第一篤资产评估基本论与基本方油 第三章资产评估的基本方湍 第二节收益法 先讲累加 1收盖油的基本原理 1.1浬论基础 效用价值论:收益决定资产的价值。收益越高,资产的价值越大 1.2评佑思路 资产×资产收益率=收益 资产=收益/资产收益率 1,3收益油逯用的前提条件 1.3.1被评估资产的收益可以预测养可以用货币计量; 公盈资庄,单台设备 1,32资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 收益率的大小是和风险成正比的,也就是说风险越大收益越高 收益率的构成包括两个方面:一是无凤险收益率。无凤险收益率可 以用国债利率来代替,可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利 率;二是风险收益率。风险是可以测算的,风险收益率十无凤险收 益率〓收益率 2收益油的基本计算公式 P—评估值 一年序号; 未来第t年的评估值; R—未来第t年的预期收益; r—折现率或资本化率 r←—第t年的折现率或资本化率;
1 第一篇 资产评估基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第二节收益法 先讲累加 1 收益法的基本原理 1.1 理论基础 效用价值论：收益决定资产的价值。收益越高，资产的价值越大。 1.2 评估思路 资产×资产收益率＝收益 资产＝收益/资产收益率 1,3 收益法运用的前提条件 1.3.1 被评估资产的收益可以预测并可以用货币计量； 公益资产，单台设备 1,3,2 资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。 收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可 以用国债利率来代替，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利 率；二是风险收益率。风险是可以测算的，风险收益率+无风险收 益率＝收益率 2 收益法的基本计算公式 P—评估值； i—年序号； Pt—未来第 t 年的评估值； Rt—未来第 t 年的预期收益； r—折现率或资本化率； rt—第 t 年的折现率或资本化率；
n—收益年限; t收益年限; A—年金; B—年收益变化量; S—年收益变化率 评估值=∑R1(1+r) 例:某企业的尚能结续经营,3年的菪业收益全部用于抵充负 债,现评估其年经营收益的折现額,有关数据下表。 某企业未来3年的预期收益 收益额(万折现折现系收益折现值(万 率数 元) 第一年3006%0943428302 第二年 400 6%0.8900 356 第三年2006%0.839616790 资产评估价值=283.02+356+167.90=806.92(万元) 2.1纯收益不叟 2.1.1在收益永赎,各因素不变的条件下,有以下计算式 P=A/r 其成立条件是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于 零;门3)收益年期无限。 例:假设某企业将持续经苦下去,现拟转让,聘请评估师估 算其价值。经预测,该企北每年的预期收益为1200万元,折现率为 4‰。请估算该企业的价值。 分析:纯收益不变,收益永续,P=A/r 2
2 n—收益年限； t—收益年限； A—年金； B—年收益变化量； S—年收益变化率； 例：某企业的尚能继续经营，3 年的营业收益全部用于抵充负 债，现评估其年经营收益的折现额，有关数据下表。 某企业未来 3 年的预期收益 收益额（万 元） 折现 率 折现系 数 收益折现值（万 元） 第一年 300 6％ 0.9434 283.02 第二年 400 6％ 0.8900 356 第三年 200 6％ 0.8396 167.90 资产评估价值=283.02+356+167.90=806.92（万元） 2.1 纯收益不变 2.1.1 在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P=A/r 其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于 零；（3）收益年期无限。 例： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估 算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为 1200 万元，折现率为 4%。请估算该企业的价值。 分析：纯收益不变，收益永续， P=A/r
评估值=Ar=1200/4%=30000(万元) 2.12在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式 P A(p/A,r,n) 南用 其成立条件是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于 季;(3)收益年期为n。 例:某企业尚能继续经6年,菪业终止后用于抵冲债务,现 拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元,折现率为8%, 请估算该企业的评估值。 P A(p/A,r, n) 分析:纯收益不烹,收益有限: P=900/8%)[1-1/(1+8% 900×4.6229=4160.61(万元) 2.1,3在收益年限有期限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式 P=A×n 2.2纯收益在若干年后保持不史 2.2.1无限年期收益。其基本公式为 H(1+r}r(1+r 其成立条件是:(1)收益变化的最后一年为n;(2)收益年期无 限;(3)r>0。 例:某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万 元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始,以后各年收 益均为14万元,确定的折现率和本金化率为10‰。分别确定该收 益性资产在永续经营条件下的评估值
