开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。 在我国社会主义市场经济的发展中,随着投资体制、土地使用制度等有关体 制改革的深化,投资主体和利益主体呈现多元化。由于各主体对自身利益的追求 导致了种种不规范的行为,造成了城市建设中的很多无序状态,尤其是不少房地 产开发行为对城市规划造成巨大的冲击。在这种形势下,城市规划工作要进一步 加强和完善,既要加强杈威性,以发挥其对城市房地产开发建设活动的管理调控 作用,又要加强科学性,以促进房地产开发活动的健康持续发展。 第二节房地产综合开发 房地产综合开发的涵义和分类 (一)房地产综合开发的涵义 房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简要地说 房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说 是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求,按照“全面规划、合理布局、综合 开发、配套建设的方针,进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管 理,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点 主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、 开发经营的高风险性和强地域性。其中,综合性是最本质的特点,集中表现在“综 合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中,不仅仅是对建筑地块或房 屋建筑进行有目的的建设,而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建 筑进行统一规划,协调建设。尤其是住宅开发,更要以人为本,以综合的思想来 对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设,并且注意生 态环境的营造。缺乏“综合性”与“配套性”的开发活动不符合现代城市建设要求,随 着时代的变化也很容易过时、落伍,相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损 房地产综合开发集中体现了其综合性的特征 (二)房地产开发的分类 房地产开发的形式多种多样,从不同的角度可以划分出不同的类型 1、按开发区域的性质划分
6 开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。 在我国社会主义市场经济的发展中，随着投资体制、土地使用制度等有关体 制改革的深化，投资主体和利益主体呈现多元化。由于各主体对自身利益的追求 导致了种种不规范的行为，造成了城市建设中的很多无序状态，尤其是不少房地 产开发行为对城市规划造成巨大的冲击。在这种形势下，城市规划工作要进一步 加强和完善，既要加强权威性，以发挥其对城市房地产开发建设活动的管理调控 作用，又要加强科学性，以促进房地产开发活动的健康持续发展。 第二节 房地产综合开发 一、房地产综合开发的涵义和分类 （一）房地产综合开发的涵义 房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简要地说， 房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说 是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合 开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管 理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。 主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、 开发经营的高风险性和强地域性。其中，综合性是最本质的特点，集中表现在“综 合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房 屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建 筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来 对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生 态环境的营造。缺乏“综合性”与“配套性”的开发活动不符合现代城市建设要求，随 着时代的变化也很容易过时、落伍，相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损。 房地产综合开发集中体现了其综合性的特征。 （二）房地产开发的分类 房地产开发的形式多种多样，从不同的角度可以划分出不同的类型。 1、按开发区域的性质划分
根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形 式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造,使之变成建设用地, 并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设,使之变成新的城区 建设卫星城就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开 始,严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。旧区再开发也被称为旧区 改造,主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设 具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。在城市旧区中应遵循加 强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则,要统一规划,分期实施。旧区 改造在城市建设中具有重要的意义,一方面可以通过改造改变以往旧城区人口过 密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病;另一方面,也可以 调整城市的用地,节约土地资源,提髙土地效益,増强城市活力。目前,旧区改 造是国内许多大中城市房地产开发的主要形式。 2、按开发的规模划分 根据房地产开发的规模划分可以有两种形式,即单项开发和成片开发。单项 开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目,往往表现为分散建造的一 些单项工程或单位工程。成片开发范围较大,占地多,功能全,无论是在新区开 发还是旧区改造中往往表现为成街坊成片地建造多个工程项目,实施多种配套, 是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。 