改革加快住房建设的通知》，实行住房分配货币化，中国房地产业由此金面拉开市场化改革的步伐。003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持线健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业。房地产业在此时期获得成策鼓局与信贷支特，对家观经济的企稳日升具有重要意义。 (2)2004年-2008前三季度，调控供需，物制房价过快上张随着2004年房价上流幅度的扩大，中央出台了一系列抑制性的调控政策。如2004年 “士土地招拍挂”、2005年“国八条”、2006年“国六条”，涉及土地、金脸等各个方面。2 007年-2008年前三季度，中央继续通过信货等多种方式加强房地产调控。最终在2008年金险危机等多种因素的综合影响下，出现了19羽8年“房改”以来房地产市场量价的首次全面调整。 (3)2008年四度-2009年，重申房地产业为支柱产业，数助购房裤动内需 2008年四季度开始，为应对金融危机。保转国内经济稳定增长，货币政策和房地产业的抑制政策全面放松：“购房入户”，“七折利率优惠”，“放松二在房信贷政策”，“降低开发企业自有资金比例”等政策先后出台，市场下行老势根快被递制，并在2009年星现出“量价齐飞”的志势，佳房需求急刷释放成为在金融危机下“内需聚动”的发动机。 (4)2010年以来。调整不断升级，坚持冲制投资投机需求，促进房价合理国归 2010年开始，“国十一条”、 “新国十条”和“新国八条”等政策陆续出台，调控力度不斯升级，坚持知制授魔投机活求，此轮房地产调控从行政调控和经济于段两方面着手，行或指能上，限购严厉程度潍续加深、范调不斯扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制：经济手段上，差别化信货政策更加严厉，房产税改革取得突酸。02年，尽管经济增速出现下滑，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但仍坚持房地产调控不放松，包括限购、差别化信贷等在内的各项房地产调控攻策仍得到继续坚持。 2,宏观环境：宏观经济持续向好，推动房地产行业快速发展表1：203年以来安观经裤指标增长物况 3

3 坚持抑制投资投机需求，促进房价合理回归。（1）1998 年-2003 年，住房市场化改革全面开始，政策支持房地产业发展 1998 年 7 月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实行住房分配货币化，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003 年 8 月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业。房地产业在此时期获得政策鼓励与信贷支持，对宏观经济的企稳回升具有重要意义。（2）2004 年-2008 前三季度，调控供需，抑制房价过快上涨随着 2004 年房价上涨幅度的扩大，中央出台了一系列抑制性的调控政策，如 2004 年 “土地招拍挂”、2005 年“国八条”、2006 年“国六条”，涉及土地、金融等各个方面。2 007 年-2008 年前三季度，中央继续通过信贷等多种方式加强房地产调控，最终在 2008 年金融危机等多种因素的综合影响下，出现了 1998 年“房改”以来房地产市场量价的首次全面调整。（3）2008 年四季度-2009 年，重申房地产业为支柱产业，鼓励购房推动内需 2008 年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和房地产业的抑制政策全面放松：“购房入户”、“七折利率优惠”、“放松二套房信贷政策”、“降低开发企业自有资金比例”等政策先后出台，市场下行态势很快被遏制，并在 2009 年呈现出“量价齐飞”的态势，住房需求急剧释放成为在金融危机下“内需驱动”的发动机。（4）2010 年以来，调控不断升级，坚持抑制投资投机需求，促进房价合理回归 2010 年开始，“国十一条”、 “新国十条”和 “新国八条”等政策陆续出台，调控力度不断升级，坚持抑制投资投机需求。此轮房地产调控从行政调控和经济手段两方面着手，行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制；经济手段上，差别化信贷政策更加严厉，房产税改革取得突破。2012 年，尽管经济增速出现下滑，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但仍坚持房地产调控不放松，包括限购、差别化信贷等在内的各项房地产调控政策仍得到继续坚持。 2. 宏观环境：宏观经济持续向好，推动房地产行业快速发展表 1：2003 年以来宏观经济指标增长情况

