是通常所谓的负债经营。就目前我国房地产企业的筹资渠道来看,银行贷款仍然 是主渠道,而一些大型房地产企业在证券市场筹集资金方面也已获得明显的发 展 银行贷款融资 (一)银行向房地产开发企业发放贷款的类型 银行贷款,是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。 房地产企业在从事房地产开发之前,必须拥有一定数额的股本金(或称“自有资 金”)。股本金可以来源于企业的自有资金、合资股东的注入资金和通过发行股 票从资本市场上募集的资金。根据目前金融管理部门的规定,房地产开发企业在 具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。贷款类型主要三种 第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完 成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金,使用范围包括材料设备 等的储备、在建工程的各项开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企 业在银行的存款和必备库存现金等 第二种是“房地产开发项目贷款”,这是金融机构为具体的房地产开发项 目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、动拆迁 补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出 第三种“房地产抵押贷款”,包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵 押贷款”。前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的 贷款。后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款 任何一种形式的贷款,都是采用逐笔核贷,存款户与贷款户分别设立的方 法。逐笔核贷是企业贷款时逐笔提岀申请,银行逐笔审批,逐笔核定贷款期限和 额度,到期回收。企业在银行的存款户和贷款户必须分设,即借款企业必须在开 户银行设立结算帐户和专用基金存款户,同时设立流动资金贷款户等贷款帐户 企业从银行取得贷款时,相应增加贷款帐户余额,同时将这笔贷款转入企业存款 帐户,然后再从存款户中支用。归还贷款时,从存款户中取出,抵销相应贷款户 的余额。 (二)银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序 由于银行用于发放上述各种贷款的资金绝大多数来源于银行对存款人的负 债,为了保证银行的经营业绩,维护社会稳定,无论是各国政府、中央银行还是
6 是通常所谓的负债经营。就目前我国房地产企业的筹资渠道来看，银行贷款仍然 是主渠道，而一些大型房地产企业在证券市场筹集资金方面也已获得明显的发 展。 一、银行贷款融资 （一）银行向房地产开发企业发放贷款的类型 银行贷款，是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。 房地产企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的股本金（或称“自有资 金”）。股本金可以来源于企业的自有资金、合资股东的注入资金和通过发行股 票从资本市场上募集的资金。根据目前金融管理部门的规定，房地产开发企业在 具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。贷款类型主要三种。 第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完 成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围包括材料设备 等的储备、在建工程的各项开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企 业在银行的存款和必备库存现金等。 第二种是“房地产开发项目贷款”，这是金融机构为具体的房地产开发项 目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、动拆迁 补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。 第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵 押贷款”。前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的 贷款。后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款。 任何一种形式的贷款，都是采用逐笔核贷，存款户与贷款户分别设立的方 法。逐笔核贷是企业贷款时逐笔提出申请，银行逐笔审批，逐笔核定贷款期限和 额度，到期回收。企业在银行的存款户和贷款户必须分设，即借款企业必须在开 户银行设立结算帐户和专用基金存款户，同时设立流动资金贷款户等贷款帐户。 企业从银行取得贷款时，相应增加贷款帐户余额，同时将这笔贷款转入企业存款 帐户，然后再从存款户中支用。归还贷款时，从存款户中取出，抵销相应贷款户 的余额。 （二）银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序 由于银行用于发放上述各种贷款的资金绝大多数来源于银行对存款人的负 债，为了保证银行的经营业绩，维护社会稳定，无论是各国政府、中央银行还是