3 评估值=A/r =1200/4%=30000（万元） 2.1.2 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： 常用 其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于 零；（3）收益年期为 n。 例：某企业尚能继续经营 6 年，营业终止后用于抵冲债务，现 拟转让。经预测得出 6 年预期收益均为 900 万元，折现率为 8%， 请估算该企业的评估值。 分析：纯收益不变，收益有限， =900×4.6229=4160.61（万元） 2.1.3 在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式： P=A×n 2.2 纯收益在若干年后保持不变 2.2.1 无限年期收益。其基本公式为： 其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为 n；（2）收益年期无 限；（3）r>0。 例：某收益性资产预计未来五年收益额分别是 12 万元、15 万 元、13 万元、11 万元和 14 万元。假定从第六年开始，以后各年收 益均为 14 万元，确定的折现率和本金化率为 10%。分别确定该收 益性资产在永续经营条件下的评估值
A 分析:收益改变,收益永续,用(2.2.1) H11+r}r1+r P=R(1+n}+R2/(+r)2+R2(1+r)3+R4(1+)“+R5(+n5+Ar门1+r)m =12/(1+10%+15/(1+10%}2+13/(1+10%)3+11/(+10%)4+14/(1+10%)5+14/10% 1+10% =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209 =10.9092+12.396+9.7669+7.513+8.6926+86.926 =49.2777+86.9264 136.2037万元 2.22有限年期收益。其计算公式为 (P/A,r, n-t) 1+r)r(1+ (1 其成立条件是:(1)收益变化的最后一年为t;(3)收益年期有 限为n;(4)r>0。 这里要注意的是,纯收益A的收益年限期是(n-t)而不是n。 例:接上题求经营50年条件下的评估值 分析:收益改变,收益有限,用(2.2.2) P= (1+}-1+1+x」a1+1+r P/A, r, n-t)+
4 分析：收益改变，收益永续，用（2.2.1） 2.2.2 有限年期收益。其计算公式为： 其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为 t；（3）收益年期有 限为 n；（4） r>0。 这里要注意的是，纯收益 A 的收益年限期是（n-t）而不是 n。 例：接上题求经营 50 年条件下的评估值 分析：收益改变，收益有限，用（2.2.2）
P=R(++R2(+)+R/0+)2+R0+p+R0+5+4x(2/410%45 =12/(1+10%)+15/(+10%2+13/(1+10%3+11/(1+10%4+14/(1 +10%5+14×9.8628/(+10% =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14 0.6209+14×0.6209×986284 10.9092+12.396+9.7669+7.513+86926+85.7334 135.011万元 P81,9,10 23纯收入按等差级数变化 23.1在纯收益等差級教懣增或懣减,收益年期无限的条件下,有 以下计算式: a B 其成立条件是:(1)纯收益按等差级数递增或递减;(2)纯收 益逐年递增/递减额为B;(3)收益年期无限;(4)r大于季,(5) 收益递减到季为止。 232在纯收益挟等差级教增戴遁臧,收益年期有限的条件下,有 以下计算式: P 其成立条件是:(1)纯收益按等差级数递增或递减;(2)纯收 益逐年递増或递减額为B;(3)纯收益年期限为η;(4)r大于零。 24纯收益按等比級数变化 24.1在纯收益换等比级教懣增,收益年期无限的条件下,有以下计
5 P81,9,10 2.3 纯收入按等差级数变化 2.3.1 在纯收益按等差级数递增或递减，收益年期无限的条件下，有 以下计算式： 其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增或递减；（2）纯收 益逐年递增/递减额为 B；（3）收益年期无限；（4）r 大于零，（5） 收益递减到零为止。 2.3.2 在纯收益按等差级数递增或递减，收益年期有限的条件下，有 以下计算式： 其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增或递减；（2）纯收 益逐年递增或递减额为 B；（3）纯收益年期限为 n；（4）r 大于零。 2.4 纯收益按等比级数变化 2.4.1 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计