3、按开发的对象划分 按照房地产开发的对象可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式 土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后,通过征地、拆迁、安置等, 将土地开发成具有“七通一平”条件(供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路 畅通、场地平整)的建房基地,然后通过招标、拍卖、挂牌出让的方式,将其使 用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式 房屋开发即指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后,按照规划 要求,建造各类房地产商品,如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等,并以出 售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。 综合开发即指将土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进 行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地 使用权的获取,从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造、直 到房屋的租售和管理全过程的实施。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产 开发企业采取的一种开发方式
7 根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形 式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地， 并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新的城区。 建设卫星城就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开 始，严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。旧区再开发也被称为旧区 改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设， 具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。在城市旧区中应遵循加 强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，要统一规划，分期实施。旧区 改造在城市建设中具有重要的意义，一方面可以通过改造改变以往旧城区人口过 密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病；另一方面，也可以 调整城市的用地，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前，旧区改 造是国内许多大中城市房地产开发的主要形式。 2、按开发的规模划分 根据房地产开发的规模划分可以有两种形式，即单项开发和成片开发。单项 开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，往往表现为分散建造的一 些单项工程或单位工程。成片开发范围较大，占地多，功能全，无论是在新区开 发还是旧区改造中往往表现为成街坊成片地建造多个工程项目，实施多种配套， 是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。 3、按开发的对象划分 按照房地产开发的对象可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。 土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等， 将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路 畅通、场地平整）的建房基地，然后通过招标、拍卖、挂牌出让的方式，将其使 用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。 房屋开发即指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划 要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等，并以出 售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。 综合开发即指将土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进 行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地 使用权的获取，从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造、直 到房屋的租售和管理全过程的实施。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产 开发企业采取的一种开发方式
(三)我国房地产综合开发的发展 我国的城市房地产综合开发的发展经历了四个阶段。 第一阶段,是城市房地产的“统建ˆ阶段。建国以后,特别是1963-1980年期 间,城市房地产实行的是“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分 配、统一管理”体制。房屋建设的方法,是把国家、地方投资结合在一起,实行 局部统建和组织企业集资统建。 第二阶段,是从“统建”到综合开发的过渡阶段。十一届三中全会以后,“统建” 开始向“综合开发”转化。在1980年12月由国务院批转的《全国城市规划工作 会议纪要》中明确提出了综合开发对城市建设的意义及综合开发的适用范围、开 发内容以及资金来源等重大原则问题。该文件指出:实行综合开发和征收土地使 用费的政策,是用经济办法管理城市建设的一项重要改革,它有利于按照城市规 划配套地进行建设,节约用地,充分发挥投资效果;有利于控制大城市规模,鼓 励建设单位到小城市去;有利于合理解决城市建设和维护资金的来源。新建小城 市、卫星城、现有城市新建区、段和旧城成片改造区,都应考虑组织开发企业, 实行综合开发。开发内容,包括开发区的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置 土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等工程建设。有条 件的地方,还可以包括住宅、生活、服务设施、公共建筑、通用厂房等等。建成 后成套出售建筑物,并按土地面积和设施水平向使用单位收取开发费。开发公司 实行企业化经营。开发基金,即开发企业的周转资金,可以从国家和地方基本建 设投资中预拨,或由建设银行贷款,也可以向用户预收定金。开发所需统配材料 设备,应列入国家和地方物资分配计划,能够在市场采购的,就在市场选购。这 是若干年来指导我国房地产综合开发工作的基本依据。 第三阶段,是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。1984年第六届全国 人民代表大会第二次会议上,政府工作报告中针对建筑业的体制改革指出:要着 手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司,城市住宅区、新建工矿区及其 公共设施工程的建设,由开发公司承包,按照城镇总体规划,统一办理土地征用 事宜,进行设计和配套建设,要保证承包企业的法人地位给以必要的自主权,上 级行政部门不得干预其正常经济活动,同时要加强质量和财务监督。1987年《国 务院关于加强城市建设工作的通知》进一步明确:城市建设要实行“统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设”’,各地城市建设主管部门要加强对城市建设综合 开发的归口管理,综合开发的收益主要用于城市建设。这就给综合开发以强大的 推动力,使综合开发事业蓬勃地发展起来