相比203军指标单位心2012年 2012年湘任倍激复金增长率械市化率 526 12.1个百分点年均134 GDP 月亿元 519 28 16.04% 2 万亿元 974 3.4 17.90%6 居民雄营存薰万亿元 406 29 1639% 城慎居民人均可支配收入 24565 1.9 12.56% 经济增长、货币供应量和城市化是商品房屑求的决定性因素，行业概棋持续扩大，20 3年以来，尽管房地产业面临较为复杂多变的调控政策，但在城镇化进程不新推进的大环境下（平均每年1.3个百分点），宏观经济持续向好且流动性充裕。G眼和2的复合增长率分别高达16,0荡（名文增长率。未副除物价上涨因素》和17,90%，累计增长2.8倍和3 4倍：戴镇居民增加和收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为12.56路和16.3叭，累计增长1,9和2,9倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的雷求。带动市场供应不新扩大：居民住房消费拉动行业投货规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持铁扩大。到2012年，全国商品房销售面积达到11.1亿平方米。新开工面积的17.7亿平方米。相比2003年分别增长23和2.2倍：商品房销售额达到6,4万亿元，相比2003 年增长了7.1倍。《) 4 2 20%2%3%35%40%4州50%5% 20M25%30%3%48%4556455 城唐化南城齿化用图219好7-2012午商晶房销售南家和明售额与械市化率关系城市化水平的提高与房地产市场发展规模关系最为密切。是我国房地产业需求发展的重要推动力。以2005年为界，2005年之前的房地产市场发展较为平稳，房地产睛售开发相关指标与藏市化率相关系数接近成超过0,9,200好-2012年，随着城市化水平的鞋续提升。各指标与城市化率相关系数全部超过0.9。特别是销售颜的相关系数提高了0.07。从销售额与城市化率散点图看出，指数趋势线在城市化率45腐区间内变得非常陡师。表明件面城市化进程的推进，累积的雷求在近年逐渐释战，促违房地产市场快速增长，两者的关系越来越密切

4 指标单位 2012 年相比 2003 年增长倍数 2003-2012 年复合增长率城市化率 % 52.6 12.1 个百分点年均 1.34 GDP 万亿元 51.9 2.8 16.04% M2 万亿元 97.4 3.4 17.90% 居民储蓄存款万亿元 40.6 2.9 16.39% 城镇居民人均可支配收入元 24565 1.9 12.56% 经济增长、货币供应量和城市化是商品房需求的决定性因素，行业规模持续扩大。20 03 年以来，尽管房地产业面临较为复杂多变的调控政策，但在城镇化进程不断推进的大环境下（平均每年 1.3 个百分点），宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP 和 M2 的复合增长率分别高达 16.04%（名义增长率，未剔除物价上涨因素）和 17.90%，累计增长 2.8 倍和 3. 4 倍；城镇居民增加和收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为 12.56% 和 16.39%，累计增长 1.9 和 2.9 倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到 2012 年，全国商品房销售面积达到 11.1 亿平方米，新开工面积约 17.7 亿平方米，相比 2003 年分别增长 2.3 和 2.2 倍；商品房销售额达到 6.4 万亿元，相比 2003 年增长了 7.1 倍。图 2：1987-2012 年商品房销售面积和销售额与城市化率关系城市化水平的提高与房地产市场发展规模关系最为密切，是我国房地产业需求发展的重要推动力。以2005年为界，2005年之前的房地产市场发展较为平稳，房地产销售开发相关指标与城市化率相关系数接近或超过0.9，2006-2012年，随着城市化水平的继续提升，各指标与城市化率相关系数全部超过0.9，特别是销售额的相关系数提高了0.07。从销售额与城市化率散点图看出，指数趋势线在城市化率45%-50%区间内变得非常陡峭，表明伴随城市化进程的推进，累积的需求在近年逐渐释放，促进房地产市场快速增长，两者的关系越来越密切