贷款银行本身都对企业的贷款非常谨慎,形成了一整套严格的程序和制度。具体 包括如下几个步骤 第一步,企业向银行提出贷款的申请。内容包括贷款方式、贷款用途、金 额、使用期限、还款方式等。目前由于我国总体上仍然是资金短缺,资金市场仍 然是一个卖方市场,所以主要还是企业向银行递交申请。而在许多西方国家,由 于资金市场情况的变化,许多银行已不再坐等企业上门,而是主动出击,为资金 寻找出路 第二步,银行对企业进行贷款前的审查。在接到企业的贷款申请之后,银 行不仅要研究项目本身的可行性,还要调査开发企业经营管理状况和资信等,以 此作为决定是否贷款和贷多少的依据。银行对贷款项目的评估与企业本身作的项 目可行性研究在方法上大致相同,不同之处在于企业更关心的是项目的盈利能 力,而银行更关心的是企业的偿债能力。银行考核企业可以采用《巴塞尔协议》 规定的12个指标,即流动比率、速动比率、现金比率、应收帐款周转率、存货周 转率、固定资产利用率、资产负债率、负债净值率、销售收益率、净资产收益率 价格收益率、市价比率 同时,由于我国国有银行在金融体系中占具主导地位,银行在对项目可行 性进行评估时比较强调项目的计划性和政策性。譬如,要考虑项目是否被列入当 年的投资计划,是否符合当前的产业发展战略等。又比如,1995年,为了控制高 档房地产开发项目,政府曾经下文指出:“对批准开工的项目,自筹资金要与银 行贷款同步到位;自筹资金不落实的,银行不发放贷款”。在对项目的可行性进 行评估之后,银行紧接着就是要对企业的资信进行调查,包括企业的沿革;企业 经营者状况;企业与股东关系、劳资关系、与协作企业的关系;企业的竞争能力 损益状况:财务状况;企业的经营计划;收支预测与偿债能力等。 第三步,贷款审批。这是在贷款的审査报告基础上,银行管理层对借款人、 贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审 査情况和抵押物的审査情况等内容进行重新确认,并按有关程序签订贷款合同的 过程。银行对各类贷款实行集体审批体制。具体可以采用逐级审批(信贷员、信 贷负责人、行长或主任三级审批)和会议审批两种形式。 第四步,贷款检査。贷款发放之后,为了保证贷款质量,及时回收贷款本 息,银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。首先是要检査贷款的使用情况,包括 贷款的使用是否与贷款合冋相符:贷款企业的财务状况是否良好,偿债能力是否
7 贷款银行本身都对企业的贷款非常谨慎，形成了一整套严格的程序和制度。具体 包括如下几个步骤： 第一步，企业向银行提出贷款的申请。内容包括贷款方式、贷款用途、金 额、使用期限、还款方式等。目前由于我国总体上仍然是资金短缺，资金市场仍 然是一个卖方市场，所以主要还是企业向银行递交申请。而在许多西方国家，由 于资金市场情况的变化，许多银行已不再坐等企业上门，而是主动出击，为资金 寻找出路。 第二步，银行对企业进行贷款前的审查。在接到企业的贷款申请之后，银 行不仅要研究项目本身的可行性，还要调查开发企业经营管理状况和资信等，以 此作为决定是否贷款和贷多少的依据。银行对贷款项目的评估与企业本身作的项 目可行性研究在方法上大致相同，不同之处在于企业更关心的是项目的盈利能 力，而银行更关心的是企业的偿债能力。银行考核企业可以采用《巴塞尔协议》 规定的12个指标，即流动比率、速动比率、现金比率、应收帐款周转率、存货周 转率、固定资产利用率、资产负债率、负债净值率、销售收益率、净资产收益率、 价格收益率、市价比率。 同时，由于我国国有银行在金融体系中占具主导地位，银行在对项目可行 性进行评估时比较强调项目的计划性和政策性。譬如，要考虑项目是否被列入当 年的投资计划，是否符合当前的产业发展战略等。又比如，1995年，为了控制高 档房地产开发项目，政府曾经下文指出：“对批准开工的项目，自筹资金要与银 行贷款同步到位；自筹资金不落实的，银行不发放贷款”。在对项目的可行性进 行评估之后，银行紧接着就是要对企业的资信进行调查，包括企业的沿革；企业 经营者状况；企业与股东关系、劳资关系、与协作企业的关系；企业的竞争能力； 损益状况；财务状况；企业的经营计划；收支预测与偿债能力等。 第三步，贷款审批。这是在贷款的审查报告基础上，银行管理层对借款人、 贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审 查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认，并按有关程序签订贷款合同的 过程。银行对各类贷款实行集体审批体制。具体可以采用逐级审批（信贷员、信 贷负责人、行长或主任三级审批）和会议审批两种形式。 第四步，贷款检查。贷款发放之后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本 息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。首先是要检查贷款的使用情况，包括 贷款的使用是否与贷款合同相符；贷款企业的财务状况是否良好，偿债能力是否