8 （三）我国房地产综合开发的发展 我国的城市房地产综合开发的发展经历了四个阶段。 第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段。建国以后，特别是 1963－1980 年期 间，城市房地产实行的是“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分 配、统一管理”体制。房屋建设的方法，是把国家、地方投资结合在一起，实行 局部统建和组织企业集资统建。 第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段。十一届三中全会以后，“统建” 开始向“综合开发”转化。在 1980 年 12 月由国务院批转的《全国城市规划工作 会议纪要》中明确提出了综合开发对城市建设的意义及综合开发的适用范围、开 发内容以及资金来源等重大原则问题。该文件指出：实行综合开发和征收土地使 用费的政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革，它有利于按照城市规 划配套地进行建设，节约用地，充分发挥投资效果；有利于控制大城市规模，鼓 励建设单位到小城市去；有利于合理解决城市建设和维护资金的来源。新建小城 市、卫星城、现有城市新建区、段和旧城成片改造区，都应考虑组织开发企业， 实行综合开发。开发内容，包括开发区的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置、 土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等工程建设。有条 件的地方，还可以包括住宅、生活、服务设施、公共建筑、通用厂房等等。建成 后成套出售建筑物，并按土地面积和设施水平向使用单位收取开发费。开发公司 实行企业化经营。开发基金，即开发企业的周转资金，可以从国家和地方基本建 设投资中预拨，或由建设银行贷款，也可以向用户预收定金。开发所需统配材料、 设备，应列入国家和地方物资分配计划，能够在市场采购的，就在市场选购。这 是若干年来指导我国房地产综合开发工作的基本依据。 第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。1984 年第六届全国 人民代表大会第二次会议上，政府工作报告中针对建筑业的体制改革指出：要着 手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司，城市住宅区、新建工矿区及其 公共设施工程的建设，由开发公司承包，按照城镇总体规划，统一办理土地征用 事宜，进行设计和配套建设，要保证承包企业的法人地位给以必要的自主权，上 级行政部门不得干预其正常经济活动，同时要加强质量和财务监督。1987 年《国 务院关于加强城市建设工作的通知》进一步明确：城市建设要实行“统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设”，各地城市建设主管部门要加强对城市建设综合 开发的归口管理，综合开发的收益主要用于城市建设。这就给综合开发以强大的 推动力，使综合开发事业蓬勃地发展起来
第四阶段是以建立社会主义市场经济体制为标志的。1992年开始,房地产开 发逐渐纳入到市场化的轨道,土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法, 资金来源日益多样化,民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从 1999年开始到2004年,全国房地产开发规模呈加速递增态势,城市建设出现了前 所未有的发展。上海市2003年房地产开发投资额达到901亿元,施工面积6782 万平方米,新开工面积、竣工面积和销售面积呈髙速增长势头,参见下图7.1。 图7.1上海市房地产开发状况历年变化情况 7000 6000 5000 R4000 1000 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 年份 房地产投资完成额(亿元)一一住宅投资额(亿元) ▲施工面积(万n2) 新开工面积(万m) 米一竣工面积(万n2) 一销售面积(万n2) 、房地产综合开发的作用 改革开放以来,房地产综合开发在城市建设中发挥了重要作用,尤其是从近 些年城市房地产综合开发的实践方面考察,综合开发相对于以前分散建设来说具 有不可比拟的优越性。房地产综合开发的作用主要体现在以下几个方面。 实现城市规划,迅速改变城市面貌 上个世纪80年代以前,我国的城市建设和房地产建设都有着沉痛的教训,“规 划不周、自成体系、分散建设”等造成了城市布局混乱,用地结构不合理,城市功 能不完善,城市居住环境恶劣、城市景观单一陈旧等弊病。改革开放以后,城市 规划工作得到重视,房地产综合开发成为实现城市规划的最重要、最直接的方式
9 第四阶段是以建立社会主义市场经济体制为标志的。1992 年开始，房地产开 发逐渐纳入到市场化的轨道，土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法， 资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从 1999 年开始到 2004 年，全国房地产开发规模呈加速递增态势，城市建设出现了前 所未有的发展。上海市 2003 年房地产开发投资额达到 901 亿元，施工面积 6782 万平方米，新开工面积、竣工面积和销售面积呈高速增长势头，参见下图 7.1。 图 7. 1 上海市房地产开发状况历年变化情况 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 年份 亿元或万平方米 房地产投资完成额（亿元） 住宅投资额（亿元） 施工面积（万m2） 新开工面积（万m2） 竣工面积（万m2） 销售面积（万m2） 二、房地产综合开发的作用 改革开放以来，房地产综合开发在城市建设中发挥了重要作用，尤其是从近 些年城市房地产综合开发的实践方面考察，综合开发相对于以前分散建设来说具 有不可比拟的优越性。房地产综合开发的作用主要体现在以下几个方面。 1、实现城市规划，迅速改变城市面貌 上个世纪 80 年代以前，我国的城市建设和房地产建设都有着沉痛的教训，“规 划不周、自成体系、分散建设”等造成了城市布局混乱，用地结构不合理，城市功 能不完善，城市居住环境恶劣、城市景观单一陈旧等弊病。改革开放以后，城市 规划工作得到重视，房地产综合开发成为实现城市规划的最重要、最直接的方式