充足;贷款企业将如何安排还款等等。其次是要检査借款企业的基本情况,如企 业是否准时向银行递交报表和其他文件;是否按期支付利息;内外部环境是否正 常;是否面临一些不利的突发事件等等。如果在检查中发现一些问题,银行应认 真分析问题的根源,与借款企业认真蹉商,帮助企业解决问题,必要时银行甚至 应该参与企业的经营决策 从上述的贷款程序上,我们不难发现,企业获得银行贷款的关键在于两个, 个是贷款项目一定要可行,另一个就是贷款企业的资信要好。资信好的企业不 仅容易获得贷款,而且贷款利率也比较低,所以大多数好的企业都非常重视维护 企业本身的信誉。同时,为了顺利获得银行贷款,企业家还要重视金融知识,谙 熟金融市场,要密切注意银行贷款方式的发展变化和整个金融形式的调整。从而 能够保证企业以最低的成本获得最合适的贷款。 、证券市场融资 证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资 金的一种金融活动,它是房地产企业融资的重要形式。 房地产业利用证券市场融资的方式概括起来主要有三种:一是房地产企业 直接发行股票(或债券)进入证券市场,这是企业提高信誉等级,改善财务状况, 降低财务风险的重要渠道。根据目前国内有关政策,房地产上市公司的数量将维 持现状,所以短期内,房地产企业争取直接上市的机会不大,目前主要通过迂回 的办法,借壳上市或买壳上市。 二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司,从而实现进入证券市场 的目的。房地产企业一般注册资本和资产都较大,具有收购、兼并企业的资金优 势,同时《证券法》将收购企业公告条件放松之后,大大降低了企业的收购成本 和风险。近年来经验证明,收购兼并是房地产企业达到上市目的的极佳渠道,而 且今后可能也是房地产企业上市的主要方式 三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业,从而达到上 市公司与房地产业融合的目的。这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和 房地产行业的大背景密切相关。当房地产业处于高潮时期,许多上市公司开始通 过成立房地产公司、或者投资参股其他房地产公司等方式进入房地产领域。而在 房地产业处于低谷时期,上市公司往往通过出售房地产企业的股份,转让房地产 子公司等形式撤离房地产业
8 充足；贷款企业将如何安排还款等等。其次是要检查借款企业的基本情况，如企 业是否准时向银行递交报表和其他文件；是否按期支付利息；内外部环境是否正 常；是否面临一些不利的突发事件等等。如果在检查中发现一些问题，银行应认 真分析问题的根源，与借款企业认真蹉商，帮助企业解决问题，必要时银行甚至 应该参与企业的经营决策。 从上述的贷款程序上，我们不难发现，企业获得银行贷款的关键在于两个， 一个是贷款项目一定要可行，另一个就是贷款企业的资信要好。资信好的企业不 仅容易获得贷款，而且贷款利率也比较低，所以大多数好的企业都非常重视维护 企业本身的信誉。同时，为了顺利获得银行贷款，企业家还要重视金融知识，谙 熟金融市场，要密切注意银行贷款方式的发展变化和整个金融形式的调整。从而 能够保证企业以最低的成本获得最合适的贷款。 二、证券市场融资 证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资 金的一种金融活动，它是房地产企业融资的重要形式。 房地产业利用证券市场融资的方式概括起来主要有三种：一是房地产企业 直接发行股票（或债券）进入证券市场，这是企业提高信誉等级，改善财务状况， 降低财务风险的重要渠道。根据目前国内有关政策，房地产上市公司的数量将维 持现状，所以短期内，房地产企业争取直接上市的机会不大，目前主要通过迂回 的办法，借壳上市或买壳上市。 二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司，从而实现进入证券市场 的目的。房地产企业一般注册资本和资产都较大，具有收购、兼并企业的资金优 势，同时《证券法》将收购企业公告条件放松之后，大大降低了企业的收购成本 和风险。近年来经验证明，收购兼并是房地产企业达到上市目的的极佳渠道，而 且今后可能也是房地产企业上市的主要方式。 三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业，从而达到上 市公司与房地产业融合的目的。这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和 房地产行业的大背景密切相关。当房地产业处于高潮时期，许多上市公司开始通 过成立房地产公司、或者投资参股其他房地产公司等方式进入房地产领域。而在 房地产业处于低谷时期，上市公司往往通过出售房地产企业的股份，转让房地产 子公司等形式撤离房地产业
房地产债券和房地产股票融资,均包括证券的发行和流通两个方面。 1.房地产债券的发行和流通 房地产债券是政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产建设资金而向 社会发行的借款信用凭证。在这里,债券的发行者是债务人,债券的购买者是债 权人,债券持有人有权按照约定的期限和利率获得利息,并到期收回本金,但无 权参加房地产企业的管理,也不对其经营状况承担责任或享受权益 以债券发行主体不同来分类,房地产债券可分为政府债券、金融债券和企 业债券三种。由中央政府或地方政府向社会发行的债券称房地产政府债券,它是 建立在以政府权力为基础的国家信用之上的,因而也是国家债券。例如,我国有 些地方试办发行的“住宅债券”就属于政府债券。由银行或其他金融机构为开发 房地产业而发放的债券称为房地产金融债券。由房地产企业发行的债券称为房地 产企业债券,企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多 种类别。 2.房地产股票的发行和流通 房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。股票购买者就是股 份制房地产企业的股东,他们对企业拥有以股票体现的所有权,股东有权根据企 业的经营成果获得股息和红利,但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东 不能向企业要求退股,但可以把其股票转让给别人。股份公司有发起式和募集式 的区分,募集式的上市公司股票是向社会公开发行的,可以在证券市场上流通 这对房地产企业要求比较高,审批也比较严格。另一种是不上市股票,这是房地 产股份企业内部发行的股票,一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲,房 地产股票是指上市股票。 房地产证券流通市场即房地产证券二级市场,它的主要职能是转让买卖房 地产证券,加速证券的流动性,从而实现证券投资期限转换的特殊功能,同时 证券流通市场的发展又可以促进房地产证券的创新。例如,一些发达国家推出了 房地产抵押证券,这是一种由国家房地产登记部门发行,借款人以土地或房产作 抵押为条件,向抵押证券公司申请融资的有价证券。它的主要优点是可将不动产 抵押贷款的债权流动,便于变现融资:;实际上这是抵押贷款的一种延伸和创新 随着股份制房地产企业的不断增加,我国房地产证券流通市场将有较大发展
9 房地产债券和房地产股票融资，均包括证券的发行和流通两个方面。 1．房地产债券的发行和流通 房地产债券是政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产建设资金而向 社会发行的借款信用凭证。在这里，债券的发行者是债务人，债券的购买者是债 权人，债券持有人有权按照约定的期限和利率获得利息，并到期收回本金，但无 权参加房地产企业的管理，也不对其经营状况承担责任或享受权益。 以债券发行主体不同来分类，房地产债券可分为政府债券、金融债券和企 业债券三种。由中央政府或地方政府向社会发行的债券称房地产政府债券，它是 建立在以政府权力为基础的国家信用之上的，因而也是国家债券。例如，我国有 些地方试办发行的“住宅债券”就属于政府债券。由银行或其他金融机构为开发 房地产业而发放的债券称为房地产金融债券。由房地产企业发行的债券称为房地 产企业债券，企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多 种类别。 2．房地产股票的发行和流通 房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。股票购买者就是股 份制房地产企业的股东，他们对企业拥有以股票体现的所有权，股东有权根据企 业的经营成果获得股息和红利，但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东 不能向企业要求退股，但可以把其股票转让给别人。股份公司有发起式和募集式 的区分，募集式的上市公司股票是向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。 这对房地产企业要求比较高，审批也比较严格。另一种是不上市股票，这是房地 产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲，房 地产股票是指上市股票。 房地产证券流通市场即房地产证券二级市场，它的主要职能是转让买卖房 地产证券，加速证券的流动性，从而实现证券投资期限转换的特殊功能，同时， 证券流通市场的发展又可以促进房地产证券的创新。例如，一些发达国家推出了 房地产抵押证券，这是一种由国家房地产登记部门发行，借款人以土地或房产作 抵押为条件，向抵押证券公司申请融资的有价证券。它的主要优点是可将不动产 抵押贷款的债权流动，便于变现融资；实际上这是抵押贷款的一种延伸和创新。 随着股份制房地产企业的不断增加，我国房地产证券流通市场将有较大发展